选址操纵步骤说明.doc

,选址作业流程操作说明1、目标区域城市总体市场调查：对计划新进城市进行城市人口发展概况、初步确定宜开店的主要区域进行调查。2、采集店址信息：主要方法有沿街查看法、电话咨询法、网络法、中介法等。3、初步商圈调查：了解店址周围500米商圈内的商业、住宅、人口及竞争店情形以及平均租金水平，并与店铺业主进行初步洽谈。4、市场调查报告及预选址商圈调查呈报：主要包括预选门面（及商场）基本情况、市场基本情况、保本销售预测、主商圈基本情况、店前人流统计、市场价格调查等。5、预选店址综合评估、实地考察：通过对上报的商圈类型、人口特征、面积、租金等资料进行初步筛选并综合评估后组织对预选店址实地考察。对总部不能现场实地考察的应将可预选址卖场建筑平面图（需标明我方租赁面积）、所处商圈照片、卖场外立面照片（全景）、广告位位置示意图、内部结构照片、周边商场照片等同呈报表上报。6、预选店址谈判、签约：预选门店获批后，由谈判组人员参考房屋租赁合同范本和业主进行复谈，将复谈结果报分管副总复审，复审后修改部分再次与业主谈判，分管副总审核通过后，由分管副总（拓展部负责人或谈判专员）和业主签订房屋租赁合同正稿，签订后的合同原件由公司存档。选址作业规范 一、新店开发的基本原则：1、营业可行性：指此区域内的固定住户和人潮流动量及其消费需求和消费能力，可以维持足够的营业水平。如：较大型住宅小区主要人流通道。2、集客性：指周围有较大型的商场、超市、农贸市场、医院、车站等吸引客流的地方，并且该店铺位于主要消费通道上，具有较好的互动性。3、经济性：指通过成本分析后，发现3-6个月内可达到损益平衡点从经济学角度可行。4、发展性：指通过人口、住宅、商业场所等角度分析发现未来人气可望增加。5、竞争性：指消费通道上竞争店较少，或新址比竞争店有优势。6、合法性：出租方提供合法产权证明及租赁许可证；租金、转让费等提供正式发票。二、基本概念及选址标准： 1、商圈定义：指吸引消费者前来购买商品的有效范围。2、商圈分类：（主商圈：指最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，占门店顾客总数的55一70，很少同其他商圈发生重叠，是忠诚度最高的顾客群。次商圈：指位于主商圈外围的商圈，占门店顾客总数的15一25。辅助商圈：占门店顾客总数的5）3、商圈范围的划分原则（马路分界、单行道、人流走向、铁路阻隔、高架桥、地下通道阻隔4、商圈类型（商业区：70%以上的顾客为流动顾客；住宅区：70%以上的顾客为家庭顾客；商住区：流动顾客及家庭顾客均不高于70%的混合区域）5、商圈调查的要素和方法基本要素（居民人口户数、就业人口、人员结构、人流量（日均）、消费力(收入水平)、竞争对手、其他集客点（大商场、超市、菜市场、医院、学校、公交车站）、发展性(城市规划)调查方法（调查人口户数：实地考察法、咨询管理处、咨询居委会派出所，竞争对手调查：距离面积品种数营业额 经营特色，人流量测算：全天统计、以不同时段估算、单向双向）6、选址标准店址位置选择要求：a、集客性：依托各主要商圈、次要商圈和商场、超市销售的区域，重点选择在医院、菜市场、商场超市、汽车站、公交车站、老居民区或社区附近b、便利性：选择在交通便利、客流量大、人气旺的核心商圈和商业主干道，离核心位置尽量靠近，不要选择商圈的末端。店址前至少最好要有3条以上公交线路通过并有公交站点和为出租车提供的上下车站的位置设置。店址周围100米内原则上要无阻碍通行的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、地面铁路线等。