房产中介管理制度大全（DOC 275页）.docx

新开门店保本点测算表费用序号项目计算方法合计（元）开办费月摊销额(2年)投资明细1装修费110M2×330元/M23600015002电脑系统2000元/台×15台+3500×2人3700015423电话系统50元/台×22人1100464空调设备700070002925报警系统420042001756办公设备打印机、传真机复印机、桌椅等100004177招牌、内部装饰等230009588办公用品及耗材700299其它费用4000167开办费合计（元）1230005126投资金额总计（元）123000×2个月押金13200=136200日常经营固定费用序号项目计算方法合计（元）1广告费按10月份广告计划64002人工800/月×18+2000+6600230003水电、电话费500050004办公费及其他120012005租金660066006行政摊销按22人编制考核160007开办费摊销133000÷24期51268宿舍费用600×2个1200日常经营变动费用变动费用比率：28%税费比率：5.2%每月盈亏平衡点：64526÷（1-28%-5.2%）96596开店必备软件如果说，电脑，网络目前已经在国内中介行业普及了，那么接下来最关键的就是中介软件了，做中介要不要软件，这个问题如果放在三年前，国内大多数企业是否定的回答，但是近两年，随着更多的中介公司趋近于规模化，效益化，提高利润率水平等方向发展，寻求一款有效管理的中介软件是非常必要的，可以说，现在的房产中介，如果没有房产软件，单纯靠本子记录或者excel表格记录房客源，确实是有些落后了！但是有很多的优秀房产经纪人，虽然他们销售的是生活中最大宗的商品房产，但是在他们自己选择使用中介软件时却显得很盲目，耐心的说服客户是他们的强项，但是往往在选购对企业运营非常关键的房产中介软件的时候考虑欠妥。另外还有一种情况，我们在选择产品的时候往往会盲目的“跟风”，别人用什么，我也选择什么，这样好吗？适合别人的就一定适合你吗？而且，目前市场上百分之七八十的中介软件采用的都是落后的技术架构，这种客户端技术的产品研发难度低，安全性能差，而且长期使用速度很慢，成本也会很高。这种产品往往也就是昙花一现，给客户造成巨大损失。CS架构的缺陷非常明显1.安全性差，本地存储数据，电脑损坏或者丢失后数据也会丢失。2.资源传输差，每个店内需要服务器，店内服务器和总公司服务器之间要定时同步，如果一 条客户信息进入总公司范围内，必须要同步后其他店才能看见。3.公司成本高，随着连锁店的增加，每个店都需要增加服务器，投入成本会不断增加。4.修改维护麻烦，需要在本地和服务器同时修改BS架构的优势1.首先安全性能好，数据存储在服务器，房源客源不会因为店内电脑丢失或者损坏而丢失。2.数据传输方便，经纪人录入一条房源，服务器就立即存储，同时各个连锁店可以查询到这 条房源，所有的维护操作大家都是在服务器上进行，这就保证数据不会重盘，传输及时性也是CS架构软件无法比拟的。4.修改升级维护很方便，只要将服务器端进行升级和修改，客户端不用做任何更改变动。 可能有人要问了，那现在市场上有没有好的房产中介管理软件呢？ 据我所了解的，目前市场上很流行的一款房产中介管理软件“易房大师”，不仅在架构上使用了B/S集中式数据管理，在经营上更是采取SAAS（软件即服务）模式，而且软件是永久免费的，其将软件竞争推向了服务层面，旨在降低中小房介在信息化工具上投入的成本和精力。另外，易房大师特有的“信息采集”功能，能够根据客户需求，每天从指定网站采集大量房源信息，并实现房源信息自动录入！让客户在第一时间掌握最新房源！并且，易房大师的“房产中介黑名单”功能，能够自动筛选出由中介发布的无用房源信息，提高房产经纪人工作效率。