小区物业安保专项服务方案.docx

小区物业安保服务方案1 公共秩序维护第一节执勤制度(1) 必须按规定着装，佩戴统一的保安服务标志，并保持着装 整齐.清洁，不准敞怀.挽袖.卷裤腿.歪戴帽子.穿拖鞋.手插口袋等。(2) 严格行为举止，保持良好精神状态，不准坐岗.卧岗.睡岗。 流动执勤要二人成行，三人成列。(3) 坚守岗位，恪尽职守，执勤时不准脱岗.串岗.会客，禁止 喝酒.抽烟.吃零食.看书报.听音乐和做与执勤无关的事项 等。(4) 必须遵守先礼后言的程序处理事宜，与客户和出入区域的人员打交道时，要友善和气.礼貌.热诚，不准蛮横粗暴，更不准骂 人打人。(5) 对发生在执勤区域内的刑事案件.治安案件和灾害事故等, 要及时报告当地公安机关和客户单位，并采取措施防止事态扩大，协 助抢救受伤人员，做好现场保护工作。(6) 不准酒后上岗和在执勤时饮洒。(7) 讲究卫生，经常打扫并保持岗位及周边的卫生。第二节安全保卫措施I 进驻前期准备(1) 成立项目小组，一旦确定我方中标，我们将从公司内选派 优秀管理人员及项目队长，组成项目小组，先行到位，开展前期准备 工作。（2） 项目小组主要负责对项目做详细的前期调查及建立客户单 位与我方的公共关系，同时对项目前期运营过程中己经存在或接管后 可能发生的问题提出意见和建议，尽快协商解决。（3） 对工作中需要的各类物资装备，如人员服装.执勤装备.遮 阳伞等等进行交接和准备，保证在进驻项目前，准备完毕，以便顺利 进驻项目，开展安保工作。（4） 对项目各个岗位进行实际考察和记录，有针对性的列出岗 位执勤中要注意的事项，以便做到在队保安员培训的过程中有的放矢。（5） 由驻场管理处制定项目相关的各类规章制度以及管理办法， 与甲方协调一致后，作为项目运营过程中的管理标准进行执行。II 人员筹备（1） 所有服务人员接受保安基础培训，持有保安资格证。（2） 保安从业人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格 遵守保安从业规范，模范遵守甲方安全管理规定。（3） 保安人员个人素质条件：身体健康（体检证明），没有传染 病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，无不良嗜好，体貌 端正，无纹身。没有犯罪记录。反应敏捷，退伍军人和有关保安经验 者优先，接受过安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫 技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力。完成心理测试 后确认人员，才能上岗。（4） 合同签订后，队长组织人员陆续集结，在基地统一培训， 组织学习项目概况和岗位职责，由项目经理编制人员花名册。III 进驻交接注意事项（1） 提前进场项目进场前，公司安排骨干提前进场实习，熟悉各岗职责.流程， 制定培训内容.计划.集中培训保安员。（2） 物品交接交接前甲方应把物品.设备统一收齐，点验，由物业公司.甲方双 方签字交接，落实移交清册。（3） 岗位交接由队长带队交接，物品现场交接应由甲方主管陪同确认，交代岗 上注意事项。第三节巡查措施（1） 负责按规定巡逻路线和时间巡查所辖区域，并作好记录。（2） 负责查询可疑人员，及时将推销及闲朵人员劝离辖区内。（3） 监督检查辖区各执勤岗位履行职责的情况，发现问题及时 处理，重大问题及时向领导汇报。（4） 负责巡查辖区内重要地段.目标及安全设施情况，发现问题 及时报告，并视情采取防范措施，堵塞漏洞，防患未然。（5） 负责顶替需要短时离开岗位的保安员执勤。（6） 完成上级交给的其它工作。第四节门岗执勤措施(1) 依据门卫服务要求制定本执勤方案。根据合同约定的门卫执勤方式及所需装备进行实施。担任门卫任务的保安员要按规定着装，携带经批准使用的防 护用具。根据需要携带对讲机。备有门卫勤务登记簿。(2) 门卫勤务的实施1) 验证 查证。在一般情况下，当来人距门卫 2m3m 时，保安员应 请其止步并出示证件，接过证件后先看证件的封面.再翻看主页的身 份情况。要着重查验照片与持证人的相貌是否相符，卬鉴单位与签发 证件单位是否相符，是否过期。夜间验证时，应提高警惕，注意保护 自身安全。经查证未发现问题的，归还证件并礼貌地示意放行。对拒 不交验证件.证明的人员，不准其入内。发生纠纷时，及时向客户单 位报告，请有关人员前来处理。 重点查验。在人员.车辆出入比较集中时，保安员应站在大 门一侧查验证件，并仔细观察，注意发现异常。对无证件的人员.车 辆，待高峰过后经检查再决定是否放行。 对于上级事先通知的免检对象，应根据车号和特殊的免检标 志，免检放行。2) 检查对携物进出的人员，重点检查是否带有违禁物品。对进入车 辆要检查是否装有易燃易爆等危险物品.是否载有无关人员，对无关 人员应劝其下车在外等候。对携物外出人员和车辆，仔细检查携物证 件或出库单据，重点查验物品的名称.规格.数量与证件是否相符。