商品房买卖合同协议 (5).docx

商品房买卖合同范本签了购房合同，交了首付款，却被告知房子被法院查封，类 似让购房者权益受损的荒唐事件，随着明日XX新版商品 房买卖合同示范文本的启用及预售资金缴存方式的调整, 这种情况将会得以改变。何时采用新版合同？看楼盘销售许可证领取时间 日前，市房管局发出“关于启用XX版商品房买卖合同示 范文本及调整相关业务工作的通知”（以下简称通知）O通知明确：自XX年1月1日以后取得商品房预售许 可证进行预售，或取得商品房现售备案证明书后进行 现售的房地产开发工程，均使用XX版商品房买卖合同示 范文本订立合同。之前已预售或现售的房地产开发工程继 续使用原合同文本订立合同。据悉，为了维护购房者权益，相比旧版合同，XX新版商品 房买卖合同示范文本中很多条款都是强制性规定，开发商 将不能再利用附加协议予以否认。新版合同根据市场情况, 分为预售合同和现售合同，其中，“竣工并验收合格”作为 判断现售房的标准。不少购房者关心，采用新版商品房买卖合同的时间节点如何判断?记者了解到，按照通知规定，是否采用新版商品房买卖合同，要看该楼盘拿到商品房预售许可证房款存入预售资金监管账户新版合同明确商品房的计价方式可以按套内建筑面积、建筑面积、整套等方式计算。出售商品房的全部房价款应当 存入预售资金监管账户，用于本工程建设。这防止了开发商 将房款挪入私人账户，卷款走人的现象。买卖一房两卖，最高要赔一倍房款在二手房买卖中，不时碰到一房两卖等情况，购房者损 失难以挽回。预售合同第五条（现售合同第六条），要求开发商或者房 东对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封 和限制转让三种情形进行承诺。如果开发商或者房东违反这 些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主 张退房、退利息，造成损失的，还可以约定由出卖人支付“已 付房价款一倍”或者“买受人全部损失”的赔偿金。公共场所规范建筑物区分所有权对于小区的一些公共场所、停车位等，在过去经常因为 产权不明确，导致开发商和业主产生纠纷。新版预售合同规范了建筑物区分所有权，增加共有权利 的约定。明确建筑物的基础、承重结构、通道、大堂、避难 层、设备层等局部;道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。隐私 开发商有义务保密购房者信息当下，购房者的隐私信息被滥用和泄露。新版预售合同第二十六条明确提出，开发商对在卖房过 程中收集到的购房者信息负有保密义务，除非因法律、法规 规定，或公检法、纪检部门执行公务需要，未经购房者书面 同意，开发商不得对外披露和越权使用购房者信息。税费 谁承当契税,最好事先约定 商品房交付时，如果实测套内建筑面积与预测面积存在误差，根据误差比绝对值在3%以内，或是超出3%,两种情 况进行处理。值得注意的是，当房子在90平方米或144平 方米左右时，还需要注意契税的变化。根据规定，实测面积为90平方米的商品房买卖时，只要缴纳1%的契税;实测超过90平方米，缴纳契税1. 5%；而实测超过144平方米的，属于豪宅，需缴纳3%的契税。新版预售合同规定，因预测面积与实测面积差异，导致购房者不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，双方可以 事先约定，由哪一方来承当。合同编号:小区号楼单元号预售许可证:商品房买卖合同（产权登记备案）商品房买卖合同说明1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买 受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的, 可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为表达合同双方的自愿原那么，本合同文本中相关条款后都有空白 行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容 进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字 视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除 或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划J方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位 打X,以示删除。6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书，证明文件。7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。房屋买卖合同合同双方当事人：出卖人：注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：邮政编码：委托代理人：邮政编码：委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：联系 :地址：联系 :联系 :邮政编码:买受人：【本人】【法定代表人】姓名：国籍：【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】地址：邮政编码：联系 ：【委托代理人】【】姓名：国籍：地址：邮政编码： ：根据中华人民共和国合同法，中华人民共和国城市房地产管自愿、 买受人和出卖人在平等、法规之规定，及其他有关法律、理法 协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条工程建设依据出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让 批准文件号】为。该地块土地面积为,规划用途为土地使用年限自年 月日至 年 月 日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工规划许可证号为，施工许可证号。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。第三条 买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附 件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的工程中的: 第 【幢】【座】【单元】【层】号房。