集住宅酒店式公寓写字楼商业于一体高档综合国际广场物业管理服务费报价及测算方案.doc

集住宅酒店式公寓写字楼商业于一体高档综合国际广场物业管理服务费报价及测算方案概述：基于对x国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/月，写字楼4.5元/月，酒店式公寓2.6元/月，商业1.5元/月。第一节 经费测算的原则及说明一、 测算的依据(一) x市政府相关物业管理法律、法规；(二) “x市物业收费管理实施办法”（宁价房2002182号）；(三) “x市住宅区停车管理服务费收费标准”；(四) x房地产开发有限公司“x国际广场”物业管理邀标书。二、 经费测算的原则(一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三) 物业管理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。(四) 分阶段测算原则考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。(五) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出管理酬金比例。三、 测算的有关说明(一) 按功能物业功能管理的原则；(二) 物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。(三) 有关费用的说明1、 人员工资标准根据市场化原则，参照行业工资水平，结合x市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：序号职务月薪年薪1经理3,00036,0002经理助理2,20026,4003客户服务中心主管1,76021,1204安全事务部主管1,76021,1205工程维修部主管1,76021,1206环境管理部主管1,76021,1207强电工程师1,60019,2008智能化工程师1,60019,2009客户服务助理1,30015,60010财务收款文员1,00012,00011公寓酒店式管家1,30015,60012写字楼客户管理服务员1,30015,60013住宅管家1,00012,00014商业管理服务员1,00012,00015安全领班90010,80016安全员7509,00017运行值班/维护工90010,80018技工1,30015,60019清洁工5006,00020绿化工8009,6002、 公用水电费本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照x市物业管理的有关规定和行业惯例。3、 住宅电梯使用费住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照x市物业管理有关规定和行业惯例。4、 物资装备的摊销物资装备全部按3年摊销。5、 开办费摊销根据x房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为3年，因此开办费的摊销期限为3年。6、 不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。7、 管理者酬金依照江苏省物业管理条例和x市物业管理办法，每年按总支出的815%提取管理者酬金，本标书实际按58%。8、 本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。第二节 经费测算一、 经费测算总表（单位：人民币元）序号项 目测算依据第一年支出第二、三年支出第一期第二期1人工成本详见人工费测算明细表286,803.60442,950.301,250,907.602行政办公费详见办公费测算明细表68,660.0084,020.00128,040.003设备设施维护费详见维护费测算明细表13,000.0021,700.00271,007.364清洁费详见清洁费测算明细表51,300.0053,396.00149,576.005绿化费详见绿化费测算明细表7,806.507,806.5015,613.006保安费详见保安费测算明细表3,000.003,000.006,000.007开办费摊销详见开办费测算明细表64,034.5064,034.50128,069.00小计494,604.60676,907.301,949,212.968不可预见费（17）项1.50%7,419.0710,153.6129,238.199管理者酬金（18）项58%25,101.1834,353.05158,276.0910营业税金及附加（19）项5.56%29,308.1440,110.62118,802.03总计556,432.99761,524.582,255,529.27备注：1、第一年人工成本按照进场时间不同，分两部分测算；2、第一年行政办公费用按照进场时间不同，分两部分测算；3、管理者酬金第一年按5%测算，第二、第三年按8%测算。4、第一年设备设施维护费只包含了室内照明光源的更换和设备维修零星材料费。