土地估价报告(实习).doc

, 房地产估价报告 房地产估价报告评估项目名称：XXXX号地块委托方： XX公司项目负责人：XXX估价作业日期： 估计报告编号： 目录致委托方函 6估价师声明 7估价假设和条件限制 8XXXXX地块土地交易价值评估结果报告 9一、委托方 9二、估价方 9三、估价对象 9四、估价对象位置 9五、土地状况 9六、估价目的 9七、估价基准日 9八、估价依据 9（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 10（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件 10（三）有关技术标准 10九、估价原则 10（一）合法原则 10（二）供需原则 11（三）替代原则 11（四）变动原则 11（五）贡献原则 12十、估价方法 12十一、估计结果有关说明 12十二、估价人员 12十三、估价作业日期 12十四、估价报告应用的有效期 12J2010-067地块土地交易价值评估技术报告 13第一部分 总述 13一、估价项目名称 13二、委托估价方 13三、受委托方 13四、估价目的 13五、估价依据 13（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 13（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件 13（三）有关技术标准 13（四）其他资料 14六、估价基准日 14七、估价日期 14八、地价定义 14九、估价结果 17十、需要特殊说明的事 17（一）估价的前提条件和假设条件 17（二）估价结果和评估报告的使用 18（三）需要特殊说明的事项 18十一、土地估价师签字 19十二、土地估价机构 19第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 19一 、估价对象描述 19（一）土地登记状况 19（二）土地权利状况 19（三）土地利用状况 20二、地价影响因素分析 20（一）一般因素 20（二）区域因素 32（三）个别因素 33第三部分 土地估价 34一、估价原则 34（一）合法原则 34（二）供需原则 34（三）替代原则 35（四）变动原则 35（五）贡献原则 35二、估价方法与估价过程 35（一）方法选择 35(二)估价过程 36三、估计结果确定 51第四部分 评估结论说明与分析 51第五部分 附 件 53附件1 估价对象现状利用照片54附录2 估价对象地理位置图56附件3 土地估价委托书57附件4 现勘表58致委托方函XXX公司：受过公司委托，我公司按照中国有关法律、法规及估价规范，遵循公平、公正、公开的原则，依据科学的评估理论、标准、方法及程序，对位于XXX的土地进行了评估。估价时点为XX年X月XX日，估价目的是为以提供土地正常出让价格为目的进行的土地交易价值评估我公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验对土地价格的因素进行分析，确定在评估基准日该土地体现的价值为：19609.49万元大写：壹万玖仟陆佰零玖万元整具体估价结果、过程及有关说明详见房地产估价报告正文。法定代表人（签章）： XX年XX月XX日估价师声明我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但是受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估计规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 我们已经对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，取得了估价所需要的第一手资料。6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7 委托方对所提供资料的真实性和有效性负责，因资料失实造成的所有后果由委托方承担。8 我们承诺未经委托方同意，不以任何方式向与本次估价目的无关的第三方提供报告全文或其中的内容，国家法律规定的除外。为经我公司先授权，人和人不得以任何目的复制、派发、出版此报告或其中的内容，我公司保留出委托方合理使用此报告之外的一切权利。 注册房地产估价师： 注册号助理估价人员： 估价假设和条件限制 本次估价的假设前提：1.估价时点的房地产是公开、平等、自愿的交易市场。2.有关估价对象的所有运作方式、程序符合中华人民共和国国家及地方的有关法律法规。3.委托方提供的资料证实可靠。4.对评估对象拥有合法产权，并按规定办理有关建设、规划手续，待估房屋建筑物及构筑物数量、建筑面积以为准。5.本报告未考虑未来处置风险、诉讼风险及诉讼费用的负担。本估价报告使用的限制条件：1.本报告估价价值是满足上述假设前提条件下的估价对象用于了解房地产现值目的的估价价值总和，如条件变化，本报告估价价值应作相应的调整。2.本报告估价价值是估价人员在专业知识和能力范围内，对估计对象在估价时点的客观价值做出的判定，并非实际成交价格。3.本报告所出具结果为委托对象持续使用下估价时点的客观价值（评估时土地尚可使用年限为40年）。4.本报告仅供委托方用于报告列明估价目的的使用及有关上级主管部门审定。报告未经我公司同意，不得擅自引用或转摘。5.本报告由云南经济管理职业学院房地产经营与估价一班第六小组负责解释6.本报告应用有效期限为X个月。XX地块土地交易价值评估结果报告一、委托方委托方：XXXX公司地址：XXXX联系人:联系电话：邮政编码：二、估价方机构名称： 机构地址： 机构资质： 三、估价对象XXXXX号地块四、估价对象位置 XXXXXXX五、土地状况红线外“五通一平”，红线内“五通一平”，场地平整，临主干道交通，基础设施较完善。六、估价目的以提供土地正常出让价格为目的进行的土地交易价值评估。七、 估价基准日XXXXXXXXXX八、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 1.中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订） 2.中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过） 3.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号） 4.国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200632号）5.国土资源部关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见>的通知（国土资发1999433号，199年11月25日 （二）地方有关部门颁布的法规及相关文件 1. 