该商品房的用途为，属 结构，层高为 建筑层数地上 层,地下 层。O【非封闭式】该商品房阳台是【封闭式工该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋 分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元一_整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（ 币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（ 币） 千百 拾万千百拾元整。4、第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处 理。.当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理。1、双方自行约定：（1）(2)(4)2、双方同意按以下原那么处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已 付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%以内（含3%）局部的房价款由买受人补足；超出产权登记面积3% 局部的房价款由出卖人承当，产权归买受人。产权登记面积小于合同 登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）局部的房价款由 出卖人返还买受人；绝对值超出3%局部的房价款由出卖人双倍返还 买受人。的具体时间。“某楼二是在XX年10月份拿到的商品房预售许可证，购房者虽在XX年的2月份买房，签订的仍旧还是旧版购房合同。只有买XX年1月1日以后拿到预售许可 管局相关负责人提醒。证的楼喧才能享受新版购房合同带来的权益保护。”市房新版合同有哪些亮点？交房前购房者有权进行查验 据悉，明年开始，新版商品房买卖合同将正式启用，20 多页的内容条款，从源头上规避可能造成购房纠纷的风险, 与旧版合同相比，更注重保护购房者合法权益。法学博士、清华大学法学院副教授、XX年版商品房买卖合 同文本修订专家组成员程啸介绍，在新版合同中，对商品 房的基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、 面积差异处理方式、规划设计变更等内容分列十章，进行详 细说明。其中，在房屋基本情况的章节中，除充实“房屋基 本情况”的内容外，还新增了 “抵押情况”、“房屋权利情况”, 对于保护购房者的合法权益，防止纠纷具有很大的益处。新版合同中，明确规定了两个交付条件，即已经过建设工程 竣工验收备案，有相关的证明文件;并取得了房屋的测绘报 告。在办理交付手续前，购房者有权对房屋进行查验，开发 商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人 查验和办理交付手续的前提条件。新版合同针对查验时发现100%合同约定面积X/合同约定面积）-（产权登记面积二面积误差比.因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条 付款方式及期限买受人按以下第买受人按以下第种方式按期付款;1、一次性付款1、一次性付款2、分期付款3、其他方式第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支 付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的 应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向 出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期付款与该期实 际已付款的差额；采取分期付款，按相应的分期应付款与该期的实际 已付款的差额确定。2、第八条交付期限出卖人应当在年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第种条件，并符合本合同约 定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、o但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的。2、3、 第九条 出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付 已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内 退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付 违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交 付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1） 项中的比率）的违约金。2、第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致以下影响 到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准 同意之日起10日内，书面通知买受人；)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；1 (.(2) ；(3) ；(4) ；(5) ；(6) ；(7)买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买 受人在通知到日达起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖 人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天 内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。 买受人 不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接商品房到达交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手 续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明 文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住 宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出 示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承当。