小户型概论.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第58页 共58页明明白白小户型近些年来，小户型一直是市场追捧的热点，很多楼盘最先售罄的往往是位置并不是太好，但总价相对低一些的小户型。小户型之所以受到热捧，原因有三：一是总价相对较低。尽管小户型的单价往往比同质的大户型要高，但对于买家来说，总的负担要小一些；二是出租便捷。从北京的租赁市场来看，小户型求大于供，比较容易成交，因而也最易得到投资型买家的青睐；三是容易转让。目前二手房市场办理贷款的手续繁杂，大多数卖家都希望全款一次转让，这就使得二手房的交易实际比新房还难一些，而小户型因总价低，相对易于成交。近一两年，北京商品住宅销售价格稳中有降，尤其是去年12月末，每平方米平均售价为4467元，比上年末下降了249元，降到了近几年的最低点。但是，由于市区内的土地供应量极为有限，加上拆迁成本居高不下，期望过多地降低销售价格，似乎不切实际。从目前一些机构的调查结果看，大多数购房者能够接受的房屋总价为30-50万元，一些经济状况好些的，也不超过80万。然而，对于经济相对薄弱的年轻人来说，50万以上的总价似乎是可望而不可及。因此，一些开发商瞄准了市场空档，将过去分散在楼层中的小户型集中在整栋楼甚至整个社区中推出。继去年第一季度，一些楼盘推出了总面积15-50平方米的酒店式、商住式小公寓，以相对高的单价和相对低的总价，得到了年轻人的认同，掀起了热销浪潮，但同时也在业界引起了争论，担心这类牺牲居住功能而求得缩小面积以达到降低总价的住宅，会成为过渡型产品。虽然小户型热销，但市场的供应量非常有限，主要基于以下几点：开发成本不低。小户型“麻雀虽小，五脏俱全”，从厨卫的设施到房间的布线，样样都不少，同时与大户型在公用设施上共享，物业费却仅按面积交纳，因而使得社区公用设施实际单位面积成本增加；设计难度增加。在混合居室的楼中，1居室虽然常常被设计在朝向最不好的一面，但因面积太小，很难兼顾采光、通风、户型、均好性等方方面面；销售利润不大。卖一套小户型和卖一套大户型的手续和所费的功夫相差无几，但大户型的总利润却大得多。实际上，不管是去年流行的“超小户型热”，还是今年掀起的“小户型社区热”，都是市场逐渐走向细分的结果。对于商家来说，在激烈的竞争中寻找市场空档，赢得商机；而对于买家来说，面对形形色色的小户型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑选到适合自己居住或投资的住宅。何谓小户型什么是小户型？狭义的认为，60-70平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的1居室，这中间包括超小型的酒店式公寓或单身公寓；广义的认为，总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型或称做标准户型。比较一致的看法是：1居室60平方米、2居室80平方米、3居室100平方米。以上仅指单卫，如果变成双卫，再增加一些功能空间，比如储藏室、休闲阳台和独立餐厅等，可以将面积放宽10-20平方米。精巧户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，不应该有太大的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费，也就是经济而不局促。缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些，像1居室40平方米，2居室60平方米，而3居室也就才70平方米，这些户型中大多是只有过厅没有客厅，实际上是少了一个主要功能空间，也就是少了一间房。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。因此，小户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。另外，使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据，即，建筑面积和套内建筑面积，前者为销售时的计价面积，而后者为户型所占用的面积。