产品说明书(产品篇)范文.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第48页 共48页第二部分 产品篇目录一项目定位（可完成）4二项目总体规划（需规划补充）16三、单体设计211. 建筑形式与风格特点212. 外立面：提供参考图片及相应建筑风格的演变历史及人文背景213. 入户大厅、标准层设计标准214. 电梯及电梯厅设置215. 架空层功能设置及利用23四、产品户型231. 户型配比232. 户型设计优化、调整建议（包含户型、门窗等）243. 户型面积及配比、面积分摊及测算依据244. 使用功能特点（附设计图）24五、设备、设施241. 室内新风系统242. 玻璃隔热膜等243. 智能化、安防系统建议244. 新材料、新技术、新设备建议245. 项目、功能、品牌、厂家、性能、价格、安装及品牌一览表246. 设计单位及实施单位24六、建材、装修装饰241. 项目与功能：品牌、厂家、性能、价格、安装252. 品牌与型号：注明典型的应用项目及优、缺点25七、公用配套设置251. 功能、面积、位置一览表252. 使用方案、说明功能及经营方式，给客户生活带来的利好25八、园林景观设计271. 项目、功能、布局一览表：示范区为重点272. 园林景观主题、特色273. 园林景观具体概念、方案及亮点设置274. 园林效果控制275. 设计单位及实施单位及主管人员业绩、特长27九、项目服务配套281. 客户中心服务要求282. 物管公司介绍283. 物管公司服务标准要求284. 管理方案、公约、承诺、合同28十、营销示范展示区要求281. 销售中心面积及功能282. 样板房设置（楼层、套数、风格）293. 看房通道要求294. 示范区园林设计要求30十一、开盘后上述情况的月报30产品篇是对项目产品设计策划方案的诠释，是销售人员介绍产品的依据。销售策划部应组织销售团队广泛收集信息，深入挖掘产品卖点，研究产品不足及改进办法，充分准备应对口径，将产品从特点到功用再到功效全面深入地阐述，用对顾客推销的角度和口径集结成文。一项目定位1) 项目总体定位： A. 重庆2011年市场供需现状B. 区域/版块分析l 区域分析江北区发展迅速，成为重庆市城市发展中的热土，城市的焦点，区域重要属性有： 中国内陆首个保税港区 两江新区，中国内陆开放高地注：以上统计数据源于重庆纬联地产对“重庆315HOUSE”网签数据监测作为重庆城市发展的核心区域，受2010年年中“两江新区正式挂牌成立”的直接利好政策影响，区域2010年度成交均价以建筑面积7356元/平米的价格居于重庆市主城九区之首。l 江北区主要地产板块分布江北区主要地产板块应分为6个：江北嘴板块、北滨路板块、鸿恩寺板块、江北农场板块、加州-新牌坊板块、溉澜溪板块。1. 江北嘴板块：主要楼盘为中海寰宇天下、紫御江山2. 北滨路板块：主要楼盘包括珠江太阳城、龙湖春森彼岸、信和项目、金融街长安二厂项目、招商江湾城3. 鸿恩寺板块：主要楼盘包括首创鸿恩国际、保利江上明珠、华润中央公园、东原D7区、中海北滨1号4. 江北农场板块：主要包括海悦香缇、国奥村、凤凰湾、保利香雪、壹江城5. 加州-新牌坊板块：主要包括长安锦绣城、财信城市国际99度、财信城市国际、升升清泊客、北城国际中心6. 溉澜溪板块：包括海尔海语江山、北岸红港商铺、中亿阳明山水、华宇北城中央、鲁能星城、城市童话板块特征板块位置主要竞争力典型竞争项目江北嘴板块地段、品牌寰宇天下北滨路板块品牌、园林规划、中心地段招商江湾城鸿恩寺板块品牌、品质、中小户型面积华润中央公园江北农场板块品牌、中小户型面积保利香雪加州-新牌坊板块品牌、户型产品长安锦绣城溉澜溪板块品牌、规模鲁能新城C. 