二、 经费测算明细表及其说明x国际广场项目预计分两期交付使用，第一期，住宅和写字楼预计将在2004年10月31日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓将在2005年4月30日前竣工交付使用，由于上述两个区域的竣工时间不同，在测算人工成本、行政办公费、设备设施维护费、清洁费、绿化费的时候，均考虑了接管时间不同而造成的费用差异，经费测算具体如下：(一) 人工成本1、 第一年人工成本（2004年11月1日2005年4月30日）1）第一年一期人工成本序号项目人数月薪时间计算方法一期费用1工资(1)经理130006人数 x 月薪 x 时间18,000.00(2)经理助理122000人数 x 月薪 x 时间00,000.00(3)客户服务主管117606人数 x 月薪 x 时间10,560.00(4)安全事务主管117606人数 x 月薪 x 时间10,560.00(5)工程维修主管117606人数 x 月薪 x 时间10,560.00(6)环境管理主管117600人数 x 月薪 x 时间00,000.00(7)强电工程师10人数 x 月薪 x 时间00,000.00(8)智能化工程师116000人数 x 月薪 x 时间00,000.00(9)客户服务助理113000人数 x 月薪 x 时间00,000.00(10)财务收款文员110000人数 x 月薪 x 时间00,000.00(11)公寓酒店式管家413000人数 x 月薪 x 时间00,000.00(12)写字楼客户管理服务员113006人数 x 月薪 x 时间7,800.00(13)住宅管家110006人数 x 月薪 x 时间6,000.00(14)商业管理服务员110000人数 x 月薪 x 时间00,000.00(15)安全领班39006人数 x 月薪 x 时间16,200.00(16)安全员127506人数 x 月薪 x 时间54,000.00(17)安全员197500人数 x 月薪 x 时间00,000.00(18)运行值班/维护工59006人数 x 月薪 x 时间27,000.00(19)技工113006人数 x 月薪 x 时间7,800.00(20)清洁工105006人数 x 月薪 x 时间30,000.00(21)绿化工1800人数 x 月薪 x 时间00,000198,480.002三费一金(1)职工福利费工资总额x 12%23,817.60(2)工会费工资总额x 2%3,969.60(3)社会保险费工资总额x 24%47,635.20(4)教育基金工资总额x 1.5%2,977.20(5)医疗保险工资总额x 5%9,924.00小计88,323.603合计286,803.62）第一年二期人工成本（2005年5月1日2005年10月31日）序号项目人数月薪计算方法月支出年支出1工资(1)经理13000人数 x 月薪3,000.00 18,000.00 (2)经理助理12200人数 x 月薪 2,200.00 13,200.00 (4)客户服务主管11760人数 x 月薪 1,760.00 10,560.00 (5)安全事务主管11760人数 x 月薪 1,760.00 10,560.00 (6)工程维修主管11760人数 x 月薪 1,760.00 10,560.00 (3)环境管理主管11760人数 x 月薪 1,760.00 10,560.00 (7)强电工程师11600人数 x 月薪 0,000.00 0,000.00 (8)智能化工程师11600人数 x 月薪0,000.00 0,000.00 (9)客户服务助理11300人数 x 月薪0,000.00 0,000.00(10)财务收款文员11000人数 x 月薪 1,000.00 6,000.00 (11)公寓酒店式管家21300人数 x 月薪 2,600.00 15,600.00 (12)写字楼客户管理服务员11300人数 x 月薪1,300.00 7,800.00 (13住宅管家11000人数 x 月薪1000.00 6,000.00 (14)商业管理服务员01000人数 x 月薪 0,000.00 0,000.00 (15)安全领班3900人数 x 月薪 2,700.00 16,200.00 (16)安全员21750人数 x 月薪 15,750.00 94,500.00 (17)运行值班/维护工6900人数 x 月薪 5,400.00 32400.00 (18技工11300人数 x 月薪 1,300.00 7,800.00 (19)清洁工14500人数 x 月薪 7,000.00 42,000.00 (20)绿化工1800人数 x 月薪800.00 4,800.00 (22)小计8151,090.00306,540.002三费一金(1)职工福利费工资总额x 12%6,130.8036,784.80(2)工会费工资总额x 2%1,021.806,130.80(3)社会保险费工资总额x 24%12,261.6073,569.60(4)医疗保险工资总额x 5%2,554.5015,327.00(5)教育基金工资总额x 1.5%766.354,598.10小计22,735.05136,410.3合计73,825.05442,950.302、 第二、三年人工成本（2005年11月1日后）序号项目人数月薪计算方法月支出年支出1工资(1)经理13000人数 x 月薪3,000.00 36,000.00 (2)经理助理12200人数 x 月薪 2,200.00 26,400.00 (4)客户服务主管11760人数 x 月薪 1,760.00 21,120.00 (5)安全事务主管11760人数 x 月薪 1,760.00 21,120.00 (6)工程维修主管11760人数 x 月薪 1,760.00 21,120.00 (3)环境管理主管11760人数 x 月薪 1,760.00 21,120.00 (7)强电工程师11600人数 x 月薪 0,000.00 00,000.00 (8)智能化工程师11600人数 x 月薪1,600.00 19,200.00 (9)客户服务助理11300人数 x 月薪1,300.00 15,600.00(10)财务收款文员11000人数 x 月薪 1,000.00 12,000.00 (11)公寓酒店式管家41300人数 x 月薪 