某地产项目定位综合报告.docx

编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共41页第 1 页 共 41 页第一部分第一部分 项目投资环境和市场供求状况调研结论项目投资环境和市场供求状况调研结论一、合肥市国民经济总体概况1、合肥市经济运行情况良好合肥是安徽省省会，是全省政治、文化、经济和科教中心，市区土地面积458 平方公里。根据合肥市统计局初步统计，合肥市 2000 年全年实现国内生产总值 325 亿元，按可比价格计算，比 1999 年增长 10.3%，分别高于全国、全省的 4.2、4.9 个百分点，其中第一产业实现增加值 35.93 亿元，增长 6%；第二产业实现增加值 139.3 亿元，增长 12%，第三产业实现增加值 117.77 亿元，增长 12%。国内生产总值中三次产业结构由上年的 14.9：46.5：38.6 调整为 12.3：47.5：40.2，第一产业的比重有所下降，第二、三产业的比重略有上升。消费品市场稳中见升。在国家采取增加城镇居民收入、再次降息、开征利息税等一系列措施的启动下，市场销售由稳转活。全年实现社会消费品零售总额148.27 亿元，实际增长 12.9%。分行业看，批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增长较快，制造业增长缓慢，分别增长 8.6%、24.8%、0.4%。商品交易成交活跃，全年商品成交市场总成交额 147 亿元,增长 24.5%。物价继续保持低位运行。全年商品零售价格指数比上年下降 3.5%，居民消费品价格比上年下降2.3%，其中衣着和居住消费价格指数比上年上升12个点。（以 1999 年为 100）行业结构、规模、主导产业：合肥市是以加工工业为主的综合性工业城市，全部现有 34 个工业行业，200 多个工业门类，2000 多种大类产品；国有及年销售收入 500 万以上的非国有工业企业共 426 家。目前已初步形成以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的日用电器和电子工业，以轮胎、日用化工和化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配电设备为主的机械工业等支柱产业，新型建材和环保产业初具规模，拥有荣事达电冰箱、美菱空调、日立挖掘机等主要名优产品。2、合肥市人口规模、结构、人口分布情况、人口变动情况编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页 共41页第 2 页 共 41 页2000 年年末全合肥市总人口 429.95 万人，非农业人口 136.91 万人；市区（东市区、中市区、西市区、郊区）年末人口 130.28 万人，其中非农业人口 102.78万人。人口增长继续得到控制，本年出生人口 45372 人，出生率 12.51，人口自然增长率 7.94，人口机械增长率是 1.97。东市区 22.47 万人,中市区 25.98 万人,西市区人口 32.67 万人，郊区人口较多，主要集中在西南部，包括蜀山镇、高新技术开发区和经济技术开发区在内。3、合肥市居民收入水平与消费水平、消费结构职工工资和城乡居民收入持续增长。2000 年全市职工工资总额 41.3 亿元，比上年增长 4.9%，职工年人均工资 7556 元，比上年增长 10.6。根据抽样调查资料，2000 年全市人均可支配收入 5813 元，比上年增长 5.2%，扣除价格因素增长7.5%，不同群体间收入差距拉大，不同行业、不同经济类型的企业间员工收入差距加大。合肥市居民实际支出增幅加大，其中非消费性支出比重大幅度提高，消费性支出内部结构趋于合理，储蓄借贷支出略有下降，储蓄存款继续增加。据城调队调查统计，合肥市民每月消费结构：居住类支出 8.0%，衣着类支出占 11.0%食品类支出 47.3%,文化教育支出 13.2%,设备用品 7.0%,交通通讯6.4%,医疗卫生 3.2%。合肥市平均每户人口 3.05 人,平均每户就业人口 1.87 人，平均每个就业者负担人数 1.63 人（赡养系数）。二、合肥市房地产发展情况及变化趋势预测1、房地产开发行业规模及发展水平至 2001 年 1 月底，在合肥市城市面上开发综合办公室登记的备案的开发企业 295 家，比上年的 235 家增加 50 家，其中具备一、二级开发资质的 43 家，占总量 15%，开发企业经济实力参差不齐，从业人员 3 千多人。