分店业绩承诺书区域XX分店新增说明业绩指标（实收）业绩指标（创收）拓点年度业绩（实收）年度业绩（创收）年度业绩上半年下半年年度业绩上半年下半年厂房部607500175500432000675000195000480000分店经理及高级分店经理、高级经理以创收业绩作为考核对象创收业绩、成本月分配明细月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月完成任务额0030000450006000060000700008000090000900009000060000月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月成本支出0036750367503675036750367503675036750367503675036750分店经理承诺事项1. 严格遵守公司各项规章制度，维护公司利益，控制分行日常经营费用；2. 克尽职守，按期完成区域业绩指标，努力成为优秀区域；3. 团结帮助团队成员共同进步，合理公平分配业绩目标，并激励团队成员努力完成个人业绩指标；4. 如出现影响分店经营的重大事项（包括租金调整、行业政策调整等情况），服从公司对本分店业绩指标的调整，并相应调整物业顾问业绩指标；5. 区域连续六个月完不成业绩指标的80%，同意按公司规定对本人另行安排。分店经理签字：区域经理签字：总监签字：分管副总签字： 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日分行装修流程和相关标准签订租赁合同为提高工作效率，节约公司资源，加快装修进度，现将装修流程规范如下： 责任人：业务发展部经理（区域经理协助） 职责：1.确定免租期； 2.水电清表； 3.协助落实电话、网络安装事宜； 4.确定广告位置及附加费用情况； 5. 租赁合同为正式合同；（公司有特殊规定除外） 6. 租赁合同由区域经理协助审核。填写工作单交予人力资源部主管 工作单见附件1 三日 责任人：人力资源部主管确定装修方案、人员配置 职责：1.定出分行的装修类型，提供平面图；2.组织分管副总、区域经理、业务发展部经理研讨装修方案；3.三日内提供具体装修方案； 4落实电话、网络申请安装事宜。 责任人：人力资源部主管 职责：1. 家私进场； 2. 消防报批和验收 3. 广告牌制作和安装； 4. 与管理处协调（由区域经理或所在分行经理负责）。装修预算审核 三日 责任人：区域经理、总经办 审核完毕 职责：1.装修预算由区域经理初审，再由分管副总审核；装修 2.提交总经理终审，总经办于三日内给予答复。 责任人：人力资源部主管职责：1. 两日内以图表的形式提出基本需求，包括地图、灯箱摆放位置等（由区域经理提供并签字确认）； 2.提供工程进度表（人力资源部主管提供）；装修完毕，填写验收单 3.提供设备进度表（人力资源部主管提供）。 负责人：区域经理 职责：验收装修质量，填写验收单（验收单见附件2）二手楼租售交易中心2006年X月X日工作单 区 部 分行 年 月 日 装修：墙壁：是 否 地板：是 否 电源：是 否其它： 设备：广告灯箱：是 否 电话：是 否 电脑：是 否 桌椅：是 否 其它： 人力资源部主管： 区域经理： 验收单 区 部 分行 年 月 日免租期： 天 装修标准： 高档 普通 简单可正式进场装修日期： 年 月 日 水电清表：是 否 申请电话、网络：紧急 一般广告牌报批出效果图：需要 不需要其它： 业务发展部经理： 人力资源部经理： 入职考试题一、填空题1、在国土局办理过户手续后 个自然日出税单，完税后即时取证。2、买卖双方若有一方是 需做买卖合同公证，公证费为 。