某物业管理有限公司工程维修部工作手册.docx

上海晨宏物业管理有限公司工程维修部工作手册审核人：_ 审核日期：_批准人：_ 批准日期：_生效日期：_ 目 录序号标题版本/修改状态页码一组织结构二工程标准三工作规程1工程维修部主管工作规程2工程维修部领班工作规程3工程维修部维修部工作规程4电梯巡视员工作规程5安全作业操作工作规程6报修工程规程7二次供水管理工作规程8二次污水处理维修保养工作规程9房屋、公共设施设备、配套附属设施日常养护工作规程10供配电设备（设施）管理工作规程11电梯管理工作规程工程维修部组织架构主管1人领班1人水电工1人泥木工1人污水处理工1人兼电梯巡视员1人兼仓库管理员1人兼文档资料员1人兼上海晨宏物业管理有限公司企业标准工程维修部工作标准上海晨宏物业管理有限公司 发布工程维修部工作标准要求：一、周一至周日24小时受理业主和住户水电零星报修、房屋报修，365天有维修服务，半小时内赶到现场处理。二、办公场所整洁有序，态度和蔼文明，挂牌上岗，安全作业。三、公共部位：1、房屋结构：每年一次对重要部位进行检查记录，有损坏及时安排维修并告知相关业主和使用人。2、门窗：每月检查一次记录在巡视记录表中。3、楼内墙面、地面、顶面：每季检查一次，有损坏及时修补。4、管道排水沟：每半年一次对屋面泄水沟进行清理疏通；室内外排水管道每季度进行清理疏通，有记录，6月9月每半月检查一次。5、道路、场地、侧石、窨井、渠道等：每二周巡视一次有记录，无缺损、无满溢、无损坏、无积水，及时维修。6、娱乐设施、健身设施：每周巡视二次有记录，有损坏及时维修，及时养护，确保正常安全使用。7、安全标识：有汇总清单，每周巡视检查一次，有损坏及时维修更新。8、装修管理：每三天巡视一次，无违章搭建等，空调安装位置一致。9、外墙面、围墙：无损坏、无污染、无起壳，发现问题及时维修，每月巡查一次。10、公共照明：每周二次巡视，公共照明亮灯率98%以上，每日一次巡视，每月保养一次，每年安全检查二次，保证电器设备安全正常。11、消防设施设备：（1）每月检查一次消防栓： （2）消防栓箱内各种配件完好。 （3）每月启动一次消防泵： （4）每半年检查一次消防水带、阀杆处加润滑油，并做一次防水。避雷系统：每年二次检查避雷装置，有记录。弱点系统：1、楼宇对讲、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更，不定期进行检查，保证其24小时运作正常。2、监督专业公司维修保养，有记录。电梯：1、确保24小时运行；2、委托并监督专业公司维修保养，并有记录。3、对电梯进行管理；4、发现电梯困人或其他重大事情，5分钟内赶到现场；5、有电梯安全巡视人员。水景：1、每周巡视一次，及时维修，保证正常运行；2、重大节日和活动前，对安全、运行功能检查，确保正常使用。检查：以标准内容检查；1、维修及时率达到95%以上，合格率达到90%以上，被服务对象满意率90%以上。2、安全责任事故为0。3、无业主投诉。4、执行小区装修管理制度，有记录并与实际相符。5、有房屋维修档案。6、岗位职责明确。7、公共设施设备维修养护工作计划落到实处。上海晨宏物业管理有限公司企业标准工程维修部主管工作规程上海晨宏物业管理有限公司 发布工程维修部主管工作规程一、岗位工作关系1、直接上级：工程主管2、直接下级：无3、平级关系：维修工4、横向协调：客户部主管、保安队长、保洁主管、保绿主管二、任职资格要求文化程度中专及以上，年龄45岁以下，参加过物业管理、工程技术培训，具备工程类强、弱电上岗证，从事本岗位工作二年以上。三、岗位职责1、负责物业前期介入工程质量验收、整改、监督、监理工作和前期工程技术资料的收集工作。2、负责物业交接验收工作，工程质量缺陷再整改验收工作。3、负责业主入住后的房屋、公共设备设施和附属设施的维修养护工作。4、负责小区内的房屋、道路、场地公共设备设施，附属设施的年维修养护，实施计划及预决算。5、负责小区业主和住户零星报修的维修服务。6、负责保修期内的房屋、公共设备设施维修的监督、协调管理工作。7、负责小区业主和住户的装修管理。8、负责仓库、空置房、业主维修档案和设施设备等的钥匙管理。