农村土地承包经营权流转的法律问题.docx

毕 业 文题 目：农村土地承包经营权 流转的法律问题院 部： 法政学院专 业： 法学班 级： ××姓 名： ××学 ： ××指导教师： ××完成日：×年×月×日目 录 摘 要··································································ABSTRACT····························································1 前 言·································································11.1对农村土地承包经营权流转中的法律问题研究的目的和意义··················21.2本文研究的内容························································22农村土地承包经营权流转制度的立法现状 2.1农村土地承包经营权流转的原那么······································32.2农村土地承包经营权流转法律制度的主体··································42.3农村土地承包经营权流转的程序··········································42.4农村土地承包经营权的流转方式··········································42.4.1农村土地承包经营权转让··············································52.4.2农村土地承包经营权转包··············································52.4.3农村土地承包经营权出租··············································52.4.4农村土地承包经营权互换··············································52.4.5农村土地承包经营权入股··············································52.4.6农村土地承包经营权抵押··············································52.4.7农村土地承包经营权继承··············································53农村土地承包经营权流转法律制度的缺乏3.1农村土地承包经营权转让过程中土地所有人的地位相矛盾····················63.2各流转方式之间内涵外延界定不清存在穿插重叠现象······················6转让与互换······················································6转包和出租······················································63.3流转方式的缺失抵押和继承······································7抵押····························································7继承····························································73.4流转登记制度不严存在前后矛盾的立法主张····························74完善农村土地承包经营权流转制度的几点设想4.1明确土地所有人在农村土地承包经营权流转中的作用和角色··················74.2明确转让和互换以及转包和出租的外延和内涵······························94.3法律应该认可和保护农村土地承包经营权流转中存在抵押和继承流转方式······94.4完善农村社会保障制度、农村救济制度等相关的制度·······················105 结 ································································10谢 辞··································································12参考文献·······························································13 摘 要在中国广阔的的农村占据着极其重要的位置农村的稳定与否直接关系着整个民族的将来而农村的稳定在于土地之稳定。随着社会年轮的滚滚前进并伴随着第二三产业的迅速开展土地资源面临着新一轮的重新整合而土地承包经营权流转便在这整合挥着不可替代的作用。虽然我国现行法律虽然对土地承包经营权流转作了详细的规定我们我国现行土地承包经营权流转制度仍然存在许多缺乏主要表现为农村土地承包经营权转让过程中土地所有人的地位相矛盾、各流转方式之间内涵外延界定不清、流转方式的缺失、存在前后矛盾的立法主张等等。这些问题对农村经济的快速、安康开展以及农村的稳定产生了消极的作用应从明确土地所有人在农村土地承包经营权流转中的作用和角色、完善农村社会保障制度、农村救济制度等相关的制度等几个方面进展改善。