天津房地产中介机构经营现状与发展对策研究.pdf

天津大学硕士学位论文天津房地产中介机构经营现状与发展对策研究姓名：朱立彬申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：吕文学20040601中文摘要 随着天津市城市经济的发展，市场对房地产中介服务日益增长的需求为房地产中介机构的快速发展奠定了良好的物质基础。但是在天津房地产中介机构的经营中 突 出 存 在 着的 经 营 规 模小，经 营 诚 信 水 平 低，信 息 交 流不 畅，中 介 机 构 间 协作不足等问题，对房地产中介机构的发展形成了制约。本文以 对天津房地产中介机构经营现状的分析为出发点，对天津市房地产中介机构的经营中问题较为突出的几个方面进行了 深入而系统的研究。并在此基础上，对适合天津的房地产中介机构的发展对策进行探索。在研究中主要采用对比分析的方法，将国外及国内其他城市业已取得的先进经验与理论成果与天津房地产中介机构的经营实际相比较，找出差距:进而综合运用理论分析与案例分析的方法，重点对天津市通过2 0 0 4 年资质年审的4 5 5 家房地产中介机构的经营现状进行概括、分析，并对分析结果进行合理的归纳、引申，探讨了天津房地产中介机构经营模式的选择，分析了电子商务环境中的天津房地产中介机构的困 境与出路，对天津房地产中介机构的诚信经营及品牌发展策略进行了理论上的阐释。分析天津房地产中介机构的经营现状可以发现问题找到不足之处;探索发展对策可以明确房地产中介机构未来发展的路径。连锁化、规模化，应用电子商务，进行诚信经营将是今后天津房地产中介机构发展的必然选择。关键词:房 地 产中 介房地产中介 机构 经 纪人 估 价师ABS TRACT A l o n g w i t h t h e e c o n o m i c d e v e l o p m e n t o f T ia n j i n c i t y,i n c r e a s i n g d e m a n d f o r r e a le s t a t e b r o k e r a g e s i n t h e m a r k e t p r o v i d e s g o o d m a t e r i a l b a s e s f o r r a p i d g r o w t h o f r e a le s t a t e b r o k e r a g e f i r m s.B u t t h e r e e x i s t p r o b le m s s u c h a s l i m it e d s c a l e s,p o o r c r e d i tq u a l it y,i n f o r m a t i o n b l o c k a n d u n s a t i s f a c t o ry c o o r d i n a t i o n a m o n g t h e r e a l e s t a t eb r o k e r a g e fi r m s,w h i c h c o n fi n e t h e d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e b r o k e r a g e f ir m s i nT i 坷 i n.T h i s t h e s i s a ims a t t h o r o u g h l y a n a l y z in g c u r r e n t o u t s t a n d i n g p r o b l e m s i nT i a n j i n s r e a l e s t a t e b r o k e r a g e f i r m s fr o m s e v e r a l a s p e c t s,a n d d i s c u s s e s e ff e c t iv es o l u t i o n s.T h e n,t h e a b o v e a n a l y t i c a l r e s u lt s a r e a p p l ie d t o e x p l o r e t h ec o u n t e r m e a s u r e s t h a t a p p r o p r i a t e l y a p p l y t o re a l e s t a t e b r o k e r a g e f i r m s i n T i a n j i n,h o p e f u l l y t h e s u g g e s t i o n s w i l l b e o f h e l p t o t h e i r d e v e l o p m e n t.T h i s t h e s i s m a i n l y t a k e s a c o m p a r a t i v e a p p r o a c h,t h a t i s,c o m p a r i n g t h e p r