9、完成管理处交办的其他任务。四、工作规程1、在物业管理部、管理处的领导下，接受公司工程部技术指导，做好物业的接管验收、整改、交付工作，收集和保存产权、竣工资料，产权资料复印件、竣工资料目录交公司综合办公室归档，2、对小区房屋、道路、场地进行检查、养护、维修工作，每年12月份做出年维修养护计划和资金预算，上报管理处和公司工程部，3、对小区公共设施、设备、附属配套设施的检查、养护、维修工作，每年12月份做出年维修养护计划和资金预算，上报管理处和公司工程部。4、对小区公共部位、公共设施设备进行日巡视检查，发现损坏填写工程保修单，小修24小时完成，一般维修三天之内完成，急修即时完成，由工程主管或由业主委员会签字确认。5、负责业主自用部位、设施的24小时有偿急修、维修。接到任何报修，半小时到场处理，检查督促业主和住户按规定进行房屋装修。6、对保修期内物业的质量问题的维修、整改情况进行监督管理，保修期结束之前半年对房屋、设施设备、道路场地等质量再进行检查，对存在的问题要求相关方进行整改，并将整改情况书面记录在相关方质保金申请单上，报管理处和公司工程部。7、每月20日做好本部门采购物资的预算计划，报管理处审批。8、每月25日前负责统计水、电、能源耗费，并上报管理处。9、业务办理入住手续后一个月内，负责统计汇总业主收房后水、电表底数上报管理处。10、公共部位和公共设施设备的移交按政府规定填写物业移交确认单，正式交付使用前发生的水、电抄表数在半年之内陆续上报管理处。11、每年或按规定对管理处各部门使用的计量器具进行检验，并确保本管理处使用的监视和测量装置满足规定要求。12、工程部主管负责对监控室的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制预算，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。13、做好本部门的服务质量的检查及考核工作，发现不合格或潜在不合格服务时应及时整改，必要时采取相应的纠正措施或预防措施。14、对本部门办公现场和工作操作现场环境、危险源的控制，如个人安全防护、资源管理，配合、参与坏境因素、重大职业健康安全风险的识别与评价工作。15、每二周组织召开部门例会，有会议纪要，制定、总结月工作计划，将公司的管理方针、管理目标、指标和管理处方案、法律法规、标准及其他要求传达给员工，并实施、遵照执行。16、对本部门员工的岗位技能和突发事件应急预案的培训和演习，每年12月份做出下年度培训计划。17、负责建立业主和住户维修档案工作。五、检查和考核（一）检查：管理处主任对工程维修部主管工作的检查检查频次：日检、周检、月检（二）考核内容1、岗位职责；2、方针目标、指标（三）考核依据按公司评分标准进行考核六、相关记录避雷接地装置检测记录表服务设施购置申请表污水系统检查记录表水处理检查记录表消防系统检查记录表地下排水系统检查记录表定期巡视表设备维修保养记录下水道定期疏通记录表_年设施设备维修养护计划高压配电房检查记录表低压配电房检查记录表小区公共设施设备一览表标识汇总清单标识台账（非格式）年度工作计划（非格式）房屋修理养护任务单服务质量检查与考核表技防系统维修整改验收单空置房维修养护登记表物品申购单废物清单归档技术资料清单能源消耗统计表环境监测评估报告废弃物处置统计表不合格品处理报告基础设施清单进货检验记录表信息联络表服务质量检查表避雷接地装置检测记录表年 月 NO:地点内容外观测量数据连接点牢固性备注注：标准要求为_,此表一年检查一次 检查人： 年 月 日服务设施购置申请表 NO:申请部门申请人申请日期新设施安置部位：购置设施目的及用途：建议购置设施型号、规格及质量要求： 部门负责人： 日期：设备主管部门审核意见： 审核人： 日期：审批意见： 审批人： 日期： 污水系统检查记录表 NO: _月份时间/内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#集水泵2#集水泵1#污水泵2#污水泵1#爆气机2#爆气机格栅预爆气机流量m³/h氨氮量电气控制柜压力表通风排水备注注：正常在表格内打“”，不符合打“×”，此表每天一次。 