房地产估价师每日一练9卷.docx

房地产估价师每日一练9卷房地产估价师每日一练9卷 第1卷 下列说法正确的是（ ）。A增价拍卖皆为卖方报价拍卖B增价拍卖皆为买方报价拍卖C减价拍卖皆为卖方报价拍卖D减价拍卖皆为买方报价拍卖正确答案：C减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同，可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。(2022真题) 新建商品住房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。（）答案：错解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 建筑安装工程费由人工费、材料费何施工机械使用费构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A、当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C、当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等D、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小E、计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大答案：B,C,E解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元m2；运营费用率为租金收入的35；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。A、457.66B、533.00C、695.00D、711.00答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V（150×4000×12）×（135%）10%×11（110%）40457.66（万元）。参见教材P221。房地产估价师每日一练9卷 第2卷 根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是( )。A.属永久性建筑有柱的货棚B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.无顶盖的室外楼梯D.与室内不相通的类似于阳台的建筑正确答案：D对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A、刚刚竣工的收益性物业B、进入稳定期的优质收益性物业C、未进入稳定期的收益性物业D、机会型房地产投资答案：B解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收入为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。参见教材P23。房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括（）。A、地域分析与选择B、具体地点的分析与选择C、建筑总面积的分析与选择D、平面布置的分析与选择E、对出售、出租、自营等方式进行选择答案：A,B解析：考点:房地产开发项目策划。房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。选项CD属于开发内容和规模的分析与选择，选项E为产品经营方式的分析与选择。征收集体土地的补偿费归( )所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡(镇)人民政府C.土地使用者D.农村集体经济组织答案：D解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练9卷 第3卷为征收房产税服务的评估，为保证公平性，通常需要遵循的原则是（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则答案：C解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。为征收持有环节的房地产税服务的估价，为保证公平性，通常要遵循一致性原则，即对不同纳税人的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。 在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。A房屋所有权证B土地使用权证C乙某同意放弃购买的书面证明D房地产转让合同正确答案：ABCD下列特征，属于股票的基本特征的有（）。A、高收益性 B、稳定性 C、风险性 D、价格波动性 E、流通性答案：B,C,D,E解析：本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征主要有：（1）盈利性；（2）风险性；（3）稳定性；（4）流通性；（5）决策参与性；（6）价格的波动性。商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式答案：错解析：当事人应当在合同中约定合同约定面积发生误差的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）内不起诉，异议登记失效。A.5日B.7日C.15日D.30日答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。房地产估价师每日一练9卷 第4卷 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 信用卡的功能不包括（ ）功能。A转账结算A储蓄C汇兑D期权正确答案：D 在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。A搜集交易比例B选取可比实例C对可比实例成交价格做适当处理D价格调整E求取比准价格正确答案：ABCED项为C项中的一部分。不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（ ）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权答案：A,D,E解析：本题考查的是不动产登记程序。选项BC均属于转移登记，应当由当事人双方，共同登记。 房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练9卷 第5卷 某城市2022年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2022年全年累计新开工面积的投资总额。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：×征收基本农田须经（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府答案：A解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。基本农田即使是一亩也必须由国务院审批。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P43。(2022年真题) 对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（）。A.法律风险B.信用风险C.市场风险D.管理风险答案：D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。管理风险：目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。砖混结构的建筑物宜采用独立基础。（）答案：错解析：独立基础是呈独立柱墩形式的基础，基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。独立基础大多用钢筋混凝土材料做成，上面为钢筋混凝土柱或钢柱，也可以用砖、石材料砌筑而成，上面为砖柱形式。 （ ）是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A房地产泡沫B房地产市场中的过度开发C房地产适度经营D房地产过剩正确答案：B房地产估价师每日一练9卷 第6卷 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30em管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以005的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10，折现率为10，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。正确答案：房地产市场的自然周期在第二个阶段时，需求不断增长，超过了长期平均控制率水平。答案：对解析：强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（）答案：错解析：在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。 该项目的工程竣工验收工作由（ ）负责组织实施。A该区人民政府建设行政主管部门B该市工程质量监督机构C甲公司D丙公司正确答案：C工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（）答案：错解析：本题考查的是商业银行负债业务。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。参见教材P249。房地产估价师每日一练9卷 第7卷 在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是（ ）。A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为正确答案：D在复杂购买行为中，购买者的购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和买后行为五个阶段构成。原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A、60B、80C、90D、120答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（ ）之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。A使用土地B土地使用权出让合同生效C土地使用权出让金缴纳D土地使用证取得正确答案：B 当测量区域的半径小于5 km时，可将地面视作水平面。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。A、新旧程度B、临街状况C、周围环境D、与相关场所的距离答案：A解析：本题考查的是建筑物实物因素。建筑物实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。参见教材P125126。房地产估价师每日一练9卷 第8卷 丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ）。A住房公积金贷款B自营性个人住房贷款C个人住房组合贷款D单位购建房贷款正确答案：AC企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额( )的，免征土地增值税。A.10B.20C.30D.60答案：B解析：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5，则该项目建设期间涨价预备费为（）万元。A1130.00B1165.43C1910.00D2022.70答案：D解析：该项目建设期间涨价预备费=+4800×（1+5%）2-1+3800×（1+5%）3-1+3400×（1+5%）4-1=2022.70（万元）。式中，L 为建设期第t 年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n 为建设期；f 为年均价格上涨率。 某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/m2。A2237B2265C2346D3964正确答案：D标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。（）答案：错解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。参见教材P378。房地产估价师每日一练9卷 第9卷当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。参见教材 P208。按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。A、 土地使用权出让市场B、 土地转让市场C、 新建商品房租售市场D、 存量房地产交易市场答案：A解析：此题属于掌握范畴。根据房地产市场划分的理论。 “确定评估价值时的丰要因素”，从何角度回答?正确答案：确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中，注重预期风险；分析市场变现能力：考虑抵押期间的耗损就是要考虑的主要因素。 根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值正确答案：D 品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号、代码进行说明的标志。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：