竞争分析，入市节点l 竞争分析项目主要竞争楼盘包括在售楼盘：珠江太阳城、龙湖春森彼岸、招商江湾城、中海北滨1号 、华润中央公园、东原D7区、首创鸿恩国际社区。以及未来可能造城竞争的楼盘：中海寰宇天下、中海紫御江山、信和项目、金融街长安二厂项目 竞争楼盘区域分布图根据项目自身属性，本项目主要的竞争对手为龙湖春森彼岸、招商江湾城、华润中央公园。其核心竞争力分别为：项目名称核心竞争力龙湖春森彼岸龙湖品牌+中心地段+国际化建筑规划招商江湾城招商品牌+中心地段+9.3万方园林规划华润中央公园华润品牌+精致的品质+中小户型国兴北岸江山区域+品质+标杆价值 D. 项目分析（含地块、产品等）l 项目地块分析项目由三块地块组成北区A地块、西区B地块、东区C、D地块，首期推出西区B地块，以下分析以B地块为基础。l 产品分析一期东地块首期推出A4/A5/B1/B2栋4栋物业共计784套，约n万方（住宅面积约n万方）。 一期物业户型配比房号套内面积产品特征数量百分比A+类A-3a/A-3A-6/A-6149/150、152/162一线江景、新天地城市景观独立电梯入户、50平米奢侈主卧、两厨三厅13217%A类A-7125/126类板式结构、双重景观、4阳台带空中花园13217%B类A12/B6/B1/B2/B3/B495106小区中庭景观物业，三房为主38849%C类B1470小区边缘物业、两房为主13217% 户型： A+户型产品优势：一线江景； 独立电梯入户，滨江首例； 50平米（带阳台）奢享主卧空间； 中西厨双厨房设计； A户型产品优势：宜居四房设计，房间功能齐备；类板式结构、南北通透；尽享江景与园景双重景观；入户花园带双“L”型阳台，赠送面积较大。 B户型产品优势：舒适三房，户型方正无浪费;入户花园、景观阳台、生活阳台设置齐备;主景观面充分享受中庭园林景观 C户型产品优势：标准型两房设计；户型方正，空间布局舒适；次卧室带转角飘窗，视野开阔E. 项目地块分析及指导定位的前提F. 项目整体定位从项目的地段、资源、规模、配套、产品和规划的五大显性优势，结合项目精致园林、高品质服务标准、高标准的配套、高标准的示范展示，推导出项目高舒适度、高度宜居的属性特征。由此，项目整体定位为“位于城市中心，面对改善性居住需求客群的标杆型的高品质高端宜居江岸住区”。整体定位思路规划产品地段规模配套标杆型的高品质高端宜居江岸住区社区 G. 项目客群定位l 客群职业定位比较项目的户型配比，换算项目物业总价区间项目户型配比区间户型面积区间配比两房708023%三房9011040%四房12516237%项目物业总价格区间总价套数配比72万82万400套22.7%97万130万1032套58.6%150万170万330套18.7%根据项目产品分析及针对性的定价策略，项目主力总价将集中在90-120万之间，高端总价在150-170万之间。按照经济学家月供不宜超过20%的理论预估，即， 主力目标客户月收入至少应在2.5-2.7万元以上，年收入至少在30万以上。 高端目标客群月收入至少应在3.4-3.7万元以上，年收入至少在45万以上。 项目客群年收入至少30-45万以上的客群，根据项目价格定位，职业推导对象主要有主要包括公司领导，中层干部、专业技术人员，中小企业的老板，事业快速上升的精英，城市中产阶层、城市新贵。l 客群区域定位项目位于江北北滨路，根据周围交通环境和地理位置环境，定位主要客群区域：核心客户：渝中区、江北区、渝北区中高端客户重要客户：坪坝区、周边区县客户（涪陵、万州、江津、梁平）游离客户：主城其他各区客户人群区域分布示意图 H. 