21年房地产经纪人历年真题解析7章.docx

21年房地产经纪人历年真题解析7章21年房地产经纪人历年真题解析7章 第1章某房地产开发企业在繁华地段向行人派发商品住宅价目表的行为，属于（ ）。(2022年真题)A.要约B.要约邀请C.承诺D.诺成答案：B解析：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。要约邀请内容往往不明确、不具体，其相对人不特定。寄送的价目表、商业广告、拍卖公告、招标公告等为要约邀请。A项，要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约；C项，承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示；D项，诺成是指买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。城市房地产管理法规定，房地产交易包括（ ）。A.房地产转让B.房地产开发C.房地产抵押D.房地产权属登记E.房屋租赁答案：A,C,E解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪机构应当根据委托人对交易方式的具体需求，将有关交易程序告知委托人。同时，对可能存在的由交易主体、标的物、不可抗力等导致的风险，如实向委托人告知。非银行业金融机构是指那些经营金融业务但不冠以银行名称的金融机构，包括（）等。A、金融资产管理公司B、信托投资公司C、财务公司D、金融租赁公司E、商业银行答案：A,B,C,D解析：金融机构是专门从事货币信用业务的社会经济活动组织，分为银行业和非银行金融机构。其中，非银行业金融机构是指经营金融业务但通常不冠以银行名称的金融机构，如信托公司、保险公司、证券公司、基金管理公司、金融租赁公司、金融资产管理公司、财务公司、信用担保公司、小额贷款公司、典当行等。住房公积金存款的利率政策有（ ）。A.高存低贷B.按年结息C.本息逐年结转D.每年1月1日为结息日E.上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取得利率利息答案：B,C解析：ADE三项，我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。以下关于对房地产价格影响的说法中，正确的有（）。A.修建铁路会使得房地产价格增值B.通常情况下楼层比朝向对价格的影响大C.有些因素对房地产价格的影响与时间无关D.提高绿地率对房地产价格的影响一般都比较大E.随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而提高或降低房地产价格答案：C,E解析：A项，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；而该地带如果是仓储或工业区，则铁路可能是其增值因素。B项，不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。D项，各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大，当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响较小。21年房地产经纪人历年真题解析7章 第2章刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。在利润贡献方面老客户是新客户的（）倍。A、4B、5C、10D、16答案：D解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。人们往往赋予一些商品社会意义，拥有某种商品可以使消费者得到某种心理上的满足，属于消费者需求中对（）。A.商品情感功能的需要B.享受良好服务的需要C.商品社会象征性的需要D.商品基本功能的需要答案：C解析：人们往往赋予一些商品社会意义，拥有某种商品可以使消费者得到某种心理上的满足，属于消费者需求中对商品社会象征性的需要，如提高声望和社会地位、得到社会承认、受人尊敬等。房地产经纪人协理享有（）权利。A.获取劳动报酬B.以房地产经纪人的名义执业C.以自己名义的收费D.在房地产经纪服务合同上签名E.在多家经纪机构任职答案：A,D解析：房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。共用题干某一房地产开发公司A公司拟获得某城市规划区内一地块建设商品住宅。某职工Z的房屋产权单位为S厂，职工Z为公有住房承租人，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，Z因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。开发公司A应提交()才能申请领取拆迁许可证。A:拆迁方案B:金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明C:国有土地使用权批准文件D:建设用地规划许可证答案：A,B,C,D解析：房地产经纪行业管理的基本原则主要有（ ）。(2022年真题)A.鼓励自由竞争，促进市场活跃B.遵循行业规律，实施专业管理C.营造良好环境，鼓励行业发展D.严格依法办事，强化行业自律E.顺应市场机制，维护有序竞争答案：B,C,D,E解析：房地产经纪行业管理的基本原则包括：创造良好条件，鼓励行业发展；遵循行业规律，实施专业管理；推进行业立法，严格依法管理；健全行业组织，加强行业自律；顺应市场机制，维护有序竞争。21年房地产经纪人历年真题解析7章 第3章从想象与现实的关系来看，想象有（）等。A.幻想B.空想C.无意想象D.梦想E.有意想象答案：A,B,D解析：根据想象与现实的关系，想象分为幻想、空想、梦想等。根据有无目的，想象分为无意想象和有意想象。