在房产交易中常用公证有买卖合同合证、贷款合同公证、授权委托公证、监护人公证，其中买卖合同合证的收费标准为 、贷款合同公证的收费标准为 、授权委托公证的收费标准为 、监护人公证的收费标准为 3、特区内安居房换证登记在 登记点办理。4、居住用地的土地使用权最高年期为 年。5、在办理产权过户前，如果签署房地产买卖合同（现售）的买方姓名与我司居间合同买方姓名不符的，买卖双方须在我司签署 ，方可过户。6、在办理产权过户前，买卖双方要求填写房地产买卖合同（现售）过户价格与在我司签署居间合同实际转移价款不符的，并且居间合同未注明过户价格的，买卖双方须要在我司签署 ，方可过户。7、在我司成交的客户，如果买方采用的是一次性付款方式，并且愿意为卖方垫资赎楼的，买卖双方须签署 ，我司方可协助办理赎楼手续。二、选择题1. 客户申请按揭贷款，银行审核后，出具承诺书给 。A、客户 B、业主 C、中介公司2. 买卖双方为个人，产权过户时，国土部门需收取的资料 。A、房地产买卖合同 B、双方身份证复印件，并验原件C、户口本复印件，并验原件 D、房地产证原件E、房地产产权转移登记申请表 F、收入证明3. 抵押中的房产在办理担保赎楼，卖方应办的手续是 。A、签署担保协议 B、办理委托公证 C、办理银行担保赎楼贷款手续并签署有关资料D、办理按揭手续 E、办理首期款监管手续4. 抵押中的房产在办理担保赎楼，买方应办的手续是 。A、签署担保协议 B、办理委托公证 C、办理银行担保赎楼贷款手续并签署有关资料D、办理按揭手续 E、办理首期款监管手续5. 处于抵押状态需办理担保赎楼的房产，最少应该查档 。A、1次 在赎楼前 B、2次 在赎楼前和过户前C、1次 在过户前 D、2次 在过户前和抵押前6. 分行与按揭部的对接资料：分行在签署临时合约的当天，要传真到按揭部的资料有 。A、房产证复印件 B、买卖双方身份证复印件 C、成交报告及成交合约D、首期款收据或定金收据 E、户口本复印件 F、成交意向书7. 办理银行按揭手续时，买方所需提供资料 。A、身份证原件及复印件 B、收入证明原件（盖公司公章）C、已交付的定金收据及首期款证明 D、按揭物业的评估报告E、其他银行所需提供的有关资产证明8. 如成交物业需担保赎楼的，卖方所需提供资料有 A、身份证复印件 B、按揭合同原件及委托公证书 C、房产证复印件D、供楼存折原件 E、原按揭银行欠款清单 F、产权查询单三、判断题（对的请在后面的括号内打“”，错的打“”）1、在国土局产权登记点办理抵押登记需15天。 2、未成年人的房产可由父母代为出售，不需任何手续。 3、银行对借款人的年龄无限制，只需有还款能力即可。 4、抵押金额超过房地产原值的，需提交房地产估价中心审定的评估报告书。 5、在南山国土局领取过户的新房产证时，需买卖双方亲自到场验身份证原件。 6、福田区房地产二级、三级转移登记在设计大厦登记点办理。 7、办理房地产抵押登记需缴纳抵押登记费100元，超过100万按万分之一计征。 四、简答题1、个人购买在2年内转手交易的普通住房，买卖双方需缴纳哪些税费？请分别列举。解答：2、办理产权过户时买卖双方各需提供哪些资料？解答：3、李某2003年12月1日在二手楼市场以人民币49万元购买了福田一普遍房产，面积为69m2，在2005年8月9日以人民币58万元转手卖给了王某，两人私下约定在办理产权过户时以人民币49万为交易价，在此情况下，李石、王伟应交的税费为哪些？交多少？若王某首期20万元，剩余38万通过银行按揭，则请计算王某10年、15年、20年按揭款的月供额扣多少？在买卖双方各出自己的税费及相关费用情况，请计算出买方在买这套物业时共需拿出多少钱？业主实际净收金额是多少？若王某于2006年1月15日以58万购买此物业，且现售合同以58万填写，请计算标准情况买卖双方应交税费？