项目核心竞争力提炼根据北滨路竞争楼盘核心竞争力分析，从项目自身属性及条件提炼项目核心竞争力项目名称核心竞争力龙湖春森彼岸龙湖品牌+中心地段+江景资源+国际化建筑设计招商江湾城招商品牌+中心地段+江景资源+9.3万方园林规划华润中央公园华润品牌+精致的品质+中小户型中海北滨华庭中海品牌+江景资源珠江太阳城中心地段+江景资源l 除珠江太阳城外，竞争项目均有中国一线开发商品牌作为核心竞争力的后盾；l 地段及江景资源对于以上竞争项目而言均有，因此“地段及江景”在同区域竞争项目中区别性并不明显；l 除品牌、地段、江景等与生俱来核心竞争力外，部分竞争项目还可以通过后期打形成项目独有核心竞争力，如春森的国际化规划、招商的私家园林、华润的建筑品质。结合项目的FAB分析，提炼出本项目的四大核心竞争力：规模、资源、产品、配套l 由于“资源”对于北滨路同类竞争项目，均同时存在，识别性不强 l 规模与产品用于直接营销给到客户的其影响力并不明确，需要通过转化，比如生活方式、生活圈层等； l 配套是能够给到客户直接受益的价值点，需要在涉及到的商业配套、教育配套、运动配套等进行发挥。 l 因此，我司建议通过后期打造将“品质”纳入产品的核心竞争力组合。同时要求其品质也达到同行业的标杆水平，树立标杆价值。 l 品质：在涉及园林、建筑、产品等各个方面均实现其保证其品质感，该品质是用于区别同区域竞争项目的核心竞争力之一。l 标杆价值：在区域及品质之上的进一步要求，做到同区域之首。I. 项目营销属性推导项目“标杆型高品质第一滨水社区”的营销定位，提炼项目高品质属性各个属性推导。主要包括项目规划、单体建筑、产品户型、景观园林、项目配套、示范区展示、服务品质七个方面。项目规划：项目由东、西、北地块组成，占地359亩、总建筑面积105万方，规划有高层、小高层、超高层、LOFT公寓、社区商业、滨江商业单体建筑：产品户型：景观园林项目配套：示范区展示：服务品质：2) 项目商业定位： A. 重庆近年来滨江商业现状l 南滨路概况 位于南岸区，临长江江岸，全长约21公里； 于1998年起，政府开始对南滨路进行规划开发，到2010年已形成占地14.23平方公里、全长15公里的滨江商业带； 以创意产业、会展经济、楼宇经济、总部经济及水岸休闲五大产业为龙头，集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RBD（即游憩商务区） 现已入住大量餐饮、休闲、娱乐、高档住宅社区及旅游观光项目、并于2007年荣获“中华美食街”称号l 南滨路商业分布南滨路商业呈沿江带状分布，由于滨江楼盘相对集中，形成三大版块。l 南滨路商业规模版块已面世商业项目商业体量商业形态前段珊瑚水岸6万方大型集中式商业阳光汇10万平米大型集中式商业裙楼第一大道7万以独栋商业建筑为主的主题式商业街区喜来登商业4万平米集中式商业裙楼中段龙门浩商业街1万平米以独栋商业建筑为主的主题式商业街区武夷滨江2万方商业裙楼及社区底商末段阳光100规划15万，已建1.2万商业裙楼、社区底商（已建）龙湖郦江1.5万以独栋式商业为主的主题式商业街区合计约32.7万l 南滨路商业未来供应商业项目滨江商业体量商业形态中段长江畔189110万方大型集中式商业末段中海国际社区15万方社区底层商铺、特色商业街临江独栋商业、大型集中商业阳光100规划15万，待建10万方大型集中式商业（待建）招商·置地项目商业规划30万方滨江部分不低于10万方大型集中式商业总部经济区规划总体量80万方商业体量预估不低于10万规划待定合计约50万方l 南滨路消费客群¨ 沿线已建成、在建或规划的写字楼及五星级酒店有6-8家，未来将聚集大量高端商务人群；¨ 作为重庆高端餐饮集中地，吸引了大量企事业单位进行商务宴请活动；¨ 南滨路作为重庆著名的景点之一，吸引大量旅游人群；¨ 周边高档楼盘聚集、集中了大量高端住宅业主；l 南滨路商业价值地段商业形态租金水平（建面）销售价格业态前段独栋商业建筑65-80元/平米07年售价约：7000元/平米10年评估价：2.2万元/平米餐饮临街商业80-100元/平米07年售价约：12000元/平米餐饮、茶楼二、三层45-60元/平米中段独栋商业45-65元/平米餐饮、摄影、特色商品末段社区底商60-200元/平米1-3万元/平米(非滨江位置）大型临街商铺2.5万元/平米餐饮、娱乐南滨路的商业价值的实现，经历了“培育认可成熟突破”四个阶段；随着南滨路的不断建设升级，未来南滨路的商业价值将迎来更大空间的提升！