临时停车位置是小亮点。c、品牌彰显性：市级城市、省级城市选址尽量在该市的核心商圈内。同时应考虑各区域商圈的布点，特别是市内空白点。d、可发展性：通过市政规划了解城市现状及未来的发展和变化，以确认所选店址在未来10年内不被拆迁。e、竞争性：同类商品销售的集中的街区，容易招揽到较多的目标消费群体，同行聚集有助于提高相同目标消费群的关注。在定址之前，谨慎考察和评估这些同行的管理水平、规模大小、及在当地的影响力等因素后方可开店。f、店面形态要求：指店铺的形状、门面宽度、高度能见度（形象）、可接近度、面积等。g、形状：以宽长方形和正方形为佳，且内部无柱子或少柱子h、外部形象：门店正面宽度应不少于（ ）米，正面应免费提供不少于（ ）的广告位置，用于设立企业招牌。正面应可独立装修，能突出益丰统一的VI标识。侧面和楼顶应尽可能争取更多的广告位。门前无树木、公用设施等阻挡视线为佳，两面均有门面的转角位为最佳。门前无绿化带、台阶少或无栏杆、行人最易接近为佳。i、房屋结构及附属设施要求：楼层：一层结构：以框架结构为首选。独立经营的房屋为主，最好与相融业态（如生活超市、百货公司等）近邻。层高：卖场内净空高度2.8米以上。如属大型商场超市门店应具备 ：符合国家消防标准的消防设备及附属设备、烟感报警系统、照明系统、常规供水系统等。附属设施：商场前尽量具备有停车位，门前充足的促销活动场地。7、租金、租赁要求a、 固定租金：一般按月、季度或半年度支付，应接近或低于市场租金水平，租金支付时间要作为新店谈判的一个重点工作。b、租金年递增率：头三年内不变，以后控制在5%以内，避免单年递增，最佳方式为2年或3年递增一次。c、押金：最好无押金，如有押金一般相当于1-3个月租金。d、转让费：最好是无转让费，如有转让费，根据现有装修、设备可利用程度及潜在商业价值权衡，按3年分摊在租金上，衡量整体租金。e、装修期：指起租时用于装修的免租金期，一般10-20天不等，争取到30天。f、可签约期：至少3年，一般为5年，争取8年以上。8、谈判签约的要求 a、合法性：指业主提供合法的产权证明。b、红线图：合同中应附图纸，并用红线标注预选店址位置。c、工程技术要求：用水、用电（一般为2040KW不等）及空调室外机安放地点。d、招牌：合同中应注明业主同意我方招牌方案（免费使用）或附有效果图 （业主盖章或签字同意）。e、出租方不得将同址其它场地租赁给与承租方经营范围相同的商家经营。f、出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修，封闭管理，自主经营。g、谈判的技巧h、谈判的重点要素资讯：调查市场租金水平，掌握双方筹码（考虑各方对对方的重视程度）。路径：列出各关键点的最佳、其次、底线等不同结果，从不同关键点分步谈。时间：考虑双方时间压力是否一致。缺陷：尽可能多地找出门面的缺陷或暇疵。实力：适时介绍公司实力，强化房主对租金收益可靠性的认知，以及对其门面未来价值的提升能力。资源：寻求社会资源对其决策人施加影响。时机：把握好谈判的切入时机。（了解清楚原租赁经营户的到期时间，经营 状况等）权限：了解双方人员职权上限，尽量与能做决定的人谈判。 二、在任何事情上都不要觉得自己受了多大的委屈，哭哭啼啼和别别扭扭改变不了糟糕的现状。心子开一点，认真地该干啥干啥，反倒走得顺畅许多。扛得住多少东西，最后就会得到多少东西，大致就是这么个理儿吧。三、生命本没有意义，你要能给他什么意义，他就有什么意义。与其终日冥想人生有何意义，不如试用此生做点有意义的事。四、爱怕沉默。太多的人，以为爱到深处是无言。