目前合肥市房地产咨询、信息、销售代理、交易评估、拍卖等房地产中介服务很不完善、服务机构数量很少、规模小，从业人员素质不高、服务意识不强，编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页 共41页第 3 页 共 41 页中介服务体系不完善，房地产二级市场和三级市场不活跃。2、合肥市 932000 年房地产市场总体供求概况从932000 年，合肥市房地产开发规模平稳增长，施工面积平均每年增 4.8%,新开工面积平均增幅是2.2%,竣工面积平均每年增长 12.86%,销售面积以平均21.08 的增长速度稳定增长,房地产开发中住宅投资占主体,住宅施工、开工、竣工和销售面积占总体的比重都在 5060%之间，供求基本平衡。1999 年，合肥市居民人均居住面积 10.7 平方米,比上年增长了 7.6%。2000 年合肥市房地产开发企业当年完成土地开发面积 66.44 万平方米，比上年增长 160.86%；正在开发的 30.65 万平方米，比上年增长 91.73%；而待开发土地 168.61 万平方米,比上年增长了 56.91%；当年内购置的土地 146.80 万平方米,比上年增长了 225.57%；土地储备规模和增长速度都相当惊人。年份本年完成土地开发面积正在开发的土地面积待开发土地面积本年购置土地面积199925.4720.98107.4245.51200066.44+160.86%39.6591.73%168.6156.96%146.80225.57%(资料来源:合肥市土地局)根据合肥市土地局介绍，合肥市商品住宅用地有偿出让情况，前几年增长平稳，平均增长速度在 5%左右，而 2000 年有偿出让 30 万平方米，增长幅度是 20%，增长迅猛，主要受房改政策的影响；估计 2001 年的增长速度会在 3%左右，约 31万平方米。比较政府有偿出让的土地规模和房地产开发企业的土地开发规模，可知土地市场供应主要是各企事业单位历史储备用地，以及拆迁改造用地等。合肥市房地产建设在量上增长的同时，居住环境和功能质量也得到了明显提高，但仍处于粗放型、生产型阶段，工业化程度低，规划设计水平、产品质量、物业管理等方面处于较低水平。合肥市规划设计起点高、建设配套齐全、工程质量好的住宅成为市民争购的热销房，现房销售达 90%以上。3、合肥市 2000 年房地产市场供求概况据合肥市城市开发综合办公室统计，2000 年全市房地产开发完成投资额累计达 20.71 亿元，其中住宅 14.33 亿元；开发房屋施工面积 318.86 万平方米，编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页 共41页第 4 页 共 41 页其中住宅 244.12 万平方米；本年度新开工房屋面积 146.35 万平方米,其中住宅120.61 万平方米；房屋竣工面积 116.23 万平方米，其中住宅 89.59 万平方米；实际销售商品房 91.19 万平方米,其中销售住宅 80.79 万平方米,成交额 17.26亿元,其中住宅 13.45 亿元。20002000 年合肥市房地产市场主要指标年合肥市房地产市场主要指标单位：万平方米、亿元年份指标1998 年1999 年2000 年与 1999 年同期比（%）房地产投资额15.7918.9420.719.35施工面积284285.54318.8611.78新开工面积122102.54146.3542.70竣工面积101112.75116.233.08销售面积6682.0991.1911.39空置面积72.4063.1356.5910.34(资料来源:合肥市城市建设开发办公室)1)投资增幅较大,住宅投资占主体全市累计完成投资 20.71 亿元，比上年增长 9.35%，其中住宅投资 14.33 亿元，同比增长 38.72%,其中住宅开发的投资占房地产投资总量的 70%,住宅开发成为房地产投资的主体。2）新开工面积有所下降，综合开发效益提高本年度新开工面积 146.35 万平方米,同比下降 16.21%房地产开发项目 203个,其中综合开发 2 万平方米以上的住宅小区(组团)86 个,综合开发率 61.6%。