业主大会议事规则(示范文本).doc
陕西省住房和城乡建设厅关于印发业主大会议事规则(示范文本）的通知陕建发2009 107号陕西省业主大会议事规则示范文本第一章 总 则第一条 根据陕西省物业管理条例及相关法律、法规的规定，制定本业主大会议事规则（以下简称“本规则”）.第二条 本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构.第三条 本规则经 年 月 日业主大会通过,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。第四条 业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地市、县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇）人民政府和社区居委会的指导。第二章 业主大会第五条 下列事项，由业主共同决定：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；(二）决定物业管理模式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他物业管理人；（三)决定物业服务合同的主要内容；（四）决定物业服务费用的调整；(五）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；（六）选举、更换、罢免业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作;（七）听取和审查业主委员会的工作报告，修改或撤销业主委员会不适当的决定；(八）审议、批准业主大会、业主委员会年度活动经费、预算方案及人员薪酬；（九)制定、修改本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的公共管理制度；(十）制定本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、经营方案；（十二）监督物业共有部分的使用和维护,督促业主、使用人遵守管理规约；(十三）决定改建、重建建筑物及其附属设施；(十四)确定本物业管理区域的划分、调整；(十五）决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；(十六）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项;（十七)法律、法规或者本规则规定的其他有关物业管理的职责。（十八） 。第六条 业主委员会（业主大会筹备组、街道办事处、乡（镇）人民政府）应按下列规定做好业主大会会议筹备的准备工作:（一）确定召开业主大会会议的时间、地点、形式和内容：拟定业主大会会议审议的议案,制定征询意见票或表决票，做好会务组织、会务记录等工作安排。（二)业主大会召开会议的十五日前，将会议的内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，并同时告知街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。(三）召开首次业主大会。筹备组应确认业主身份、制作业主名册、确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；拟定业主委员会的选举办法;提出业主委员会成员候选人名单.第七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式,具体会议形式由业主委员会（筹备组）确定；业主大会会议应当由本物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主参加。第八条 采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第 种方式:（一)由全体业主参加业主大会会议；（二）由业主推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表以 为单位推选业主代表。业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见；并将业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经业主本人签字后,在业主大会会议投票时如实反映。业主代表应当与所代表业主保持密切联系，听取并向业主大会反映所代表业主的意见和建议。第九条 采用书面征求意见形式的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利.第十条 本业主大会会议采用以下第 种形式进行表决:1、设投票箱：在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，由业主委员会（筹备组）在监票人监督下统计汇总，并公布表决结果。2、专人送达、回收意见：由业主委员会（筹备组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见,由业主委员会（筹备组)在监票人监督下统计汇总,并公布表决结果。3、 4、 ；5、 。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为 。第十一条 鉴于本物业区域的实际情况，各业主同意下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达,并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收;（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内；属前款第(二)、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。第十二条 业主大会会议采用集体讨论形式召开的,与会业主数为实到业主人数及采取委托代理方式的到会代理人数总和计算。业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主总和计算。第十三条 采用集体讨论或书面征求意见形式召开业主大会时,应按照公开计票的形式，将回收的业主表决票或者意见表进行统计汇总。应有 名业主代表和1/2以上业主委员会成员、筹备组成员参与计票、统计汇总并对计票的相关情况予以书面签字认可.第十四条 业主委员会（筹备组）应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定，接受业主查询和监督.业主委员会（筹备组)应当做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。召开业主大会会议时，涉及业主共同利益重大事项的，可以邀请物业所在地街道办事处、乡(镇）人民政府参加业主大会会议。第十五条 业主大会每年召开 次定期会议，召开时间为： 月、 月、 月，由业主委员会负责召集。业主委员会在业主大会定期会议召开 前，应当就有关物业管理工作征询业主意见,并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议,形成议案提交业主大会会议决定。业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前,将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向本物业管理区域内全体业主公告。第十六条 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）占总人数五分之一以上业主提议的：（二）发生突发事件需要及时处理的；(三) （四） ；（五） .属于本条第一款第一项情形的，应符合下列条件：1、有明确发起人；2、提议事项明确，属于业主大会议事范围。业主委员会接到提议书面申请后应对提供的议题进行分析、研究，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实.业主委员会应当在收到业主提议之日起7日内召开业主委员会会议，讨论决定是否召开业主大会临时会议；决定不召开的,应说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作决定召开业主大会临时会议。业主委员会对业主的提议经业主委员会会议讨论形成议题，并应当在作出召开业主大会临时会议决定之日起15日内（未作出决定的在收到提议之日起45日内）召开业主大会临时会议，就提议事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。业主大会临时会议表决议题应与提交议题相一致。属本条第一款第二项情形的，业主委员会应当在事件发生之日起 日内召开业主大会临时会议,就突发事件的处理方案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。属本条第一款第三项情形的， ；属本条第一款第四项情形的， 属本条第一款第五项情形的， 。第十七条 业主大会决定使用和续筹专项维修资金、制定专项维修资金的管理办法以及改建、重建建筑物以及附属设施的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十八条 业主大会档案资料由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本物业区域内业主委员会工作规则中的相关规定管理。第十九条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇）人民政府指导监督下,做好业主共有财产清算工作.