检 查时要让被检查人动手打开车门.后备箱和包装物，视情况逐件清点 或重点抽查。要与对方保持一定的安全距离，注意观察其神态表情， 防止其弃物逃跑.突然驾车逃跑或持物行凶，同时要注意自身安全。发现有携带可疑物品的人员，应先礼貌地要求其说出物品的 名称.数量.来源及用途，请其自行拿出物品按单检查核对，并出示有 关证件或由有关部门开具的证明，对无手续和拒绝检查的应移交客户 单位有关部门处理。保安员不能对可疑人员进行搜身，应报告客户单 位或交公安机关处理。3） 观察在验证检查过程中，要从进出人员的身份.陈述.行为.表情.携物. 痕迹等方而进行观察，对有疑点者应重点查验。第五节监控岗执勤措施（1） 按规定着装上岗，按时交接班。（2） 值班期间对每个区域监控放大查看不少于 8 次。（3） 认真监视院区内日常情况，如有情况及时记录保存。（4） 值夜班监控员要与各岗位保持每 20 分钟对接一次。（5） 保持岗位区域内环境卫生干净整洁。（6） 每天按时签到，按顺序交接班，自我检查仪表，详细查阅 值班记录情况，了解上一班值班情况。（7） 查看整个院区的安防.消防.应急广播.自动报警等系统是否正常。（8） 将整个院区监控设施置于全天候监控状态，仔细关注并及 时处理各种需求。（9） 为业主做好服务工作，及时处理业主的相关投诉。 第六节工作衔接制度（1） 保安员要严格遵守交接班制度，按规定的时间交接班。因 故不能执勤的，必须提前办理请假手续。（2） 接班人员上岗前要按规定着装，佩戴标志，携带执勤用品， 准时接班。（3） 接班人员到达岗位后，交接双方先行敬礼，然后边注意观 察边做交接班事宜。交班人员应告知木班发生的情况和处理结果，并 交待需要继续办理的事项。然后移交勤务登记薄，双方签字备查。（4） 接班者未到或未办理交接班手续，当班者不能离岗。（5） 根据行业服务标准与区域规定要求，独立运作，落实区域 安全保卫整体方案，并结合甲方实际在实践中不断完善。（6） 做好详细的执勤记录，原始台帐保存完好，以备甲方综合 部核查。（7） 协同甲方综合部治安协防组织，形成群防群治体系。（8） 内外联动，开展一体化安全防范。（9） 与当地派出所.综治办加强合作与交流。第七节勤务登记制度勤务登记由当班人员负责记录。主要记载上级指示.通知.交办的 事项及值班期间发生和处理的问题，记录必须清晰.准确，不得随意涂改，并女善保管。2 建筑物检查与维修管理庁时间项目维修养护内容号间隔1.检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和裂1 楼地面公共通2 道.门厅等缝。每季2.检查地面饰面材料有无松脱.空鼓.破损， 发现问题及时处理。3. 更换大面积松脱.破损的地面饰而材料。每年1.检查楼地面面结构功能的完好性1. 检查地面有无起砂.空鼓.开裂.松脱；发 现异常随时修复。每周2. 公共通道及门厅的墙面有污迹和剥落，发现异常随时处理。1. 检查扶手.踏步有无损坏，发现异常随时 修每半复。年2. 补换损坏的地板。3. 修复空鼓的地板。1. 检查地面有无起砂.空鼓.开裂.松脱；发每周3 吊顶现异常随时修复。每月2.加强防水.防腐.防裂.防胀.防霉变工作，4门窗每月每半年5管线每月每半6水.电.气年每月发现有水浸.腐烂.胀裂.霉变的部分及时修 复。1. 检查门窗有无起砂.空鼓.开裂.松脱；发 现异常随时修复。2. 门转轴或磨擦摩损部位加润滑油。3. 钢门窗.铝合金门窗有无变形.生锈。1.更换门窗的易磨损部件。1.管线畅通，无堵塞，无渗漏1.更换线管的易磨损部件。1.供水.供电.供气运作检查3 人员来访引导（1） 目的为了保证小区业主的亲友顺利来访和甲方人员的检查等，确保业 主人身财产安全，杜绝闲杂.无关人员近入小区，故制定木制度。（2） 职责1） 保安领班，负责落实，监督指导工作。2） 各门岗保安负责，日常来访人员.车辆的登记工作。（3） 对象非木小区业主的车辆或来访人员。（4） 工作流程1） 问询当有来访人员.车辆到来时，保安应主动上前问询，必须做的文 明礼貌标准为（“敬礼”您好！先生/女士，请问您有什么事？）根据 访客的情况采取相对应的措施。2） 落实 如来访人员车辆需要进入小区，必须问询来访人员的姓名.拜 访的院号来访人员的数量，并作登记（外来访客信息登记表）； 告知来访人员车辆我们需要与业主核实来访人信息，并请其在 门岗外不影响车辆人员出入的地方稍候。 门岗保安使用三方对讲联系对应业主，告知有客来访及来访人 员情况后询问业主是否同意放行，如（您好，*号业主现在门口有* 先生/女士， 共多少人去您家拜访，是否放行）。情况一:业主知道来访人员，同意放行，门岗保安做好相应登记，并放行；（指引拜访院号路线及车辆停放位置）。情况二：业主不知道来访人员或拒绝放行，门岗保安须再次核对 需拜访的院号，请其自行联系需拜访的业主，并拒绝来访人员车辆进 入小区；（如暴力硬闯，可报警）。情况三：业主家中没人应答，门岗保安告知来访人员，无法联系 并请其自行联系确认。