3）商品房交易较为活跃，个人住房消费市场基本形成全市商品房销售面积 82.09 万平方米,其中住宅销售 73.26 万平方米，同比分别增长 24.38%、24.18%,住宅销售中个人购房 64.35 万平方米，个人购买面积占商品住宅的销售总量的79.65%,与上年相比提高了 5.92 个百分点,与全国个人购房比例相当。4)融资渠道畅通,开发工作量较大编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页 共41页第 5 页 共 41 页2000 年,全市房地产开发资金 22.56 亿元,其中贷款 3.76 亿元,自筹资金7.69 亿元,其他资金 10.54 亿元,分别占资金来源的 15.89%、34.33%、47.13%，说明资金渠道多样化，并以自筹资金和其他资金来源为主。5）房地产投资结构趋于合理从 2000 年的房地产开发实际完成投资情况来看，按工程用途分，住宅占54.48%,办公和商业区用房各占 14.94%和 15.01%,住宅投资占主体,住宅投资中又以普通住宅为主体,比例约占 72%,高档公寓和别墅的投资额占住宅投资总额的 2.67%。4、房地产市场价格水平及变化趋势1）商品房总体价格水平有升有降据合肥市中房指数办公室的报告，房屋销售市场上住宅成交活跃，价格指数小幅上扬，商服价格指数跌势趋缓，办公用房价呈直线回落态势，城市综合指数和价格在平稳中略降。据合肥市中房指数办公室的报告，2000 年第四季度，住宅指数比上年末上升 2 个百分点，2000 年合肥市商品房平均价格是 1887.68 元/平方米左右,比上年的 1869.2 元/平方米提高了 18.48 元/平方米。办公类房屋价格指数仍然，比上年末下降了 18 个点，平均价格下降 116.96 元/平方米。商服用房继续下降，比上年末下降了 13 个点，跌势在回落中趋于稳定，销售价格平均下降了 81.37元/平方米。2）合肥市各类住宅价格构成分析合肥市房地产项目的区位经济价值优势明显，住宅价格随地理位置不同，差别很大，住宅的价格从一环内到二环外依次降低，成环状分布，每平方米差价达500 元左右。普通商品住宅价格远高于安居工程（解困）房。由于安居工程式（解困）房是政府为了解决市民住房困难，合肥市政府 97 年 40 号文中发布了政府令及 42号文中以同意国家安居工程有税费减免的政策，实施土地使用，减免税等措施，致使其价格低于市场价。普通商品房的价格受市场供求关系影响，同时由于商品房所消耗成本和费用较高等，致使普通商品房价格高于安居工程（解困）房。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页 共41页第 6 页 共 41 页合肥市住宅价格构成因素是住房建设的征地费、拆迁补偿安置费用；勘探设计和前期工程费；建安工程费；小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；贷款利息；利润；税金共八个组成部分。从利税方面看：一环内住宅和利税较高于一环外住宅。其主要原因是一环内是经济繁华地段，由于土地级差带来高利润，同时为了调节产业结构，采用高税金。另外：安居工程（解困）房的税利远低于普通商品房。这说明主要是由于政府减免税来解决中低收入户住房困难之故。从房屋建安工程费、小区基础设施建设费方面看，一环内普通商品住房的土地费用居高，一环内征地拆迁安置费用的占住宅总价格的 30%左右，而一环外的这部分费用约占 1520%，这主要是土地的级差地租形成的，同时一环内住宅用开发用地多数是实际市场交易价格，是供需情况决定的。5、房地产市场空置总量及空置原因分析：1）空置总量规模至 2000 年 12 月底，历年累计商品房空置面积 56.59 万平方米。其中住宅33.69 万平方米，办公房 8.62 万平方米,商业用房 14.28 万平方米,分别占空置量的 60%、16%、24%；一年以上的积压房 42.78 万平方米,其中一年以上积压住宅 13.75 万平方米。2）空置原因分析空置的原因主要是 9698 年房地产开发高潮时期部分房地产商盲目开发所至，不进行开发项目前期可行性研究，市场定位不准。空置商品住宅的区位主要集中在火车新站试验区、高新区、西南郊区一带，如欣辉公司开发的新加坡花园城、金濠（合肥）公司开发的金濠广场、星海公司开发的翡翠园小区二期、集镇建设中心的玉兰新村等，积压的商业办公楼集中在淮河路一带。