l 沙滨路 位于沙坪坝区，临嘉陵江岸，由瓷器口至牛角沱全长约11公里； 沙滨路相对于南滨路、北滨路而言，房地产开发较晚，商业成熟度不高； 但随着瑞安重庆天地项目的不断建设，沙滨路未来将成为重庆滨江商业最具代表性的区域之一；l 沙滨路商业分布沙滨路沿江楼盘较少，商业发展成熟度不高，呈点状分布；除瑞安天地外，其他项目均为少量社区配套商业，以社区生活服务、餐饮为主；l 沙滨路商业规模商业项目商业体量商业形态瑞安天地8万方街区式建筑群落美丽山水约1.3万方社区底商金砂港湾0.3万方社区底商江枫美岸0.3万方社区底商秋水长天0.2万方社区底商除瑞安天地以外，其他项目商业体量相对较少；其他项目商业定位于简单的社区配套，形象、档次较低；沙滨路受到交通影响，商业价值相对较低，目前空置率极高；l 沙滨路典型项目重庆天地目前，瑞安重庆天地已成为带动整个沙滨路商业发展的引擎，而沙滨路沿江其他商业，均为少量的社区配套商业，对本项目产生的借鉴意义有限，因此此次对沙滨路商业的研究，主要是聚焦在“瑞安·重庆天地”项目。项目占地32,000平方米，总建筑面积84,000平方米。项目由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成商业定位：一个集餐饮、购物、娱乐、休闲等功能于一身的国际化生活中心 目标客群：本项目的高端业主客群及商务客群，都市时尚白领、在渝的外籍人士l 北滨路 从石门至江北嘴，全长约11.68公里，未来将延伸至寸滩及大竹林区域； 沿线贯通保税港区、江北嘴CBD、观音桥商圈及鸿恩寺公园，拥有丰富的资源优势及巨大的升值潜能； 已成为城市建设热点，沿线高品质楼盘集中，并有大量高端住宅社区在建及规划中，未来常驻人口在40万人以上； 尽管目前商业发展落后与南滨路，但随着“重庆中央商务区第一经济带 ”的规划，未来商业存在巨大的发展空间；l 北滨路商业分布以金源酒店及居然之家为大型商业支撑， 以楼盘为单位的临街商业分段零星分布。与南滨路相比，北滨路沿线商业还处于起步阶段，目前仅有金砂水岸、金源广场全面投入使用。东海岸、北滨一号、北国风光、招商江湾城、珠江太阳城、春森彼岸、招商江湾城商业在售/招租。 l 北滨路商业分布已面世商业项目商业体量商业形态东海岸2万方鹦鹉螺创意复合型商业街北滨1号0.4万方临街社区配套商业北国风光1.5万内街社区配套商业金源32万大型购物中心金砂水岸2万传统临街餐饮街江湾城2万裙楼底商复合型商业春森彼岸 规划10万平米（目前已建约3万平米）主题式购物中心太阳城2万复合型商业街合计约43万l 北滨路商业未来供应已面世商业项目商业体量（规划）商业形态江北嘴CBD组团30万购物中心、街区式商业、社区配套商业珠江太阳城10万方集中式商业信和 5万城市综合体金融街3万临街商铺合计约48万方l 北滨路商业现状商业业态社区基础生活配套以餐饮、休闲为主大型购物中心娱乐代表项目东海岸珠江太阳城北国风光北滨一号金砂港湾金源购物中心君豪酒店会所档次形象以中低档为主大部分为中档次餐饮少量大型品牌餐饮逐步向中高档发展高档代表商家干洗店、便利店、西点屋等中档：陈胖子私房菜、七嚼椒中高档：龙厨、六六六、红鼎味园等大型超市、家居卖场、餐饮、院线、精品零售娱乐会所经营状况一般无竞争优势大型餐饮经营情况较好经过较长的市场培育经营状况逐步好转非常好北滨路大多数楼盘定位多集中于普通社区配套为主，商业业态单一，档次形象较差；由于缺乏整体规划，北滨路商业形态多以社区底商为主，无法满足中、高档次品牌商家的经营需求；少数大型餐饮、娱乐商家，面向区域内中高端消费者，经营状况相对较好；但由于孤立分布，无规模效应，对消费者吸引力有限；l 