广东台山海骏达花园项目推广方案_70页.docx

台山海骏达花园2009 年 7 月-2010 年 2 月推广方案撰写人：陆正方 吴展祺二零零九年七月三日2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部一、客户分析一、客户分析.4 4（一）登记客户情况分析.4（二）成交客户情况分析.9二、项目前期推广回顾二、项目前期推广回顾.1111（一）户外广告.11（二）纸媒报广.13（三）电视广告.14（四）电台广告.14（五）网络及杂志.15（六）短信.16（七）活动.16三、竞争对手分析三、竞争对手分析.2020（一）碧桂园.20（二）华侨花园.26（三）台山海骏达花园与碧桂园、华侨花园对比分析.27四、推货节奏四、推货节奏.2929（一）货量分析.29（二）推货节奏.35五、开盘方式五、开盘方式.3636（一）开盘方式选择.36（二）两种开盘方式优缺点对比.37（三）开盘方式建议.38六、开盘优惠、团购优惠及介绍奖励六、开盘优惠、团购优惠及介绍奖励.3939（一）开盘优惠.392009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部3（二）介绍奖励.41（三）团购优惠方案.42七、推广计划七、推广计划.4343（一）整体推广思路.43（二）7 月份推广计划.47（三）8 月至 9 月推广计划.53（四）10 月至 12 月推广计划.61（五）2010 年 1 月至 2 月推广计划.63八、现场价值提升建议八、现场价值提升建议.6565（一）沙岗湖路.65（二）一区高尔夫推杆区.66（三）十三区亲子农庄、向日葵园.66（四）入口广场.66（五）亲水平台.67（六）中央湖.68（七）销售中心.68（八）睇楼通道.69（九）三区配套区.70（十）样板房区.71（十一）私家山顶公园.72（十二）其它.722009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部一、客户分析一、客户分析（一）登记客户情况分析（一）登记客户情况分析1、08 年年 12 月至月至 09 年年 5 月来访客户区域分析月来访客户区域分析表表 1：来访区域分布表：来访区域分布表区域月份台城四九海宴端芬华侨其他合计12 月4701009571 月2300021262 月27010111403 月71000010814 月13002102071695 月340003542合计332041026434152009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部5从上图可以看出，来访客户中，台城占到来访客户中，台城占到 80%，是项目客户的主要来源地，是项目客户的主要来源地，而四九、海宴、端芬三个镇所占的比例仅为四九、海宴、端芬三个镇所占的比例仅为 3%。这与前期的宣传推广主要以台城为主有关。在下半年的推广中，必须要加大对乡镇的推广力度，尤其是大江、水步、四九、广海这几个工业必须要加大对乡镇的推广力度，尤其是大江、水步、四九、广海这几个工业比较发达的城镇比较发达的城镇。同时也要扩展向华侨宣传的有效渠道，可以充分利用台山侨务外事局充分利用台山侨务外事局、工商联等政府机关单位的资源工商联等政府机关单位的资源，与他们建立良好的合作关系。华侨归国主要集中在春节前后，因此在 1、2 月份是针对华侨推广的重要时机月份是针对华侨推广的重要时机。2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部63 月和 4 月的来访量最多，这与广告推广量有直接的联系（详细见第二部分的项目前期推广分析）。2、08 年年 12 月至月至 09 年年 5 月来访客户年龄分析月来访客户年龄分析表表 2：来访客户年龄分布表：来访客户年龄分布表年龄20-3031-4041-5051-60合计来访数量7124750474152009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部731-40 岁是我们的主要客户岁是我们的主要客户，这一年龄段为中年人士，已成家立室，家庭构成多为三口之家。3、08 年年 12 月至月至 09 年年 5 月来访客户需求分析月来访客户需求分析表表 3：来访客户需求分布表：来访客户需求分布表户型A 型A1 型A3 型A4 型B 型B1 型B2 型C2 型C4 型合计面积（）350.93369.74278.61296.6362.52387.25387.63502.97469.75总货量（套）211168211110需求数量1033673140608196391三区 61 套中，中等面积的 A 类户型数量最多，约占总货量的 75%。从的需求量看，客户主要倾向于选择客户主要倾向于选择 A、A3、A4。在售的三区，2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部8及下半年将推出的二区、五区、十五区，A 类户型同样占据非常大的比例，该类户型的销售将是下半年的重点。