空置原因主要有以下几方面问题：1位置较偏，交通不便2开发规模小，配套公共建设不健全3商品类型、套型、档次脱离市场需求，设计不合理、不实用4环境差，无景观，与破旧的民房混杂一起编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页 共41页第 7 页 共 41 页5市场定位失误，营销能力不强6建筑质量差，开发商信誉不好7朝向不好，楼层差8总体供应量大而市场需求不足的商服用房和写字楼9区域内同质楼盘供应集中，缺少特色10市场定位偏高6、合肥市房地产市场发展趋势预测开征利息税、减免税费、公房上市、银行降息、房地产信贷进一步发展以及规范和刺激房地产市场政策的陆续出台，有利于调节个人收入，扩大内需，刺激消费，对房地产的投资与消费也将起到重要作用。2001 年秉承 2000 年良好势头，预计形势比较乐观。各种对房地产市场利好的政策不断出台，这一系列政策与措施的实施将不仅促进三级市场交易，也将进一步刺激二级市场、一级市场的发展，对房地产总体市场产生积极的影响。1）市场供应量增长幅度小，市场存量不大9397 年，合肥市房地产开发施工面积增长不多，平均增长速度 4.8%,新开面积除了 98 年高于 93 年外,其他几年都低于 93 年的新开工量,99 年的新开工面积比 98 年减少 16%,供应量增幅减少,存量不大。2）市场需求稳步增长，需求量较大9399 年，合肥市竣工面积平均每年增长 12.86%,99 年竣工面积增幅大于新开工面积；而销售面积年平均增长速度 21.08%,增幅最大,销售面积的增幅大于竣工面积的增幅,市场需求兴旺,消化力强。3）个人主体消费增强随着消费观念的转变，居民个人购房的积极性将进一步提高，住房消费金融的进一步拓展，商业银行对个人购房抵押贷款业务的开展，以及随着住房公积金归集力度的加大，公积金向个人购房进行贷款业务与综合保险业务的结合，将在很大程度上提高个人的购房能力，增大市场有效需求。4）住宅供应量增幅稳定，住宅需求稳步增长新开面积增幅稳定，2000 年度新开工面积同比上升 37.04%，竣工面积未来编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页 共41页第 8 页 共 41 页几年平均每年有 110140 万平方米左右。住房潜在需求稳定增长，需求量较大，城区内也还有 1500 户的危旧房需要改造。随着城市人口不断增长和城市化水平的提高，至 2010 年，合计平均每年需新建商品住房建筑面积 90110 万平方米左右。三、太湖路片区房地产市场的现状及预测1、太湖路片区房地产市场供应情况太湖路片区内目前有大量住宅销售，市场环境较好，供销两旺。正在销售住宅小区有世纪阳光花园，新世界太宁花园，太阳岛花园，万振逍遥苑。世纪阳光花园，是目前区内唯一的大型住宅小区。位于马鞍山南路以西，太湖东路以北，占地 48.3 万平方米，建筑面积 56 万平方米，容积率 1.16，开始销售一年多以来，一期 8 万平方米当前销售 75%左右。新世界太宁花园由合肥新世界康居发展公司兴建，占地 8.67 万平方米，建筑面积 12 万平方米，容积率 1.38，当前销售 60%左右，入住率 20%。太阳岛花园由安徽省银瑞林投资公司兴建，占地 9.67万平方米，建筑面积 14 万平方米，容积率 1.45，当前销售 50%左右。万振逍遥苑目前正在发售前准备工作阶段。2 太湖路片区房地产市场供应变化趋势住宅供应稳定：未来 13 年内，太湖路片区将有 7080 万平方米的住宅供应，且区内土地储备有限，按合肥市城市总体规划第二十五条规定将片区确定为不宜建设用地。商业服务将集中兴建，目前百大合家福超市已确定世纪阳光花园旁选址兴建。3 太湖路片区市场需求预测为了分析泰峰房地产在太湖路片区的可能开发住宅物业在市场上的需求，首先需要对可能产生的消费者的地理区域的范围作一确定，以建立该项目的市场区，通常定义为这样一个地区，“在该区域内所有居住单元都是互相关联且可互相替代的”。在这一区域内，对于潜在消费者来说，某一特定类型和价格的住宅之间，可以互相替代。为了确定泰峰房地产太湖东路项目的市场区，我们通过寻找潜在编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页 共41页第 9 页 共 41 页消费者和目标项目之间的关联性，比如就业场所来确定大致的市场边界。从任何一个居住的地方到所有可能就业点的范围，取决于上班所花的时间、车费和难易程度。我们一般选取当地盛行的交通工具行驶时间和距离来测量这一范围。