房地产定价方法-房地产定价策略-房地产定价技巧-房地产定价案例.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页 共16页房地产定价方法-房地产定价策略-房地产定价技巧-房地产定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称 规划 总规模 面积范围 主力面积 平均价格 交房时间 工程进度 卖点 抗性金山碧水三期B区 177F 31万M2 78-256 106-128 1833 2004年底 主体三层 社区规模大配套齐价格低 位置较偏香江明珠二   期 167F 186亩 86280 160-280 2700 2004-01 封顶 紧临南江滨公园，户型独特 紧挨大桥噪音较大金山明珠 157F49F 65亩 110244 125-158 2400 2003-12-31 单体落成 户型新颖，景观绿化精致。 南向朝金山大道。金山明星 6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F 71亩 68268 90-127 1985电梯：2077 2004-05 外墙装修 户型多样价格相对较低 建筑密度大，配套少北京金山 515F511F 57亩 55240 120-130 2500 2004年底 桩基完成 楼间距大空中花园面积大，3米层高 价格人相对较高金山佳园 99、11 7万M2 100154 100-120 2350 2004年底 地面二层 设观景电梯，入户空中花园。 项目地形狭长且沿街分布百合苑 3-12F - 126-300 149-158 2300 2004-05 外墙装修 得房率高物业费按多层价格收 户型单一交付时间长武夷明珠 147F4幢电梯房 7.9万M2 90200 - 1968起 2004年底 打桩 紧临南江滨公园 -滨江丽景C区 59F127F 348亩 62-216 97-125 2100 2003-08 主体三层 规模大，交通便捷临江看景 周边交通状况杂乱卫生状况差康  城 77F 104亩 87210 87-120 1960 2004-03 部分封顶 价格相对较低 位置偏交通不偏周边环境杂乱幸福城 512F97F 7.1万M2 60180 107-139 2000 2003年底 部分封顶 靠近森林公园价格适中 北峰是垃圾处理场区域形象不好福光远东花园 57F 3万M2 38-150 101-106 1750 2003-09 已交房 价格低 绿化、配套简单相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。2主要竞争对手价格特征 金山碧水三期金山碧水三期B区起价1677元/，均价1833元/，最高价2174元/；一、二层差价100元/，二、三层差价90元/，三、四层差价30元/，水平差价80元/，东西无明显差价；复式为最高价； 按揭贷款不打折，一次性付款98折。 附：金山碧水三期B区1#楼价格表：单元号（东） 单价 单元号（中间） 单价 单元号（西） 单价101 1764 102 1677 106 1762201 1867 202 1781 206 1869301 1954 302 1867 306 1958401 1988 402 1902 406 1994501复式 2127 502 2040 506 2135 滨江丽景C区起价1888元/，均价2100元/，楼层差价60元/左右，四五层差价20元/左右。一次性付款96折，商业贷款97折，公积金贷款98折，仅针对教师做首付20%，贷款80%的差别对待。 金山明星多层起价1688元/，均价1985元/；小高层均价2077元/。一、二层差价100元/，二、三层差价30元/，水平差价30-70元/，东西两头差价因景观而异。 附：金山明星（多层）9号楼价格表房号(东头) 单价 房号(中间) 单价 房号(西头) 单价101 2076 102 2044 104 2209201 2178 202 2107 204 2271301 2200 302 2169 304 2334401 2200 402 2169 404 2334501 2200 502 2169 504 2334601(复式) 2159 602 2128 604 2293注:9号楼西向朝中央花园,东向朝加油站,所以差价大.     四、价格定位原则随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。   本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析 1、舒适要素 户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。 2、便利要素出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。 3、健康卫生要素 A、无有害气体、烟尘、噪音污染； B、有完善的供水、供电、煤气系统； C、日照充足、通风良好。 4、景观要素外景观 山景、水景、公园、绿地内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素      开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。6、物业管理要素安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务 日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围   （二）项目价值要素综合评价表类比项目 均   价(元/M2) 品牌要素 舒适要素 便利要素 健   康卫生要素 景观要素 物业管理要   素 本    案可实现度金山碧水三    期 1833  +  + +  0金山明星 1985 0 0  +  0 金山佳园 2450 0   +  0 金山明珠 2400 0    0 0 香江明珠 2700      0 北京金山 2500      0 滨江丽景 2100 + 0  0   康    城 1960  0 0 + 0  幸 福 城 2000 0 0 0 +   福光远东花    园 1750 + +  + + 0 +备   注 +为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，为低于类比项目。 根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：   高于-福光远东花园   相当于- 金山碧水三期   低于 - 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城 因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。五、单元价格调整方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。调整系数=调整价格÷基准价（一）价格调整系数 1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：楼号 7# 8#、9#、 10#、11# 12#、13#、 14#系数 +0 +2 +1 1 2说明 7#楼南向虽然有30米楼间距，但是北向沿街噪音较大，两项相互抵消所以位置系数为零。 8#楼北向有30米楼间距，南向最大有27米楼间距，又位于两个主题花园之间，9#楼有主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园 11#楼一层只有四个单元，因此10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和羽毛球场的位置， 12#、13#位置相对靠后，离主入口约有150米的距离。 14#楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。 