5,200.00 62,400.00 (12)写字楼客户管理服务员11300人数 x 月薪1,300.00 15,600.00 (13住宅管家11000人数 x 月薪1000.00 12,000.00 (14)商业管理服务员11000人数 x 月薪 1,000.00 12,000.00 (15)安全领班4900人数 x 月薪 3,600.00 43,200.00 (16)安全员30750人数 x 月薪 22,500.00 270,000.00 (17)运行值班/维护工10900人数 x 月薪 9,000.00 108,000.00 (18技工21300人数 x 月薪 2,600.00 31,200.00 (19)清洁工18500人数 x 月薪 9,000.00 108,000.00 (20)绿化工1800人数 x 月薪800.00 9,600.00 (22)小计8172,140.00865,680.002三费一金(1)职工福利费工资总额x 12%8,656.80103,881.60(2)工会费工资总额x 2%1,442.8017,313.60(3)社会保险费工资总额x 24%17,313.60207,763.20(4)医疗保险工资总额x 5%3,607.0043,284.00(5)教育基金工资总额x 1.5%1,082.1012,985.20小计32,102.30385,227.603合计104,242.301,250,907.60(二) 行政办公费1、 第一年第一期行政办公费（2004年11月1日2005年4月30日）序号项目数量单位单价时间计算方法年支出1办公用品、低值易耗品(1)办公用品管理人员9人206数量 x 单价 x 时间 1,080.00 操作人员47人106数量 x 单价 x 时间 2,820.00 小计56人 3,900.00 (2)低值易耗品综合测算 6,000.00 合计 9,900.00 2通讯费用(1)固定电话4部2006数量 x 单价 x 时间 4,800.00 (2)移动电话经理、经理助理2部2006数量 x 单价 x 时间 3,600.00 主管4部506数量 x 单价 x 时间 1,200.00 小计6部 4,800.00 合计 9,600.00 3市内交通费用综合测算 4,800.00 4员工宿舍租金及水电费3套6006数量 x 单价 x 时间 10,800.00 5员工培训费 56人106数量 x 单价 x 时间 3,360.00 6业务费20006单价 x 时间 12,000.007书报资料费2006单价 x 时间 1,200.008差旅费20006单价 x 时间12,000.009入伙资料费250份205,000.0010小计 68,660.002、 第一年第二期行政办公费（2005年5月1日2005年10月30日）序号项目数量单位单价时间计算方法年支出1办公用品、低值易耗品(1)办公用品管理人员15人206数量 x 单价 x 时间1,800.00操作人员66人106数量 x 单价 x 时间3,960.00小计81人5,760.00(2)低值易耗品综合测算9,000.00合计14,760.002通讯费用(1)固定电话4部2006数量 x 单价 x 时间4,800.00(2)移动电话经理、经理助理2部2006数量 x 单价 x 时间2,400.00主管4部506数量 x 单价 x 时间1,200.00小计6部4,800.00合计9,600.003市内交通费用综合测算4,800.004员工宿舍租金及水电费3套6006数量 x 单价 x 时间10,800.005员工培训费 81人106数量 x 单价 x 时间4,860.006业务费20006单价 x 时间12,000.007书报资料费2006单价 x 时间1,200.008差旅费20006单价 x 时间12,000.009入住资料费700份2014,000.0010小计84,020.003、 第二、三年行政办公费（2005年11月1日后）序号项目数量单位单价时间计算方法年费用1办公用品、低值易耗品(1)办公用品管理人员15人2012数量 x 单价 x 时间3,600.00操作人员66人1012数量 x 单价 x 时间7,920.00小计81人11,520.00(2)低值易耗品综合测算22,800.00合计34,320.002通讯费用(1)固定电话4部15012数量 x 单价 x 时间7,200.00(2)移动电话经理、副经理2部20012数量 x 单价 x 时间4,800.00主管4部5012数量 x 单价 x 时间2,400.00小计6部7,200.00合计14,400.003市内交通费用综合测算7,200.004员工宿舍租金及水电费3套60012数量 x 单价 x 时间21,600.005员工培训费 81人1012数量 x 单价 x 时间9,720.006业务费200012单价 x 时间24,000.007书报资料费20012单价 x 时间2,400.008差旅费200012单价 x 时间24,000.00小计128,040.00(三) 设备/设施维保费1、 第一年第一期设备/设施维护费（2004年11月1日2005年4月30日）序号项目数量单位单价保养期（月）计算方法及其有关说明维保费支出1设备维修零星材料费6综合测算12,000.002不可预见费 4%61,000.003合计13,000.002、 第一年第二期设备/设施维护费（2005年5月1日2005年10月30日）序号项目数量单位单价保养期（月）计算方法及其有关说明维保费支出1公共照明灯具维护6综合测算7,500.002标识牌、围栏6综合测算1,200.003墙面维护、地面材料更换6综合测算2,000.004公用本体刷漆用工用料6综合测算2,000.005路牙路面日常维护6综合测算4,000.006园林景观日常维护6综合测算5,000.00合计21,700.003、 