根据在合肥市进行的定量访问调查结果，合肥市居民主要使用的交通工具是自行车和公共汽车，最多能接受的上下班时间是 30 分钟之内。因此，我们利用自行车及项目区域所能通行的公共汽车和来测量市场区的范围。1）市场区测量结果：从项目地块出发，向东南西北四个方向骑自行车 30 分种的距离范围是东北至大东门，东南端至安凯集团；西北至稻香楼，西南端是姚公庙，区域面积约6-7 平方公里。从项目地块出发乘公共汽车 30 分钟（包括等候车时间）的距离范围，乘 133路，146 路，到达区域面积约 7 公里。具体区域面积见市场研究报告之物业普查附表。2）乘公共汽车 30 分钟的区域内机构分布及人口规模区域内道路沿线有大小单位 766 个。经营面积约 700 万平方米，平均每个单位 9432 平方米，其中 20 平方米左右的最多，最大的约 105 万平方米，最小的 4平方米。除制造企业和少数行政事业单位外经营面积较大外，其他单位多数经营面积在 100 平方米以下，占 58.4%,100500 平方米的占 16.8%，500 平方米以上的占 21.1%。片区总人口规模约 15 万人，人口密度约 2 万人每平方公里。按经济性质分国营单位 144 个，私营企业 428 个，比例 58.5%最高，合资型企业 58 个，行政事业单位 46 个，集体企业 36 个。按业态分，最多的是批发零售贸易业，有 497 个单位，占 72.7%，其次是制造业 36 个单位，占 5.2%，社会服务业有 2 个单位，其他行业比例很低。3）骑自行车 30 分钟的区域内机构分布及人口规模距离项目地块中自行车程 30 分钟范围的区域，面积约 6-7 平方公里,区内总人口约 15 万人，人口密度约 2 万人每平方公里。区内目前主要以商业及服务业为主，其中有 10 余家企业规模较大，经营面积在 3000 平方米以上，而文教卫等生活服务设施数量也较多，规模却不大，经编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页 共41页第 10 页 共 41 页营面积多数在 50200 平方米左右。全部机构平均从业人员 95 人，其中商业企业平均从业人员 195 人，其中批发零售贸易业平均从业人员 28 人。4太湖路片区地域环境资源发展潜力较大太湖路片区位于合肥自然生活区的核心合肥的东南区上风口，太湖路片区北有一环路，西临美菱大道，东靠南淝河路，马鞍山南路贯通其中，南与二环路相联。具有与全市各区快速便捷的交通条件。四、典型个案分析此次在合肥市共选取了 10 个面积在 8 万平方米以上的小区（百盛苑除外）作为研究对象，进行了典型楼盘调查。调查对象有：世纪阳光花园、太宁花园、太阳岛花园、梦园、安居苑、银杏苑、百盛苑、园景天下、元一时代花园、柏景湾，其中世纪阳光花园和太宁花园与项目地块位置最近，都在太湖路片区内，同时位于沿河路的柏景湾也比较具有可比性。各典型楼盘的详细资料见市场研究报告之竞争性楼盘调查表。10 个竞争楼盘的规划设计及营销情况比较序号楼盘名称位置主 力 户型均价（元/M2）销售业绩备注1世 纪 阳 光花园太湖东路2/1/13/2/13/2/2多层:2100一期 75%占地 48.3 万 M2,建面 56万 M2,容积率 1.15,绿地率 41%,实用率 84%2太宁花园太湖路2号3/2/22/2/1多层:223060%占地 8.67 万 M2建面 12万 M2,容积率 1.38 绿地率 47%实用率 93%3安居苑青阳路2/13/1城改办:1802中房:1788富安:1780城改办 100%中房90%富安 85%占地 30 万 M2,建面 33 万M2,容积率 1.1,绿地率40%,实用率 78%4太 阳 岛 花园宁 国 路 南端3/2/2多层:2100高层:2650总体平均 50%占地 9.67 万 M2,建面 14万 M2,容积率 1.45,绿地率 42%,实用率 58-80%5银杏苑美 菱 大 道148 号3/2/13/2/2多层:2180高层:2480一二三期 90%第四期 30-40%占地 17.86 万 M2,建面20 万 M2,容积率 1.12,绿地率 40.5%,实用率 80%6百盛苑黄山路 4413/2/1多层:2400一期 30%占地 3 万 M2,建面 6.8 万编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页 共41页第 11 页 共 41 