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比，一般标准户型在塔楼为77-82%，在板楼为80-85，而小户型集中的楼层，因公摊加大，实际上要降低3-5个百分点。在进行项目之间价格比较时，应用某一户型的总价除以套内建筑面积，得出的单价才是该户型的有效面积的价格，这一点，对于在面积上斤斤计较的小户型来说，显得尤为重要。 明明白白小户型（二）小户型的分类小户型按户型样式分为合体1居和分体1居；按使用功能分为居家型、商住型和商务型。合体1居是超小户型的必然选择标准的1居室是1室1厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，睡觉和起居或就餐都是分在不同的带有采光面的空间。而随着1居室的热销，为了缩小面积，降低总价，市场上出现了将卧室和起居室合二为一的合体1居。这种户型的特点是：厨卫等基本生活设施仍然具备；居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面（如果有两个以上的采光面，就容易分割成两个居住空间，成了1室1厅）。实例1：南三环草桥南的玺萌鹏苑“钻石公寓”户型，建筑面积33.23平方米，朝向为正北，全落地玻璃阳台，层高2.9米。该户型面积的均好性还可以：3.6平方米的卫生间和5.1平方米的厨房基本够用，只是14.26平方米的居室稍有些局促。居室东西两条完整的平行线便于摆放床、电视机和柜子。阳台位于床的侧面，利于采光。尤其是进门处的小玄关，设计巧妙，既能摆放柜子，又不至于使居室直接暴露在大门口。建议在大门靠近居室一侧增加一条60公分宽的磨砂玻璃屏风，这样既可以增加居室的私密性，又可以遮挡电视机和柜子。美中不足的是缺少就餐的位置，如果厨房的窗户能打通的话，最好改成门，将原有的门封上，这样，居室内的一侧变成了就餐区，而厨房内的柜子可以布置成“U”形，将冰箱、洗衣机一并放入，同时在阳台和居室处装上玻璃门，防止厨房的油烟飘入室内。分体1居是保证舒适度的基本户型分体1居的主要特征是睡眠和起居分成两个居室，各自拥有采光、通风面，也就是通常所说的1室1厅。那么，对于分体1居而言，究竟“小”到什么程度才算合适？一般来说，客厅20平方米以上，可以摆放三件沙发、餐桌和书桌什么的，而15平方米以下，就只能摆放简易沙发和小餐桌；卧室14平方米，可以增加电视桌、梳妆台，12平方米以下，只能满足“卧”的基本需要；卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于5平方米，低于这个数值，室内热量聚集就会过大，同时单排橱柜净宽不小于1.5米，双排橱柜不小于1.9米，并且橱柜总长不小于2.1米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会居室的品质有所提高。实例2：西三环紫竹桥东南豪柏国际公寓A1号楼的04/05户型，建筑面积66.93平方米，楼体偏向西北13度，尤其是转角总长为8.6米的玻璃幕墙，横跨起居室和卧室，采光、观景极为充分，使本来不太宽裕的空间，在视觉上得到了延伸。整个户型在6.6米开间中划分：11平方米的卧室，恰到好处地容纳下双人床、床头柜和衣柜；21平方米的起居室，显得宽敞、明亮，同时充满了时尚；3平方米的门厅，既解决了此处门比较集中的问题，又起到了玄关的作用，使起居室不致于一下子完全暴露在入门处。因离三环主路很近，噪音干扰较大。开放式厨房不一定符合中餐习惯，建议加一道半透明玻璃推拉墙，既呼应了窗户，又增添了时尚。朝向西北的玻璃幕墙，冬冷夏热，保温是个大问题。居家型是自住型买家的最爱居家型小户型的核心在于：小面积仍要达到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，尽量满足生活多方面的需求。实例3：西部曙光花园二期 “水云天”的C户型，建筑面积61.25平方米，由于处于连体塔楼东部偏南的位置，因而获得了1居室中不易多得的朝阳面，厨卫的功能分区较为细致：卫生间外放置洗衣机的部位，在解决了交通通道的同时，分出了洗涤区；厨房的拐角处放置了冰箱，使本来有些凌乱的空间，变得整齐、得体。客厅中虽缺少常见的阳台，但宽大的拐角飘窗，一定程度上弥补了这一不足。