关键词：农村土地承包经营权；流转；法律问题；解决Rural land contract operation rights transfer of the legal issuesABSTRACTIn China, the overwhelming majority of the rural areas occy a very important position, the stability of rural areas directly related to the future of the nation as a whole, and the stability of rural land is stable. With the ring of rolling forward society, and Dier San acpanied by the rapid development of industry, land resources is facing a new round of re-integration, and the land contract operation rights transfer in this integration will play a irreplaceable role. Although ina's current law, the right to contractual operation of land transfer in detail the provisions of our existing land contract operation rights transfer system there are still many deficiencies, mainly for rural land contract operation rights transfer of all land in the course of the status of contradictions, The circulation of the way between the extension of meaning defined unclear, the way the circulation loss, the existence of inconsistent legislation that, and so on. These problems of the rural economy's rapid and healthy development and rural stability has had a negative role, should clear all the land in the rural land contract operation rights transfer and the role of the role, improve the rural social security system in rural areas, and other related relief system System, and several other areas for improvement.Key s: rural land contract operation rights；circulate；the legal issues；solve1前 言1.1对农村土地承包经营权流转中的法律问题研究的目的和意义土地是农村最根本的消费资料是农民的“命根子是农民也是最重要最可靠的社会保障是农村更是长和谐稳定的根底。在农村实行家庭承包制度这是和农村政策的基石。随着农业产业化及现代化进程的加快今后新农村建立的重点之一就是进一步完善农村承包经营权流转的法律制度并积极引导推进和理农村土地承包经营权依法流转。 对农村土地承包经营权流转所涉及的法律问题加以研究有利于我们对土地承包经营权流转中的问题进展深化细致的讨从而发现问题找出原因从而为我们在下一步工作中或者是在下一步制定法律的过程中有可参考充分做到一切从实际出发实事求是详细问题详细分析制定符合我国农村土地概况的法律保证我们广阔的人民遇到问题时有法可依实在保障农民的合法权益不受进犯只有这样才能保障我们广阔的人民生活安康生活有保障新农村的建立才会风雨无阻才会蒸蒸日上。1.2农村土地承包经营权流转的现状目前农村土地承包经营权流转的过程中存在很多混乱的地方这种农村土地承包经营权流转的过程中存在的各种问题主要表达为：经营权流转比较随意很多农村尤其是偏远的农村由于法律意识比较淡薄在转让承包经营权的过程中往往仅单纯以口头约定的方式完成整个环节并切有很大部人通常无视土地所有权人的存在在所有权人不知情的情况下就私下进展当双方发生争议后各自的合法权益得不到法律的保护。 1.3本文研究的内容 现有研究存在的缺乏主要表达在虽然对农村土地承包经营权的流转过程中出现的各种问题有了一定的开掘和研究但是却很少可以提出详细的解决方案和措施。本文从我国现行的土地承包经营权流转制度出发,简要表达了现有流转制度的现状与缺乏,并重点阐述了对农村土地承包经营权流转中存在的法律问题进展完善的方案。2农村土地承包经营权流转制度的立法现状我国农村土地制度的变迁大致经历了从人民公社体制家庭联产承包责任制三个阶段。经过20多年的开展我国土地承包经营权最具有代表性的立法是2002年公布的?农村土地承包法?。虽然?农村土地承包法?没有解决土地承包经营权性质的问题导致农村家庭联产承包责任制在详细理中的一些矛盾日益凸现出来但?农村土地承包法?具有划时代意义。它肯定了土地可以依法流转规定保护承包户可以依法、自愿、有偿地进展土地承包经营权的流转可以采取转包、互换、转让、出租或其他方式流转；明确了农村土地承包经营权流转的主体是承包户作为权利主体集体经济组织不得强迫承包户进展土地流转；此外它还规定了详细的流转条款。