页号3/2/2M2,容积率 2.26,绿地率41.8%,实用率 80%7园景天下高新区2/2/13/2/2多层:1770高层:2000占地 8 万 M2,建面 12 万M2,容积率 1.5,绿地率45%,实用率 88%8梦园小区高新区3/2/22/2/1平面:1800高层:220050-60%占地 25.6 万 M2,建面 30万 M2,容积率 1.17,绿地率 40%,实用率 80-86%9元 一 时 代花园凤 阳 路 与胜 利 交 汇口2/2/13/2/2高层:240050%占地 3.3868 万 M2,建面8.9152 万 M2,容 积 率2.63,绿地 40%,实用率80-83%10柏景湾沿河路 218号3/2/13/2/2多层:3000高层:3100一期 70%占地 20 万 M2,建面 30 万M2,容积率 1.5,绿地率45%，实用率 78-84%（资料来源：合肥中原地产市场研究部）1、建筑指标概况合肥市是安徽省的省会，是安徽最发达的城市，然而因安徽地处内陆，又属传统农业大省，经济基础较为薄弱，导致合肥总体发展仍不比江浙一带，从房地产业上表现是土地尚算宽裕，因此这 10 个住宅小区皆以多层为主，占地主要在1233 万平方米，最大是规划中的世纪阳光 48.3 万平方米；多层较多，容积率在 1.10 左右,最大不超过 2.6；绿化率总体超过 40%，最大为安居苑城改办部分，达到 61%（按规划图数据）；楼层层高 2.83.1 米，多为砖混结构。整个房地产市场竞争不激烈，在国家取消福利分房、2000 年以前竣工的楼盘，基本不存在销售压力，甚至在半年内就可以销出 80%以上。2、户型设计住宅分为康居和安居两种，都以 2/2/1 和 3/2/2（3/2/1）为主力户型。安居房照国家规定，一般面积不大，2/2/1 在 6675 平方米，3/2/2 多在 80 平方米左右。商品房以康居为标准，面积偏大，按合肥当地一句半真半假的话叫“越大越好卖”。市场平面房中，2/2/1 面积介于 7498 平方米，主要集中在 8793平方米；3/2/2 介于 90153 平方米，普遍集中于 118132 平方米。早年设计的平面房面积无论大小，都只有一个卫生间，且厅的面积偏小，70编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页 共41页第 12 页 共 41 页多平方米两房厅的面积只有 78 个平米，使用中多有不便现在情况有所改变，讲究“三大三明”，一般两功能厅相加能达到 20 平米以上，主卧房 12 平米以上，洗手间 59 个平米。有一种两房半的户型，实际可归三房中，那半间比较小，在 7、8 平方米左右，功用为书房或小孩房。近来颇流行的复式房，其购销呈两旺趋势，由于建筑时多安排在顶层，受坡屋顶的限制，第二层往往是一个阁楼，其低矮部分不够直立，常做贮藏用或做小孩游乐室。追求崇高生活档次和生活品位的人选择住别墅。别墅最大面积为 360平方米，主要介于 190280 平方米之间，位于市中心，位置极好、配套齐全的别墅，尽管售价高昂，远远超出了当地住宅的平均水平，仍显得十分抢手。住宅几乎全为坐北朝南安排，并尽可能地加大进深，这是结合当地气候物点，通风、节能等因素来考虑的。3、小区规划设计（1）便捷、自然、明快的道路系统（2）公建布局合理，配套完善（3）园林绿化丰富多彩（4）充分利用地形，组织外部空间4、单体建筑设计特点早期住宅区以琥珀山庄为代表，为典型的皖南民居派，以质朴典雅著称，重视过渡地区气候特征、朝向、通风、节能和传统文脉，大部分坐北朝南排列。单体设计上檐口采用“道士帽”造型，并从徽式建筑中提炼出“马头墙”符号用于建筑物山墙。窗户做窗楣，屋面挑出檐口处做艺术处理。色彩力求和谐，以浅色调为主，并发色彩区分不同组团。近年来欧风东渐的结果，使新建小区热衷于把风格定于欧陆风情，以梦园小区和银杏苑为典型，醒目的尖屋顶和宽阔的罗马廊柱使立面显得非常清爽和气派，显示出另外一种审美观。用材方面，新建住宅逐渐屏弃了低档的马赛克和水磨石外墙，普遍的采用不易褪色和防潮的优质涂料，另用深色釉面砖或石料勒脚；木质门窗被塑钢门窗所编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第13页 共41页第 13 页 共 41 页代替。5、装修先前住宅几乎清一色为毛坯房，水泥抹平墙地面，管线暗埋，所有细部设施都需要住户自行装配。