城中村改造建设方案构想.doc

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。城中村改造建设方案构想 武汉市“城中村”改造现状研究 摘要： 关键词： 1引言 “城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”1。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落2，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.6 6万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。2021年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2021年9月发布关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知（武政办2021173号）。在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规。2021年武汉市在已有的改造经验基础上，提出三年内改造54个城中村。因此，本文试图通过对武汉市典型“城中村”现状、问题与改造方案的研究，反应目前武汉市城中村改造的现状及问题等。 2武汉市“城中村”前期试点改造改造方案 武汉市城中村改造方案确定过程。根据现状的土地利用、住户、人口数据，确定村湾的改造类型和享受还建的人口及住户，再确定保留及还建住宅、产业、开发等用地的建设规模，对各类用地进行综合整合后，按照城市规划的要求进行各类用地的选址和布局，并对建设资金测算、建设实施措施提出建议。 现状调研按照173号文的要求，根据实际拥有耕地现状，将全市“城中村”分为三类：a类村，人均农用地小于或等于0.1亩;b类村，人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩;c类村，人均农用地大于0.5亩。并针对不同类型采取不同的改造方式：a类村由改制后的村经济实体自行改造;b类村以项目开发的方式改造;c类村以统征储备的方式改造。 本文以沙湖村改造为例，介绍武汉城中村改造方案的确定流程。沙湖村是16个试点村之一，也是第一个成功通过土地有形市场进行改造资金筹措的村落，在武汉市的”城中村”改造中具有代表意义。 2.1沙湖村现状 沙湖村基本情况沙湖村位于武汉三镇之武昌，属市中心城区，是武汉市”城中村”典型代资料来源： 表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的东、西两侧。该村东面是风景秀丽的沙湖，南面是昙华林历史街区，西面是武昌积玉桥旧城改造片，因其优越的地理位置、便利的交通、良好的商业文化氛围、丰富的景观资源等优势而成为近年来城市建设的热点地区，但同时也导致了土地不断被征用，现状的自然村落被迅速扩展的城市紧紧包围，仅剩下自然村湾、村属产业沙湖钢材市场、果品批发市场、汽车4s店等用地。 2.2沙湖村改造规划目标 “城中村”改造，其实质是解决历史遗留问题，完成农村城市化的最后一个步骤，彻底实现农村到城市社区、村民到市民的转变。规划目标概括为：通过”城中村”改造，使其融入城市，彻底完成村庄的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，提高城市建设总体水平，改善人居环境。 2.3沙湖村改造工作思路 经与武汉市1。1万土地利用现状图核实，沙湖村已无农用地。现状用地总面积为24.18公顷，总人口为718人，总计215户，现状住宅总建筑面积为43219.99平方米。 按以上标准，沙湖村属a类村，其改造方式为。除规划控制用地外，通过综合改造妥善安置村民。其资金来源是在符合城市规划要求前提下，将还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑的方式公开供地，进行房地产开发。 3城中村改造中的利益博弈 2.1政府与原住民间的博弈 政府与原住民之间主要是关于土地产权与利益补偿的博弈3。我国特有的城乡二元结构是城中村长期存在的根本原因。政府是土地产权的实质拥有者，必然希望得到土地产权带来的全部收益。