之后为农村土地承包经营权流转行为维护流转双方当事人合法权益促进农业的繁荣和农村经济开展农业部根据?农村土地承包法?制定了?农村土地承包经营权流转理?对农村土地承包经营权流转的当事人、流转方式、流转合同及流转理做了更加详细的规定并于2005 年3月1日开始施行。   2007年10月1日起施行的?物权法?把土地承包经营权作为用益物权的一类进展了规定指出土地承包经营权是农村土地承包人对或集体所有的依法占有、使用、收益的权利。这是我国首次将土地承包经营权作为物权规定的立法尝试?物权法?的出台解决了我法上长模糊土地承包经营权性质的为难农村土地流转也成为用益物权制度中的一项重要内容。2.1农村土地承包经营权流转的原那么根据?农村土地承包法?第33条规定土地承包经营权流转应当遵循以下原那么：一、平等协商、自愿、有偿任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进展土地承包经营权流转；二、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；三、流转的限不得超过承包的剩余限；四、受让方须有农业经营才能；五、在同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。 此外?农村土地承包经营权流转理?以及?物权法?亦做了相似规定。2.2农村土地承包经营权流转法律制度的主体按照?农村土地承包法?第34条及?农村土地承包经营权流转理?第2章的规定对于土地流转双方的主体范围一般限定在本集体经济组织。流转中的出让方是依法获得承包经营权的承包方受让方是其他承包者或按相关法律及规定允许从事农业消费经营、有农业经营才能的组织和个人。详细表现为：以转包及互换为流转方式的均必须在同一集体经济组织的其他农户内进展不得向本集体经济组织以外的农户进展流转；对于采取其他方式向本集体经济组织以外流转的必须按照?土地理法?5条“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的或者个人承包经营的必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并报乡镇人民批准的规定进展且在同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。2.3农村土地承包经营权流转的程序按照法律法规的规定不同的土地流转方式分别适用不同的流转程序制度。对于以转让方式进展流转的采取的是申请批准制度即承包方转让农村土地承包经营权的必须向发包方申请并获得发包方同意未经发包方同意即自行转让的行为无效。而对于采取其他流转方式流转的那么采取备案制度如在同一集体经济组织以转包、出租、互换或者其他方式流转的只要双方自愿协商一致及时向发包方备案并乡镇人民农村土地承包理部门即可；另外由于互换、转让使得原承包经营合同终止承包方失去对原土地承包经营权因此以转让、互换方式流转承包土地的须及时有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续且转让、互换的受让方在依法变更登记后可以进展新的流转。但应该明确的是根据相关法理农村土地地承包经营权流转的登记仅具有社会的效果其法律效力表达在产生对抗第三人的效果而非承包经营权变动的生效条件。也就是说除转让以外的其他流转行为均不以发包方批准同意及变更登记为流转生效要件。发包方无权剥夺承包户的自主决策权不得以未经其同意为借口干预承包方依法进展流转土地行为。其他任何和个人未经承包者授权那么无权以任何方式流转农户的承包土地也不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。2.4农村土地承包经营权的流转方式根据?农村土地承包法? ?农村土地承包经营权流转理?物权法?的相关规定我国农村土地承包经营权的流转方式主要有：转让、转包、出租、互换、入股、抵押、继承等。 2.4.1农村土地承包经营权转让它是指转让方原承包方在通过农村土地承包方式获得土地承包经营权有效存在前提下在承包限内依法将部或者全部土地承包经营权转移给受让方新承包方的行为。其结果是转让方丧失部或者全部土地承包经营权受让方依法获得部或者全部土地承包经营权；同时转让方与发包方之间部或者全部承包地上的承包关系终止确立受让方与发包方之间部或者全部承包地上的承包关系如转让方依法将全部承包地上物权性质承包经营权转移给受让方其承包律资格和原拥有的土地承包经营权同时消灭。  2.4.2农村土地承包经营权转包它是指转包方原承包方在通过家庭承包方式获得土地承包经营权有效存在前提下在承包内依法将部或者全部农村承包地使用权转移给受转包方的行为。其结果受转包方获得土地承包经营权但原“承包方与发包方的承包关系不变?农村土地承包法?第39条新确立转包方与受转包方之间的转包关系且该转包的限不得超过原承包的剩余年限一般较短最长也不得超过30年。  2.4.3农村土地承包经营权出租它是指出租方原承包方在通过农村土地承包方式获得土地承包经营权有效存在前提下在承包内依法将部或者全部承包地上农村承包地使用权转移给承租方的行为。它是在原“承包方与发包方的承包关系不变的前提下新确立出租方与承租方之间的农村土地租赁关系且该租赁的限不得超过原承包的剩余年限最长不得超过30年。   2.4.4 农村土地承包经营权互换它是指在存在两个通过家庭承包方式获得有效的土地承包经营权前提下并限于同一发包方的农村土地的两个土地承包经营权根底上承包方之间依法互相调换土地承包经营权的行为。  2.4.5农村土地承包经营权入股它是指入股者原承包方在通过农村土地承包方式获得土地承包经营权有效存在前提下依法将农村承包地使用权入股而获得股权的行为。   