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2022房地产估价师每日一练5章2022房地产估价师每日一练5章 第1章 土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体正确答案：D农民的宅基地所有权归集体所有，使用权归个人所有。（）是企业的净利润与销售收入净额的比率。A.资产报酬率 B.销售毛利率 C.销售净利率 D.股东权益报酬率答案：C解析：本题考查的是财务分析。销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率。 该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。A3.O（万m2/hm2）B2.14（万m2/hm2）C50D33正确答案：A刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（）元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00答案：C解析：商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。故刘某月均收入至少为：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。下列银行业务中，属于银行负债业务的有（）。A.同业拆借B.托收承付C.抵押贷款D.期货、期权E.大额可转让定期存单答案：A,E解析：本题考查的是商业银行资产业务。选项BD属于商行中间业务；选项C属于商行资产业务。参见教材P249251、254255。 在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。 （ ）（已过时）此题为判断题(对，错)。正确答案：×仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是( )。A.附息债券 B.贴水债券 C.信用债券 D.担保债券答案：B解析：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（）。A.国家鼓励类项目 B.国家限制类项目 C.国家禁止类项目 D.国家监督类项目 E.国家投资类项目答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地供应政策。依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为国家鼓励类项目、国家限制类项目、国家禁止类项目。下列各项中，属于长期偿债能力指标的是（）。A、流动比率B、速动比率C、资产负债率D、存货周转率答案：C解析： 本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率好速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。2022房地产估价师每日一练5章 第2章小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（）答案：错解析：本题考查的是零售商业物业分析。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要。参见教材P357。土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2。（）答案：对解析：土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续并组织实施。土地开发过程中涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和绿化、土地平整工作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2。下列各项中，属于禁止流通物的有（）。A.弹药 B.麻醉药品 C.文物艺术品 D.化工物品 E.武器答案：A,E解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。禁止流通物指法律明令禁止流通的物品，如毒品、武器、军火、弹药等。选项BCD属于限制流通物。会计确认和计量的一般原则中，权责发生制与收付实现制相对应。权责发生制是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。( )答案：错解析：知识点 会计核算的一般原则不动产产权证书的附图是房产分户图，房产分户图是以地籍图、宗地图等为基础编绘。答案：对解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。(2022年真题) 下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法答案：A解析：本题考查的是市场趋势分析时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。 对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。A租金收入减少B附加支出增加C物业资本价值下降D运营成本下降E租客要求更大的租金折扣正确答案：ACE对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。A72B108C180D270正确答案：B答案 B180000÷666.67÷2.5108(元/m2)会计差错是指故意的、有目的的、有预谋的、有针对性的财务造假和欺诈行为。（）答案：错解析： 本题考查的是检查会计错弊。会计差错并非出于主观的故意。2022房地产估价师每日一练5章 第3章已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。A、 12.55%B、 12.68%C、 14.75%D、 15.01%答案：C解析：解析 复利系数的应用投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是 委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债 券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。参见教材P282。 下列设计拆迁估价有关说法中正确的是（ ）。A房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住誊雳麈造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装的补偿金额。B拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。C实地勘察记录由实地勘察的估价人员、被拆迁人两方签字认可就可D需要有两家或者面家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准E对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理方法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，司以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算正确答案：BDE房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额；实地勘察记录由实地勘察的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析： 本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件。以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（）答案：错解析：本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。 （ ）正确答案：×关键线路是指在该工程中，直接影响工程总T期的那一部分连贯的工作。房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的种类。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。2022房地产估价师每日一练5章 第4章对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价答案：A,B,D解析：本题考查的是估价目的。为房地产买卖、抵押目的评估带租约的房地产或已出租的房地产，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。火灾损毁，全额赔偿，也是全产权价值，不考虑租约的影响。买卖不破租赁，所以抵押也好，拍卖也好，产权转移不侵害承租人的权益。某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13 B.246.18 C.230.81 D.253.86答案：B解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款：150000×4%/（14%）10112493.64（元）；考虑重置提拨款的年净收益25000012493.64237506.36（元）；考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×1-1/（1+10%）10+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（万元）。 债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；给付定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术答案：B,D,E解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。商品房买卖合同为( )。 A.非典型合同 B.单务合同 C.从合同 D.要式合同答案：D解析：要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同，例如，商品房买卖合同依据商品房买卖合同示范文本。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.15B.30C.60D.90答案：D解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 房屋登记收费标准中不包含房屋权属证书费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A.经营资金 B.开发经营成本 C.开发建设投资 D.总开发成本答案：D解析： 本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。 下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是（ ）。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后利润一未分配利润正确答案：CC企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利 润；经营收入一销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润一税后利润一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。2022房地产估价师每日一练5章 第5章下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失B、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C、税后现金流=税前现金流-所得税D、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金答案：C解析：考点:收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B，净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。城市郊区菜地，是指连续（）以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A.2年 B.3年 C.4年 D.5年答案：B解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。独立客观公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （）答案：错解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值或价格。参见教材P154。 影响房地产价格的经济因素有（ ）。A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B社会发展状况、房地产投机和城市化C财政收支及金融状况、利率D物价、汇率、居民收入E人口数量、行政隶属变更、居民收入正确答案：CD在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有( )。A.降低再贴现利率 B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率 D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券答案：A,E解析：通常，当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。(2022真题) 当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的( )以下的土地闲置费。A.10B.15C.20D.25答案：C解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（）万元。A.1125B.1800C.2250D.3375答案：A解析：本题考查的是价差法。原楼面地价4500/31500（元/m2），新楼面地价：楼面地价1500-（5-3）/0.1×1500×1%1200（元/m2），补地价（1200×5-1500×3）×75001125（万元）。某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税（）万元。A9000B10250C12000D15000答案：B解析：土地增值税实行四级超额累进税率及对应的土地增值税计算公式为：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30，应纳税额=土地增值额×30；增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40，应纳税额=土地增值额×40-扣除项目×5；增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50，应纳税额=土地增值额×50-扣除项目×15；增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60，应纳税额=土地增值额×60-扣除项目金额×35。根据题意，土地增值额=6500035000=30000（万元），土地增值额占扣除项目金额比例=30000÷35000=85.71，50<85.71<100，所以，税率为40%，则应缴纳的土地增值税=30000×4035000×5=10250（万元）。