房地产估价师考试真题8篇.docx

房地产估价师考试真题8篇房地产估价师考试真题8篇 第1篇 张某出资为了其叔父投了人身和财产保险，因此可以制定自己为受益人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列对供给规律的叙述有误的一项是（ ）。A供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系B在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动C供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而少D供给曲线是一条自左上方向向右下方倾斜的曲线正确答案：D在供给曲线图上，供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。需求曲线是一条自左上方向右下方倾斜的曲线。合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。（）答案：对解析：本题考查的是混凝土。合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法正确答案：A答案 A 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。 敏感性分析是一种（ ）。A动态不确定性分析B动态分析C静态不确定性分析D静态分析正确答案：A地役权设立未经登记，不得对抗善意第三人。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。参见教材P135。某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于20% B.满足目标收益率要求 C.大于20 D.不满足目标收益率要求答案：C解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。房地产估价师考试真题8篇 第2篇 某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为( )万元。A102B46C98D103正确答案：C答案 C2500×400-200×(150-50)1000000-20000980000(元)98(万元)估价机构于2022年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2022年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（）。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日答案：D解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。2022 年3 月，甲市人民政府为了公共利益的需要，实施一地块房屋征收。征收完毕后，委托乙房地产开发企业建设经济适用住房小区。则与该房屋征收地块被征收人李某签订的补偿协议的另一方为( )。A.乙房地产开发企业B.甲市人民政府土地管理部门C.甲市人民政府房屋征收部门D.甲市人民政府房地产管理部门答案：C解析：房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。凡是有内部孔隙的材料，其密实度都小于1。（）答案：对解析： 本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法测算出的建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2。则该建筑物的现值为( )元/m2。A、 1200B、 1600C、 1500D、 1400答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。本题许算过程如下：解决此题的关键在于排除建筑物的重置价格这个干扰项。抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。答案：对解析：抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。A政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B估价对象位于基准地价覆盖区域C有完备的基准地价修正体系D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同答案：B,C解析：基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用相关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行适当调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。房地产估价师考试真题8篇 第3篇购买经济适用住房满一定期限后，购房人可依法转让。答案：对解析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。下列各项中，不属于工程建设其他费中固定资产其他费用的是（）。A.生产准备及开办费 B.研究试验费 C.环境影响评价费 D.场地准备及临时设施费答案：A解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。选项A，属于工程建设其他费用中的其他资产费用。 生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态是指生物与其生存环境之间的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。 甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（ ）元。A1000B5000C7000D10000正确答案：B在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。下列关于质权特征的表述中，错误的是（）。A、质权是一种担保物权 B、质权的标的物只能是不动产权利 C、质权需转移质物的占有 D、质权是就质物优先受偿的权利答案：B解析：本题考查的是担保物权。质权的特征为：（1）质权是一种担保物权；（2）质权的标的物只能是动产或财产权利；（3）质权须转移质物的占有；（4）质权是就质物优先受偿的权利。选项B错误，质权的标的物只能是动产或财产权利。房地产估价师考试真题8篇 第4篇乙公司2022年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。假如选择假设开发法，则选择估价前提（）。 A.业主自行处理前提B.业主自主转让前提C.业主自行开发前提D.业主被迫转让前提答案：C解析： 假设开发法的估价前提有3种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，题目背景已经说明乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，因此选择“业主自行开发前提”。为了减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不是采用全封闭形式。（）答案：错解析：本题考查的是大气污染源。生活污染源中的居住环境的污染：由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。所以不宜采用半封闭的通风系统。某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。A、1450B、1496C、1540D、1659答案：D解析： 考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（1500×6.6580×8）÷ 6.41659（美元/m2）。(2022真题) 以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。甲公司在 2022 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20、5以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和 20，销售均价为 8500 元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2、3和 5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为 l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。答案：解析：（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200×666.67×2=266668（m2）；总建设成本=3200×266668÷10000=85333.76（万元）；总销售收入=8500×266668÷10000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05 万元>0，因此乙公司的目标可以实现。下列不属于钢筋混凝土结构的是（）。A.框架结构 B.剪力墙结构 C.筒体结构 D.钢结构答案：D解析：本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构分为框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。P54。房地产估价师考试真题8篇 第5篇甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0答案：C解析：本题考查的是最高额抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）。A40%B60%C50%D67%正确答案：B下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。A房地产销售价格调查B房地产促销策略调查C城镇居民家庭收入调查D城市人口地理分布调查E城市基础设施状况调查答案：A,B解析：房地产市场营销因素调查包括：产品调查；价格调查；分销渠道调查；促销策略调查。CE 两项，城镇居民家庭收入调查和城市基础设施状况调查属于经济环境调查；D 项，城市人口地理分布调查属于人口资源环境调查。在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A.上位法优先于下位法 B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法 C.特别法优先于普通法 D.法律文本优先于法律解释 E.强行法优先于任意法答案：A,C,D,E解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法” （该原则是在效力相等的法有冲突时适用）、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章; 部门规章与地方政府规章的效力相等。城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（）。A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理：对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（ ）答案：对解析：政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。房地产估价师考试真题8篇 第6篇房屋买卖合同签订之后，房屋所有权即发生转移。（）答案：错解析：凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。物权法对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的除外，不动产物权未经登记，不发生效力。 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准正确答案：BCDE 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）正确答案：×由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开市场业务正确答案：B贷款额度控制是选择性货币政策工具。比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P198。房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样答案：C解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应（）。A.首先缴纳土地使用权出让金 B.首先支付银行贷款 C.首先支付处分抵押房地产的费用 D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。房地产估价师考试真题8篇 第7篇房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖答案：A,B,C,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。 基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×关于假设开发法中求取幵发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.开发完成后的价值是未来幵发完成后的房地产状况所有对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产，不宜运用收贫法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,C解析：本题考查的是幵发完成后的价值。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。参见教材P332?333。 城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。此题为判断题(对，错)。正确答案：× 根据建筑安装工程费用项目组成，规费是指政府和有权力部门规定必须缴纳的费用，其中包括( )等。A、安全施工费B、工程排污费C、临时保护设施费D、劳动保险费正确答案：B 长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 房地产估价师的注册管理部门是（）。A.国务院人力资源和社会保障主管部门B.国务院住房城乡建设主管部门C.所在地省级住房城乡建设主管部门D.所在地市级房地产主管部门答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。房地产估价师考试真题8篇 第8篇在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。 住房公积金属于（ ）所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位和个人共同D住房公积金管理中心正确答案：B住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房 在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 房地产供给限制特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。( )正确答案：×答案 ×房地产的独一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资答案：B解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。 该公司2022年6月18日破产时，该公司能有（ ）万元拍卖款偿还银行。A448B445C385D352正确答案：D下列金融工具中，属于短期信用工具的有( )。A.本票 B.汇票 C.支票 D.股票E.大额可转让定期存单答案：A,B,C,E解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。