备注：不得让来访人员听到问询过程，不得告知来访人员被访业 主信息或家中情况。3） 跟踪巡逻岗对进入小区的来访人员车辆进行指引.跟踪，如车辆状况. 停放位置等。（5） 人员来访登记制度1） 实行 24 小时着装值動，自觉遵守值班制度，严格交接班手续， 做到爱岗敬业，忠于职守，文明执勤，优质服务。2） 认真做好防火.防盗.防事故.防灾害为重点的“四防”工作。3） 按规定时间开启.关闭大门和偏门，对进入小区的外来与暂住 人员进行查询。4） 严格遵守巡逻制度，不脱岗.不做与工作无关的事。5） 做好车辆出入小区管理工作，及时制止车辆乱停放.损坏公共 设施.损坏绿化的行为，努力维护小区正常秩序。6） 制止废品收购人员及小商贩进入小区，制止乱贴广告行为。7） 尽力为业主排忧解难，积极参加抢险救灾工作。4 人员疏散撤离（1） 工作原则严格遵循“以人为本，预有准备；预防为主，严密组织；快速反 应， 科学应对”的要求。（2） 人员疏散撤离措施灾疏散时机疏散对象避险场所实施方法种接到台风.暴4迅速通知有 关雨.风暴潮的预风报暴雨 风出现风灾和水暴灾等险情时潮抚区内可目匕危及的人员物业一楼大厅人员，按预 案进行疏散按预案组织疏散接到地震预报后地震强烈地震发生后院区内所有室内人员广场.道路.公共休息区迅速通知院 区内所有人 员按预案进 行疏散院区内所有 人员按预案 自行组织疏 散院区附近发生 火火 灾，接到可能 危灾 及院区的预 报院区内可能危及的人员非火灾现场迅速通知危及区域的人 员按预案进 行疏散院区区域内发火灾现场及按预案自行上下楼层危生火灾险区域内所有人员组织疏散接到化学事故警报需要疏散时化 学化学事故发生事 故后发生燃气泄漏侧上风方向远院区区域可离危险区（污染能危及的人 员源）的安全区域迅速通知有 关人员，按预 案进行疏散按预案自行疏散接到院区建筑物爆炸.倒塌预建报筑物院区建筑物发倒生爆炸院区所有可能危及的人员迅速通知公 司内的人员 按预案进行 疏散非建筑物倒塌按预案自行现场疏散塌院区建筑物因地质原因出现倒塌5 车辆进出管理第一节车辆进出管理流程按预案自行疏散开闸放行车瞬入由计算机系统核尅勵至指定车位第二节 车辆进出管理规程（1） 出入口之控制闸杆必须处于正常状态。（2） 灵活调动巡逻，每次巡逻须到指定位置，并留意各路线有 否非法停泊.阻塞通道现象或清洁.照明.安全及设备欠妥情况，如有, 则应予以记录并及时处理。（3） 院区内不准进行任何车辆修理，如属紧急维修，可通知当 值主管，做好登记，情况属实方可实施，以防借口修理车辆而进行偷 车之活动。（4） 如有车辆拖走，须查明证件及车主，并通知管理处，取得 同意后，方可放行。（5） 遇有其它特殊情况，立即通知主管或按照紧急事件应变。（6） 正确指挥交通，勿让岀入口堵塞。（7） 发现车辆门窗未关好或出现响警号，须立即通知领班或主 管，然后再通知车主。（8） 对所停车辆核实停车证并进行数据登记。（9） 遇违例车辆：如无证停车.堵塞车辆出入等，可通知领班或 主管。（10） 禁止所有人使用消防喉洗车。（11） 指引所有驶入停车场的车辆，按车场的规章制度停泊。（12） 如属临时停放车辆，只可停泊在特定停车位，并必须按规 定收费。所收款项应妥善保管于收银柜，不可随身携带，并于下班时 点算清楚交主管。（13） 定时开启排气系统及照明系统。（14） 留意车场高度容纳限制，遇有接近限制高度的车辆时，须 提醒司机小心驾驶。（15） 留意车位界限及编号是否清楚。（16） 禁止停车场内洗车抹车，防止弄污地面或地面打滑。（17） 留意各交通标记是否清晰。第三节 车辆管理当值岗管理（1） 指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检 查车辆情况，检查所泊车位是否相符，同时提醒司机关锁车门.窗， 并检查是否漏水漏油。（2） 定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊 车即申请锁车，清点车库内车辆，与车辆出入登记表上是否一致。（3） 定时巡查车场，如发现有车被损坏.车门未关.车未上锁. 漏水漏油等情况应及时报主管或管理处通知车主处理。未通知到车主 时，做好交接班记录。（4） 仔细登记车辆有关情况，如车牌号码.车型.车位进出时间 等。（5） 严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇到醉酒驾车者应立 即劝阻，并报告主管或管理处及时处理。（6） 发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事 人有关证件。（7） 做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动 火作案。（8） 认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接 清点无异后签名。