a c t i c a la n d t h e o r e t i c a l a c h i e v e m e n t s i n r e a l e s t a t e b r o k e r a g e s o p e r a t i o n o f d o m e s t i c a n df o r e i g n c i t i e s w i t h t h o s e o f T i a n j i n,s o a s t o f i n d w h a t T i a n j i n f a l l s s h o r t o f.T h e n,t h ea u t h o r u s e s a c o m p r e h e n s i v e a p p r o a c h w h i c h c o m b i n e s t h e o r e t i c a l a n d c a s e a n a l y s i st o p r o b e m e a s u r e s a p p r o p r i a t e l y a p p l y i n g t o r e a l e s t a t e b r o k e r a g e f ir m s i n T i a n j i n.E m p h a s i s i s p u t o n t h e g e n e r a l i z a t io n a n d a n a l y s i s o f c u r r e n t o p e r a t i n g s i t u a t i o n o ft h o s e r e a l e s t a t e b r o k e r a g e f i r m s w h i c h p a s s e d t h e q u a l i t y i n s p e c t i o n c a r r i e d o u t i nT ia n j i n i n 2 0 0 4.T h e r e s u l t i s s u m m e d u p a n d s t r e t c h e d t o o t h e r r e l e v a n t f i e l d s,a n dT ia n j in s r e a l e s t a t e b r o k e r a g e fi r m s o p e r a t i n g m o d e s s e l e c t i o n i s d i s c u s s e d,a c c o m p a n i e d w i t h a n a l y s i s a b o u t t h e f e a s i b i l it y o f m u l t i p l e l i s t i n g s e r v i c e s y s t e m a n dt h e o r e t i c a l s t a t e m e n t o f r e a l e s t a t e b r o k e r a g e f ir m s h o n e s t o p e r a t i o n a n d b r a n de s t a b l i s h me n t.A n a l y z i n g c u r r e n t o p e r a t i n g s it u a t i o n o f r e a l e s t a t e b r o k e r a g e s i n T i a n j i n m a y b eh e l p f u l f o r t h e c i t y t o fi n d i t s i n a d e q u a c y a n d p r o b i n g t h e m e a s u r e s t o b e tt e r d e v e l o pr e a l e s t a t e b r o k e r a g e f ir m s m a y h e l p e n t e r p r i s e s t o m a k e s u r e o f it s f u t u r e p a t h.s c a l ed e v e l o p m e n t,a d o p t i n g e l e c t r o n i c b u s i n e s s a n d u n d e r g o i n g h o n e s t o p e r a t i o n w i l l b et h e i n e v i t a b l e c h o i c e o f T i a n j i n s r e a l e s t a t e b r o k e r a g e f i r m s i n f u t u r e.K E Y WO R D S:R e a l E s t a t e B ro k e r a g e,R e a l E s t a t e B r o k e r a g e F i rm,B r o k e r,A p p r a i s e r独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中 特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写 过 的 研 究 成 果，也 不 包 含 为 获 得.