北滨路商业价值项目名称商铺类型销售价格租金水平租售情况金砂水岸零售类小铺20-30平米特色餐饮面积120-500平米大型中餐1500-2500平米04年售价一层约15000元/平米二层约10000元/平米租金约45-50元/平米入住率95%以上北国风光小铺面积20-50大铺面积65-120主出入口位置一层：14000元/二层：8000元/三层：6000元/租金水平：40-45元/平米约47%实现销售北滨一号临街商铺25-80休闲中心170-700临街商铺售价11000元/休闲中心售价15000元/租金水平：60-80元/平米临街商铺销售率39%休闲中心销售率75%珠江太阳城小铺面积30-50中铺面积80-90开间7.5左右，层高5.1-9米售价在10000-14000元/租金在50-70元/平米销售率20%招商江湾城大商铺160-220平米25000元/左右销售率40%受整体环境及项目形象的影响，北滨路目前的商业销售价格及租金水平远低于南滨路l 北滨路消费客群 沿江楼盘及周边常驻人群； 北滨路沿线区域商务、政务人群 未来会增加江北商圈及江北嘴的商业、商务及旅游客群B. 项目商业面临的发展机会及劣势l 地块环境地块东侧为嘉华大桥，距金源购物广场约1公里，但受周边开发成熟度影响，人流极少； 地块西侧为北国风光，总体量43万方，目前已有大量常驻人口； 地块南侧为北滨路，可享受嘉陵江景观及对岸重庆天地的建筑景观，地块北侧紧邻建新西道路，可通往观音桥商圈，目前已通车；l 交通环境紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域。鸿恩寺板块初步成型的路网交通 已经通车的两趟公交线路，更加方面出行居住氛围已经初步形成。106（猫儿石红旗河沟）135（猫儿石大都会） 即将开通的轻轨3号线，规划中的轻轨5号线。 l 人流动线由于项目周边地产开发成熟度不高，常驻人口较少，极少有行人通过北侧：北国风光的常驻人群由此前往观音桥商圈，前往滨江路较少；西侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过；东侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过； 但在未来项目建成后，项目常驻人群的人流会从东、西、北三个方向向地块中心区域汇聚，形成一定人气聚集度；l SWOT分析Ø 优势区位优势：项目位于两江新区，是城市发展的热点； 地段优势：地处北滨路，据观音桥商圈不到2公里；交通优势：紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域； 景观优势：具备良好的滨江景观资源优势；Ø 劣势市场环境：项目所处区域周边房地产开发成熟度不高，商业氛围不足；商家认可：北滨路目前商业价值为得到充分体现，需较长的市场培育时间；人流到达：目前该区域人流量稀少，未形成稳定的流动消费群体；Ø 机会市场机会：随着城市发展，项目面临商圈扩容及滨江商业带建设的双重机遇； 政府规划：北滨路将要打造成“重庆中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅江北嘴CBD:江北嘴CBD的建设，将为北滨路区域带来前所未有的高段商务客群及大量消费需求；Ø 威胁南滨路作为成熟的城市级滨江商业带，会分流大量的消费群体；同时期在建、在售、在招商项目将会进一步压缩本项目的生存空间，增大招商、销售的压力；C. 