云南省土地管理条例（1999年9月24日 云南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议于审议通过） （三）有关技术标准 1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T185082001,2001年11月12日） 2. 中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T185072001） 3.中国土地估价师学会关于印发<重大项目土地评估指引>的通知（中估协发200534号） 4. 中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T1210102007,2007年8月10日）九、估价原则（一） 合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证 书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分为依据。（二） 供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地价格与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑到土地的垄断性特征。（三） 替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上替代性商品或服务同时存在，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。（四） 变动原则估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样的情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（五） 贡献原则土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。十、 估价方法：市场比较法、基准地价法十一、估计结果有关说明1、 本次估价报告估价结果为估价对象在报告列明假设前提和估价 目的下的现时价值，未考虑合作经营剩余年限的限制2、 本次评估以提供土地正常出让价格为参考目的。十二、估价人员注册房地产估价师： 注册号助理估价人员： 助理估计人员签字十三、估价作业日期XXXXXXXXXXX十四、估价报告应用的有效期XXXXXXXXXXXXXXXXX地块土地交易价值评估技术报告第一部分 总述一、 估价项目名称XXX号地块二、 委托估价方XXX公司三、 受委托方XXXXX四、 估价目的 以提供土地正常出让价格为目的进行的土地交易价值评估五、 估价依据（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 1.中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订） 2.中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过） 3.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号） 4.国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200632号）5.国土资源部关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见>的通知（国土资发1999433号，199年11月25日 （二）地方有关部门颁布的法规及相关文件 1. 云南省土地管理条例（1999年9月24日 云南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议于审议通过） （三）有关技术标准 1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T185082001,2001年11月12日） 2. 中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T185072001） 3.中国土地估价师学会关于印发<重大项目土地评估指引>的通知（中估协发200534号） 4. 中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T1210102007,2007年8月10日）（四）其他资料 1.委托方提供的有关资料 2.估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料六、 估价基准日XXXXXXXXXX七、 估价日期XXXXXXXXXXX八、 地价定义根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘察情况，确定本次评估地价定义。估价对象登记用途为商业用地，实际用途为商业金融用地，根据土地利用现状分类规定，设定用途为商业金融用地。估价对象于评估基准日土地使用权类型为出让，出让年期为商业金融用地的40年，估价对象的实际开发程度红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）红线内“场地平整”。评估基准日估价对象登记使用权类型和估价设定土地使用权类型、登记用途和估价设定用途、实际开发程度和估价设定开发程度等情况详见表2-8宗上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日2010年6月15日正常市场条件下的土地使用权价格。表28估价对象地价定义一览表宗地编号宗地名称估价期日土地使用权类型估价设定的土地使用权类型估价期日的登记用途估价设定用途估价设定使用年限/年估价期日实际开发程度估价设定开发程度备注XXXX出让出让商业金融商业40红线外“五通一平”，红线内“五通一平”红线外“五通一平”，红线内“场地平整”红线外五通“供水、排水、通路、通电、通讯表29土地估价结果一览表（挂牌）估价机构XXXX估价技术报告编号XXXXX估价基准日XXXXXX估价基准日的土地使用权性质挂牌估价日期土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定用途容积率估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度估价设定土地使用年限/年面积/单位面积地价/(元/)总地价备注XXX公司XXXXXXXX商业金融商业5.6红线外“五通一平”，红线内“五通一平”红线外“五通一平”，红线内“场地平整”4039643.5平方米4707.211866239643.5平方米九、 估价结果估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准目正常市场条件下的土地使用权价格为：土地面积：39643.5平方米土地单价：4707.21元/土地总地价：18662万元大写：壹万捌仟陆佰陆拾贰万元整（货币种类：人民币）表2-10估价对象基础设施条件表宗地编号宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件XX XX场地平整主干道为主红线内外供电状况一般红线内外供水状况一般红线内外排水状况一般红线内外无状况一般红线内外无状况一般红线内外供电状况较优估价机构XXXXXXXX估价对象的单位面积地价、总地价等见表2-9 估价对象基础设施条件见表2-10 十、 需要特殊说明的事（一）估价的前提条件和假设条件1.