五生人生 一 或 其 他 教 育 机构 的 学 位 或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名签 字 日 期:a b a 分 年 了月!&日学位论文版权使用授权书 本 学 位 论 文 作 者 完 全 了 解止 k 建 叁 崖 匕有 关 保 留、使 用 学 位 论 文 的 规 定。特 授 权 达 i*k 一 可 以 将 学 位 论 文 的 全 部 或 部 分 内 容 编 入 有关 数 据 库 进 行 检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门 或机构送交论文的复印件和磁盘。(保密的学位论文在解密后适用本授权说明)学位论文作者签名导师签名:签 字 日 期:枷吩 年 丁月，日签字日期:W a尹 训 年矛 月妙日第一章 引论第一章 引论1.1 研究背景 伴随着旧城区改造、道路拓宽、地铁工程、海河沿岸改造等大规模城市更新改造工程的开展，天津市的房地产投资逐年增长，开发规模不断扩大。天津房地产市场的现状需求量急增，住宅等房地产产品从二级市场进入三级市场速度加快，天津的房地产业出现了购销两旺的局面，梯级消费的良 性链条正在形成。天津的房地产投资9 0 年代初，每年只有 1 0 3 0 多亿元，1 9 9 4 年最高达2 5.6 6亿元，1 9 9 9 年8 6.9 亿元，至2 0 0 1 年已达到%.4 亿元，2 0 0 2 年全市房地产业完成增加值9 7.6 6 亿元，环比增长1 3.3%。房地产开发投资1 7 5.8 4 亿元，环比增长9%。房地产开发规模适度，如图1-1 0 厂一一一一n户扮二、乙2 0 01 7 5.8 5今 1 7 01 0 6.7 .-*1 0 3.4 2 3 砂，、护洲0 刃 冲 9 6.4。净盯名0.85 6.9冷，暇华磊尔郭 .石I 3 7.0 9于，.4 9 0.0 24 8.3 9，1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 令二 住宅投资-一投资总额年度 图1-1 天津市1 9 9 5 一2 0 0 3 年房地产投资资 料来源:根据 天津统计 年鉴(1 9 9 8.2 0 0 3)整理 天津的商品房施工面积2 0 世纪9 0 年代初只有2 0 0 -3 0 0 万平方米左右，从表1-1 可以看出:1 9 9 4 年为3 1 3.1 1 万平方米，商品房的竣工面积2 0 0 1 年6 9 0.4 8第一章 引论第一章 引论1.1 研究背景 伴随着旧城区改造、道路拓宽、地铁工程、海河沿岸改造等大规模城市更新改造工程的开展，天津市的房地产投资逐年增长，开发规模不断扩大。天津房地产市场的现状需求量急增，住宅等房地产产品从二级市场进入三级市场速度加快，天津的房地产业出现了购销两旺的局面，梯级消费的良 性链条正在形成。天津的房地产投资9 0 年代初，每年只有 1 0 3 0 多亿元，1 9 9 4 年最高达2 5.6 6亿元，1 9 9 9 年8 6.9 亿元，至2 0 0 1 年已达到%.4 亿元，2 0 0 2 年全市房地产业完成增加值9 7.6 6 亿元，环比增长1 3.3%。房地产开发投资1 7 5.8 4 亿元，环比增长9%。房地产开发规模适度，如图1-1 0 厂一一一一n户扮二、乙2 0 01 7 5.8 5今 1 7 01 0 6.7 .-*1 0 3.4 2 3 砂，、护洲0 刃 冲 9 6.4。净盯名0.85 6.9冷，暇华磊尔郭 .石I 3 7.0 9于，.4 9 0.0 24 8.3 9，1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 令二 住宅投资-一投资总额年度 图1-1 天津市1 9 9 5 一2 0 0 3 年房地产投资资 料来源:根据 天津统计 年鉴(1 9 9 8.2 0 0 3)整理 天津的商品房施工面积2 0 世纪9 0 年代初只有2 0 0 -3 0 0 万平方米左右，从表1-1 可以看出:1 9 9 4 年为3 1 3.1 1 万平方米，商品房的竣工面积2 0 0 1 年6 9 0.4 8第 一章 引论万平方米，2 0 0 2表 1-1年增至7 4 6.4 4 万平方米，环比增长1 7.6 5%.1 9 9 4 年一2 0 0 1 年天津市房地产开发完成情况 单位:亿元、万平方米年份其 中:住宅施工面积 其中:住宅竣工面积 其 中:住宅商品 房销售面积其中:住宅住宅供需比1 9 9 53.6 7 11 0 1 6.9 57 8 8.2 23 9 4.7 53 4 4.5 81 4 6.5 82 7.61 2.4 81 9 9 