项目商业定位前提l 限制要求 集团对项目商业采取快速变现销售的指导思想 项目的体量及外观尽量避免重大改变 项目的定位与主题应当与区域未来发展方向一致l 不利条件 北滨路发展现状未能充分体现其商业价值 商家对北滨路及项目的认可程度不高 项目商业体量较小，业态丰富度受影响l 项目商业发展的基础条件u 区位环境：据观音桥成熟商圈仅2公里，紧邻未来扩张后的观音桥商圈，项目可作为观音桥商圈的业态的重要补充。观音桥商圈特征：传统商圈以购物、商务、金融服务为主北滨路补充方向：滨水商业带以休闲、餐饮、娱乐等体验式商业为主结论：项目应打造以餐饮、休闲娱乐为核心的体验式消费场所u 消费人群：1 项目自身体量105万方，带来大量常驻人群2 北滨路沿线未来常驻人群约40万3 江北嘴CBD及观音桥商圈商务人群4 消费人群拥有较强的消费能力结论：应当满足该类消费人群的消费特征、以中、高端档次消费为主u 景观资源：位于北滨路旁，拥有丰富的江景资源，对岸重庆天地带来独特的城市建筑观景结论：充分利用江景资源，吸引注重景观环境的商家进驻，如格调餐饮、休闲会所等； 尽可能增大商业临江景观面，利于商家展示品牌形象，可提升商业价值；u 交通环境：1. 北滨路横向交通连接滨江众多楼盘2. 建新西路方便与观音桥商圈的连接3. 沿江的桥梁便于主城各区域的车辆到达本项目结论：可吸引主城区私家车拥有者进行目的性消费区位环境消费人群景观资源交通环境打造以餐饮、休闲娱乐为核心的体验式消费场所以中、高端档次消费为主追求消费环境的舒适、格调的优雅、服务的周到应充分利用江景资源，吸引注重景观环境的商家进驻，如格调餐饮、休闲会所等；尽可能增大商业临江景观面，利于商家展示品牌形象，可提升商业价值；可吸引主城区私家车拥有者进行目的性消费D. 项目商业定位发展方向l 商业板块功能划分滨江商业板块社区生活中心资源拥有一线临江的景观资源；适宜发展吸引目的性消费的主题式商业；拥有105万方超大社区人群的作为消费支撑；商业功能主要满足于周边常驻居民基本生活配套l 城市顶级私家商业会所群 利用项目良好的景观资源，打造以餐饮、休闲、娱乐为主题的高端商业会所集中地； 引领北滨路乃至城市商业的至高点，吸引城市精英人群，形成目的性消费； 提升项目商业价值，促进项目实现价值最大化；l 消费者定位他们有一个共同的特征：城市的精英阶层！他们在这里消费是因为我们能够提供他们更高层次的精神愉悦！l 业态组合定位主题餐饮、休闲会所、精品家居体验馆、咖啡、茶餐厅、美容SPA、车友沙龙l 项目定位对商业建筑的要求 满足商家经营要求满足商家经营要求是吸引商家进驻的基础条件，也是项目商业价值的基础；满足市场投资者需求在商业具备较高价值的同时，在分割上考虑符合市场投资者的需求喜好，顺利实现销售满足消费者私密性要求高端消费群体对消费私密性有特殊要求，应当在建筑设计中充分考虑、体现满足商家形象展示要求高端商家对项目的形象有极高的要求，也是项目区别于其他竞争对手的重要因素之一。满足消费者舒适度要求高端消费者对消费环境、场所同样有极高的要求，也是项目区别竞争对手的重要因素之一。