解答：离职手续完善表序号：姓 名部 门离职时间职 位交接事项各部门负责人确认相关事宜并签名本部门各类办公用品、文件、资料、档案、客户关系资料（名片、产品资料、意向说明有及其它）移交；钥匙、工卡、个人保管的其它物品。（详细工作交接可另附清单）接交人签名：工资发至： 年 月 日总经理办公室信息系统权限、电脑软硬件、借阅资料书籍、证照等。财务部清算领借款手续、合同、发票、收据等。人力资源部公司其它财物，审核保密协议、培训协议、服务期协议等合同内容。审核工服、出勤、假期、奖罚扣款、福利工资结算日期。其它用工申请表序号：拟招聘部门拟招聘职位拟招聘人数希望入职日期申请招聘理由 岗位空缺 增加编制目前人员情况：岗位职责描述：入职要求：1. 性别、年龄要求：2. 学历、专业要求：3. 所需相关知识和工作经验要求：4. 所需其他技能水平：5. 形象仪表要求：6. 个性要求：部门负责人意见人力资源部意见副总经理意见总经理批准应聘登记表序号：照片n 感谢您应聘我公司，我们将致力于为您提供公平的就业机会。n 如果您有可以证明个人业绩、学历或职称的相关资料，请您附在申请表后。n 若您不适合本岗位，我们会将您的资料放入公司人才库保存，以便之后能与您再次合作。应聘职位： 个人资料姓 名性 别 男 女出生年月年 月 日身份证号码可到任日期期望待遇在深详细地址户口所在地工作关系地址血 型婚姻状况 未婚 已婚 离婚身 高证件种类 深圳市居民身份证 暂住证 边防证体 重何处获知招聘信息职称证书个人专长/兴趣爱好驾 照 有 无常用办公软件文字录入速度联络电话/手机通晓语言/方言教育经历（请按先后次序填写）时间（由至）学校名称专业学历获得证书工作经历（请按先后次序填写）时间（由至）工作单位部门及职位薪金证明人 / 联络电话如果您有亲属或朋友在本公司工作，请注明：姓名部门 / 职位与本人关系有哪些重要社会关系（政府部门等）姓名单位名称 / 职位 / 联系电话与本人关系紧急情况联系人（必须填写）姓名与本人关系办事处地址联系电话身体状况（必须填写）身体状况说明1. 遗传病2. 传染病3. 怀孕4. 其他家庭状况（入职必填）家庭成员姓名年龄单位名称 / 部门 / 职位（或家庭住址）联系电话配偶子女父母技能请描述可证明您专业能力的业绩，例如曾参与过的富有挑战性的项目。职位申请声明：本人现谨声明，在此表内所陈述全部资料确属事实，谨此授权天津住友不动产经纪有限公司查询有关事项。如有虚报、不实或隐瞒上述任何资料，虽经录用，公司亦有权解雇本人而不能得到任何补偿或预先通知。 申请人签名： 年 月 日面试必备的问题1、 你所不擅长的是什么？2、 你的优点、缺点2、请你概述一下自己的人生观3、学生时代你最喜欢哪门课程4、请你概述一下自己的职业观5、进入本企业你有什么希望和理想6、在什么岗位上能最大限度地发挥你的才能7、假如有更好的职业，你将怎么办8、你对公司的印象如何9、到本企业工作之前你的工资收入是多少10、简述你的工作态度新进人员应聘表 年 月 日姓名性别曾 用 名政治面貌贴照片民族婚否出生年月健康状况专业职称学历学位职业资格体重身高应聘职位有何特长现居住地址身份证号户口所在地联系电话家庭成员家庭电话受教育情况在校起止时间院 校 名 称所学专业所获学历注意：教育情况应从中学至大学填写详细、完整、真实主要工作经历工作起止时间单位名称职务证明人离开原工作单位原由曾经受到过的奖励了解同行情况(房产中介公司)加入本企业的目标是否有亲属在我公司工作 是 否 是否有来过公司面试 是 否新员工招聘入职一、 招聘途径1、 网络；2、 报纸；3、 橱窗广告；4、 人才招聘会；5、 到学校公众演说二、 面试1、 通知面试；2、 填写新进员工资料表；3、 初试（人事部经理或助理）；4、 复试（各部门经理或负责人）；面试三天内通知该人员的录取情况。