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠 纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务 纠纷的，由出卖人承当全部责任。第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要出卖人按照下述第种方式处理；1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、3、第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的 承诺出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的以下基础设施、公共配套建 筑按以下日期到达使用条件：1、 ；;2、 ；4、5、如果在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式处理：1、 ;；2、 o第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由一 出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人 不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第 项 处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 %赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的 向买受人支付违约金。3、第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同 的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书 承诺的内容承当相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详 细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。出卖人应当履行在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题， 保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承当 责任，但可协助维修，维修费用由购买人承当。第十七条 双方可以就以下事项约定:1、该商品房所在楼宇的屋面使用权2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权3、该商品房所在楼宇的命名权 的不同类型的房屋质量问题规定了不同的措施。如是地基基 础和主体结构有问题，那么说明房屋质量存在严重缺陷，购房 者可以无须经过修复阶段，即行解约，并可请求赔偿损失; 如是地基基础和主体结构外的房屋质量问题，那么应领先修复 或更换，假设还不行，那么可以解约；装饰装修及设备不符合标 准的，那么应修理、更换或赔偿，不能解约；如果是空气质量 或隔音不达标的，由于关涉购房者健康问题，可先要求整改, 不行的可以解约。如何防堵预售款挪用?多项业务别离防止“猫腻” 预售款挪用，向来是个颇具争议的话题。通知对预售资 金缴存方式、预售资金查验方式予以调整，并强化了预售合 同登记备案工作。根据通知要求，XX年1月1日起所有网签商品房买卖 合同的，开发企业应根据与预购人约定的购房付款方式及 期限等做好缴款计划；预购人应按照合同约定的付款方式及 期限将预售款直接存入监管账户。开发企业不得另设账户收 存商品房预售款。除按认购书约定收取的定金外，网签合同 前开发企业一律不得收取预售房款。对于已收取的购房定金, 在双方正式签约后，开发企业应及时将其转为首付款存入监 管账户。据悉，此前关于预售款监管也有明确规定，要求开发商将预4、该商品房所在小区的命名权5、6、第十八条买受人的房屋仅作 使用，买受人使用期间不得 擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其 附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与 该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋 分摊面积承当义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性 质。第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第种方式解决： 1、提交仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件 四）。第二H一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附 件内。空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条 本合同连同附件共页，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人 份，买受人 份，份。第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向申请登记备案。出卖人（签章）:买受人（签章）:【法定代表人】:【法定代表人】:【委托代理人工（签章）年 月 日签于【委托代理人】:（签章）年 月 日签于附件一：房屋平面图及其房号附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件三：装饰、设备标准1、外墙：2、内墙：3、顶棚：4、地面：5、门窗：6、厨房：7、卫生间：8、阳台：9、电梯：10其他:附件四：合同补充协议售款打到监管账户中，“专款专用”。但由于我市商品房预售 资金的查验、预售合同的登记备案、预售商品房抵押权预告 登记等业务是结合在一起办理的，可能导致在办理抵押登记 贷款期间，因贷款办理不畅等原因，而延误了预售合同的登 记备案，推迟了预售款查验时间。