其实，爱是很难描述的一种情感，需要详尽的表达和传递。五、有些路，只能一个人走。六、有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。七、有些决定，只需要一分钟，可是，却会用一辈子，去后悔那一分钟。八、“忽然想通了”,这五个字说来简单，要做到可真不容易。我佛如来在菩堤树下得道，就因为他“忽然想通了”.达摩祖师面壁十八年，才总算“忽然想通了”.无论什么事，你只要能“忽然想通了”,你就不会有烦恼，但达到这地步之前，你一定已不知道有过多少烦恼。九、如果他总为别人撑伞，你何苦非为他等在雨中。十、我对前任的感觉很简单，哪怕他的女朋友来我面前秀恩爱，我也不会觉得烦。就像在看别人吃一碗很香的卤肉饭，吧唧嘴巴弄得很大声，但我自己心里是明白的：我吃过那种饭，其实没那么好吃。十一、为什么我们总是不懂得珍惜眼前人？在未可预知的重逢里，我们以为总会重逢，总会有缘再会，总以为有机会说一声对不起，却从没想过每一次挥手道别，都可能是诀别，每一声叹息，都可能是人间最后的一声叹息。十二、我在最好的时候碰到你，是我的运气。可惜我没时间了。想想，说人生无悔，都是赌气的话。人生若无悔，那该多无趣啊。我心里有过你。可我也只能到喜欢为止了。十三、我说不出来为什么爱你，但我知道，你就是我不爱别人的理由。十四、当你在转圈的时候，这个世界很大，当你勇往直前，这个世界就很小。十五、现在男女之间的恋爱，总是答应太快，结果分手也快。人性的规律是容易得到的就容易放弃。凡是通过努力得到的，不管是感情还是物品，都会使人顿生珍惜之感。所以在感情上，当有人追求时，内心的一份矜持是必要的，即使心里很爱，也需要给追求者时间和难度，这样两人走到一起才会珍惜感情、地久天长。十六、我从来不会在分手很久后才会哭，因为不值。十七、高兴呢，就允许自己高兴一天；难过呢，也允许自己难过一天。关键是这一天过去了，你得继续往前走。十八、对于世界而言，你是一个人；但是对于某个人，你是TA的整个世界。十九、我们渐渐的放开了对方的手二十、为爱投入不应该被苛责，只是忘记自己却是爱情里的最大弊病，也许，爱情里最好的状态不是牺牲与忍让，而是站在可以看到彼此的位置里，在对方的眼里可以看到最真实的自己。二十一、人生一世，总有个追求，有个盼望，有个让自己珍视，让自己向往，让自己护卫，愿意为之活一遭，乃至愿意为之献身的东西，这就是价值了。二十二、“做自己”很难，但更难的是遇到能接受你“做自己”的人。二十三、只有在你最落魄时，才会知道谁是为你担心的笨蛋，谁是形同陌路的混蛋。二十四、老天在送你一个大礼物时，都会用重重困难做包装。二十五、很奇妙的一种感觉是，曾经的陌生人，突然之间成为了你的整个世界。我们不可能再有一个童年；不可能再有一个初中；不可能再有一个初恋；不可能再有从前的快乐、幸福、悲伤、痛苦。昨天，前一秒，通通都不可能再回去。生命原来是一场无法回放的绝版电影！二十六、有时阳光很好，有时阳光很暗，这就是生活。二十七、再多的“我爱你”也抵不过一句“分手吧”二十八、失望，有时候也是一种幸福。因为有所期待，所以才会失望。因为有爱，才会有期待。所以纵使失望也是一种幸福，虽然这种幸福有点痛。二十九、当生活给你设置重重关卡的时候，再撑一下，每次地咬牙闯关过后，你会发现想要的都在手中，想丢的都留在了身后。三十、人生没有真正的绝望。树，在秋天放下了落叶，心很疼。可是，整个冬天，它让心在平静中积蓄力量。春天一到，芳华依然。只要生命还握在手心，人生就没有绝望。人有悲欢离合，月有阴晴圆缺。一时的成败得失对于一生来说，不过来了一场小感冒。心若累了，让它休息，灵魂的修复是人生永不干枯的希望。