2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示： 楼号 8#、 7#、9#、11#、 10#、12#、13#、14#系数 +2 +1 +0说明 8#楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。 7#、9#楼西向是现成的花园，11#楼南北向空间较大，是主题花园的位置之一。 朝向无突出景观特征。3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示：     楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F 阁楼层系数 9 4 +0 +0 +0 3 +30说明 拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅消化掉。六层是复式住宅和带阁楼住宅，复式按六层价格计算，阁楼户型按六层价格加上基准价的30%计算。 4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示：单元号 01单元（东头） 06单元（西头） 02、03、04、05单元（中间）系  数 +4 +3 +0说明 东向靠指挥学校 西向是一期建筑、康复中心和空地 中间的单元，仅靠南北向采光系数为零5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：楼号 6#、7#、8#、9#、11# 10#、12#、13#、14#系数 +0 2说明 分摊比例为10.6% 10#、12#、13#、14#楼的分摊达11.7%-12.9%  6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：楼号 8# 10# 11# 13#单元 01、06 02-05 01-04 05、06 01、04 02、03 01、06 02-05系数 +2 +0 +1 +1 +2 1 1 +0说明 8#楼01、06单元是全明设计，而且进深仅为11.8米； 10#楼05、06单元南向不被11#楼遮挡。0104单元各功能区分隔明显。 11#楼是全部住宅中进深最短的，仅为10.2米，而且01、04单元三房并排朝南；  02、03户型厨房的门开向客厅；阁楼户型的梯位在客厅，影响客厅的完整性。 13#楼01、06单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不好摆设家具，而且三房面积105M2只有一个朝北的阳台。 （二）各单元综合系数表7#楼综合系数表        系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +0 +1 9 +4 +0 +0 4 +149201 +0 +1 4 +4 +0 +0 +1 301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 501 +0 +1 3 +4 +30 +0 +32 102 103 104 105 +0 +1 9 +0 +0 +0 8 202 203 204 205 +0 +1 4 +0 +0 +0 3 302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 402 403 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 502 503 504 505 +0 +1 3 +0 +30 +0 +28 106 +0 +1 9 +3 +0 +0 5 206 +0 +1 4 +3 +0 +0 +0 306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4 406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4 506 +0 +1 3 +3 +30 +0 +31 8#楼综合系数表：        系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +2 +2 9 +4 +2 +0 +1 +228201 +2 +2 4 +4 +2 +0 +6 301 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10 401 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10 501 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10  601   （阁楼） +2 +2 3 +4 +32 +0 +37 102 103 104 105 +2 +2 9 +0 +0&nbsp;+0 5 202 203 204 205 +2 +2 4 +0 +0 +0 +0 302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 402 403 404 405 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 602 603 604(阁楼) +2 +2 3 +0 +30 +0 +31 605   （复式） +2 +2 3 +0 +0 +0 +1 106 +2 +2 9 +3 +2 +0 +0 206 +2 +2 4 +3 +2 +0 +5 306 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 506 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 606   （复式） +2 +2 3 +3 +2 +0 +7  9#楼综合系数表        系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +2 +1 9 +4 +0 +0 2 +234201 +2 +1 4 +4 +0 +0 +3 301 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7 401 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7 501 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7 601 +2 +1 3 +4 +30 +0 +34 102 103 104 105 +2 +1 9 +0 +0 +0 6 202 203 204 205 +2 +1 4 +0 +0 +0 1 302 303 304 305 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3 402 403 404 405 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3 502 503 504 505 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3 602 603 604 605 +2 +1 3 +0 +30 +0 +30 106 +2 +1 9 +3 +0 +0 3 206 +2 +1 4 +3 +0 +0 +2 306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 406 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 606 +2 +1 3 +3 +30 +0 +33  10#楼综合系数表：        系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +1 +0 9 +4 +1 2 5 +66201 +1 +0 4 +4 +1 2 +0 301 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4 401 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4 