第四节 车辆管理道口岗管理（1） 当发现有车辆需进入停车场，驶近道口挡车器时，应立即 走近车辆，向司机立正行举手礼。（2） 当司机开启车窗时，递上保管卡同时说“先生（小姐）请 收好保管卡（岀示登记卡）。（3） 在发卡的同时，另一名值班员应迅速在车辆出入登记表 上填写个各栏目。（4） 在卡登记完毕后，应立即将道闸开启放行，并提示行驶路 线， 若后而有紧跟着车辆排队时，应示意其停下，并致歉“对不起， 久等了”，然后发卡。（5） 车辆安全进入道口后，方可放下道闸，避免道闸损坏车辆， 车辆进入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。（6） 当遇到公安.警察.政府部门执行任务的车辆要进入时，查 证后方可放行，应作好交接班纪录登记车牌号。（7） 当发现有车辆驶出服务区域达挡车器前时，即上前立正并 说“先生（女士）您好，请您交还保管卡”等礼貌用语，并核对车牌 好号。（8） 查对无误后，值班员开启车挡，并迅速在车辆出入登记 表上做好登记。（9） 若出场车辆和司机有疑问时，应向司机详细盘问核对有关 情况。在盘问和核对过程中若发现有问题，应立即截留车辆，机智地 应付司机，并用对讲机报告主管.监控中心和管理处。（10） 放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。（11） 遵守管理服务文明礼貌用语。第五节车辆管理交接班制度（1） 接班人员必须提前 15 分钟做好接班的准备工作及穿好工作 服， 佩戴好名牌，正点交接班。（2） 接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解 上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班 者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。（3） 交班人员要对接班人员负责，要交安全.交记录.交工具. 交场所卫生.交设备运行动态，双方要办签字手续。（4） 如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交 班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告 主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视 事故报告分析后，再作决定。（5） 在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离 岗， 擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者 不按时间接班，主管要追查原因，视具体情节作出处理。（6） 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们， 并及时报告主管，统筹安排。6 进出物品检查登记（1） 工作目标规范对业主物品出入的管理，提高服务质量，确保业主生命财产 安全。（2） 工作职责1） 确认业主身份，审核相关证件，开放行条。2） 检查进入物品，核实搬出物品，确定放行与否。（3） 工作指引1） 业主物品进入小区的管理业主进入小区物品的限制a. 严禁运入易燃.易爆.有毒.腐蚀性强的物品。b. 严禁运入大量的易腐.散发厌恶气味的物品。c. 严禁未装袋的散装施工材料.物料运进。d. 液体物品不能用易碎.易破容器装载，否则不允许运进管理 区。一般情况下进入物品的检验在限制范围外的物品，只作一般性的检验，看看是否有限制条件 内物品， 如无或是己办施工手续的单位物品，出入口保安员即可放行。2） 业主物品运出小区的管理a. 一般情况下，业主物品运出管理区都要办理放行条才能放行。b. 办理放行手续的主要证件：运岀物品清单；业主的身份证或 复印件（如是单位的可开具单位证明并盖章）；代理人身份证或有关 身份的证明文件。c. 业主或委托人办理物品放行时，须经业主同意，并向管理处 提供有效证明，否则拒绝开物品放行条。d. 在保安主管或物业部其它人员查验证件后，开放行条，经办 人签字，门岗验证.验物品无误后，回收放行条，给予放行。e. 装修施工材料的放行须经装修或施工负责人确认方可放行。f. 在特殊情况下，一时无法找到物业部管理员（或值班人员）， 同时也无法找到物业部领导的时候，门岗保安人员可立即叫来当班值 班班长， 班长可按以上原则当即确定是否放行，并记录在值班日志。（4） 质量记录业主物品放行条7 消防火灾管理第一节 消防控制中心管理制度（1） 熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程 中操作有序.准确迅速。（2） 做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。（3） 按时交接班，做好值班记录.设备情况.