物业公司风险规避17条.docx

物业公司风险规避17条1、对秩序维护工作要严格按照物业服务合同约定进 行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管 理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失 去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义 务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方 不应当承当法律责任。2、在签订物业服务合同时一定要对业主人身及财产安 全发生情况后的责任有一个明确约定。3、如果对停车进行收费，租赁协议中须注明是“占位费” 还是“保管费”。4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车 辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进 出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区。5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡 逻时必须进行摄录（物业观察：巡更点应设置在摄像头能摄录的 范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证 据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不 能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承当相应的责任； 夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发 现，造成伤害。6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置 提示标语进行平安提醒，如：上下楼注意平安、小心台阶（楼 道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑, 保管好贵重物品（车内）、 下）、禁止戏水（水池）、 食）、已喷洒农药（果树）翻越（栅栏）、地面湿滑, 保管好贵重物品（车内）、 下）、禁止戏水（水池）、 食）、已喷洒农药（果树）小心（地面）、严禁触摸（电线）、 禁止停车（消防通道和禁止停车的楼 鼠药投放处（防止儿童或宠物误、娱乐设施的使用说明及要求（健身 器材）、正在施工注意平安（夜间施工现场要设置警示灯）、禁 止通行（通道）、注意限高闸、请走人行道（小区进出口）、小 心夹手、电梯刚上油（电梯）、墙体脱落注意平安（发生墙皮脱 落的墙体）、雪后路滑请留神（雪天路面）、平安出口、禁止吸 烟、禁止堆放杂物等（消防通道）、保护花草等（草坪绿化）、 禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示。7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要 及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生 后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案（浙江省永 嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案 件，物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放 烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故 的发生存在一定的过错，应承当相应的赔偿责任，判决物业公司 承当15%的赔偿责任）。8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的平安隐患要 及时进行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬 间。9、楼顶、公共阳台上的杂物（物业观察：如太阳能底座、 树枝和废弃的建筑和装修材料等）和排水口要及时清理，防止被 风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的 小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不 经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不 配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责 书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄 录证明通知书已经送到（相关规定：“住宅的共用部位、共用设 备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用 人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责 赔偿）。10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其 他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自翻开业 主的房门。11、冬季容易上冻，要及时清理楼顶的“冰溜子”，以免坠 落伤到人和车。12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区 物管的一局部工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行 维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次那么无法 止常工作，接地的那局部要处理好，不能外露，很多物业企业一 般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此 物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的。13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时 处理，以免发生相关事故。14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区 安装，如果安装必须出示对人体无害报告。15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因 跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行 及时救助，物业企业也要承当相应的责任。16、尽量不要替业主保管物品，无论是有归还是无偿的，物 业企业只要向业主提供了这项服务，发生丧失或者损坏等问题， 物业就要承当相应的赔偿责任。17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任 事故时，由保险公司来承当赔偿责任，不失为防止公司遭受重大 损失的一种好方法。