表表 4：来访客户获知途径分布表：来访客户获知途径分布表获知途径月份报纸电视电台途经户外广告业主介绍非业主介绍网络其他合计12 月010017701436571 月0201060314262 月0403120606313 月05800150800814 月10102004038511695 月080025270042合计10184030105546917406由到访客户的获知途径可以看到，电视、户外广告的作用较大电视、户外广告的作用较大。另外朋友、同事之间介绍的作用也不可忽略，由于是新楼盘，业主2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部9相对较少，而非业主介绍也占到较大的宣传比例，口碑传播能起到较好的宣传作用。（二）成交客户情况分析（二）成交客户情况分析表表 5：成交客户情况表：成交客户情况表序序号号幢号幢号户型户型职业职业建筑建筑面积面积花园花园面积面积成交价格成交价格单价单价首次到访首次到访日期日期成交日期成交日期区域区域付款付款方式方式获知途径获知途径163A4私人老板296.52251,237,01541721 月 10 日3 月 3 日台城按揭非业主介绍2113A4公务员296.52461,289,56543491 月 1 日3月10日台城按揭非业主介绍378A公务员（市长）3512331,628,77346403 月 31 日3月31日台城按揭非业主介绍4115A4私人老板296.52561,307,94244114 月 11 日4月17日台城按揭非业主介绍5112A4私人老板296.51771,156,09538993 月 1 月5 月 2 日斗山按揭户外广告6121A4私人老板296.62831,260,00042483 月 21 日5月16日台城按揭电视广告793A3医生278.52331,185,60742574 月 8 日5月19日台城按揭非业主介绍8111A公务员（邮政局局长）350.932041,348,91438442 月 2 日7 月 1 日台城按揭电视广告截至 7 月 1 日，台山海骏达花园共成交 8 幢别墅，成交客户主要为私人老板和公务员私人老板和公务员（其中私人老板 4 名，公务员 3 名）。台山现任市长在我项目购房，也说明了我项目对台山的上层人士有较高的吸引力项目对台山的上层人士有较高的吸引力。目前成交的 8 套别墅全部为按揭付款。成交客户落定周期相对较长，普遍从第一到访至成交约需两个月左右。由于推货量大，给客户的印象是备选房源多，加上台山本地居民的购房习惯，造成了客户的思考周期长、成交缓慢的现象。2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部10成交户型中 A4 型 5 套、A 型 2 套、A3 型 1 套，共 8 套。景观较好的有 4 套。非业主的介绍占非常多的比例，因此需要出台相应的介绍奖励制度非业主的介绍占非常多的比例，因此需要出台相应的介绍奖励制度，对非业主介绍也要给予一定的奖励。成交客户主要为台城人，暂时还没有华侨，可见对于这部分潜在客户的宣传推广力度依然不足，以致仍未能打开华侨客源的市场。表示已售三区平面图2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部11二、项目前期推广回顾二、项目前期推广回顾（一）户外广告（一）户外广告天诚港（天岭广场附近）新台高速出口通济桥头沙岗湖入口立柱总共更换四次画面，每次主题如下：1、2008 年 12 月 5 日。内容“传世品质，艺术筑家传世品质，艺术筑家”2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部122、2009 年 1 月 20 日。内容“法国原乡，山湖林墅法国原乡，山湖林墅”3、2009 年 2 月 23 日。内容“台山海骏达花园一期联排别墅诚意登记中台山海骏达花园一期联排别墅诚意登记中”4、2009 年 3 月 26 日。内容“3 月月 28 日现场销售中心日现场销售中心/样板房耀世绽放样板房耀世绽放”2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部13一系列昭示性极强的户外广告，达到强势的市场占位目的，主题从集团品牌形象到建立项目品牌形象，再到发布诚意登记、营销中心/样板房开放信息，通过渐入式的宣传，使项目在台城本地的知名度大大提高，目前原沙岗湖度假村的海骏达花园别墅盘已为大多数台城人所知晓。从宣传的主题来看，前阶段主要以集团和项目品牌形象宣传为主，后阶段则以销售信息发布为主，总的来说，在调性上保持了连贯性，但在形象价值的诠释上着力点不足，形象价值的诠释上着力点不足，“法国原乡，山湖林墅法国原乡，山湖林墅”的价值内涵不能体现，画面过于平实，在台城浩翰的户外广告中难以突的价值内涵不能体现，画面过于平实，在台城浩翰的户外广告中难以突出，不能让人有耳目一新的感觉，价值传递的效力有所削弱出，不能让人有耳目一新的感觉，价值传递的效力有所削弱。