事故处理等情况的 交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。（4） 发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。（5） 非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中 心值班人员禁止进入值班室。（6） 上班时间不准在消控中心抽烟.睡觉.看书报等，离岗应做 好交接班手续。（7） 发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打 119 电话通知公安消防部门并报告部门主管。第二节防火巡查检查制度（1） 落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡 查检查制度。（2） 消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每 月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。（3） 检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并 按照规定，要求有关人员在记录上签名。（4） 检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人 应每 H 消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应消防 安全管理制度及时整改。（5） 对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据 奖惩制度给子处罚。第三节 消防设施器材维护管理制度（1） 消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每 FI 检查消防设施的使用状况，保持设施整洁.卫生.完好。（2） 消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检 测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消 防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及 时安排维修，使设备保持完好的技术状态。（3） 消防设施和消防设备定期测试1） 烟.温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实 施， 保安部参加，每个烟.温感探头至少每年轮测一次。2） 消防水泵.喷淋水泵.水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否 完整好用。3） 正压送风.防排烟系统每半年检测一次。4） 室内消火栓.喷淋泄水测试每季度一次。5） 其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。（4） 消防器材管理1） 每年在冬防.夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药2） 严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规 定向消防工作归口管理部门申请“动火许可证”。3） 动火作业前应清除动火点附近 5 米区域范围内的易燃易爆危 险物品或作适当的安全隔离，并向保卫部取适当种类.数量的灭火器 材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。4） 如在作业点就地动火施工，应按规定向作业点所在单位经理 级（含） 以上主管人员申请，申请部门需派人现场监督并不定时派人巡 查。离地而 2 米以上的高架动火作业必须保证有一人在下方专职负责 随时扑灭可能引燃其它物品的火花。5） 未办理“动火许可证”擅自动火作业者，本单位人员予以记 小过二次处分，严重的予以开除。第四节安全疏散设施管理制度（1） 消防安全疏散设施包括疏散通道.安全出口.疏散楼梯.防火 门. 防火卷帘门疏散指示应急照明灯具等设施。应按照有关规范配 备相应数量的消防安全疏散设施，并建档管理。（2） 每日对安全疏散设施进行巡查，发现哟以下问题之一的， 应立即整改。1) 占用疏散通道。2) 堵塞安全出口。3) 锁闭疏散门。4) 在疏散楼梯上堆放物品。5）破坏.覆盖.挪用疏散指示标示.应急照明灯具。（3） 每月对疏散指示和应急照明灯具的性能进行检测，发现故 障及时更换或维修。（4） 每月对防火卷帘门和防火门的开启情况进行检查，发现开 启不灵活.闭门器损坏等故障及时维修。（5） 每月进行一次电源切换试验，以检测疏散指示和应急照明灯具的完好率，并根据实际情况进行调整。