三、 跑盘10天的跑盘期，由人事部统一安排其所在分店；1、 当天8：25前到店报到，并在分店开早会，会后由该店负责人分配其当天的跑盘进行分配；2、 跑盘过程由各自根据该店店长做出的指导来安排；3、 当天5：30前回总部报到，由人事部集中对跑盘人员进行交流（包括跑盘感悟、公司文化、精神激励、经验分享等），时间控制在1小时左右。跑盘结束后，接受公司的考核，主考官由人事部及其将归入部门的负责人组成，以无记名投票入箱决定该人员的录取权。四、 签订试用合同，生成房友用户名，领取工号牌，名片，公司基本制度；注：公司基本制度要求其在领取一周后归还人事部；五、 培训1、 签试用合同前，人事部需向新进人员说明其在试用期的权限、责任、义务、福利、工薪等相关问题；a、 只做租单，在完成绩效及专业知识考核前所接待的所有售房客户及房源必需在第一时间交给该店的店长或销售助理；b、 不得以老员工的房友密码进入系统调查房、客源资料，尤其是售房；c、 无底薪制，按月发薪，以其所作总佣金的30%计算提成（不包括由提成部分分出的钥匙和房源等其他奖励）；六、签订试用合同1、 员工手册的培训，统一在总部培训，培训人：各店销售助理（轮流制）；2、 租单流程培训；3、 租单所用表格的填写及居间租赁合同签写要求的培训；4、 租单技巧培训；5、 租后服务的培训；七、考核后可做售单者：1、售单流程培训及相关表格的填写2、售单注意事项3、售单专业知识培训a、 几种常见权属房转让所需的费用计算；b、 看房、压价、拿钥匙、签独家等相关技巧培训；c、 常见客户洽谈问题解答技巧；d、 诚意金的收取及转定技巧（即如何沟通房东和客户，让他们在关键时刻更充分的配合你的工作）；e、 几种常见情况下，代办过户时需要哪些资料；f、 三方居间转让合同的签写要求，及在办理过户相关手续中所需填写表格的培训；g、 售后服务培训。新员工入职流程和相关标准跑盘前分行经理面试1、 基本条件：2、 1、年满23岁；能提供身份证及高中以上毕业证、1寸彩色照片一张；2、在深圳工作至少1年以上，如应聘宝安、罗湖的物业顾问，必须会讲粤语；3、物业管理、酒店餐饮、保险行业工作经验或其它行业销售工作经验； 4、勤快、沟通能力和学习能力强，有悟性，能承受较大的工作压力；跑盘阶段跑盘时间：住宅物业顾问至少二周，工商写字楼物业顾问至少一 周，熟手可提前申请进入跑盘考核阶段（须在面试报告中注明该员工具体跑盘日期）。楼盘数： 住宅物业顾问至少提供 25 份楼盘调查表；工商写字楼物业顾问至少提供10份楼盘调查表。前提条件：1.跑盘合格；区域经理复试2.为公司寻找20个所在片区的有效盘源或在公司已独立开一个租单（如为买卖单，可以是合作单）（分行须在复试前提供该员工所寻盘源资料或成交报告复印件）。不能满足以上条件者，如果不能证明其特别优秀，原则上人力资源部将不予安排复试人力资源部复试老总签字同意 办理入职手续（每月5号、15号、25号）入职及计算工资时间:1已开单员工如经人力资源部复试合格，刘总签字同意后，从开单当日开始计算工资；2未开单员工如经人力资源复试合格，刘总签字同意后，从人力资源部签字当日开始计算工资。3、助理经理以上仍按总经理签字当日开始计算工资的规定执行！人力资源部2006年X月X日新员工试用反馈表序号：新员工姓名部门职位一、试用期间自我鉴定（转正申请）：签名：二、你在工作上有何困难、疑问或不解之处？你将如何解决这些问题？三、在入职公司后，你认为最有收益的是什么？四、你认为自己迫切需要提高的哪方面的技能或素质？五、今后工作的目标与计划？六、对公司或部门的建议？注：第一项如页面不够可在背面或另附纸书写。员工转正审批表序号：姓名部 门职位到职时间直属上级评议评议考核内容请在适当的分值中打“”员工意见<7.57.588.599.510×工作业绩1. 工作质量/正确性2. 