现一些中档以上楼盘的开发商已经意识到此间的费时费力，开始对室内进行简单装修或精装修，重点在厨卫，厨房搭料理台，瓷砖铺面，有整套厨柜和采暖供热两用炉，卫生间铺防滑地砖，配齐卫浴三件，或厅房铺地砖（木地板很少），或装对讲门铃，电子防盗门，别墅则装好楼梯扶手，一般价钱在 100 元每平方米，高不过 200 元/平方米，购房者可根据个人需要进行比较选择，典型的例子是琥珀山庄新盘和安居苑。从销售形势看，合肥市民很喜欢这种方式。6、配套设施配套是合肥人选择中高档住宅小区时的重要条件。小区的配套分内外两种。本身地理位置好，或有政府支持的小区在外部配套的齐备上是令人惊讶的。以号称合肥市的门面工程琥珀山庄为例，政府的关怀是全面而具体的，附近有著名中小学、三座以上幼儿园，有医院、农贸市场、专线中巴、邮局、银行、配电站、液化气站，还专门设了派出所以加强治安。最令人羡慕的是山庄门前即包河环城公园，那流动的水面，漂亮的亭台楼榭，宽广的旱冰场，精心培植的花草树木和洁净的石阶石凳是住户们随步可至的游玩胜地。由于小区定位较高，住户充足，在物业公司的严格挑选下，包括中西餐厅、面包屋、超市、日杂店、建材店、书店等等的商业网点也在短期内迅速的健全起来；同时小区自已也建有青少年活动中心、中老年活动中心，有篮球场、乒乓球室、舞厅和阅览室，生活非常方便。普遍地讲，并非每个小区都有琥珀山庄的先天条件，一般住宅区能做到配齐包括农贸菜场、幼儿园、公厕、日杂店、超市、餐厅，再留出休闲活动绿地等就算很不错了。随着住户需求项的逐渐增加，一些意识超前的公司开始注意学习邻近上海和国内其它城市的先进之处，尽量靠近和利用大市政配套，注重了解住户的实际需要，加强会所和公共活动中心的建设，特别是地段相对远离市区一些的小区，更编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页 共41页第 14 页 共 41 页日益重视内功修炼，如梦园小区完备的配套就着重增加了业主活动中心，建有篮球场、足球场、网球场、游泳池，娱乐方面则有影视厅、歌舞厅，商务服务有会议室、商务中心，文化教育方面提供阅览室，小区外围联系设立邮政所、银行、社区医疗中心等。完善这些设施在满足小区人日常生活需要的同时，也为自已的后续开发创造了良好的名声。7、物业管理合肥市专业输出物业管理服务的公司有两家，邻近安居苑的名君花园还请来了上海万科城市花园物业公司做顾问，但总体看来，各个小区仍基本属于谁开发谁管理的自管模式。现阶段深圳等南方城市已引入的如幼儿托管、代订机票和住宿、代租代售房屋、代请家教和保姆、联系搬家公司等体贴入微的内容在合肥物管项目中比较难见。他们管理的内容比较单一，仅包括一般的治安维护，日常维修，卫生保洁和水电气费代缴等，尚未上升到高级的服务层次。另外有别墅的小区不严格区分与平面房的界限，不强调“私家住宅神圣不可入侵”，能进入小区的人也能去参观别墅。另外，绿化方面普遍管理较疏。虽然所调查小区的绿化率普遍超过 30%，最高到 46%，但明显都没有得到专业而仔细的养护，草木枯败。没有悦目的绿色，几年下来小区的档次就会低了许多。8、房价（具体楼盘价格参见上表）从商品房价看，平面房一环内能达到 2300 元/平方米，二环附近 1700-2000元/平方米不等，郊区地段的往往在 1300 元/平方主以下（偏僻的桃花私营企业区内由于积压日久，纯住宅售价只要 780 元，还可有 20%的优惠）。复式房的阁楼部分有两种标价方式，一为降低单价，阁楼为平面的 40%左右，一为只以一半面积计入总额，别墅市场总体来讲比较淡静，象高新区内的别墅项目即使做到风格难得的地道，然而周围大环境的嘈杂和配套上的缺陷，也导致其不可避免地陷入低谷。不过名牌自有名牌的价钱。12 层带电梯小高层，琥珀山庄把它定在 3200元/平方米，新造的 16 栋别墅更均价为 6600 元/平方米，大超出了目前的市场水编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页 共41页第 15 页 共 41 页平，不过出人意料的是，两种房的销售率却都相当好。9、付款方式付款方式主要分为三种：一次性，银行按揭和建筑分期，而且一次性付款与银行按揭所获得的折扣几乎是相同的，一般在下式价上便宜 30-40 元/平方米，从目前来看，两者被选择的比例也基本相当，共同占到 80%左右。对建筑分期付款时间有不同规定，大部分是 5-3-2，即预售首期 50%，三个月后再交 30%，入伙交房时付完余下的 20%。