l 商业设计建议参数配置需求面积分割原则 为便于销售，商铺分割面积不宜过大，应控制在300-500平米左右； 商铺可根据经营者需求，实现横向或纵向上的组合，满足大型商家经营需求 充分考虑横向及纵向的交通组织，方便消费者到达 商家可通过2、3层的局部退台，形成外摆空间，提升商业价值 应充分保证各商铺的展示位层高首层层高为5.1米，2至3层层高为4.3米柱距柱距保持在7-8米基础配置需满足餐饮、娱乐、休闲商家的经营要求；考虑水、电、燃气的接入，以及排污管道、烟道的预留；预留空调机位l 项目商业商铺划分及业态布局u 一层商铺分割商铺编号面积商铺编号面积1001#约3001006#约2851002#约3001007#约2101003#约5751008#约1101004#约1601009#约5001005#约6201010#约480u 二层商铺分割商铺编号面积商铺编号面积商铺编号面积2001#约2902002#约2552003#约2002004#约4402005#约5052006#约3382007#约4802008#约4002009#约6082010#约1582011#约372012#约1402013#约652014#约722015#约762016#约2732017#483u 三层商铺分割商铺编号面积商铺编号面积商铺编号面积商铺编号面积3001#约2203005#约4953009#约1823013#约6283002#约1863006#约3753010#约1973003#约5433007#约4203011#约5103004#约2853008#约3043012#约205商铺编号面积4001#约4182004#约2302007#约902010#约12022013#约652016#约265u 四层商铺分割u 商铺分割汇总纵向组合纵向组合1纵向组合2纵向组合3纵向组合4一层1003#1005#1009#1010#二层2003#2004#2006#2007#2008#2009#三层3003#3005#3007#3008#组合面积700至1700平米900至1800平米900至1300平米1000至1400平米特别说明：项目商业在前期设计中存在一些设计缺陷及不合理处，对项目商铺分割存在较大影响；需对项目设计方案进行调整，因此上述分割仅作为对项目方案进行调整的参考。 在项目调整方案确定之后，纬联商业将对商铺进行进一步科学的划分。E. 项目商业定位对产品设计的要求l 设计方案调整建议u 建议一：调整商业各楼层层高 为满足本项目定位的目标商户经营需求，建议调整各楼层层高如下：商业楼层原方案层高调整后层高一层4.8m5.1m二层3.9m4.3m三层3.6m4.3m合计12.3m13.7mu 建议二：调整公寓出入口位置 现有的LOFT公寓出入口对商业人流动线造成不利影响； 高端消费者注重私密性，建议将LOFT进出人群与商业客户分离；纬联建议：在不影响消防的前提下，调整LOFT公寓的出入口位置。u 建议三：优化纵向交通体系 部分楼道设置于商铺内部，影响商铺划分；建议将其外移，形成独立楼道，便于客户到达二、三层； 原方案部分楼道为横向放置，影响商铺经营，建议调整为竖向；u 建议四：优化纵向交通体系 每个独立单元体内部应设立独立的楼道，满足纵向的连接； 对于商业价值较高的单元体，应考虑增设观光电梯； 电梯前室，门厅等区域应满足高端消费者对舒适性的要求u 建议五：横向交通体系调整原设计方案二三层缺乏公共通道，不利于横向交通组织，缺乏公共通道组织横向交通，消费者难以到达，无法在二、三层难以形成稳定的人流，商业价值受到影响，增大了项目的分割难度，不利于项目的销售； 目前二、三层商业局部露台面积过小，无法满足餐饮、休闲商家对外摆空间的需求，商业价值受到影响； 建议增大二、三层露台面积，并通过露台组织横向交通； 既利于人流横向的带动，有利于商铺的划分；u 建议六：调整管井及空调机位位置 由于需对商铺重新进行分割，原有部分管井及空调机位位置需要进行调整； 建议尽量将其放置在项目靠后区域，避免对项目立面及商家形象展示造成不利影响；u 建议七：停车位的配比 项目定位为高端餐饮、休闲娱乐会所，该类商家对车位的数量要求相对较高，现有方案中地下车库的87个商业车位无法满足其经营要求，建议增加； 为满足该类商家的需求，建议按照每100平米配置1.5-2个车位的标准，增加项目的商业停车位； 为满足高端客户需求，建议通过灯光、环境等打造，提高地下车库的舒适度 考虑调整地下车库的电梯数量及位置，保证部分高端会所电梯直接通往车库的要求；F. 