整个户型的均好性不太令人满意，卧室偏小，门厅偏大，使得总面积并不算太小的户型，感到有些局促。门厅处形成的小玄关，迎面留出了大面积墙面，为住户提供了极好的装饰天地，但也因处于交通枢纽，不好摆放家具，空间上显得有些浪费。同时由于处于楼体夹角部位，易与邻居产生互视，私密性稍差。商住型是初创型公司的温床严格意义上讲，商住公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本；另一方面，购房者在购买商住公寓时，可以获得比购买写字楼至少多出10%的贷款，这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使许多处于初创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。一般来说，选择商住公寓，大致注意以下几个方面：环境氛围。俗话说： “一步三市”，虽然说的是铺面商业设施的环境差异，但对于闭门办公的商住公寓来说，仍有一定的借鉴。写字楼吸引众多公司，是因为设施醒目、公司扎堆，便于客人寻找。而商住公寓同样需要“聚气”，需要公司云集。那种商住混杂的地域，是很难达到“气盛如牛”的。户型配置。商住公寓对于户型的要求，不象住宅那样斤斤计较，什么“动静分区”、“洁污分离”、“公私分开”，都显得不那么重要。最好是有一个大厅，形成公共办公区，小一点的房间，可以是经理室、财务室、会议室或者谈判室等等。但别忘了，计算面积决不简单地等同于写字楼，因为写字楼房间的格局一般都比较方正，便于摆放办公设施，空间浪费较少，并且走廊、卫生间、开水间等多家共同使用，共摊面积。而商住公寓是按住宅设计，拐拐角角的地方自然多一些，刨去卫生间、厨房、阳台、走廊等，真正实用的面积会大打折扣。近年有一些开放式的设计，使户内分割自由、随意，一定程度上减少了空间的浪费。设施管理。商住公寓以商为主，应该具备商务设施的感觉，像大堂是否宽大，装修是否豪华，挂“水牌”（公司名称牌）能不能，临时车位够不够，通讯设备是否畅达，甚至邮局、银行等服务设施是否配套等等，这些都是应该细致考虑的。实例4：北三环西路青云当代的F户型，建筑面积76.16平方米，由于采用中间核心筒、外围大跨度的框架结构，居室内看不到任何梁、柱，便于随意分隔空间，并充分利用外围的玻璃幕墙采光。F户型为楼体平面中最小的户型，适合创业阶段的小公司。由于布局简单，采光充分，布置起办公设施来，与写字楼没什么实质性的差别，只是多了厨房、卫生间，用起来更有些灵活和舒适。在22层的顶层里，设置了挑高9米空间的内庭花园主题会所；同时每层还布置了两个200平方米的内庭花园，以使工作环境更加优美。当然，公共设施的增加也使得公摊加大，导致居室使用率降低，这也是商务型公寓的共同特点。商务型是投资型买家的首选倚商养房是投资型买家的主要选择，对于小户型来说，莫过于位于商务中心区以及附近的商务型的公寓。商务公寓主要是针对商务人士日常起居所设立的居所，相对标准公寓来说，表现为建筑装修高档，设施配套精致，服务水准一流。商务公寓中的户型小到合体1居，大到独体别墅，而小户型较为集中的物业模式为酒店式服务公寓。酒店式服务公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如打扫卫生、预约送餐等，概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。实例5：东三环劲松桥东北角富顿国际公寓的D9户型，建筑面积38.55平方米，为酒店式公寓，楼层平面基本采用酒店的长走廊式排列，户型也多为酒店标准客房配置。该户型采用国际流行的LDK设计，餐、厨、起居和卧室连成一体，这种西式风情的合体1居，能满足一部分外国人的需求。因为配有宽大的落地角窗，使这款小居室在视觉上并不显得压抑。特别是在窗户拐角处设置了隐性晾衣区，富于匠心。厨区位于里侧，因缺少通风窗口，只适合加工简单的西餐。同时厨具的直接显露，多少会使房屋凌乱 明明白白小户型（三）钟情小户型的几个理由小户型之所以火爆，从负面上讲，一方面是因为同类产品匮乏,当潜在的年轻人购房群体凸现时，供求关系产生了失衡；另一方面是房价普遍偏高，造成供需难以对位，使一部分急于购房的买家将就选择了小户型；再有一方面是个人投资渠道还不够宽泛，选择房产是盘活闲置资金的一种方式。