“因此出现购房者虽然交 了首付款，但因为银行审批不及时，开发商借机不到房管局 备案，在开发商资金出现问题后，已售房屋却被法院查封、 预售资金被另账收存和挪用的情况。该负责人所说的情况曾真实发生在业主身上。此前，在光耀 事件的维权案中，34户荷兰小城的业主就曾遭遇了“付了首 付款，房子却被查封了“。通知规定，调整业务后，预售 资金的查验、预售合同的登记备案和预售商品房抵押权预告 登记等业务将分开进行办理。“开发企业应自网签合同后30 日内申请资金查验，并应当在签订商品房预售合同之日起30 日内办理预售合同登记备案，两者同时进行，互不影响。假设 未在期限内申请资金查验或办理预售合同登记备案的，数房 产系统将自动上锁，暂停企业办理其他相关业务。”该负责 人强调，“此外，预售合同登记备案与预售商品房抵押权预 告登记也是分开办理，如果银行贷款在一个月批不下来要先 办理备案，如果银行贷款在一个月内办下来，业务可以合并 办理J ”之前多项业务合并办理，原本是想减轻企业负担，方便企业办事，没想到在执行过程中会出现一些监管漏洞，调整后, 虽然麻烦一点，工作量增加了不少，但可以防止购房者的权 益受损J该负责人说。商品房买卖合同商品房买卖合同范本甲方：乙方：甲乙双方为购销 渡假村商品房事宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。一、乙方向甲方购买座落在 渡假村 组团内楼房楼房栋。建筑面积为 平方米。其面积以 省建筑面积计算规那么为准。二、商品房售价为人民币 元。其中包括配套的配电室、临时锅炉房、道路、绿化等工程设施的费用，但不包括 建筑税和公证费。三、付款方法: 预购房屋按房屋暂定价先付购房款40%,计人民币 元，（其中10%为定金）。待房屋建设工作量完成一半时再预付30%o房屋竣工交付乙方时按实际售价结清尾款。房屋建筑税款由甲方代收代缴。交房时间:甲方应于一九一年月将验收合格的房屋交付乙方。五、乙方在接到甲方接房通知后的十天内将购房款结清。届 时乙方假设不能验收接管时，须委托甲方代管，并付甲方代管 费（按房价的万分之一/日计取）O六、乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定，对房 屋质量问题实行保修（土建工程保修一年，水电半年，暖气 一个采暖期）。七、违约责任:1 .本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴定金不退；如甲方 违约，那么应双倍退还定金。2 .甲方如不能按期交付乙方所购房屋时（除人力不可抗拒原 因外），每逾期一天，甲方向乙方承当应交房屋售价万分之 一的罚金。甲方通过努力交付房屋，乙方又同意提前接管时, 以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。八、乙方需要安装 ，由甲方解决，费用由乙方承当。九、乙方对所购房屋享有所有权，但必须遵守国家有关房屋 管理规定及渡假村管理方法。十、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过 友好协商解决，如双方不能达成一致意见时，应提交有关仲 裁机关进行仲裁。十一、本合同一式九份，正本两份，双方各执一份；副本六 份，双方各执三份，正副两本具有同等法律约束力。十二、本合同双方签盖章经公证后生效。本合同未尽事宜另 行协商。十三、本合同附件：L房屋平面位置及占用土地范围图（略）2.2.渡假村别堂暂行管理方法（略）甲方：（盖章）乙方：（盖章） 代表：代表：地址及 ：地址及 : 开户银行：开户银行：帐号：帐号： 年月0 年月0 商品房买卖合同甲方：乙方：甲乙双方为购销度假村商品房事宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。乙方向甲方购买坐落在度假村组团内楼房一栋。建筑面积为 平方米。其面积以建筑面积计算规那么为准。二、商品房售价为人民币 元。其中包括配套的配电室、临时锅炉房、道路、绿化等工程设施的费用，但不包括建筑 税和公证费。三、付款方法预购房屋按房屋暂定价先付购房款40%,计人民币 元新版商品房买卖合同明年起实行遇一房两卖最高可获赔一倍房款根据福建省住建厅要求，从XX年1月1日起，全省将 开始使用新版商品房买卖合同示范文本，原版本停止使 用。昨日，漳州市住建局召开商品房买卖合同示范文本 宣传贯彻工作会，主要从八个方面解读新版购房合同示范文 本。漳州市房地产交易与权属登记发证中心主任谢宏坤介 绍，新版商品房买卖合同示范文本分为预售和现售两个 版本，预售版有10章29条11个附件，现售版有8章26 条12个附件，对旧版内容进行了扩充。新修订和增加的内 容，大多对购房人有利，对开发商进行制约，特别是在补充 协议的约定方面。交房须取得竣工验收备案证明原版商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件规 定只要具备交付条件即可。新版本规定，商品房必须已取得 建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告，才能 交付。此外，合同还详细规定，交付时供水、排水、供电、供 暖、燃气等配套设施必须齐全， 通信、有线电视、宽带 网络交付时线路要敷设到户。其他公共服务及配套设施，如小区内绿地率、幼儿园等,也须到达双方约定的条件，违约按约定方式处理。在查验房屋方面，新版合同示范文本，特别提到，出卖 人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人 查验和办理交付手续的前提条件。质量 明确四类问题，不合规可解约新版商品房买卖合同示范文本，对商品房质量及保 修责任进行明确。把商品房质量问题分为地基基础和主体结 构，其他质量问题，装饰装修及设备标准，室内空气质量、 建筑隔声和民用建筑节能措施四大类，对于不符合相关标准 的问题，购房者有权要求出卖人进行整改、赔偿、解除合同 等。保修 开发商不保修，工程单位要担责 目前国内房地产开发普遍采用工程公司开发制，而工程公司一旦开发完一个楼盘就被注销。而当房屋出现质量问题 时，却找不到相关责任人来负责。新版预售合同第十八条及附件八，特别约定了如果开发 商不承当质量保修义务，必须由另一家单位来承当连带责任, 这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。一方面强 化了开发商的质量责任，另一方面也解决工程公司注销后的 商品房质量责任承当问题。付款