改造既能解决“城中村”问题，又能保证社会的和谐稳定，所以政府极力进行“城中村”改造。原住民作为土地实际上的使用者，则希望得到土地转让后的最大利益。原住民是拥有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入来源，且经济收益颇为优厚。所以，原住民对现有的生活状况是比较满意的，他们有自己的生活资料（房屋），有比较好的经济收入。对于“城中村”改造，原住民是极为担忧的。改造后，意味着将失去自己的生活资料，失去主要的经济来源，如果得不到很好的经济利益补偿，将来的生活很可能得不到保障。因此，为了保护自身利益，他们对“城中村”改造是抵触的。 武汉市政府提出3年内改造54个城中村，在“城中村”快速改造的过程中，政府往往只注重“城中村”景观与城市融为一体，忽视了“城中村”原有居民生活习惯等的融入，以及其长远的利益诉求。 2.2开发商与原住民间的博弈 开发商与原住民之间主要是关于拆迁安置补偿的博弈。开发商关注的是“城中村”改造带来的巨大商机和经济利益，他们不愿意和实际上不拥有土地产权的原住民进行协商和给予补偿，更不愿意承担搬迁后原住民的就业、医疗等社会责任。然而，对于原住民来说，搬迁后他们将失去自己的房屋，生活保障也是他们极为关心的问题，所以对于是否搬迁，他们是充满顾虑的，他们希望得到满意的拆迁安置补偿，以确保日后的生活。如果得不到理想的拆迁费，他们会选择成为“钉子户”。 近年来武汉市公开出让土地大部分集中在二环及三环间和三环左右，二环内的土地很少，而近期推出的城中村则大多位于城市中心。城中村改造分为三种模式，一种是村集体自己开发；二是村集体经过改造，成立企业，村民为企业股东，引入投资方一起合作开发；三是国家征收土地，进入土地拍卖中心。武汉市前期试点使用的是第一种模式，但是现在使用这种模式很少，目前使用最多是第二种模式。在这种模式下，不少企业主动走入城中村，希望能在开发中获利。目前，武汉市“城中村”在改造初级，就有开发商介入，村集体和开发商互 相探讨如何开发使用村土地，一二级开发联动。 4武汉市“城中村”改造中存在的问题 在武汉市“城中村”快速改造过程中，主要存在一下三个方面的问题： 第一：村民转居民过程中的问题。村民转居民是城中村改造的一项重要工作，它不仅仅是城中村村民身份的简单转变，更重要的是身份转变后的一系列问题。武汉市“城中村”村民转居过程中，出现的问题主要体现在：村民积极性不高，持观望态度;政府措施不力。 第二，征地拆迁中的利益分配问题。征地拆迁是城中村改造过程中最大受关注最多的问题，主要是市场经济下城市土地的高额价格，城中村改造的利益各方包括政府、开发商和村民都想获得土地的最大价值。 5对武汉市“城中村”改造的建议 失地农民由农村融入城市，是一个艰难的转变过程。较低的文化程度、有限的技能以及对原有生活方式的依赖，都会使得这一转变困难重重，并且他们精神方面的困难有时甚至超过物质方面的困难4。因此，在这一过程中，耐心的开导、有效的培训、更多就业机会的提供，社会保障的健全，都是非常重要的。还要注重对他们人格的尊重、对其个人愿望、信仰和文化的尊重。农民较为顺利地适应了这一转变过程，并且真正发自内心地融入城市生活，这可以成为评价城中村改造项目成功与否的标准之一。 就业是民生之本，充分就业有利于社会的和谐稳定。目前，不少城中村村民文化素质不高、专业技能较弱、竞争意识不强、缺乏吃苦耐劳的精神，在就业市场的竞争上处于劣势。村民多在村集体工作，或者打理自己的出租物业，不少村民更是无所事事。就业不足引起的游手好闲、不思进取也会产生一系列的社会问题。因而，在改造中要特别重视对适龄村民的技能培训，改造后在同等条件下应优先为村民提供就业岗位。 1李增军，谢禄生.都市里的村庄现象j.经济工作导刊，1995，（8）。 2敬东.“城市里的乡村”研究报告经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策j.城市规划，1999，23（9）：8-12. 3张波.城中村改造中利益主体间的博弈j.山西建筑，2021，35（22），17-18. 4陈琳，谭建辉，吴开泽，韩清雪.城中村改造中存在的新问题及解决思路以广州城中村改造为例j.广州大学学报（社会科学版），2021，9（3）：59-63. 第 7 页 共 7 页