2.4.6农村土地承包经营权抵押它是指抵押人原承包方通过其它方式承包获得土地承包经营权有效存在前提下以不转移农村土地之占有将土地承包经营权作为债权担保的行为。在抵押人不履行债务时债权人即抵押权人按照担保法规定拍卖、变卖土地承包经营权的价款中优先受偿。   2.4.7农村土地承包经营权继承它是指承包方在通过农村土地承包方式获得土地承包经营权有效存在前提下在承包方最后一个家庭成员亡和承包内由最后一个亡的家庭成员的继承人依法继承土地承包经营权的行为。 3农村土地承包经营权流转法律制度的缺乏虽然我国现行法律对土地承包经营权的流转作了一系列详细的规定但我国土地承包经营权流转相关的法律制度仍存在许多缺乏详细表现为：3.1农村土地承包经营权转让过程中土地所有人地位的规定互相矛盾转让是指农村土地承包经营权人在承包经营限内将农村土地承包经营权有偿地出让给别人。转让后土地承包经营权发生转移由受让人向发包人履行义务原承包人完全退出承包经营关系。随着?土地承包法?公布施行世人对转让的争焦点主要表现为承包方转让土地承包经营权是否需要经过发包方的同意。?土地承包法?和?物权法?的相关规定都认为转让需经发包方同意。而?土地承包法?却作了相反的规定：第33条项的“土地承包经营权流转应当遵循以下原那么：一、平等协商、自愿、有偿任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进展土地承包经营权流转。以及第34条的“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主土地承包经营权是否流转和流转的方式。由此现行法律对农村土地承包经营权转让过程中土地所有人地位的规定互相矛盾。3.2各流转方式之间内涵外延界定不清存在穿插重叠现象总结?物权法?农村土地承包法?以及?农村土地承包经营权流转理?法律以列举的方式明确确立了转让、互换、转包、出租、入股、抵押及继承等几种土地承包经营权流转方式代耕虽然对防止撂荒土地具有积极作用但当事人之间本质是劳动力的雇佣关系并不是流转行为。法律对上述几种方式界定不清导致外延穿插重叠主要表达如下： 转让与互换物权法和承包法只是笼统地规定转让和互换是土地流转的方式并未对其内涵外延进展明晰界定。转包和出租转包是承包方将自己土地上全部或部承包经营权以一定限转给别人原承包关系不变原承包经营权仍然存在。与转包一样的是土地出租后并不剥夺原承包方的承包经营权不同的是在这两种方式中流入方获得的承包经营权性质有区别。租赁关系中承租人享有的是债权性质的土地承包经营权这一点毫无疑问存在争议的是转包以后受让人获得的承包经营权是债权性质还是物权性质。法律对此没有明确规定。学理上按照王利明的观点假设转包关系的受让方是本集体经济组织的成员那么当然具有物权效力反之那么需登记以后才有物权效力。3本人认为这种观点是不严的至少会产生以下两点破绽。其一在受让方是集体经济组织之外的成员且在转包没有登记的情形下受让方获得的是债权性质的承包经营权这时的转包与出租并没有本质的区别显然转包在这种情况下失去了存在的价值。其二这种做法与物权法原理相违犯。转包获得承包经营权是否具有物权效力性不应该以受让方的身份来确定当事人是否具有某一种身份不能当然得推出其所获得权利是否具有物权效力性。按照物权法原理登记才是由转包获得的承包经营权获得物权属性的唯一标志和途径。按转包方式进展的流转经过登记以后接包方获得的是物权性质的承包经营权转包未经登记的应认定为出租。3.3流转方式的缺失抵押和继承抵押?农村土地承包法?以及?物权法?只规定四荒土地承包经营权的抵押对家庭承包的土地经营权能否抵押没有明文规定。参照?担保法?34条第2款的规定耕地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权属于不得抵押的财产可见现行立法对家庭承包的土地能否抵押持否认态度。理界对此也形成两派观点。反对设立抵押的理由是防止农民失去土地从而失去生活保障。继承?农村土地承包法?没有明文规定家庭承包的土地之承包经营权能否继承只规定林地及按其他方式承包的土地承包经营权可以继承。理上土地承包经营权能否继承之争本质是对法律所侧重保护的对象不同所致。反对继承者认为土地承包经营权由承包经营合同获得具有一定的身份性主张不应继承应将土地尽快重新投入流转以保护新承包方的利益。而主张继承者那么侧重保护原承包方的利益以权利的可继承性来增强承包关系的稳定性增加原承包人对土地的投入和可待利益。3.4流转登记制度不严存在前后矛盾的立法主张?承包法?第38条和?物权法?29条规定土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的不经登记不得对抗好心第三人。可见立法对承包经营权的变更采用登记对抗。而?承包法?第22条及?物权法?27条款同时又规定“土地承包经营权自土地承包合同生效时成立从该规定推出承包经营权的获得采用的是无需登记的债权合意这就产生了矛盾。承包经营权的获得是其流转的前提而承包经营权的变更是流转的结果。现行立法却对农地流转关系的两头设置了不同的登记原那么显然违犯了物权法理中物权设立于物权变更应当一致的原那么。7因此将来立法中应将这两种互相矛盾的规定加以协调建立一个便捷、高效、平安的土地承包经营权变动登记制度这对物权流动制度保持高效运转具有极大的影响力。也有学者认为没有必要设立土地承包经营权的制度理由是承包经营权的获得与成员权有亲联络公众可以通过对某人成员资格来理解是否享有农地的承包经营权同时目前的承包经营权根本通过承包合同方式设立数量相当大实行登记操作起来非常困难。8本人认为这些理由是站不住脚的。第一如今土地承包经营权的主体不再限于集体经济组织成员而是扩大到一切从事农业消费的主体。非集体经济组织成员的和个人可以通过租赁、转包和、拍卖等方式获得土地的承包经营权。