安化寺二期土地一级开发申报资料.doc

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北京金第房地产开发有限责任公司崇文区安化寺危改小区二期土地一级开发项目申请报告北京中设泛华工程咨询有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司二九年二月北京金第房地产开发有限责任公司崇文区安化寺危改小区二期土地一级开发项目申请报告法人代表许文发 教授总经理闫宪春 高级工程师项目负责人肖成瑞 注册咨询工程师编制组成员魏 明 工程师 李 涛 工程师肖 木 工程师陈绍增 注册咨询工程师卫洪亮 工程师白 令 经济师审核人杨晓春 注册咨询工程师 高级工程师审定人闫宪春 高级工程师北京中设泛华工程咨询有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司二九年二月目 录第一章 申报单位及项目概况1一、项目申报单位概况1二、项目概况2第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析8一、发展规划分析8二、产业政策分析10三、行业准入分析11第三章 资源综合利用分析12一、资源开发、利用方案12二、资源节约措施12第四章 节能方案分析14一、用能标准和节能规范14二、能耗状况和能耗指标分析15三、节能措施15第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析17一、项目选址及用地方案17二、土地利用合理性分析18三、拆迁和移民安置规划方案18第六章 环境和生态影响分析22一、环境和生态现状22二、生态环境影响分析23三、生态环境保护措施24第七章 经济影响分析26一、经济费用效益分析26二、行业影响分析29三、区域经济影响评价31四、宏观经济影响分析32第八章 社会影响分析33一、社会影响效果分析33二、社会适应性分析35三、社会风险及对策分析35附件：1北京金第房地产开发有限责任公司营业执照2北京金第房地产开发有限责任公司资质证书32008年的财务报表4项目现状照片5北京市公安局公安交通管理局局长项目交通规划设计审查意见函交审字:20020256(居住)6关于北京市崇文区安华寺危改小区二期工程建设项目环境影响审查的批复（崇环审字第（004-1-2003）7. 政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（京国土会20053号）及政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单（编号：2005043号）8. 关于安华寺二期危改项目继续办理前期手续的意见（京危办字200610号）9. 关于授权北京金第房地产开发有限责任公司继续办理有关拆迁补偿及市政建设审批手续的批复（京交规函2006351号）10. 关于崇文区安华寺危改小区二期土地一级开发项目建设地点规划征求意见函【2008规（崇）函复字0003号】11.关于安化寺二期危改项目继续纳入危改范围的意见【京住保20098号】 ,第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况企业名称：北京金第房地产开发有限责任公司企业住所：北京市平谷县平谷镇府前大街36号营业执照注册号：110000005039332法定代表人：潘 伟注册资本：5500万元公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发、销售商品房；物业管理；房地产信息咨询。*营业期限：1995年02月13日至2050年01月01日企业简介：北京金第房地产开发有限责任公司成立于1995年2月，注册资金5500万元，是北京住总集团有限责任公司控股子公司，专业从事北京房地产项目开发，包括土地的开发整理以及房地产的开发建设。现股东持股及占比现状为：北京住总集团有限责任公司出资3660万元，占66.54%；北京市北宇物业管理公司500万元，占9.09%；中国航空集团建设开发有限责任公司300万元，占5.45%；北京德宏物业管理有限责任公司300万元，5.45%；中国成套设备进出口（集团）总公司240万元，占4.36%；南航集团北京经济开发公司200万元，占3.64%；北京住总市政工程公司200万元，占3.64%；北京中谷成建筑工程有限责任公司100万元，占1.82%。截至2008年12月31日，北京金第房地产开发有限责任公司公司总资产652，354，430元，其中：流动资产599，694，222.68元，长期投资46，376，050.71元，固定资产6，284，156.17元；总负债552，052，149.63元，全部为流动负债；所有者权益100，302，280.37万元。二、项目概况（一）项目名称崇文区安化寺危改小区二期土地一级开发项目申请报告（二）项目建设背景崇文区广渠门内大街安化寺危改小区是1983年北京市总体规划上报29片危房中的第8片。