当然，从正面上讲，大家钟情小户型，也因其有独特的优势：配套的完善“服务于都市白领”的市场定位，决定了小户型较集中的项目大都毗邻商务中心区，这是因为现代年轻人在高负荷的工作之余，对住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通的便捷，商业的便捷，以及休闲的便捷，简而言之，就是工作与生活的切换要迅速。像位于CBD核心区的恋日国际，打出了“国际标准1居”的旗帜，以222套50-75平方米的定制化公寓，配以酒店式服务，与周边完善的商务配套交相辉映，使生活更为便捷。成本的低廉现代小家庭对于住宅的要求是：不仅要买得起，还要住得起。这其中既包含了前期购房费用，如购房款、契税，维修基金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等。这些费用主要都是依据建筑面积来核算，因此，选择小户型会使前后期居住费用降低。像位于东四环外的炫特区，集中了82种小户型，以5600元/平方米带精装修的开盘价，配上家具和家电，吸引了许多年轻人踊跃购买。（插图1）空间的浓缩简洁舒适、经济实用是现代都市年轻人对私人生活空间的理解，这中间包括了经济薄弱、家庭成员简单、日常很多活动在公共空间完成等等诸多缘由，因而对空间功能要求可以不那么齐全。某种意义上说，小户型只要设计合理，面积缩小但功能不减，仍然可以烘托出高质量的生活氛围。像金桥国际公寓（实例6）55.87平方米的“单贵1居”，虽然户型比较狭长，但因处于楼体侧面，采用了明厅、明卧、明厨、明卫的设计，并且将各居室面积合理分配，形成了酒店式公寓中少有的1室1厅外加独立厨房，恰到好处地控制了各居室开间和进深的比例，使这款原本比较呆板的户型，顿时蓬荜生辉。进退的自如小户型总价相对较低，同时又属于过渡型产品，在居住上可进可退。自己住了一段时间，待经济上允许，可换个大一些的2居或3居，将现有的1居投入租赁市场，利用租金还贷。相对大户型而言，小户型的单位面积投资回报要高一些，如果直接进入二手房交易市场，相比大户型来说，低总价也容易成交。小户型热销的深层次原因一是房型偏大，房价偏高。北京比起其它大城市来，除去单价偏高外，房型也偏大，因而造成总价偏高。像建筑面积100平方米左右的户型，在广州、上海等地可以设计成3居室外加保姆间，在北京却只能做成2居室。二是经济适用房有效供给不足。一方面经济适用房虽然是向中低收入家庭提供具有福利保障色彩的政策房，但同样存在着房型偏大、总价偏高的问题；一方面仅限本地中低收入阶层购房的门槛，阻遏了中高收入、尤其是外地人的步入；再一方面是前几年市场的供应量明显低于需求。三是二手房市场未全面启动。虽然政府出台了一系列激活二手房市场的相关政策，但供需失衡的问题并没有得到真正的解决，目前仍属于卖方市场，有效房源的供给量不足仍是制约发展的关键因素。四是投资房产渐成时尚。受前些年租赁市场高回报的影响，许多人将手中闲置的资金投向房产市场，尽管近几年行情看跌，一些人还是选择了相对稳定的不动产投资。 明明白白小户型（四）谁在购买小户型小户型的目标客户群，主要有三类人组成：一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；一类是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；还有一类是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。“新生代”青睐住宅新时尚“新生代”指刚出校门、工作几年的年轻人。他们经济基础薄弱，还款能力有限，但渴望在城市中拥有一个自己的空间。据小户型集中的炫特区开发商介绍，目前业主的平均年龄仅有26岁。试想，当一个手中有着三四万积蓄、月薪两三千元的年轻人，看到一个“首付3.9万元，月供880元”的广告，怎么能不心动？这类购买群体因为是自住，对小户型的要求主要为中低档楼盘，往往那些楼体外立面设计绚丽多彩，社区配套新潮时尚，户内提供全屋精装修甚至配备家具家电的项目，容易引起他们的共鸣。