现土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。2.估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。3.估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4在估价基准日地产市场为公正、公开、公开的均衡市场。5.任何有关估价对象的运作方式，程序符合国家、地方的有关法律、法规。6.委托方提供资料属实。7.委托方能够取得国家对所评估的划拨的土地使用权以作价出资方式进行处置的批复。8.估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、评估基准日等设定条件。（二）估价结果和评估报告的使用1.估价人员根据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 185082001）撰写本估价报告，形成意见和结论。2.本报告仅为本次估价项目的服务，其估价结果仅用于本次估价目的的时才有效。3.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准目、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应做相应的调整。4.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容，所导致的有关损失，估价机构不承担责任。5.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责损失。6.本报告的估价结果自评估报告提交之日起半年内有效。（三）需要特殊说明的事项估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供。委托方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的国有土地使用证为准。十一、 土地估价师签字 姓名 土地估价师资格证号 签名十二、 土地估价机构 估价机构负责人签字：十三、注册房地产估价师： 注册号助理估价人员： 助理估计人员签字第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一 、估价对象描述（一）土地登记状况估价对象为XXX公司所使用的挂牌出让土地。估价对象为XXX公司挂牌出让方式取得土地使用权。估价对象：国有土地使用字号：XXX号地块估价日期土地使用者：XXX公司宗地位置：XX地号：XXX号地块图号：XXXX登记用途：商业金融土地使用类型：挂牌土地使用权终止日期：XX/XX土地面积：39643.5平方米土地级别：商业二级（二）土地权利状况估价对象的土地使用权属于国家所有，估价对象的土地使用者通过挂牌出让合法取得估价对象的土地使用权根据委托方提供的权属资料，估价对象于评估基准日来源合法，产权清楚，无抵押等其他情况。（三）土地利用状况 估价对象土地面积为39643.5，容积率为5.6二、地价影响因素分析（一） 一般因素1.地理位置2.行政区划和人口分布 3、交通状况4、城市基础设施5、土地出让情况 6、城市（二）区域因素1、区域状况 该区域位于主城区南部，区域内房屋年代较近，环境较好，原为旧城需改造的区域。区域内以商业金融用地和普通居民城镇住宅用地为主，商服网点较多。2、交通条件公用交通状况。区域内道路类型以次干道为主，道路宽度2030M，道路 体系为放射状，路网密度较低。公交状况劣。对外交通条件。估价对象靠近碧鸡镇。对外交通状况较劣3、基础设施条件供水：供水状况一般。排水：估价对象所在区域道路两侧排水采取雨污合流制，大雨过后有一 定积水现象，排水状况一般。供电：供电状况一般。通讯：估价对象所在区域属昆明市市电信局市话服务范围，通讯水平较高，通讯状况较优。供气：估价对象所在区域无供气设施。4、环境条件区域内工业企业较多，污染物排放略有超标，污染治理状况一般，环境条件一般。5、周围土地利用状况区域内以城镇住宅用地、商业用地为主。城镇住宅用地建筑年代较近，房屋成新度高。6、规划限制容积率5.6，建筑密度35%，绿地率37%（三）个别因素估价对象位于XXXX，土地面积为39643.5，登记用途为商业金融用地，实际用途为商业，估价设定用途为商业用地。估价对象不临路，估价对象形状不规则，地质条件一般，地基承载力一般。红线内基础设施条件为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整）。通路：估价对象内道路为水泥路面，路面质量较劣。通电：供电状况一般。通讯：估价对象内属XX市电信局市话服务范围，通讯水平较高，通讯状况较优。供水：供水状况一般。排水：估价对象内道路两侧采用暗沟排水，大雨过后有一定积水现象，排水状况一般。场地平整状况：估价对象内场地平整。第三部分 土地估价一、 估价原则（一） 合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分为依据。（二） 供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地价格与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑到土地的垄断性特征。（三） 替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上替代性商品或服务同时存在，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。（四） 变动原则估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样的情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（五） 贡献原则土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。