承包经营权人身份得多元化使得籍由考察权利人是否具备集体成员身份来判断权状况的困难系数及风险系数大大增加无形中进步了交易本钱实不可取。第二对于以“承包合同数量大操作困难来否认建立登记制度的理由也不具有说服力。比之国有土地的使用权的转让自国有土地实行有偿转让制度以来经过十几年的开展形成繁荣、活泼的国有土地使用权转让其所发生的交易数量更加庞大频率更为频繁但仍然建立了物权登记制度并且在土地转让活动挥了宏大的作用。 4完善农村土地承包经营权流转制度的几点设想4.1明确土地所有人在农村土地承包经营权流转中的作用和角色土地所有人介入土地承包经营权流转与尊重农民自主意愿并不对立土地所有人的介入的界限是土地承包经营权的流转是否遵守土地承包经营权流转的原那么是否符合法律规定的条件和要求土地所有人扮演一个中介者、协调者和监视者的角色使流转过程同时防止在转让过程中转让方与受让方恶意串通改变土地用途或破坏土地的情况。并且从物权关系看土地既然是土地所有人所有土地承包经营权的转让就应该获得土地所有人的同意否那么土地几经流转土地所有人不清楚谁是经营权人无从保障土地所有权。在转包出租互换等流转方式中原承包经营权人并未退出原承包合同关系法律可以采取较宽松的规定只需“报发包人备案；而对于原权利人退出承包合同关系的“转让土地承包经营权的流转必须经土地所有人同意因为土地承包经营权转让过程上是承包人退出承包关系受让人与土地所有权人达成新的承包合同的过程土地所有人应以当事人的身份出现介入土地承包与受让人协商、确定土地承包经营权流转的详细事宜与受让人签订和履行土地承包经营权流转合同4.2明确转让和互换以及转包和出租的外延和内涵转让按照对价有无及其形式可以分为有偿出让、赠与及互易。互易指以土地承包经营权交换土地承包经营权而互换也是对属于同一集体经济组织的土地及承包经营权进展交换。可见两者并没有本质的区别互换本质就是转让中的互易。从概念位阶而言互换是转让的下位概念。但立法将转让与互换并列列举又没有对转让进展界定有种属概念相并列的逻辑矛盾之嫌。因此建议将来立法中将互换吸纳入转让方式中立法明确规定转让包括有偿出让、互易及赠与。通过转让和出租的概念上的辨析我们可以看到立法为丰富流转方式罗列了种种详细方式但没有对其内涵外延进展明确界定结果适得其反将来物权立法中应加以注意。4.3认可和保护农村土地承包经营权流转中的抵押和继承流转方式4本人赞成设立抵押。第一设立抵押权并不发生土地承包经营权的转移假设担忧农民因抵押而失去土地那么转让方式让农民失去土地的风险更为突出法律既然允许土地承包经营权的转让为何不能设立抵押呢？5第二在经济较兴隆的地区二、三产业开展较快农民收入呈多元化土地已经不再是农民生存开展的唯一依赖。对他们而言土地更是一种具有流动性和担保价值的财产性资源迫切需要挖掘土地的多元化利用途径实现土地价值的化。在比较贫困的地区农地和宅基地使用权无疑是农民掌握的比较有价值的财产。在宅基地不允许抵押的情况下再限制农民承包经营权抵押将导致农民因融资困难而无法实现对农业的影响农业开展。假设法律限制农业的开展即使给以再多的土地也是惘然。6本人赞成该权利的可继承性。土地承包经营权既然是物权根据财产权的属性自然具有可继承性继承人不是农业人口还是非农业人口均可继承。当然鉴于土地资源的稀缺性及防止土地进一步化以促进土地适度规模经营在继承时应作一些适当调整。社科院草案土地承包经营权的继承规定很值得借鉴。该案第247条规定“农地使用权可以继承“从事农业消费经营或属于农业人口的继承人可以优先分得农地使用权“继承人均为非从事农业消费经营或非农业人口的在继承农地使用权后一年内应将农地使用权转让给从事农业消费经营者。本人认为这是一个两全其美的做法即尊重了土地承包经营权的可继承性又使被继承的土地可以尽快回复流转促使土地的有效利用兼顾其他承包经营户的利益。4.4完善农村社会保障制度、农村救济制度等相关的制度过去长的城乡二元经济构造抑制了农村剩余劳动力脱离土地的可能性现行的社会救济制度等对农户脱离土地进入城形成障碍。建立和完善农村社会保障制度、改革现行的农村救济制度赋予农民“迁徙权实现城乡的流动城居民与农村人口的就业平等社会保障权利平等才能免除后顾之忧从而有利于农地使用权的流转。 可见农地使用权流转的法律制度的完善需要以上多个方面相应的配套法律制度改革的支撑和促进才能形成健全完好的农地使用权流转制度。5结 农村土地承包经营权流转是我们整个社会所不能防止的问题但这也是适应我们当今社会开展的一种必然通过流转制度实现了土地资源的重新组合和完善更加有利于社会的整体开展但是在流转中涉及到的各种法律问题同样是不可防止的我们但实际我们相信只要我们可以探究和创新所有的问题都会迎刃而解。谢 辞本文是在指导教师××的悉心指导下完成的从文选题、课题调研开题到文撰写及反复地修改无不倾注了教师的心血和汗水。向所有曾经关心和帮助过我的教师、同学和朋友致以诚挚的谢意！参考文献1蔡忠平.对推进农村土地承包经营权依法流转的考虑.清江坛,2007,(2).2刘坚.浅析我国农村土地承包经营权流转制度.政法坛,2003,(3).3王利明.农村土地承包经营权的假设干问题讨.中国人民大学学报,2001,(1).4梁彗星.中国物权法草案建议稿. 社会科学文献,2000,342-344.5 郭明瑞.担保法.中国方正,1995,140-141.6 何晓丽.我国农村土地承包经营权流转制度探析.政法坛,2001,(1).7 陈小君.农村土地法律制度研究田野调查解读.中国政法大学,2004.8 王利明.农村土地承包经营权的假设干问题讨.中国人民大学学报,2001,(1).9 左平良.土地承包经营权流转法律问题研究.中南大学,2007,234-241.10 郭明瑞.担保法.中国方正,1995,142-144.11 ?农村土地承包法?