银行按揭早在两年前还是新鲜名词，人们宁愿找亲戚朋友借钱一次付清楼款，也不愿找银行；而且银行提供的按揭条件也比较苛刻，早几年多为五成五年或五成十年，购房者首期要交总楼款的一半，置业压力较大。如今年轻一代由于收入和消费观念的影响，对每月供款的理解已大大超过上一代人，从调查结果看，单位效益发收入较稳定的双职工一般能承受 600-700 元/月的供楼款，他们选择最多的是 7 成 15 年的按揭。10、营销策略考察合肥市房地产，给人印象最深刻的是，这里的房地产开发商的“产品与概念平行营销”做得非常不到位，即使设立漂亮的售楼处，在营销手法上也极为落后，也不设内部认购期，更没有软性硬性的公关活动助阵。广告市民的手段主要有两个，一是报纸，一是利用电视，上合肥经济台晚上8 点的“楼市专访”。最常见的则是在现场树大展板，和周末率人马到热闹街头摆模型、向路人发传单。除了以上的措施外，有的楼盘还在市中心做路牌广告。但总的说来销售气氛远比不上南方激烈。所去的几个新盘现场，现场气氛都显得比较淡静，客房需要了解的所有相关资料包括价格和面积全部列表挂在墙上，并不单独或成册交到个人手里，客户如需详细了解，只能自行抄录。价格的确定一般采用对比法，参照周围同质楼盘，然后审视自已的成本和利润条件作多多少少的增删。只是人们普遍只信赖现楼，即使知名公司也面临前期资金回收压力，直到中后期大家才蜂拥而上。由于大部分楼盘的主要客户是集编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页 共41页第 16 页 共 41 页团，或是定向开发，或是集团购买，双方确定下户型折扣，两三个回合即可以成交大头。据开发办的资料，一环以内的住房平均 10 个月能售出 90%，二环内条件较好的，一年下来也能销 80%以上。第二部分第二部分 项目基本情况项目基本情况一、项目概况项目地块位于合肥市太湖路片区，位于合肥自然生活区的核心合肥的东南区上风口，北接王大郢，西临江淮汽车，东靠市政沟渠，南与二环路相联，距 2002 年 5 月开通的马鞍山南路约 700 米。具有与全市各区快速便捷的交通条件。项目计划用地 400 亩，一期 120 亩；容积率 1.2（发展商预期 0.8）；限高 12 米。二、项目自然环境状况地块朝向地块内部现状及周边现状自然条件评价综合评价东南东南向有少量村庄、民居，其他为绿地，东南部标高高于太湖东路条件最好，处于真正的合肥东南上风口，并且有机会在东南向做社区公园景观资源充足，可拓展空间大东西东西向面对太湖东路与铜陵南路，污水处理厂有一定影响条件较好，交通更为便利，稍感不足的是面对污水处理厂的不良心理感受项目的门面，沿太湖东路与铜陵南路需慎重处理东北及西南东北向受王大郢村庄杂乱的影响，西南向受江淮汽车厂房的影响，标高低于太湖东路条件一般，可选择做第二、三期开发地 块内 部 景 观创建，将有效的均衡各朝向的价值差三、项目地块区域交通条件及配套设施编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页 共41页第 17 页 共 41 页1、项目区域交通条件项目片区设有 133 路公交底站，途经安大交通分校、送变电、科技大学、安医附院、稻香楼、三孝口、城隍庙，至双岗。项目片区西侧安大交通分校设有 134、137 路公交底站。其中 134 路途经美菱大道、芜湖路、马鞍山路、胜利路，直达新火车站；137 路途经铜陵南路、芜湖路、马鞍山路、逍遥津、百花井、白水坝、刨花板厂。146 公交车从三十二中至长江批发市场，途经卫岗、安大交通分校、文昌新村、曙光影院、东七里站、玻璃厂、纺机厂，从项目片区前通过。2、项目区域政配套设施区内学府林立，有安大交通分校、安徽社会主义学院、交通学校、安徽省对外经济贸易学校、工大南区、安徽城市建设学校、省农业银行学校、合肥集萃女子职业学校等。超市、合肥大药房阳光分店、电子服务部、农贸市场、建材商城、酒店、移动通信公司等环顾片区四周。合肥市二十九中新址与之毗邻。北边的周谷堆批发市场、天安保龄球馆，东边的神力健身器材店，西边的合家福超市便利了休闲，购物。第三部分第三部分 项目投资效益分析项目投资效益分析测算方案模型：地块拟建安居房为例进行分析一、基本参数确定依据1）根据合肥市总体规划及土地出让合同一般约定建筑物退道路红线大于 5 米；建筑密度小于 40%；容积率小于 1.2（以下按 0.8 计）；限高12 米；土地出让金 28 万/亩；绿