22年房地产估价师答疑精华6章.docx

22年房地产估价师答疑精华6章22年房地产估价师答疑精华6章 第1章 对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。A28日B28个工作日C30日D30个工作日正确答案：C对房屋拆迁纠纷的裁决应自收到申请之日起30日内作出。2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。胡某获得的超额利润为（）万元。A、20B、70C、72D、102答案：B解析： 本题考查的是工资、利息、地租和利润。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。胡某获得的超额利润（240-170）70（万元）。下列房产中，可以免征房地产税的有( )A.出租地下建筑物B.企业兴办的学校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产答案：B,D,E解析：自2022 年1 月1 日起，国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合向社会开放，用于满足公众体育活动需要，体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展等条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税。企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A.15B.25C.35D.55答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商业、旅游、娱乐用地40年，持有15年后转让，最长持有年限为25年，401525（年）。 在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（ ）。A房地产具有开发或者再开发的潜力B将预期远离作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值正确答案：CE22年房地产估价师答疑精华6章 第2章 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：教育费附加是随（）附加征收。A、印花税 B、所得税 C、增值税 D、房产税答案：C解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。参见教材P252。 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：（一）估价的假设条件1.估价时点2022年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2022年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。（二）估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。正确答案：错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。在建设工程中，工程项目管理的核心是（）。A.可行性研究 B.限额设计 C.招标投标 D.合同管理答案：D解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。合同管理在现代建设工程中具有特殊的地位，是合同双方在整个工程建设过程中进行各种经济活动，明确各方权利义务的依据，是工程项目管理的核心。22年房地产估价师答疑精华6章 第3章跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。A.砖混结构 B.钢筋混凝土结构C.砌体结构 D.钢结构答案：D解析：大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15-30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。上述评估报告使用期限一般不超过（）。A.2022年9月29日B.2022年10月29日C.2022年3月29日D.2022年4月29日答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。#在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。答案：错解析：在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。下列可以不采取土地出让或出租方式处置的划拨地块是（ ）。A.国有企业租赁经营的B.继续作为城市基础设施的用地C.国有企业改组为股份合作制的D.非国有企业兼并国有企业的答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。选项ACD应采取土地出让或出租的方式处置；选项B经批准可保留划拨土地使用权。P40。某类房地产2022年-2022年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用加权平均增减量法预测该类房地产2022年得价格为（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340；平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338；2022年价格=6810+338×5=8500 。参见教材P388。22年房地产估价师答疑精华6章 第4章 能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是（ ）。A地籍图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：B某城市某类房地产19982022年的价格见表224。试利用最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用该方程预测该类房地产2022年和2022年的价格。因此，描述该类房地产价格变动长期趋势线的方程为：Y =a+6X=3 522. 22 + 528. 33X 根据该方程计算的19982022年该类房地产价格的趋势值。预测该类房地产2022年的价格为：Y =3 522. 22 + 528. 33X=(3 522. 22 + 528. 33X6)元/m2 =6 692. 2 元/m2 预测该类房地产2022年的价格为：Y =3 522. 22 + 528. 33X=(3 522. 22 + 528. 33X7)元/m2=7 220. 53 元/m 2答案：解析：改错如下： 债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）正确答案：×债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。 下列不属于房地产区位因素的是（ ）。A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层正确答案：B 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：B22年房地产估价师答疑精华6章 第5章三级暂定资质的房地产评估机构，不得承担国有土地上房屋征收评估工作。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A.权益投资比率 B.空置率 C.土地费用 D.容积率 E.运营费用答案：A,B,E解析： 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：C解析：本题考查的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x 12%=24 ,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值= 36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1- 1/（ 1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值= 200+495.53 =695.53万元。参见教材P257。某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元。A、8160B、8180C、8260D、8280答案：A解析：考点:复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160万元。 单层建筑物内设有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×22年房地产估价师答疑精华6章 第6章 理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B完成全体工作人员的筛选工作C获取土地使用权D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资正确答案：C答案 C其他均为建设初、中期的工作。目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于（）。A.5%B.7%C.10%D.15%答案：C解析：本题考查的是保障性住房。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。总体和总体单位不得相互转让。 ( )答案：错解析：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转让。某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。A、 1667B、 1765C、 1875D、 2000答案：D解析：知识点 房屋建筑面积