二、 估价方法与估价过程（一） 方法选择根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）土地评估的一般方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法（假设开发法）基准地价系数修正法。估价人员根据市场勘查情况，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件，当土地市场状况及本次评估目的，确定使用的评估方法，选择依据及评估技术线路，具体如下。1.选用方法市场比较法和基准地价法2.选择依据 估价对象设定为商业金融用地，可参照商业用地评估，估价对象所在的区域今年类似交易案例较多，能够比较客观地测算估价对象的价值，故比较适宜选用市场比较法进行评估。3.技术路线 采用基准地价法和市场比较法分别测算估价对象设定条件下的土地使用权价格，最后经过综合分析测算方法及测算结果，最终确定估价对象的评估结果。(二)估价过程 1.市场比较法 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上的交易的类型地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。公式：V=VBABCD式中V估价宗地价格；VB比较实例价格；A估价对象交易情况修正指数/可比实例交易情况修正指数；B估价对象交易日期修正指数/可比实例交易日期修正指数；C估价对象区域因素修正指数/可比实例区域因素修正指数；D估价对象个别因素修正指数/可比实例个别因素修正指数 。（1）选择实例原则与估价对象属于同一供需圈与估价对象用途相同与估价对象的交易类型相同与估价对象的估计日期应接近交易实例必须为正常交易，或能修正为正常交易（2）具体测算思路选取比较实例选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件在因素指标量化的基础上，将因素指标差异这算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果(3)详细计算过程估价对象位于XXXX，登记用途为商业金融，评估设定用途为商业用地土地面积39643.5平方米，土地使用年期设定为40年。X年X月X日土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。比较实例选择。通过调查分析，我们选择了近期发生交易的与估价的对象条件类似的3个比较实例，具体实例条件描述如下。实例A：XXXX该地块位于XXXX，用途为商业用地，土地面积34435.28平方米，土地用途年期为40 年。X年X月X日土地开发程度达到红霞外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整的出让交易价格为4958.93元/平方米。实例B:XXXX该地块位于XXXX，用途为商业，土地面积30716.06平方米，土地使用年期为40年。XX年X月X日土地开发程度达到红外线“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红外线内场地平整的出让交易价格为3515.18元/平方米。实例C：KC-2010-76该地块位于XXX。用途为商业，土地面积34512.07平方米，土地使用年期为40 年。2009年9月13日基础设施开发程度达到红外线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通气）及红线内场地平整的出让交易价格为5059.67元/平方米。个交易实例的因素条件详见表“因素条件说明表”因素条件说明表 估价对象及比较实例 比较因素估价对象房地产可比实例A可比实例B可比实例C位置XXXXXXXX土地用途商业金融商业金融商业金融商业金融土地级别二级二级二级二级价格类型挂牌挂牌挂牌挂牌交易价格/(元/平方米）5232.553960.655055.04交易情况正常正常正常正常土地使用年限40404040交易时间XXXXXXXX区域因素自然条件地形平坦，基本无淹水现象，自然条件较好地形平坦，基本无淹水现象，自然条件较好地形平坦，基本无淹水现象，自然条件较好地形平坦，基本无淹水现象，自然条件较好交通状况道路通达度主干道为主，XX主干道为主，有XX主干道与次干道并重，有XX次干道为主，有XX等公交便捷度公交线4条公交路线4条公交线6条公交线5条红线外基础设施红线外“五通”，基础设施条件一般红线外“五通”，基础设施条件一般红线外“五通”，基础设施条件较好红线外“五通”，基础设施条件较好环境质量优劣污染物排放基本达标，污染治理状况一般污染物排放基本达标，污染治理状况较差污染物排放基本达标，污染治理状况较好污染物排放基本达标，污染治理状况一般周围土地利用情况居住用地为主居住用地为主居住用地为主居住用地为主个别因素形状不规则不规则较规则较规则面积较适宜较适宜适宜较适宜临路状况临次干道临巷道临主干道临主干道地形较平坦较平坦较平坦较平坦地基承载力一般承载力一般承载力较高承载力一般接近交通设施程度交通较不便捷交通较不便捷交通便捷交通较便捷红线内基础设施红线内“五通”基础设施条件一般红线内“五通”基础设施条件一般红线内“五通”基础设施条件一般红线内“五通”基础设施条件一般规划限制容积率5.6，建筑密度35%，绿地率37%容积率3.5，建筑密度40%，绿地率37%容积率6，建筑密度40%，绿地率35%容积率3.5，建筑密度3.5%，绿地率40%修正系数0.9477076070.887527271.00091493修正后价格（元/平方米）4958.9274383515.1848825059.665008平均价格4511.259109评估房地产面积34435.28评估房地产总价（元）155346470.6因素选择与因素说明结合评估对象与比较实例的具体情况，我们选择影响估价对象地价的主要因素如下。a、 交易期日：根据地价指数，确定交易期日修正系数。b、 交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制等。c、 土地使用年期：指估价对象和比较实例的土地使用年期。d、 区域因素：主要有交通条件、基础设施状况、环境优劣度等。e、 个别因素：主要指宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制等。编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。土地用途。估价对象用途为商业，可比实例用途为商业，同属商业 用地大类，地价较近，不需进行修正。土地级别。个比较实例均位于二级地的边缘。交易方式。估价对象与比较实例均为正常交易价格，不需要进行修正。交易期日修正。根据XX国土资源厅公布的2005年、2006年XX城市地价动态检