而属于同一经济水平线上的小家庭购房群体，与“新生代”中的“单身贵族”、“丁克一族”的需求有所差异：从人口构成看，小家庭购房群体一般是夫妻俩人加一已有或即将有的小孩，这就要求面积本身不大的小户型在功能上更为合理完善，以满足三口之家的日常起居要求；从社区配套看，小家庭购房群体对幼儿园、购物、交通的依赖，要超过洗衣房、咖啡屋、健身房。“投资者”留意商务高回报近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。一般来说，处于商务核心区的高档公寓和按住宅立项的商务楼，租客群多为商务人士或商务机构，容易得到较高的投资回报，因而成为了许多投资者关注的重点。但近两年，随着租金的逐步下跌，一些人开始将目光转向位于商务中心区边缘、房价适中的中档楼盘，期望用较低的投入获得较高的回报。“外来客”注重住宅性价比随着中国加入WTO、申奥成功等一系列利好不断涌现，北京作为国际化大都市，吸引了更多的外来客，其中许多人逐渐从租房转入了购房。与那些追求生活氛围绚丽多彩的“新生代”相比，他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动 明明白白小户型（五）小户型的缺憾市场上的小户型，有些是滞销的大户型改装而成，有些是迎合市场的需要，匆匆而就，也有些是在大户型为主的楼层中，充当着“填缝”的角色，因而导致了种种先天的不足。当此类产品在总体供应紧缺时，本身所存在的问题便会被人们所忽略，而在市场供应逐渐增多，人们选择范围逐渐变宽时，各种缺憾便会一一显露：从技术层面讲房型合理性变差。在空间设计和取舍上，小户型受总面积的限制，各功能空间容易产生相互影响，并且户型也比较单一，像面宽较窄、进深较大的直套型1居室，往往客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活需求倒置；在采光和通风上，由于楼体必须保证一定的进深，多个小户型安排在同一楼层时，不大容易统筹兼顾；而在楼层平面布局上，更是明显带有传统的长走廊、户挨户的“筒子楼”痕迹。同时，由于大部分大小户型混居楼中的小户型全朝北设计，对居住健康或多或少会产生不利的影响。房间使用率降低。从建筑面积上说，由于同一楼层户数增多，造成楼道面积加大，使得原本总面积不大的小户型，对公摊变得十分敏感；同时户内各种管道、墙体占用的面积，在大户型中还感觉不出什么，但在寸土寸金的小户型中，却显得非常抢眼。从生活氛围讲居住人群繁杂。一般来说，小户型聚集的楼盘年轻人会多一些，这些虽然会给社区带来活力，但也会增加不安定的因素，像每层十几户至几十户，使进进出出的人流加大，多少会对邻居产生干扰；而小户型多为过渡型住宅，年轻的居住者随着经济和家庭成员的变化，进而购买更大一些的户型，而将手中的小户型投入租赁或二手房市场，同时，小户型本来就是投资者青睐的对象等等，这些都会使邻居走马灯似的更迭不断。住户识别变难。由于小户型设计相对密集，一层十几户至几十户呈鱼骨状、放射状和环状，导致各家各户识别变难。走入楼道，往往使人失去方位，不辩南北，只能依靠门牌号码。上下交通不便。一梯十几户至几十户，也使得乘电梯变得相对困难，平均每部电梯每天要承载一二百户的运量，即便每户只有1人居住，每天数百人次的上下进出，其拥挤及等候状况可想而知。安全系数降低。迷宫似的楼道，使外人闯入难以察觉，给不法分子留下了可乘之机；一旦出现火灾、地震等，也不易迅速疏散；租户的经常变化，使得已经不太稳定的邻居变得更加动荡，公共安全明显逊色于以大户型为主的社区。设施损耗增加。由于社区户型密集度加大，单位面积人员增多，同时年轻人又充满青春活力，因而各种设施的使用频率较之大户型社区来说，要多许多，一定程度上加大了损耗。 从供求关系讲价格价值偏离。由于需求火爆，开发商的价码也与日俱增。一般来说，同质小户型在单价上与大户型相比，高10%比较合理，这是因为小户型建筑成本比一般大户型要多7-8%，加上基础配套等，大约为10%。但从目前市场看，一些项目中小户型的单价已经高出了同质大户型15-20%，使价格价值相背离。供需平衡不足。从目前市场看，一些项目改变了过去小户型分散在楼层中的做法，而将其集中在一两个楼、甚至大半个社区中，用以吸引眼球，增加卖点。但在市场追捧的后面，则是转让和出租的困难，因为户型的稀缺是占据市场制高点的重要因素。比如一个大户型云集的社区，小户型可能成为掌上明珠，而小户型过于集中的楼盘，如果投资者占据较大份额，出租时会因为竞争租户而竞相杀价。