（二）纸媒报广（二）纸媒报广项目形象对外公开至今，在江门日报总共投放 4 期半版硬广。2008 年 12 月 5 日2009 年 2 月 26 日2009 年 3 月 5 日2009 年 3 月 26 日江门日报是五邑地区的党政机关报，政府机关和行政事业单位硬性要求订阅，因此报媒可作为面向政府公务员的小众传播渠道；但2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部14由于台山阅读报纸的人不多，且阅者多为退休人士，因此报纸广告作为大众传播媒介的作用有限，仅可作为辅助类宣传手段报纸广告作为大众传播媒介的作用有限，仅可作为辅助类宣传手段。（三）电视广告（三）电视广告1、1 月 23 日-2 月 9 日贺年电视广告；同期配合 15、30 秒电视广告；2、2 月 18 日-3 月 7 日 15、30 秒电视广告；3、3 月 12 日-21 日 15、30 秒电视广告；4、3 月 26 日-4 月 4 日 15、30 秒电视广告；5、4 月 28 日-5 月 9 日 15、30 秒电视广告；电视广告受众面广电视广告受众面广、传播快传播快、信息量大信息量大，视觉冲击力强视觉冲击力强，宣传作用明显宣传作用明显，而台山人相对比较休闲，喜欢聚堆，而且喜欢把电视开着，注重享受、娱乐，一旦广告被某部分人认可，很快就会被传播开来，同时电视广告可覆盖下面镇街，宣传面较广，因此可加大投放力度，并结合其它媒体进行立体宣传。（四）电台广告（四）电台广告1、热烈庆祝台山海骏达花园展销中心于 12 月 6 日盛大开放。“传世品质，艺术筑家”，广东海骏达集团荣誉出品，欢迎莅临品鉴。地址：环市中路麦当劳斜对面，销售热线：5571111。2、法国原乡，山湖林墅，台山海骏达花园-沙岗湖上纯天然法式建筑，原生态山水独立别墅，敬请垂赏，销售热线：5571111。2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部153、台山海骏达花园独栋别墅诚意登记中，易学知识讲座暨新闻发布会即将盛大举行，咨询热线：5571111。4、法国原乡，山湖林墅，台山海骏达花园现场销售中心、样板房于 3 月 28 日耀世绽放，沙岗湖上纯天然法式建筑完美呈现，独立别墅内部优惠认购中，销售热线 5571111。选择台山本地电台投放半点报时广告，每天 10 频次，为期半年，效果甚微效果甚微。（五）网络及杂志（五）网络及杂志前期在台山政府网站首页投放标题栏广告，以及在新宁杂志投放了一期广告。新宁杂志是台山侨联办主办的杂志，季刊，可发行到国外，对于国外华侨是一个较好的宣传媒介，同时，侨联办是我司今后公关的主要对象侨联办是我司今后公关的主要对象，在其上可多做广告，并结合近期的新宁杂志创2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部16刊 100 周年及新宁中学创校 100 周年的契机，进行相应的宣传推广。（六）短信（六）短信1、法国原乡，山湖林墅，台山海骏达花园现场销售中心、样板房于 3 月 28 日耀世绽放，独立别墅内部优惠认购火热进行中，销售热线 5571111（3 月 26 日）2、台山海骏达花园打造全城唯一高度，7.4 米中空客厅尽显贵族奢华，境界之作，开创法式新古典主义，“五一”活动诚邀参与，销售热线 5571111（4 月 30 日）短信群发是一个低成本营销的渠道，却具有覆盖面广、客户捕捉准、到达率快的特点，在今后的推广中可以加大使用频次覆盖面广、客户捕捉准、到达率快的特点，在今后的推广中可以加大使用频次。（七）活动（七）活动1、2008 年年 12 月月 6 日，外展点开放日，外展点开放2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部17外展点开放标志着台山海骏达花园正式储客。2、2009 年年 1 月月 1 日日1 月月 5 日，台山房展日，台山房展从房展会的现场布置和客户反映来看，台山海骏达花园在全场的所有参展展位中是最抢眼，设计布展最好的，人流最多，人气最旺，从宣传的效果看，相当成功。台山海骏达花园参加此次房展会的主要目的是扩大宣传和吸客、储客，从现场情况来看，基本达到了这两个目的，派出了 2000 张单张，300 多套资料，而登记的客户也达到 200 人左右。就目前到访项目现场的客户调查来看，90%以上的人都是从房展会认识到广东海骏达集团和台山海骏达花园。（注：本次房展较多的为途经的游客，诚意客户不多）3、2009 年年 2 月月 28 日，台山产品新闻发布会暨易学知识讲座日，台山产品新闻发布会暨易学知识讲座2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部18项目产品发布会暨易学知识讲座是随着项目宣传推广节奏开展的，台山项目由此进入项目宣传推广期。新闻发布会请来了宋韶光风水大师进行演讲，在信服风水的台山地区产生了较大的影响。本次活动是以邀请票的形式凭票进场的，约 270 张票相继派发到客户手中，但由于当天为台山的扫墓期，很多客户都去扫墓了，实际到场人数不到 180 人，与预想效果有所出入。