62 9.5 29 8 8.6 67 1 2.7 63 6 6.5 13 1 8.5 11 2 9.3 93 4.49.2 61 9 9 72 7.4 31 1 1 6.7 37 7 3.9 22 9 9.6 32 5 4.3 91 9 5.5 11 5 5.11.6 41 9 9 85 6.9 61 3 7 9.7 71 0 9 3.6 94 2 8.7 43 5 7.1 72 4 9.3 92 3 3.4 21.5 31 9 9 95 3.4 51 5 9 6.6 71 2 7 4.3 24 5 4.8 14 3 1.1 22 5 8.3 12 4 7.8 41.7 42 0 0 08 6.0 4 1 7 8 3.0 01 5 8 2.1 55 8 3.5 15 3 2.6 33 9 1.7 63 7 8.3 41.4 02 0 0 11 1 8.7 41 8 6 3.4 81 5 9 0.6 26 9 0.4 86 2 6.6 35 3 7.4 85 1 4.5 91.2 22 0 0 21 2 9.9 22 1 3 5.5 61 8 8 1.6 47 4 6.4 47 5 9.2 95 6 4加5 3 8.2 61.41资料来源:根据 天津统计年鉴(1 9 9 8-2 0 0 3)整理 表中住宅供需比=住宅竣工面积/住宅销售面积米除嵘彩巨和犯1 6 01 4 01 2 01 0 0 于UC钊 nn八勺口21 1.!J一昙6 0 06 0 04 0 0暇习异娜摇宙 拼犷8060402001 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 71 9 9 8 1 9 9 9 年度2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2.商品 房销售额 一 口 一 商品房销售面积硬红二 住宅销售额-W一住宅销售面积 图1-2 1 9 9 5-2 0 0 2 天津市商品房销售面积与销售额资 料来 源:根据 天津统计 年鉴(1 9 9 8-2 0 0 3)铃 理第一章 引论 在商品 房投资、施工和竣工面积逐年增长的同时，天津市的商品房销售面积和销售额亦快速增长。如图 1-2 所示，2 0 世纪9 0 年代初销售面积只有 4 0 5 0多万平方米，销售额 1 0 亿元左右，1 9 9 4 年销售面积达到6 0.0 1 万平方米，销售额1 1.2 6 亿元，2 0 0 0 年销售面积达到3 9 1.7 6 万平方米，销售额9 1.2 0 亿元，2 0 0 2天津市房地产开发施工面积2 1 3 5.6 万平方米，环比 增长1 4.6%;竣工面积7 4 6.4万平方米，环比增长8.1%0 房地产业关联度高，带动力强，已 经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求:是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资 源优势，扩大社会就业的有效途径(国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知)。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动天津市的经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用，同时也为天津房地产中介机构的发展提供了一个较好的氛围。1.2 选题的目的与意义 房 地产中 介 服务业归 属于第三产业1 1 1，天 津市的 房 地产中 介 服务 机构从萌 芽到发展是市场经济发展的必然产物。随着天津市城市经济的发展，市场对中介服务日 益增长的需求为天津市房地产中介服务机构的快速发展提供了良 好的物质基础。本文的研究目 的在于:针对天津房地产中 介机构的经营现状，通过对天津市房地产中介机构的经营中问题较为突出的几个方面进行剖析，探讨解决之道。在此基础上，应用前文的分析结果对适合天津的房地产中介机构发展对策进行探索，力图使研究结果能够有助于天津房地产中 介机构的发展。分析天津房地产中介机构的经营现状可以发现问题找到不足之处;探索房地产中介机构的发展对策可以明确企业未来发展的路径。具体而言，本文选择这一角度切入对天津市房地产中介机构的研究有以下几方面的重要原因:1、目 前天津房地产中服务机构规模普遍较小，相当多的房地产中介机构所能提供的服务仅限于撮合交易，或代办交易手续等初级服务。以房地产估价服务为例，天津市现有注册房地产估价师 2 9 3 人，在按省级区划的排名中仅列第2 0位，一级房地产评机构的排名并列第1 3 位(具体情况见表 1-2)，在全国范围内处于相对落后的地位，与天津市整体经济实现跨越式发展的要求不相适应。房地产中介业属于信息密集、劳动密集的服务性行业，如果中介机构规模过小，没有足够的营销、信息收集网络的支持，没有足够的融资能力，就无法有效抵御经营第一章 引论 在商品 房投资、施工和竣工面积逐年增长的同时，天津市的商品房销售面积和销售额亦快速增长。