工作量3. 工作效率工作态度4. 对公司文化认知程度5. 敬业乐业精神6. 仪表仪态7. 纪律性工作能力8. 专业知识/技能9. 理解判断能力10.沟通协调能力11.组织领导能力12.职务执行能力考核分数一般员工：总分/10 =主管级以上员工：总分/12 =11、12项目适用于主管级以上员工书面评议员工签署 主管签署评议结果 同意转正 不录用 延长试用期 月评核说明: 新入职试用期间，凡评核总评分低于7.5分的，将被不录用/延长试用期。用人部门负责人评语签名： 人力资源部负责人意见分管副总（总助）意见总经理审批生效日期年 月 日备注申报时须附入职引导工作表、新员工试用情况反馈表备审批。 担保人规定一、 担保人须年满十八，有固定收入和独立的经济能力（部分岗位对担保人有特别要求）。二、 担保人应亲临本公司签署担保书，并提供身份证等相关合法证明原件，经验证后留复印件存档。如担保人因故无法前来，须担保人单位在担保书上签章及提供营业执照留复印件。三、 担保人应提供近期一寸照片一张留公司存档。四、 被担保人有下列情形之一者，担保人应承担赔偿和其他连带责任：1、 营私舞弊，损害公司或公司客户利益；2、 侵占挪用公款、公物或损坏公物；3、 窃取机密性资料致使本公司蒙受损失的；4、 假冒本公司名义向外招摇撞骗，有确凿证据；5、 移交帐款不清或弃职潜逃；6、 其它一切使本公司蒙受损失之行为。五、 被担保人如果有以上情形之一者，担保人除应向公司赔偿被担保人所造成的损失外，被担保人造成损失的10%作为违约金亦需担保人承担，该违约金由长沙好邻居房地产顾问有限公司收取。六、 担保人如遇以下情况需中途退保，应书面通知本公司，直至被担保人另找到担保人办理新的担保手续后，才能解除本保证责任。1、 担保人的信用、资产有重大变动，因而无力保证者；2、 不欲继续担保者。七、 担保人所负一切保证责任，决不因被保人在本公司内部的工作变动有所不同而借口推脱责任。八、 担保人死亡，由其继承人承担该保证责任，担保人犯案，由其家属承担担保责任。九、 担保人住址、电话或联系方式发生变化，应及时通知本公司。十、 被担保人离职三个月后，如无手续不清或拖欠公款等情况，担保责任自行终止。十一、 本公司可随根据实际需要，向担保人单位查询有在担保人实际情况，对此担保人无反对意见。十二、 本公司对此规定享有最终解释权。员工就业担保书担保人 ，愿为 先生/小姐在XX房地产顾问有限公司就业期间，按担保人规定之要求承担一切法律责任，决无任何虚伪，特此立书保证。现将有关资料提供如下：一、被担保人资料被担保人身份证复印件姓名 性别 身份证号码 家庭住址 二、担保人资料姓名 性别 身份证号码 家庭住址及电话 担保人身份证复印件 工作单位及电话 职务 与被担保人关系 其他通讯方式 三、三方签名担保人签名 被担保人签名 经办人签名 担保人协议担保人资料：姓名： 性别： 身份证号： 住址： 住宅电话： 工作单位： 单位电话： 单位地址： 本人自愿为被担保人 （先生/女士）身份证号： 入贵公司就职提供担保。被担保人在贵公司工作期间，如属被担保人责任造成公司任何损失。本人自愿承担连带责任。本人如欲中途退保，应直接与贵公司联系。在被担保人完成新的担保手续后，本人始解除担保。担保人不得以任何形式单方面宣布退保。 担保人签名： 具书时间：晋升审批表序号：姓名现职位现部门入职时间拟晋升职位拟调任部门直属上级考核评议考核内容请在适当的分值中打“”员工意见<7.57.588.599.510×工作业绩1.计划完成情况2.工作质量/正确性3.工作效率工作态度4.对公司文化认知程度5.敬业乐业精神6.团队协作能力7.纪律性工作能力8.相关专业知识/技能9.理解判断能力10.沟通协调能力11.学习及接受新观念的能力12.组织领导能力13.计划控制能力