为保证风险识别的()，必须在有关制度的指导下，进行周密、系统的调查分析，将风险进行综合分类，揭示各种风险的性质及其后果.A:有效性B:准确度C:及时性D:真实性答案：B解析：借款人到贷款银行填报个人住房借款申请表并提交的材料有（）A、借款人的身份证、户口本B、购买住房的商品房认购书C、借款人办理抵押房屋的保险单D、借款人与开发企业签订购房合同E、借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证明答案：A,B,E解析：借款人到贷款银行填报个人住房借款申请表并提交的材料包括：借款人的身份证、户口本；购买住房的商品房认购书或其他证明文件；借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证明；贷款银行要求的其他证明材料房地产经纪机构建立共享资源库，为企业管理者提供（）信息。A.风险决策B.基础决策C.项目决策D.管理决策答案：B解析：信息共享是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。房地产经纪机构需要通过其信息管理系统，建立企业的信息共享平台，既可以提高企业内部办公与信息交流效率，同时为协同办公提供基础。信息共享平台的主要功能有：解决房地产经纪服务过程中参与各方在沟通、协作、控制等方面存在的问题，实现企业内部资源共享的最大化，提高办公效率；增强部门职能，增强信息引导和信息服务，为全面实现网上办公建立基础；建立共享资源库，为企业管理者提供基础决策信息。甲乙订立借款合同一份，作如下约定：甲借给乙1万元，乙交付甲一套黄金饰品作质押担保，3年后乙归还本金，甲归还该饰品。如乙到期无力还款，则该饰品归甲所有。对此，下列说法中正确的是（）。A.甲乙之间关于“如乙无力还款，则该饰品归甲所有”的约定无效B.因甲乙之间关于“如乙无力还款，则该饰品归甲所有”的约定无效，故担保合同无效C.因甲乙之间的担保合同无效，故其借款合同无效D.担保合同的全部条款有效，故甲乙之间的借款合同有效答案：A解析：知识点:质权。质押合同中，禁止当事人签订“流质条款”。但流质条款无效的，不影响担保合同的效力。21年房地产经纪人历年真题解析7章 第4章“物业勘查表”的填写细则中，交通条件主要是填写物业附近的（ ）。A.公交数量B.公交便捷程度C.附近交通状况D.生活方便程度E.道路通达程度答案：B,E解析：物业勘查表的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为好、较好、一般、差（在填写时最好能注明途经的各条公交线路名称）。墙体应满足的基本要求主要有（）。A:具有足够的强度和稳定性B:满足热工方面的要求C:符合美观经济的要求D:具有一定的隔声性能E:具有一定的防火性能答案：A,B,D,E解析：根据关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录的通知，限制被执行人转让其房地产的情形有（ ）。A.违反限制高消费令的B.违反财产报告制度的C.以转移财产方法规避执行的D.因没有履行能力而不能履行法律义务的E.无正当理由拒不履行执行和解协议的答案：A,B,C,E解析：根据关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录的通知限制被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制消费令的；无正当理由拒不履行执行和解协议的。普通地图以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有（）。A.系统性B.精确性C.完整性D.通用性答案：D解析：地图是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。根据表示的内容，分为普通地图和专题地图。普通地图以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有通用性，其中最主要的图种是地形图。专题地图又称专门图或主题地图，根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，如交通图、地貌图、地籍图等。房地产促销过程中，在挖掘卖点时对竞争者进行动态跟踪，其中竞争者是指（）。A.竞争企业B.竞争经纪人C.竞争性策略D.潜在竞争者E.竞争性楼盘答案：A,E解析：房地产促销过程中，在挖掘卖点时对竞争者进行动态跟踪，其中竞争者包含两个方面的含义：竞争企业；竞争性楼盘（房源）。其中，竞争企业包括有：a新建商品房的供给企业房地产开发企业；b存量房房源信息的供给企业房地产经纪机构。21年房地产经纪人历年真题解析7章 第5章自2022年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收（ ）。A.印花税B.房产税C.耕地占用税D.增值税答案：A解析：自2022年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。自2022年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。房地产经纪人向客户推荐房源时，正确的做法有（ ）。(2022年真题)A.重点介绍房源优点B.避免介绍房源缺陷C.帮助客户不断修正需求D.对客户不同意见提出反驳E.对客户关心的问题给出专业意见答案：C,E解析：房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下几个技术要点：对房源信息进行列表。房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下，向客户提出经纪人的专业观点。房地产经纪人在与客户进行房源情况沟通的过程中，要细心体会客户需求的变化，引导客户将理想需求落实为实际需求，不断地修正其购房愿望。房地产经纪业是()的行业。A:知识密集和资金密集B:资金密集和劳动密集C:知识密集和管理密集D:知识密集和劳动密集答案：D解析：郑某结婚不久，欲通过贷款购买一套小户型住宅，其个性心理属于（）。A、主导动机B、求实动机C、享受需要D、独立型性格答案：B解析：从消费者的购买动机来看，可分为：求实动机；求廉动机；求同动机；求美动机；求新动机；求名动机；求奇动机；求癖动机。其中，商品的求实动机表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。本题中，郑某根据自己经济实际状况购买适合的小户型，属于为追求商品的使用价值，注重商品的内在质量，不过分强调外观的求实动机。 