风水炒作是一个较好的构思，对于风水这一方面的话题及资源要充分挖掘、利用，在今后的宣传中要遵循“城市（中国第一侨乡、政商名人）、项目（区域优势、地理优势）、产品”突出整个项目风水格局的优势，以此为突破口，打动一部分客户。4、2009 年年 3 月月 7 日，顺德之旅日，顺德之旅2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部19顺德之旅共邀 70 多名意向客户参加，主要为销售人员自有的客户及银行 VIP 客户，旅游路线为佛山奥园、哥顿酒店及康格斯。此次活动让客户真实了解和感受到了广东海骏达集团的实力，对海骏达的品牌、品质有了一定的认识，在项目前期形象导入的宣传上起到较好的作用，同时费用相对不高，建议可根据阶段性储备的客户量再组织，但在客户的甄别、选定上要进行适当筛选，力争邀约较有意向的客户。同时，借鉴这一方式，可在周边重点乡镇推广并储客到一定程度时，邀请下面镇街的客人到台城、沙岗湖、温泉度假村旅游，增加与客人的互动沟通。5、2009 年年 3 月月 28 日，销售中心、样板房开放活动日，销售中心、样板房开放活动现场销售中心及样板房在当地是最大气、最豪华的，对台山当地人冲击较大，好评如潮，增强了销售人员项目推介的底气。6、2009 年年 5 月月 12 日，五一黄金周活动日，五一黄金周活动2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部20通过活动公司筹划组织的特色、新颖的摊位游戏活动，对于台山当地人有相当的吸引力，但由于前期宣传面铺的不够，到场的潜在目标客户不多，活动效果一般。三、竞争对手分析三、竞争对手分析目前台山市在售的别墅楼盘有三个，分别是海骏达花园、碧桂园、华侨花园。其中碧桂园规模最大、品牌最响，与我项目只有一路之隔，是最直接、最有威胁的竞争对手。（一）碧桂园（一）碧桂园碧桂园位于环市西路南侧、沙岗湖路西侧，总占地面积 2800 亩，总建筑面积 85 万平方米，容积率仅 0.46，产品包括独立别墅、联排别墅、洋房。碧桂园的主入口设在环市西路南侧，小区内有两条规划路（龙盛路、台南大道）将其分割成三个区域，一期北片区以洋房为主，一期南片区以独立和联排为主，二期全部为独立。目前在售的为二期的独立别墅在售的为二期的独立别墅。2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部4 月底至 6 月 20 日共推出两批独立别墅，其中 4 月底推出月底推出 15 套毛坯独栋套毛坯独栋，至至 6 月底月底，售出售出 9套套；6 月 20 日推出 18 套毛坯独栋、30 套简装修独栋，至至 6 月底，简装独栋售出月底，简装独栋售出 26 套，毛坯基套，毛坯基本未有售出本未有售出。环市西路龙盛路台南大道沙岗湖路市区台山海骏达花园台山海骏达花园二期独立别墅二期独立别墅中医院新宁中学新南区范围新南区范围2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部21二期北区二期北区毛坯户型：毛坯户型：208-382 简装户型：简装户型：208-382 简装户型：简装户型：208-382 2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部22二期南区二期南区2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部23四月底推出的毛坯独栋价格见下表：表表 6：碧桂园：碧桂园 4 月推出的毛坯独栋价格表月推出的毛坯独栋价格表编号编号位置位置面积面积户型户型花园面积花园面积一次性（一次性（96 折）折）按揭（按揭（98 折）折）单价（单价（98 折）折）1一街 181 号291.24五房二厅421.561,282,6881,309,41144962一街 98 号291.24五房二厅425.561,369,6881,398,22348013一街 100 号291.24五房二厅430.561,386,6881,415,57748614一街 90 号291.24五房二厅491.561,478,6881,509,49451835一街 82 号312.49五房二厅419.831,258,6881,284,91141126一街 80 号312.49五房二厅383.831,266,6881,293,07741387一街 183 号312.49五房二厅419.831,391,8881,420,88645478一街 189 号312.49五房二厅393.831,406,6881,435,99445959一街 86 号335.00六房二厅516.911,354,9981,383,227412910一街 88 号335.00六房二厅502.911,457,6881,488,057444211三街 26 号382.25七房二厅373.771,728,6881,764,702461712三街 18 号382.25七房二厅461.771,741,8881,778,177465213一街 92 号382.25七房二厅403.771,794,6881,832,077479314一街 96 号382.25七房二厅422.771,801,6881,839,223481215一街 106 号382.25七房二厅536.771,977,8882,019,0945282备注：阴影部分为未售出的 6 套从上表可以看出，碧桂园的基价为一次性基价为一次性 96 折的价格折的价格，该价格结尾三个数字是价格结尾三个数字是“688”“988”“888”，其按揭 98 折的价格以 96 折的为基数计算出来的。