如图 1-2 所示，2 0 世纪9 0 年代初销售面积只有 4 0 5 0多万平方米，销售额 1 0 亿元左右，1 9 9 4 年销售面积达到6 0.0 1 万平方米，销售额1 1.2 6 亿元，2 0 0 0 年销售面积达到3 9 1.7 6 万平方米，销售额9 1.2 0 亿元，2 0 0 2天津市房地产开发施工面积2 1 3 5.6 万平方米，环比 增长1 4.6%;竣工面积7 4 6.4万平方米，环比增长8.1%0 房地产业关联度高，带动力强，已 经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求:是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资 源优势，扩大社会就业的有效途径(国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知)。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动天津市的经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用，同时也为天津房地产中介机构的发展提供了一个较好的氛围。1.2 选题的目的与意义 房 地产中 介 服务业归 属于第三产业1 1 1，天 津市的 房 地产中 介 服务 机构从萌 芽到发展是市场经济发展的必然产物。随着天津市城市经济的发展，市场对中介服务日 益增长的需求为天津市房地产中介服务机构的快速发展提供了良 好的物质基础。本文的研究目 的在于:针对天津房地产中 介机构的经营现状，通过对天津市房地产中介机构的经营中问题较为突出的几个方面进行剖析，探讨解决之道。在此基础上，应用前文的分析结果对适合天津的房地产中介机构发展对策进行探索，力图使研究结果能够有助于天津房地产中 介机构的发展。分析天津房地产中介机构的经营现状可以发现问题找到不足之处;探索房地产中介机构的发展对策可以明确企业未来发展的路径。具体而言，本文选择这一角度切入对天津市房地产中介机构的研究有以下几方面的重要原因:1、目 前天津房地产中服务机构规模普遍较小，相当多的房地产中介机构所能提供的服务仅限于撮合交易，或代办交易手续等初级服务。以房地产估价服务为例，天津市现有注册房地产估价师 2 9 3 人，在按省级区划的排名中仅列第2 0位，一级房地产评机构的排名并列第1 3 位(具体情况见表 1-2)，在全国范围内处于相对落后的地位，与天津市整体经济实现跨越式发展的要求不相适应。房地产中介业属于信息密集、劳动密集的服务性行业，如果中介机构规模过小，没有足够的营销、信息收集网络的支持，没有足够的融资能力，就无法有效抵御经营第一章 引论中的 市场风险。因而天津房地产中介机构应该选择正确的 经营模式，在规模化的基础上，打造有天津特色的房地产中介服务品 牌。表1-2 2 0 0 3 年全国一级资质房地产估价机构及注册房地产估价师数量分 布所在省(自 治区、直辖市)注册房地产估价师一级房地产估价机构所在省(自 治区、直辖市)注册房地产估价师一级房地产估价机构天津市2 9 32湖北省7 213北京市1 3 6 82 5湖南省6 4 21河北省3 7 00广东省1 4 6 47山西省3 912)一 西壮族自 治区2 7 11内蒙古自 治区2 7 3I海南省2 0 50辽宁省51 73重庆市4 0 83吉林省3 4 13四川省6 7 25黑龙江省3 2 81贵州省1 7 32上海市1 4 4 39云南省21 30江苏省1 2 3 43西 藏自 治区70浙江省8 9 64陕西省1 7 92安徽省5 7 95甘肃省7 51福建省7 5 40青海省4 30江西省4 8 9】宁夏回族自 治区1 0 40山东省7 4 2新疆维吾尔自治区2 3 33河南省5 4 22新疆生产建设兵团5 50 资 料 来 源:根 据 中 国 房 地 产 信 用 档 案(h t tp:/w w w.r e a le s t a t e.g o v.c n/c r e d it)2 0 0 4 年2 月2(日更新数据整理。2、在天津市现有的房地产中介机构中 有实力的中介机构较少，中介机构的从业人员职业素质不高，服务意识差，营销手段单调，落后尚未形成专业化、规模化的经营优势。这使得一方面相当多的房地产开发企业主要是自 己寻找投资伙伴、投资场所和销售对象，其他房地产的经营者、消费者，也不习惯于利用中介服务机构去达成交易、拓展房地产经营业务;另一方面随着社会主义市场经济的发展与 深化，人们对房地产的认识水平也逐步提高提高了，信息透明 度增加，信息传播手段日 渐丰富，尤其是互联网的出现，增加了人们获取信息的渠道，令中第一章 引论介机构传播信息的作用减弱了。所以天津房地产中介机构将面临极大挑战，必须不断主动地创新才能在变化的环境中 成长和发展。3、房地产中介机构的经营的诚信有待加强。特别是由于某些房地产经纪人见利忘义、行为不端而在人们形目中留下了房地产中介机构缺少诚信的不良印象。