第二、三年设备/设施维护费(2005年11月1日以后)序号项目数量单位单价保养期（月）计算方法及其有关说明维保费支出1公共照明灯具维护12综合测算25,000.002标识牌、围栏122,400.003墙面维护、地面材料更换124,000.004公用本体刷漆用工用料124,000.005路牙路面日常维护128,000.006园林景观日常维护1210,000.00合计53,400.007电梯维保费(1)电梯 （34层/站）4台80012数量 x 单价 38,400.00(2)电梯 （24层/站）4台68012数量 x 单价 32,640.00(3)电梯 （20层）4台62012数量 x 单价 住宅住户分摊(4)电梯 （3层）3台40012数量 x 单价 14,400.00合计1585,440.008强电系统维护费(1)高低压供电系统 30屏2012数量 x 单价 x 保养期7,200.00（2）配电箱维护综合测算2,000.00合计9,200.009小型中央空调维护费3台60122,160.0010给排水系统维护费(1)生活水泵维护费28台2012数量 x 单价 x 保养期6,720.00（2）污水泵37台1512数量 x 单价 x 保养期6,660.00(2)给水水管维护费 综合测算2,000.00(3)排水水管维护费 综合测算2,000.00(4)消防水系统维保费a消防水泵2台2012数量 x 单价 x 保养期480.00b喷淋泵2台2012数量 x 单价 x 保养期480.00c消防栓约200套212数量 x 单价 x 保养期4,800.00d消防箱约200套212数量 x 单价 x 保养期4,800.00e喷淋系统（年维修率1%）约2000只212年维修率 x 数量 x 单价 x 保养期480.00小计11,040.00(5)消防卷帘门系统7个3012数量 x 单价 x 保养期2,520.00合计30,940.0011消防系统维保费(1)消防主机维保费包括年检综合测算20,000.00(2)气体灭火系统维保费综合测算1,000.00合计21,000.0012弱电系统维护费(1)消防弱电系统维护费综合测算1,800.00(2)控制中心维护费综合测算5,000.00(3)保安监控系统维护费综合测算6,000.00(4)防盗报警系统维护费综合测算2,000.00(5)巡更系统维护费综合测算1,200.00(6)IC卡门禁统维护费综合测算3,600.00(7)停车场系统维护费综合测算6,000.00合计25,600.0013建筑本体维修费 (1)写字楼225000.0112数量 x 单价 x 保养期2,700.00(2)酒店公寓290000.0112数量 x 单价 x 保养期3,480.00(3)住宅135000.0112数量 x 单价 x 保养期1620.00(4)地下室87000.01121,044.00合计737008,844.0014设备维修零星材料费综合测算24,000.00合计（1+2+3+。+14）260,584.0015不可预见费 4%10423.3616总计271,007.36(四) 清洁费1、 第一年第一期清洁费（2004年11月1日2005年4月30日）序号项目数量单位单价时间（月）计算方法金额1工具/材料费见工具/材料测算表8,050.006单价 x 时间48,300.002消杀费500.006单价 x 时间3,000.00合计51,300.002、 第一年第二期清洁费（2005年5月1日2005年10月30日）序号项目数量单位单价时间（月）计算方法金额1工具/材料费见工具/材料测算表8,050.006单价 x 时间48,300.002消杀费500.006单价 x 时间3,000.003水池清洗费消防水池560 m31次 2.61,456.00写字楼生活水箱100 m31次4.00400.00住宅生活水箱60 m31次4.00240.00小计2,096.00合计53,396.003、 第二、三年清洁费（2005年11月1日以后）序号项目计算方法月支出年支出1工具/材料费见附表：工具/材料测算表8,050.0096,600.003外墙清洗费公寓(年清洗两次)12000m21.022,000.0024,000.00写字楼(年清洗两次)5800 m21.02966.6711,600.00住宅(年清洗一次)6800 m21.01566.666,800.00合计3,533.3342,400.004水池清洗费消防水池560 m32.61 121.331,456.00公寓生活水箱80 m34.00253.33640.00写字楼生活水箱100 m34.00266.67800.00住宅生活水箱60 m34.00240.00480.00合计281.333,376.005化粪池清理费每一年清理一次100.001,200.006消杀费综合测算500.006,000.00总计12,464.66149,576.00附表：清洁工具材料费详表名称数量单位单价（元）总额用途不锈钢油0.5卡134.0067.00不锈钢保养拖把26个6.50169.00拖地用消杀药品1批600.00除四害漂白水1桶25.0025.00消毒、清洁起渍水5卡65.00325.00洗地起蜡全能清洁消毒剂8卡45.00360.00洗地清洁玻璃水2卡50.00100.00玻璃清洗洁而亮2支15.0030.00多种表面除渍黑垫2块50.00100.00清洗地面红垫2块50.00100.00抛光地面静电吸尘精1加伦75.0075.00地面推尘用金属光亮剂1支58.0058.00金属表面处理空气清新剂5瓶10.0050.00洗手间用香球240只0.50120.00小便池用特光面蜡2箱380.00760.0