作为过渡型产品的小户型，不排除短期内在特定区域持续走热的可能，但最终无法长期成为整个市场的主流。就总体而言，集中放量的小户型虽然会造成轰动效应，但长远会阻塞有限客户群的需求通道，造成投资收益降低。 明明白白小户型（六）超小户型要慎选所谓“超小户型”，就是将单套户型的总面积控制在30平方米以下，以在标准小户型的基础上压缩面积降低总房价。北京拥有众多的商务流动人口，为小户型市场提供了充足的客源，而其中一些人对小户型只是要求能像酒店、宾馆那样满足睡眠需求即可。同时，一批徘徊在商品房门口的年轻人，渴望尽快跨进独立生活的门槛，对小户型的要求，也显得饥不择食。因此，当超小户型出现在商务区及其边缘地带时，煽起了一部分“单身贵族”、“丁克一族”或投资型客户们的热情。超小户型虽然解决了部分人的购房需求，但过分炒作必然会导致市场的畸形发展，因为超小户型有着难以克服的缺陷：价格偏高会失去增值空间超小户型最大的优势就在于低总价，这一点使一些买家趋之若鹜。但目前市场上现有的超小户型价格比起同社区的大户型来说，要贵了许多，基本都在7000-8000元以上。这其中一方面是超小户型相对于大户型而言，同样面积的建筑成本要大一些，迫使开发商提高价格；一方面是户型内水电管线等占用的面积以及公摊面积，在比例上都要比大户型大得多，有形无形中进一步降低了使用率，也就是变相提高了价格；另一方面由于热销，开发商也常常会将价格定得高一些。凡此种种，都使得超小户型在未来市场上，失去了增值空间。面积过小会降低舒适程度超小户型虽然降低了总房价，却是以缩小面积、牺牲舒适度为代价的。像去年楼市中出现的超小户型代表SOLO 1和非常男女，基本上是楼盘出现滞销后不得已而为之的救市之举。尤其是前者，在大户型的基础上进行改造，暴露出了先天不足的毛病：比如厨房短缺、空间狭窄，使得住宅的功能变得比较单一；各居室一字长蛇排开，使得通风、采光变得比较憋气；一层十几户至几十户，也使得乘坐电梯的便利性减弱、邻居间的干扰增大。比例失谐会影响家具摆放超小户型的片面求小导致了牺牲居住的根本需要，像不到20平方米的空间里，除了一张床、一张桌子和一个柜子之外，再也没有多余的空间，房子的多重功能被压缩的非常局促，仅仅满足了睡眠的需要；过于狭长的户型，使得家具的摆放变得异常单调，并且交通空间也随之加大。 明明白白小户型（七）选择小户型的关键功能齐全的小户型能使人感受到便捷；服务上乘的酒店式公寓能使人体味到尊贵；而总价低廉的超小户型能使人将购房变得可望又可及。那么，在形形色色的小户型此起彼伏时，应该注意些什么呢？注意三个层面政策面。从去年以来，相继出台了一系列降低购房门槛的措施，从总的趋势看，是朝着有利于购房者的方向发展，如果经济条件允许，尽可能选择大一些的套型，以避免过小的套型遭到未来市场的淘汰。基本面。认清自己选择什么样的物业形式较为有利，因为小户型对于每个人来说，可能只是生命长河中的一个过渡居住空间。因此，要把这种投资放在一个相对长的时间来考虑，不管是自住、转租，还是放在二手房市场上转卖，都要使其能衔接的紧密，以求获得效益最大化。 技术面。现有的小户型基本为一两个采光面，通风、采光都受到了一定的局限，因此，尽可能选择采光面宽一些、采光窗大一些的套型，以增强居室的自然生态性能。对于1梯6户和3梯18户而言，虽然电梯平均户数一样，但前者的优势显而易见，不仅走道面积减少，提高了得房率，而且安宁和安全也有了保障。 投资型看区域，自住型看配套住宅租赁的需求主流主要来源于大量的流动人口，而租房者选择的核心是位置，即离工作地点近，或是上下班方便，像分布在写字楼集中的商圈周边的楼盘，可能相对容易出租些。如CBD至建国门地区、朝阳门至燕莎地区，以及中关村地区，都蛰伏着大量的租户群。其中CBD至建国门地区拥有数十个京城最著名的写字楼和最完备的商业配套设施。而高档写字楼中的白领，对小户型的要求大致为距办公室近，户型设计经济实用，生活设施配套齐全，总价及自供负担不致太高。如果作为自住型居住，既要考虑社区内的各种设施配套，因为小户型空间不足所带来的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业、甚至商务配套，这样即使是转为租赁市场，也容易获得较高的回报。