项目商业定位租售方式及时间预估l 销售对象 大型投资机构 实力较强的投资者 购买自营的商家l 商业价值的实现周期时间2-3年3-5年5-6年阶段商业起步阶段商业逐渐成熟商业价值最大特征项目开发初期常驻人口相对较少周边商业氛围成熟度低项目社区逐渐成熟常驻人口相逐渐增加周边商业氛围逐渐成熟区域整体环境成熟周边人口大量增加产生大量消费需求北滨路整体环境成熟价值评判市场对北滨路商业价值认可度不高投资者及商家对项目价值认知度不足北滨路在整体规划指引下组建形成商业规模，整体商业价值提升；项目西区开发逐渐成形，常驻人口逐渐稳定，商业价值逐渐体现北滨路整体商业价值不断提升；项目及周边常驻人群的消费需求吸引商家关注；项目招商得以实施，商家纷纷进驻价值实现不具备实现快速销售的条件将商业的修建放在最后逐步具备销售的条件可直接进行销售，但有一定难度销售价格相对较低直接销售与带租约销售相结合销售价格相对较高结论：本项目滨江商业最佳的销售时机应当在3-5年后二项目总体规划1) 包括四至、占地、建筑面积（需对总体量进行分析，给出适宜居住和购买的理由）、容积率（分析容积率，给出相应口径）、户数、绿化（绿化率、总绿地面积、集中绿地面积、供氧量）、停车（地上、地下车库、动态交通路线）、区内道路出入口等全面的指标叙述；1.地块位置项目位于重庆市原天原化工厂的位置，属于江北区北滨路一线临江地块，景观资源丰富。同时毗邻鸿恩寺板块，属于重庆江北区热点区域，资源丰富，交通便捷，地理位置突出。² 项目四至东侧：地块东侧为嘉华大桥，距金源购物广场约1公里，目前区域程度日渐升高；西侧：地块西侧为北国风光，总体量43万方，目前已有大量人口居住，由于小区开发过早，小区形象较差；南侧：地块南侧为北滨路，可享受嘉陵江景观及对岸重庆天地的建筑景观，资源丰厚；北侧:地块北侧紧邻建新西道路，可通往观音桥商圈，目前已通车，交通便利度高；，地块北侧紧邻建新西道路，可通往观音桥商圈，目前已通车；² 项目规模及第一期（西区）技术指标项目总占地面积359亩，规划容积率3.66，总建筑面积105万方，总规模位于北滨路竞争对手中第一位。规模：（需对总体量进行分析，给出适宜居住和购买的理由）、容积率（分析容积率，给出相应口径）、绿化（绿化率、总绿地面积、集中绿地面积、供氧量）、停车（地上、地下车库、动态交通路线）项目一期西区技术指标占地面积（亩）359 建筑面积（平米）406262容积率3.82绿地率30.2%户数2727停车位1881地上191地下16902) 项目规划设计理念核心设计理念：开放、活跃、资源最大化设计理念l 不同建筑形态根据资源错落布置，体现建筑规划的灵动性与开放性； l 采用围合式建筑规划设计，利用“外江景+内庭院”景观组合形式实现物业的景观价值最大化； 3) 项目合作单位介绍，设计思想及获奖情况（附规划图）；需要设计单位补充4) 阐明项目总体规划的特点及功效A. 规划平面布局合理程度B. 小区入口的合理程度；C. 楼栋及产品的景观资源占有程度；D. 视线的对视干扰。三、单体设计1. 建筑形式与风格特点2. 外立面：提供参考图片及相应建筑风格的演变历史及人文背景1) 外立面风格建议及材料建议2) 夜景灯饰照明建议3. 入户大厅、标准层设计标准1) 入户大厅设计要求及标准2) 入户大厅的高度建议3) 入户大厅的精装修建议4) 入户大厅公区配置5) 标准层公共部分装修标准4. 电梯及电梯厅设置1) 电梯品牌、荷载及梯速调查同品质楼盘电梯品牌及电梯梯速：楼盘名称电梯品牌容量速度品