检查人：_水处理检查记录表 NO: _月份时间/内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#搅拌泵2#搅拌泵3#搅拌泵加药泵出水泵溶气泵格栅括渣机潜水泵电气控制柜压力表通风备注注：正常在表格内打“”，不符合打“×”，此表每天一次。 检查人：_消防系统检查记录表 年 月 日 NO:内 容序 号是否出水前接闸门完好开关灵活编号清晰油漆脱落盖帽完好牢固性备注注：此表每月检查一次，正常打“”，非正常打“×” 检查人：_地下排水系统检查记录表 年 月 日 NO:内 容编 号自手动功能单向阀灵活积水进淤泥清理出水是否良好开关箱备注注：此表每月检查一次，对上述栏目内容应及时修理，完好打“” 检查人：_定期巡视表 NO:日期_年_月_日 区域：_ 巡视班次_ 巡视人_巡视内容结果备注巡视班次结果备注办公场地照明、卫生设备、锁具黑色路面污水盖损坏情况人工湖设备、水面、河道、灯具有否异常街坊雨、污水盖损坏情况小区监控中心、路灯控制柜电信箱情况CATV箱情况摄像头、云台等牢固性煤气中压站有否漏气、外观20绿化笼头使用情况小区广告牌牢固、照明是否正常50绿化笼头使用情况小区箱变更及支箱是否正常消防栓使用情况高路灯故障小区各类电缆井盖破坏情况庭院灯故障老人健身设备安全情况草坪灯故障儿童设施安全情况排水系统使用情况围墙设施及周边环境情况垃圾桶及标志牌使用情况注：此表定期巡检，不带符号为每天一次，打每三天巡视一次，打每七天一次，正常在表格内打，不符合在表格内打×，目前无此项内容打：/并注明。房屋/设备维修保养记录 NO:序号房屋/设备设施名称房屋/设备设施编号维修项目及内容维修员日期负责人_年房屋/设备设施维修保养计划 NO:房屋/设备设施编号名称维修周期维修日期修改单位/人备注下水道定期疏通记录本 NO: 年 月日 期区 域第一季度工作人备注第二季度工作人备注第三季度工作人备注第四季度工作人备注注：此表需注明疏通地点、时间，责任人，遇有特殊时间，增加疏通次数。高压配电房检查记录表 _年_月序号检查内容123456789101112131415161718192021222324252627282930311电缆接头2母排3变压器正常4排风、温升5指示灯6表具指针7电容补偿8安全辅助9标志牌10门锁11清洁卫生12有功数13无功数14峰值15谷值16平值17检查人备注注：此表每天检查一次，有测量数据的填写检查数据；无数据要求的正常打“”，非正常打“×”低压配电房检查记录表 NO: _年_月_日序号检查项目结果备注1房内照明、排风2房内卫生、柜体卫生3电气柜面开关完好无损4线路坚固无松动、无异味5无器件动作正常、无异声6开关关闭灵活、标志清晰7指示灯完好、指示正确8接地良好9各类表具指针完好10按钮、开关状态11电容器完好12柜面清洁无杂物13变压器无异声、温度正常注：检查项目符合要求打“”，不符合打“×” 此表一星期检查一次检查人_小区公共设备设施一览表 NO:序号编号设施名称使用部门备注审批表：标识汇总清单 NO:序号标识名称数量位置责任人编制人/日期： 审核人/日期：房屋修理养护任务单管房单位：上海晨宏物业管理有限公司 第（ ）管理处报修人姓名地址报修时间有人时间到达时间报修人验收报修部位报修项目预约日期开工日期完工日期完工时间月 日修缮日期（ ）费用类别（ ）分摊方式（ ）自用部分公用部分公共设施业主自理修缮基金电梯水泵基金公共设施基金自然幢门牌幢住宅区域查 勘部 位查勘修理项目查勘数量实做数量实做工时量方数量预算定额材料费质量验收备注编号工时人工费填表人修理人查验员月 日定 额工料费凭证发放报修凭证报修日期 年 月 日报修人姓名报修部位报修项目填单人说明：1、报修后如管房单位未按规定时间派员修理，可凭此证催修。2、请报修人（户）妥善保存此证，以备查核。3、报修项目修竣后，请报修人（户）验收、并在任务单上签字。4、报修项目修竣后，此证即兴行作废。材料领耗记录材料名称规格单位估料数量领料数量实耗数量退料数量实耗金额备注折旧料或整料记录材料合计服务记录回访记录业主联系电话：（ 工程 ）服务质量检查与考评表 检查人： 被检查人： 年 月