面积配比要合理，功能划分要细致对于一两人居住的1居室来说，面积上应以符合人体工程学的基本空间尺度为限，比如：客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10平方米，就是合在一起，也不应小于20平方米；而服务性的卫生间不应小于3平方米，厨房不应小于5平方米；当然，若能增加阳台、电脑间，以及洗衣机、冰箱的专用放置空间什么的，会使舒适度大为提高。因此，各功能空间的面积、尺度的恰当与否，是小户型品质高低的关键。 小户风潮之需求篇 解读小户型七大需求特点 在总结了小户型市场走势，诊断了小户型发展中存在的问题，研究了小户型产品特点之后，本期我们对小户型的需求特点做一总结。至此本报“小户风潮”系列报道将暂告段落。 为了切实了解消费者对小户型需求的全貌，本报进行了近一个月大规模报纸和网上调查。调查得到了读者的热烈反馈，直接收到的反馈问卷达200多件。调查结果从多方面反映了目前市场对小户型产品的真实需求情况。除此之外，本报记者还专门采访了业内人士和购房人，以此作为专题的结束，一方面希望为市场发展提供一些可靠的依据，另一方面，作为市场研究的起点，也希望此“需求篇”能使小户型的讨论得以延续，从而推动市场的健康发展。 谁在买单 本次调查结果显示，有意购买小户型的人以上是首次购房，而其年龄几乎全部在岁之间。据了解，目前在售小户型项目的客户也呈现出明显的年轻化特点。 特点之一： 首次置业的“新生代”是主力军 有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。他们一般都是低年龄、高学历的“新生代”。这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。这类人群更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，另外，这些人相对比较自我，不太受外界大环境影响。 促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价。处于创业阶段的年青人虽然充满活力，有着光明的发展前景，但普遍经济基础比较薄弱，一般月薪都在元以下，试想，一个手中只有三四万积蓄、月薪两三千元的年轻人，看到一个“首付万元，月供元”的广告，怎能不心动？ 特点之二： 多次置业的投资者是补充 近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。一般来说，处于商务核心区的高档公寓和按住宅立项的商务楼，租客群多为商务人士或商务机构，容易得到较高的投资回报，因而成为了许多投资者关注的重点。但近两年，投资型房产的供给量比较大，受供求关系影响，高档公寓租金下跌比较大，一些人开始将目光转向位于商务中心区边缘、房价适中的中档楼盘，期望用较低的投入获得较高的回报。 特点之三： 外地移民是生力军 随着中国加入、申奥成功等一系列利好不断涌现，北京作为国际化大都市，吸引了更多的外来客。以往由于房价过，经济实力有限，他们一般都选择租房，随着房地产市场不断成熟，房价的回归和小户型产品的出现为这些外来客提供了在北京“成个家”的机会，许多人逐渐从租房客转入了购房大军。 与那些追求生活氛围绚丽多彩的“新生代”相比，他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动。 谁受青睐 小户型风风火火走过了三年，市场的选择也从另一个侧面表达出购房人的喜好。平方米的超小户型已经不再被吹捧，人们的选择更趋于理性，那些设计更为精巧、符合人体功能需要的合理的小户型更受消费者青睐。 特点之四： 低总价最具吸引力 年轻的置业人群购房受到的限制主要来自于经济压力。他们面临的不是能够买多好的房子，而是是否能够买得起房子的问题。所以，对他们来说，低总价是最大的吸引力。 从调查问卷中可以清晰的看出，对小户型总价的要求集中在万之间，万以下占绝大多数；显然消费者的经济实力是决定性因素。对小户型单价的期望值主要集中在元一档，对单价在元以上的小户型需求极少。 除了买得起之外，现代小家庭的新特点是：还要住得起。这其中既包含了前期购房费用，如购房款、契税、维修基金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等。