须知房地产中介服务机构是以对信息、人才、对各种资源的优化整合能力以及企业信誉为手段来建立服务基础的，进入房地产中介行业的门槛不高，但要做好、做长久，建立好的品 牌和信誉却很难，房地产中介机构必须诚信经营，踏实发展，坚持走市场化、规模化、专业化、规范化、品牌化的道路;以完善房地产业的宏观大循环为前提，以服务于各种需求为基础，以沟通各个流通环节为目的，在对信息、人才、资金等资源的整合中创造效益。因此，很有必要深入研究天津市房地产中介机构经营中存在的主要问题及认真分析其内 在原因。只有在对中介机构经营现状有了正确而充分的认识后，才能有针对性地房地产中介机构发展提出 有价值的对策和建议。1.3 研究综述 对房地产中介服务机构的研究无论在国际上还是在中国，都经历了一个逐步认识、理解和深入的过程，国内外的专家学者从各自的角度出发对这一论题进行了深入的 讨论。概括而言，在可参阅的文献中，涉及对房地产中 介机构的研究大致有以 下几方面:1、房地产中介服务市场的性质及其对中介机构特征的影响。房地产中介服务的主要功能之一就是为房地产交易双方提供信息服务。国内 外许多研究针对房地产中介服务市场的性质及其对中介机构特征(例如服务机构的规模等)的影响进行了阐释，表 1-3中是一些对此较有代表性国外学者的观点。2,决定中介机构中 房地产经纪人报酬的因素。从2 0 世纪7 0 年代以来，为了探求房地产经纪人报酬的决定因素，不同的学者以M i n c e r 的人力资本收入模型(H u m a n C a p it a l E a rn in g M o d e l)为 基 础，从不同 的 角 度 进 行了 大 量 的 研究，B e n j a m i n,J u d 和S i r m a n s 对这些研究成果进行了分析归纳，表 1-4 所列出的是学者们意见一致的一些因素。3、房地产中介服务机构的参与对房地产交易中的在市时间 T i m e o n t h eMa r k e t,T O M)及成交价格的影响。房地产中介服务机构在争取顾客卖出房地产的委托合同时，中介机构能够赢得合同的最重要理由 之一是它可以比竞争对手更快速、在更高的价位上卖出房地产的承诺。因而，房地产中介服务机构的参与对房地产交易的在市时间及成交价格的影响很自然地成为学者们探讨的热点。第一章 引论介机构传播信息的作用减弱了。所以天津房地产中介机构将面临极大挑战，必须不断主动地创新才能在变化的环境中 成长和发展。3、房地产中介机构的经营的诚信有待加强。特别是由于某些房地产经纪人见利忘义、行为不端而在人们形目中留下了房地产中介机构缺少诚信的不良印象。须知房地产中介服务机构是以对信息、人才、对各种资源的优化整合能力以及企业信誉为手段来建立服务基础的，进入房地产中介行业的门槛不高，但要做好、做长久，建立好的品 牌和信誉却很难，房地产中介机构必须诚信经营，踏实发展，坚持走市场化、规模化、专业化、规范化、品牌化的道路;以完善房地产业的宏观大循环为前提，以服务于各种需求为基础，以沟通各个流通环节为目的，在对信息、人才、资金等资源的整合中创造效益。因此，很有必要深入研究天津市房地产中介机构经营中存在的主要问题及认真分析其内 在原因。只有在对中介机构经营现状有了正确而充分的认识后，才能有针对性地房地产中介机构发展提出 有价值的对策和建议。1.3 研究综述 对房地产中介服务机构的研究无论在国际上还是在中国，都经历了一个逐步认识、理解和深入的过程，国内外的专家学者从各自的角度出发对这一论题进行了深入的 讨论。概括而言，在可参阅的文献中，涉及对房地产中 介机构的研究大致有以 下几方面:1、房地产中介服务市场的性质及其对中介机构特征的影响。房地产中介服务的主要功能之一就是为房地产交易双方提供信息服务。国内 外许多研究针对房地产中介服务市场的性质及其对中介机构特征(例如服务机构的规模等)的影响进行了阐释，表 1-3中是一些对此较有代表性国外学者的观点。2,决定中介机构中 房地产经纪人报酬的因素。从2 0 世纪7 0 年代以来，为了探求房地产经纪人报酬的决定因素，不同的学者以M i n c e r 的人力资本收入模型(H u m a n C a p it a l E a rn in g M o d e l)为 基 础，从不同 的 角 度 进 行了 大 量 的 研究，B e n j a m i n,J u d 和S i r m a n s 对这些研究成果进行了分析归纳，表 1-4 所列出的是学者们意见一致的一些因素。3、房地产中介服务机构的参与对房地产交易中的在市时间 T i m e o n t h eMa r k e t,T O M)及成交价格的影响。房地产中介服务机构在争取顾客卖出房地产的委托合同时，中介机构能够赢得合同的最重要理由 之一是它可以比竞争对手更快速、在更高的价位上卖出房地产的承诺。因而，房地产中介服务机构的参与对房地产交易的在市时间及成交价格的影响很自然地成为学者们探讨的热点。第一章 弓 论表1-3国 外学者有代表性的阐释12 1作者提出时间观点C o l w e l l,Ma r s h a l l1 9 8 6销售人员的数量，特许品 牌的使用及广告展示的质量对房地产中介机构销售的市 场份额有积极的影响。J o h n s o n,N o u r s eand D a y1 9 8 8家庭售房者在其选择房地产中介机构的决策中。