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2022房地产估价师试题5卷2022房地产估价师试题5卷 第1卷地籍数据进行面积的控制与量算的原则为“从整体到局部，层层控制，分级量算、块块检核”。答案：对解析：地籍数据宜进行面积的控制与量算，并进行“整体=部分”的面积逻辑检验。面积的控制与量算的原则为“从整体到局部，层层控制，分级量算、块块检核”。 某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元m2、900/m2、2000元m2和2400元m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为1.23、O.98、1.36和1.43，则可以判定（ ）。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收人C在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大正确答案：B 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是( )万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C答案 C20000×60%×30003600(万元) 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A较乐观的估计值B较保守的估计值C过高的估计值D过低的估计值E可能的估计值正确答案：ABE 城市房屋拆迁管理条例规定，委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金5%以下的罚款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师试题5卷 第2卷某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。A、 544.10B、 709.99C、 6300.00D、 709.38答案：B解析：将第6年年初的7万元看做P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式可得：?注意：公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135答案：B解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用），则开发利润20%×（40001800.035V）8360.007V，V40001803500.035V0.06V8360.007V，V5976万元。参见教材P298。某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应（）。A.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B.向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C.向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续答案：D解析：本题考查的是征收土地批准权限的规定。根据“小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地”，也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷，征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续，由省级政府审批。 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000。建设环城公路需占用该小区500绿地，并拆除一幢面积为900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?正确答案：1政府应对占用的小区500绿地进行赔偿，依据中华人民共和国物权法第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。 2中华人民共和国物权法第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有( )。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用答案：B,C,D,E解析：土地管理法规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。2022房地产估价师试题5卷 第3卷 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A预期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A答案 A收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。（）可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。A.证券 B.股票 C.债券 D.投资基金证券答案：B解析：本题考查的是股票的含义。股票可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。取得国有建设用地使用权后，满2 年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。答案：对解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。A区位因素B社会因素C实物因素D权益因素正确答案：C 通常把大型零售商业物业的辐射区域为（ ）。A主要区域B次要区域C规划区域D衍射区域E边界区域正确答案：ABE2022房地产估价师试题5卷 第4卷 下列对无差异曲线主要特点描述错误的一项是（ ）。A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B任意两条无差异曲线不能相交C无差异曲线凹向原点D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用正确答案：C无差异曲线凸向原点。为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（）。A棚户区改造B城中村改造C廉租住房建设D经济适用住房建设E公共租赁住房建设答案：A,C,D,E解析：物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 ACDE 四项均属于为了公共利益进行的房屋征收决定。决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（）。A、基础B、桥梁C、目的D、手段答案：A解析：考点:决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。高某的住房在估价时所采用的方法不包括（ ）。A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法答案：D解析：在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变 B.开始下滑 C.缓慢上升 D.快速上升答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。2022房地产估价师试题5卷 第5卷 某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的30% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决正确答案：ACD某项目净现值和累计净现值如表1 所示，则该项目的动态投资回收期是（）年。表1项目净现值和累计净现值A3.09B3.48C3.83D3.92答案：D解析：该项目的动态投资回收期为：Pb=（累计净现金流量现值开始出现正值期数1）+（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）=（41）+（588.74/640.67）=3.92（年）。根据不动产登记暂行条例，不动产登记的范围有( )。A.海域使用权B.国有土地使用权C.森林、林木使用权D.集体土地所有权E.耕地、林地、草地等土地承包经营权答案：A,D,E解析：不动产登记暂行条例规定，不动产登记的范围是：1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权；3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权；9.抵押权；10.法律规定需要登记的其他不动产权利。 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：