这些费用主要都是依据建筑面积来核算的，选择小户型也会使后期居住费用降低。 特点之五 独立厨房是必需 超小户型的低总价往往是以缩小单元面积、牺牲居住舒适度为代价的，比如厨房短缺、空间狭窄；住宅功能比较单一，各居室一字长蛇排开，通风、采光都较差；一层十几户至几十户等问题。 其实购房者虽然需要低总价的小房子，但对居住的功能要求并没有降低。从调查结果可以看出，小户型的购房人虽然对于建筑形式板楼还是塔楼没有太高的要求，但是以上的购房人有独立客厅要求，都要求有独立厨房。绝大多数人对交房标准要求较高，至少是厨、卫精装修，大部分人希望有朝南的房间。 显然，设计合理、功能完善的舒适小户型才是消费者真正需要的。业内专家普遍认为，平方米的居室，一般可以有足够的面积做出独立的厨房、卫生间，起居与卧室也能做到完全分离，居住舒适度较高。功能性更强一些的还有平方米的居室和平方米的居室，这些精巧户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，没有太大的差异，这样的小户型通过精致规划，巧妙设计，其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费上，从而可以做到既经济而又不局促。 特点之六： 对位置和周边环境要求高 小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配套设施来弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时为使工作与生活能够迅速切换，交通的便捷和商业、休闲的便利也必不可少。 从调查结果中可以看出，小户型的购房人在、中关村、亚运村区域工作的较多，他们对位置、价格、交通和周边环境综合条件的要求较高，而开发商背景则无人关注。显然人们对小户型的需求十分迫切。地铁和公交车仍是购买小户型消费者的出行首选。对生活配套的要求，调查问卷显示，对超市的需求最高，其次是运动、医疗和网络，显然信息与健康是主要生活配套需求。在物业服务方面，主要是对家政和配送中心这类满足日常生活的配套需求较为强烈。 泰跃公司的小户型“计划”的销售总监季满如认为：小户型社区的配套应该设身处地的为方便业主着想，开发商在为小户型社区做配套时应尽量“符合”三个条件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。在社区配套上没有必要贴上“高档”与“品位”的标签，追求的是“实在”“实用”与“实惠”。像小型的超市、餐馆、酒吧、洗衣店等都会为业主提供方便的日常需求。 特点之七： 主要还是自己住 从调查问卷中可以清晰的看出，购买小户型目的主要是用于自住，部分人选择了先自住再投资，选择投资的只有几个。从居住时间上看，普遍自住都在年以上年以内，显然小户型对于消费者个体来说是过渡型产品，选择自住年以上的只占。 由于短期主要是用于自住，因此消费者对户型、配套、周边环境等条件还是比较关注的。而那些小家庭购房群体（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），对面积和户型的使用功能则要求更高，从社区配套看，小家庭购房群体对幼儿园、购物、交通的依赖，要超过洗衣房、咖啡屋、健身房。 小户风潮之产品篇 在小户型的价格评判上直面小户型大敏感话题 当“小户型”与年轻、时尚、独立、低总价、自由等词联系起来的时候，似乎一夜间它就红遍了京城上下。就如世界上从来没有十全十美的事情一样，小户型的种种问题也随着和“非常男女”的入住暴露在大家面前。反思也好不屑也罢，今年的小户型仍然高烧不退。 据不完全统计目前市场上的小户型项目已有多个，有的甚至有几十万平方米的体量。 上周五，本报与焦点房地产网合作，邀请了目前市场上比较有代表性的小户型项目代表，在焦点房地产网与网友就小户型的若干敏感话题进行了两小时的网上直播。 第一关键词：舒适 为了保证小面积，你们的小户型是否牺牲了居住应有的舒适？ 吴江：我从三方面介绍一下后现代城的小户型产品。一是后现代城是个从设计开始的纯粹小户型，并非后期改造的，所以它从头到脚都是按照小户型的模式设计的，因此针对性比较强，避免了很多不足，考虑比较周到，功能分区和各种使用功能