原危改区内房屋简陋，人口拥挤，道路狭窄，区内的工厂严重扰民，区域内的居民平房、阀门厂库房、厂房及煤炭公司的煤棚等与区域的规划不符，和周边环境很不协调，因此，安化寺危改小区项目的建设有利于改善周边环境质量，提高居民生活质量。随着两广路的拓宽，安化寺危改小区一期项目（幸福家园一、二、三期）建设已经完成。本项目为崇文区广渠门内大街安化寺危改小区项目的二期。因崇文区安化寺危改小区项目开发周期长，国家政策发生变化，本项目成为“8.31”大限后，对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招、拍、挂出让的历史遗留项目之一。根据2005年2月8日北京市国土资源局办公室下发的政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（京国土会20053号），以及2005年3月1日北京市土地整理储备中心下发的政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单编号：（2005）043号，同意由北京金第房地产开发有限责任公司作为本项目的一级开发建设单位，完成规划方案调整和前期手续后，继续实施拆迁，经营性用地入市交易。（三）项目建设地点本项目位于北京市崇文区龙潭地区幸福大街东侧，紧邻幸福大街和培新街，距广渠门内大街约400米，道路通达度较好；周边有57路、715路、8路、3路、23路等公交线路，交通便捷度较高。其四至为：东临培新宾馆，南至崇文区图书馆，西临幸福大街，北至培新街，位置如下图所示：项目位置图1-1 项目位置示意图（四）建设内容及规模根据规划意见函复【2008规（崇）函复字0003号】，本项目用地性质为公建混合居住（F2），总用地面积约为16600平方米，其中建设用地面积约为13600平方米，代征道路用地面积约3000平方米。项目规划总建筑面积约为42400平方米（不含地下建筑面积），其中公建不低于总建筑规模的70%。（五）项目组织过程概述1已完成的工作介绍本项目已经通过联席会、专家会审核，并已确定开发主体，完成了交通影响评价及环境影响评价等流程，已完成的各项工作情况如下：（1）2002年12月3日，取得北京市公安局公安交通管理局局长项目交通规划设计审查意见函交审字:20020256(居住)，项目交通工程设计方案通过审查；（2）2003年5月25日，取得北京市崇文区环境保护局关于北京市崇文区安华寺危改小区二期工程建设项目环境影响审查的批复（崇环审字第（004-1-2003）项目环境工程设计方案通过审查；（3）2005年2月3日，通过联席会审核，取得北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会联合下发的政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（京国土会20053号）；（4）2005年3月1日，取得北京市土地整理储备中心下发的政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单（编号：2005043号）；（5）2006年3月27日，取得北京市经济适用住房建设危旧房改造和古都风貌保护领导小组办公室关于安华寺二期危改项目继续办理前期手续的意见（京危办字200610号），确定北京金第房地产开发有限责任公司为崇文区安化寺危改小区二期土地一级开发项目的主体；（6）2006年6月13日，取得北京市国土资源局关于授权北京金第房地产开发有限责任公司继续办理有关拆迁补偿及市政建设审批手续的批复（京交规函2006351号）；（7）2008年11月28日，取得北京市规划委员会关于崇文区安华寺危改小区二期土地一级开发项目建设地点规划征求意见函【2008规（崇）函复字0003号】，项目交通工程设计方案通过审查。2剩余工作的实施计划根据北京市土地一级开发工作流程和各流程所需时间，计划本项目剩余工作组织情况如下：（1）2009年3月办理立项及土地预审，预计4月份完成；（2）2009年4月进行拆迁评估、入户调查等工作并取得拆迁许可证，2009年5月份启动拆迁工作；（3）预计2009年12月完成拆迁；（4）与上述工作交叉进行，2009年9月至11月完成市政工程方案咨询设计工作，并于10月至2010年1月完成全部市政工作；（5）在完成上述工作的基础上，计划于2010年2月启动上市前的准备工作，并于3月份完成上市出让，于5月份收回全部投资。（六）项目开发周期1开发周期自现在开始至完成土地交易收回交易资金，本项目计划需要15个月，即从2009年3月到2010年5月。其中，项目完成土地一级开发通过验收所需的时间为11个月，即从2009年3月到2010年1月。2项目实施进度安排根据项目拆迁、市政方案及实施进度、上市交易时间安排以及考虑办理各种手续顺序、时间与可能性，对本项目的开发进度初步安排如下图1-1所示：图1-1：土地一级开发实施进度计划序号项目2009年2010年3456789101112123451编制项目核准报告2办理项目核准手续3拆迁相关的招标工作4房屋拆迁许可证5拆迁公示6拆迁补偿7拆迁结案8场地平整9市政方案设计10大市政建设11一级开发验收12委托评估13上会确定挂牌底价14挂牌文件制定15挂牌出让确定中标人16各方签订合同17资金回收