农村土地承包经营权流转理?物权法?担保法?及相关的法律解释.本科毕业文外文文献及译文文献、资料题目：vietnames land policy Of the situation 文献、资料来源：地区经济司子站文献、资料发表出版日：2021.02.28院 部： 法政学院专 业： 法学班 级：××姓 名： ××学 ： ××指导教师： ××翻译日：×× 外文文献：Vietnamese land policy of the situation      Vietnam implemented four land management system. Parliament as the sreme organ of power, the national land-use planning decisions, the right to exercise um servision. Government as the highest executive authority, decided to all provinces, municipalities, land-use planning, as well as national defense and security, land planning, responsible for the allocation of land resources, environmental resources by the Department of arge. Provinces, municipalities, the county's terms of reference of the exercise of the right to land management. Township establishment of the Land Office, responsible for land administration. Enterprises, farmers and individuals through leasing, to apply for, accept the transfer, to participate in land auctions, including acquisition of land use rights.    (A) approval of land    All the people all the more land to the Government responsible for the allocation of land resources, land-use planning approval. Land type approval include: approval of land distribution, land lease approval, land-use permit approval, land use ange approval, the transfer of land use rights, su as approval by the Authority directly responsible for people at all levels. Currently, the land market there are two prices: one for the official price, by the Ministry of Finance, the Ministry of the Environment to identify resources, mainly used for land-use right transfer tax, land allocation and leasing tax, land requisition pensation and other taxes and fees calculated on the basis of Second for civil land transaction price. Official prices generally lower than private transaction price. Currently, the land of civil trading volume of land transactions accounted for about 80 percent of the total.    (B) the relevant provisions of foreign land    1, according to the Vietnamese "Investment Law", foreign-funded enterprises can lease land, the use of general period of not more than 50 years, the large investment and the slow recovery of funds and difficulties in the socio-economic conditions of the investment projects, its longest period of land use Not more than 70. After the expiry of land use, if investors are to continue to use the land requirements, and has plied with the "land law" stipula