北京市房地产经纪人协助办理二手房买卖产权过户的第一步是（）A.去北京市建委登记过户B.去国税局缴税C.去地税局缴税D.去房屋管理局备案正确答案：C21年房地产经纪人历年真题解析7章 第6章在写字楼项目推广渠道中，（）为企业高管、行业客户获知信息的渠道，且具有一定的品牌价值。A.直邮短信B.产业杂志C.活动营销D.网络推广答案：B解析：产业杂志是高管、产业客户获知信息的渠道，有一定品牌价值。直邮短信对增加上门量，是最直接有效的推广手法。活动营销在销售中前期采用产品发布会、封顶或开盘仪式、品牌客户签约活动等提升项目社会知名度与客户认知；进入持续销售期，通过不同规模形式的相关主题活动持续吸引社会关注并挖掘新客户。网络推广通过房地产门户网站广告，向商务客户传递信息，同时利用网站的浏览量树立项目的市场认知；聘请剑客在论坛中炒作、造势，吸引关注，持续整个销售期。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一住宅和商业混合项目，委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。经与甲公司协商，乙公司为项目住宅部分的目标客户制定了置业计划；对项目商业部分采取先租后售的方式促销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查，类似商铺当时月租金为200元/m2。乙公司房地产经纪人张某制定的置业计划得到了很多客户的认同。张某因制定置业计划表现出的品质可能为（）。A.业务熟练B.圆滑而善变C.热情而真诚D.善于团队协作答案：A,C,D解析：客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，填写的内容书写工整。在置业计划书内，应写明销售人员的姓名和联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。因此张某制定置业计划表现出的品质应该有业务熟练、热情真诚和善于团队协作。根据居住区人均公共绿地面积的指标，组团绿地、小区绿地分别不少于()。A:0.5/人，1.5/人B:0.5/人，1.0/人C:1.0/人，1.5/人D:1.5/人，2.0/人答案：B解析：在存量房查验和交接过程中，需要办理的交接手续主要包括（）。A.支付租金或购房款B.验房发现问题的解决C.费用结算D.相关信息变更E.签署房屋交接单答案：B,C,D,E解析：在存量房查验和交接过程中，需要办理的交接手续主要包括：验房发现问题的解决。费用结算。应结算的费用主要包括水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、网络费、物业服务费、专项维修资金等。相关信息变更。办理交接手续时，应要求卖方协助办理相应的信息变更手续，将使用人的姓名由卖方改为买方。签署房屋交接单。 房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担（）责任。A.赔偿B.连带C.无限D.有限 答案：B解析：房地产经纪机构之间，有时共同承接某些业务，发生业务上的合作关系是不可避免的。经委托人书面同意，房地产经纪机构之间可以合作完成一项房地产经纪业务。合作的机构之间应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任，禁止以转让业务为名规避对委托人应当承担的责任。21年房地产经纪人历年真题解析7章 第7章在房地产买卖中通常涉及第三人的权利，如法律规定房屋所有权人在出卖租赁房屋时，一般应提前()个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。A.1B.2C.3D.4答案：C解析：某商场的年有效毛收入为2143元m2，运营费用为有效毛收入的30，假定资本化率为8，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为（）元/m2。A、11656B、16982C、17483D、18750答案：C解析：净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益，即净收益=有效毛收入运营费，收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式如下：。式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。所以，该商场的收益价格为：成本法估价中的房地产开发成本有（）。A.勘察设计和前期工程费B.管理费用C.基础设施建设费D.房屋建筑安装工程费E.公共配套设施建设费答案：A,C,D,E解析：开发成本主要包括：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的税费。共用题干某房地产开发公司计划在某城市进行房地产开发，通过市场调查显示：该城市经济发展不很活跃，公民中高收入人群较少，多为中等收入阶层;目前该市平均每户居民的居住面积为75，商业物业和写字楼的平均月租金额分别为20元/·月和35元/·月。该开发公司对城市某地块有开发意向，该地块离城市中心商务区较远，配套设施不很完善，但周边环境优美，交通便利。于是该房地产开发公司委托该市某房地产经纪公司对该项目进行项目定位。根据上述描述，请分析回答下列问题：该项目在定价时，应重点考虑的定价策略有()。A:高开低走定价策略B:低开高走定价策略C:撇脂定价策略D:折扣定价策略答案：B,D解析：下列关于加成和附加的说法中，正确的是（ ）。A.加成和附加均是加重纳税人负担的措施B.加成是对所有纳税人加成C.附加是对特定纳税人加征D.加成一般在收益课税中采用E.正税以外征收的附加称为副税答案：A,D,E解析：附加和加成是加重纳税人负担的措施，附加是指在正税之外附加征收的一部分税款；加成是指对特定的纳税人实行加成征税。BC两项，加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，而附加是对所有纳税人加征。加成一般在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。