业主大会解散前，业主共有财产清算结束后30日内,业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续，并将保管的其他档案资料移交当地街道办事处、乡（镇）人民政府。第三章 业主委员会第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督.业主委员会履行下列职责：(一）执行业主大会的决定；（二）召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）监督管理业主共有利益；(五）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（六）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；(七）调解物业使用纠纷；（八）业主大会赋予的其他职责。第二十一条 业主委员会由主任、副主任 人，委员 人，候补委员 人组成，组成人员任期 年，可以连选连任.第二十二条 业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。第二十三条 业主委员会会议应当按下列规则召开：（一)业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集、主持， 月/季度/半年定期召开一次。（二）业主大会会议结束后 日内，业主委员会召开业主委员会会议,讨论研究贯彻实施业主大会决定的有关事宜。（三)经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，及时召开业主委员会会议，会议召开3日前要通知业主委员会组成人员.（四）委员、候补委员因故不能参加会议的,提前1日向业主委员会召集人说明。（五）业主委员会会议召集人应提前7日将会议通知及有关材料送达全体业主委员会组成人员。(六）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。（七)会议应当有过半数委员出席,做出决定须经全体委员人数半数以上同意.进行表决时，每位委员拥有一票表决权。第二十四条 业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；(二）履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费;(三)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；（四）遵纪守法、热心公益事业，责任心强,具有一定的公信力和组织能力。（五）具备必要的工作时间。第二十五条 业主委员会组成人员不得有下列行为:（一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益.第二十六条 业主委员会组成人员有下列情形之一的,其业主委员会组成人员资格自行终止：（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;（二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;（四）被判处刑罚的。第二十七条 业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，业主委员会组成人员资格终止；（一）不履行业主委员会组成人员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，经批评拒不改正的；（三）违反本规则第二十六条规定的；（四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；（五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。第二十八条业主委员会主任资格终止的，由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任；副主任资格终止的，由业主委员会组成人员从委员中推选副主任；委员资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况.业主委员会组成人员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会.第二十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由其委托的副主任召集;主任因丧失业主委员会成员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集.经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议.主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业委会成员可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。第三十条 业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席,作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。第三十一条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开三日前,在物业管理区域内公告会议议程，听取业主的意见和建议。第三十二条 业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。第三十三条 业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届选举筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示,业主在十五日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于五分之一,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。第三十四条 业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财务移交新一届业主委员会。第三十五条 业主委员会半数以上辞职的、或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的,由物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立业主委员会换届筹备组,组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任，其他人员由业主推选。换届筹备组应当按照本规则第三十三条第二款、第三款的规定组织换届选举，原业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起十日内完成移交工作。第三十六条 占总人数五分之一以上的业主联名,可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起十五日内组织召开业主大会临时会议。业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。第三十七条 业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案工作，按照陕西省物业管理条例的规定执行。第三十八条 业主委员会按照政府有关规定建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。第三十九条 业主委员会应当建立档案资料管理制度.业主大会档案资料,由业主委员会指定专人保管。第四章 工作经费及人员薪酬第四十条 业主大会、业主委员会开展工作经费及人员薪酬由全体业主承担，不得向物业服务企业摊派,其经费来源采用下列第 种筹集方式：（一）业主每月按平方米建筑面积缴纳 元;（二）物业共有部分经营收益的 %，共计 元;（三)业主自愿捐赠；（四） .第四十一条 业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支:（一）业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年；（二)日常办公等费用，计 元/月；(三)有关人员津贴,共计费用 元/月,具体支付对象如下：（1） ，费用 ；(2) ，费用 （3) ，费用 。上述费用经业主委员会主任及2/3的业主委员会委员签字方可核销。第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费归全体业主共有。经费收支账目由 代为管理，并由 进行年度审计。经费收支账目于每月 日在物业管理区域公布一次，接受业主监督。第五章 附则第四十三条 本规则自业主大会会议表决通过之日( 年 月 日)起生效。第四十四条 业主大会会议表决通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会会议表决通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。第四十五条 制定和修改的业主大会议事规则，按规定报物业所在地区（市）县物业管理行政主管部门备案。第四十六条 本规则业主各执1份，业主委员会保存3份， 物业所在地的区（市)县物业管理行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、物业服务企业各1份。第四十七条 本规则条款由 负责解释。 区（市）县 （物业名称）业主大会（盖章） 年 月 日