经纪人个体比中 介机构占有更大的权重。C h i n lo y1 9 8 8持有经营许可的中介服务 机构在其 经营两年后具有最大的市场价值。Ne l s o n1 9 9 1员工是房地产中 介机构的 首要资 产，树立人力资本的 观念对中介机构的成功至关重要。Z u mp a n o,E i d e ra n d B a ry l a1 9 9 6机会成本高、缺少足够的 信息的购房者最倾向于在其搜寻目 标房产过程中咨询房地产 经纪人。表1-4 影响房地产经纪人报酬的主要决定因素评价表影响因素影响结果正面的(P o s i t i v e)负面的(N e g a t i v e)信息共享(S h a r i n g I n f o r m a tio n)JT作时数(N u m b e r o f H o u r s W o r k e d)4工作经验(E x p e r i e n c e)4机构规模(F i r m S i z e)J教育程度(E d u c a t i o n)了工作满意度(J o b S a t i s f a c t i o n)J机构信誉(R e p u ta t io n o f th e F in n)4住宅经纪(R e s i d e n t i a l R e a l t o r s)J使用助理(U s e o f P e r s o n a l A s s i s t a n t s)J应用计算机(U s e o f c o m p u t e r s)了资料来源:根据 B e n ia m i n,J u d a n d S i r m a n s,W h a t D o W e K n o w A b o u t R e a l E s t a t eB r o k e r a g e，J o u rn a l o f R e a l E s t a te R e s e a r c h,2 0 0 0,V o l.2 0 N o./2,5-3 0 整理 C u b b i n(1 9 7 4)和M i ll e r(1 9 7 8)的研究结果表明 房地产交易中的在市时间与成交价格之间存 在着正 相关的关系，后续的 研究的 焦点主 要集中于在市时间与第一章 引论诸如上市价格(L i s t P r i c e)、利息率、特别的 财务激励等因素之间关系的讨论 12 1例如，L a r s e n 和P a r k(1 9 9 1)研究发现:为了 尽快售出 房地产而对自 己的物业定价 较 低 的 卖 家，可以 用 较 低的 房 地 产中 介 服 务 佣 金 来 抵 偿自 己 的 损 失 3 1;K a n g和G a r d e r(1 9 8 9)在其研究中认为相同 质量状况的房产的在市时间随利息率水平的变动而不同，并且房产 越新其在市时间就越短4 1;J u d S e a k s 和W in k l e(1 9 9 6)在研究经纪人、中介机构以及营销策略对在市时间的影响时发现经纪人、中介机构的 特 性 对 售 出 时 间(S e ll in g T i m e)没 有 显 著 的 影 响 5 1 尽管对房地产交易中的在市时间与成交价格这一复杂问题有诸多论述，但是在相当多的问 题上尚 有待于进一步研究。例如，在建立经纪人、中介机构与 多重上 市 服务(M u lt ip l e L i s t i n g S e r v i c e M L S)之间 的 影 响 关 系的 模型时，对上 市 价格、保留价格、售出价格与在市时间之间的相互作用关系的研讨就留有较大的改进空间。由于房地产中介服务在我国的发展时间 仅有短短的十几年，房地产中介服务市场体系的发育也不够完备，国内的学者对房地产中介机构的研究基本上局限 于宏观层面的讨论，即使有部分对中介机构特征及房地产经纪人行为的论述，也只是运用管理学或经济学的原理进行理论上的分析，缺少必要的实证支持。和国外相比，我国 学者对房地产中介机构的研究在内 容和深度上都存在着相当大的差距。1.4 研究的思路与限制1.4.1 研究方法与思路 本文主要应用对比分析的方法，将国外及国内其他城市业已取得的先进经验与理论成果与天津房地产中介机构的经营实际 相比 较，找出差距;综合运用理论分析与案例分析的方法，对天津房地产中介机构的发展对策做了较为深入的探讨，并提出若干建议。全文的研究思路可用图1-3 简示:1.4.2 研究限制与有待深入研究的问 题1、研究限制(1)本文的 研究对象。一个完善的房地产中 介服务体系按其服务的内容，可分为房地产金融中介、房地产法律中介和房地产服务中介。目 前我国房地产金融业务主要由专业性金融机构承办，真正意义上的 房地产金融中介机构还未建立，房第一章 引论诸如上市价格(L i s t P r i c e)、利息率、特别的 财务激励等因素之间关系的讨论 12 1例如，L a r s e n 和P a r k(1 9 9 1)研究发现:为了 尽快售出 房地产而对自 己的物业定价 较 低 的 卖 家，可以 用 较 低的 房 地 产中 介 服 务 佣 金 来 抵 偿自 己 的 损 失 3 1;K a