501 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4 601     （阁楼） +1 +0 3 +4 +31 2 +31 102 103 104 105 +1 +0 9 +0 +1 2 9 202 203 204 205 +1 +0 4 +0 +1 2 4 302 303 304 305 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0 402 403 404 405 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0 502 503 504 505 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0 602 603 604(阁楼) +1 +0 3 +0 +31 2 +27 605     （复式） +1 +0 3 +0 +1 2 3 106 +1 +0 9 +3 +1 2 6 206 +1 +0 4 +3 +1 2 1 306 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 406 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 506 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 606     （复式） +1 +0 3 +3 +1 2 +0 11#楼综合系数表        系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +1 +1 9 +4 +2 +0 1 +170201 +1 +1 4 +4 +2 +0 +4 301 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8 401 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8 501 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8 601 +1 +1 3 +4 +32 +0 +35 102      103 +1 +1 9 +0 +0 +0 7 202      203 +1 +1 4 +0 +0 +0 2 302      303  +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2 402      403  +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2 502      503  +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2 602      603  +1 +1 3 +0 +30 +0 +29 104 +1 +1 9 +3 +2 +0 -2 204 +1 +1 4 +3 +2 +0 +3 304 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 404 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 504 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 604 +1 +1 3 +3 +32 +0 +34  12#楼综合系数表：        系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 1 +0 9 +4 +0 2 8 42201 1 +0 4 +4 +0 2 3 301 1 +0 +0 +4 +0 2 +1 401 1 +0 +0 +4 +0 2 +1 501 1 +0 +0 +4 +0 2 +1 601     （阁楼） 1 +0 3 +4 +30 2 +28 102 103 104 105 1 +0 9 +0 +0 2 12 202 203 204 205 1 +0 4 +0 +0 2 7 302 303 304 305 1 +0 +0 +0 +0 2 3 402 403 404 405 1 +0 +0 +0 +0 2 3 502 503 504 505 1 +0 +0 +0 +0 2 3 602 603 604(阁楼) 1 +0 3 +0 +30 2 +24 605     （复式） 1 +0 3 +0 +0 2 6 106 1 +0 9 +3 +0 2 9 206 1 +0 4 +3 +0 2 4 306 1 +0 +0 +3 +0 2 +0 406 1 +0 +0 +3 +0 2 +0 506 1 +0 +0 +3 +0 2 +0 606     （复式） 1 +0 3 +3 +0 2 3 13#楼综合系数表        系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 1 +0 9 +4 1 2 9 +6201 1 +0 4 +4 1 2 4 301 1 +0 +0 +4 1 2 +0 401 1 +0 +0 +4 1 2 +0 501 1 +0 +0 +4 1 2 +0 601 1 +0 3 +4 +29 2 +27 102 103 104 105 1 +0 9 +0 +0 2 12 202 203 204 205 1 +0 4 +0 +0 2 7 302 303 304 305 1 +0 +0 +0 +0 2 3 402 403 404 405 1 +0 +0 +0 +0 2 3 502 503 504 505 1 +0 +0 +0 +0 2 3 602 603 604 605 1 +0 3 +0 +30 2 +24 106 1 +0 9 +3 1 2 10 206 1 +0 4 +3 1 2 5 306 1 +0 +0 +3 1 2 1 406 1 +0 +0 +3 1 2 1 506 1 +0 +0 +3 1 2 1 606 1 +0 3 +3 +29 2 +26  14#楼综合系数表：        系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 2 +0 9 +4 +0 2 9 102201 2 +0 4 +4 +0 2 4 301 2 +0 +0 +4 +0 2 +0 401 2 +0 +0 +4 +0 2 +0 501 2 +0 +0 +4 +0 2 +0 601     （阁楼） 2 +0 3 +4 +30 2 +27 102 103 104 105 2 +0 9 +0 -1 2 14 202 203 204 205 2 +0 4 +0 -1 2 9 302 303 304 305 2 +0 +0 +0 -1 2 5 402 403 404 405 2 +0 +0 +0 -1 2 5 502 503 504 505 2 +0 +0 +0 -1 2 5 602 603 604(阁楼) 2 +0 3 +0 +29 2 +22 605     （复式） 2 +0 3 +0 -1 2 8 106&nbsp;2 +0 9 +3 +0 2 10 206 2 +0 4 +3 +0 2 5 306 2 +0 +0 +3 +0 2 1 406 2 +0 +0 +3 +0 2 1 506 2 +0 +0 +3 +0 2 1 606     （复式） 2 +0 3 +3 +0 2 4  价格分两部分计算：   基准价1830元/M2不包括阁楼的价格；   阁楼取基准价的30%，既1830×30%=549元/M2；   带阁楼的户型共38套面积3704M2，因此，阁楼加价549×3704=2033496元，   整个项目每平方米分摊2033496÷26993=75元/M2；   所以，项目均价为1830+75=1905元/M2；制定销售表价：    表上价格=基准价×（1+单元综合系数） 基准价=1830元/M2    下面是各栋楼价格表（略） </P< p> 第 16 页 共 16 页