2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部24六月二十日推出的价格见下表：表表 7：碧桂园：碧桂园 6 月推出的简装修独栋价格表月推出的简装修独栋价格表编号位置面积户型花园面积一次性（96 折）按揭（98 折）单价（98 折）1二街 6 号208.77四房二厅314.80873,888892,09442732六街 1 号208.77四房二厅331.80897,688916,39043893六街 9 号208.77四房二厅438.80939,688959,26545954二街 9 号208.77四房二厅377.80951,888971,71946545二街 2 号208.77四房二厅323.80954,888974,78146696二街 23 号208.77四房二厅382.80955,688975,59846737六街 23 号283.47五房二厅539.951,505,6881,537,05654228六街 21 号283.47五房二厅645.951,656,8881,691,40659679二街 21 号291.24五房二厅379.561,175,9981,200,498412210二街 19 号291.24五房二厅388.561,190,6881,215,494417411二街 81 号291.24五房二厅495.561,228,6881,254,286430712六街 2 号291.24五房二厅369.561,550,6881,582,994543513六街 6 号291.24五房二厅487.561,606,6881,640,161563214六街 66 号304.97五房二厅444.021,728,9981,765,019578815六街 60 号304.97五房二厅484.021,798,6881,836,161602116六街 38 号304.97五房二厅540.021,834,6881,872,911614117六街 3 号312.49五房二厅485.831,362,8881,391,281445218六街 62 号321.56四房二厅497.911,878,6881,917,827596419六街 36 号321.56四房二厅593.911,978,6882,019,91162822009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部2520六街 32 号321.56四房二厅697.912,113,6882,157,723671021二街 63 号335.00六房二厅432.911,305,6881,332,890397922二街 31 号335.00六房二厅413.911,317,6881,345,140401523二街 33 号335.00六房二厅397.911,366,6881,395,161416524二街 3 号335.00六房二厅451.911,416,6881,446,202431725六街 11 号335.00六房二厅619.911,436,6881,466,619437826三街 13 号335.00六房二厅401.911,546,6881,578,911471327二街 1 号335.00六房二厅648.911,776,6881,813,702541428三街 6 号382.25七房二厅477.771,861,6881,900,473497229六街 10 号382.25七房二厅538.772,011,6882,053,598537230三街 8 号382.25七房二厅559.772,102,6882,146,4945615备注：阴影部分为未售出的 4 套表表 8：碧桂园：碧桂园 6 月推出的毛坯独栋价格表月推出的毛坯独栋价格表编号编号位置位置面积面积户型户型花园面积花园面积一次性（一次性（96 折）折）按揭（按揭（98 折）折）单价（单价（98 折）折）1三街 21 号208.77四房二厅372.801,055,6881,077,68251622一街 191 号208.77四房二厅424.801,065,6881,087,89052113三街 22 号291.24五房二厅351.561,315,6881,343,09846124三街 20 号291.24五房二厅382.561,340,8881,368,82347005一街 193 号291.24五房二厅513.561,382,8881,411,69848476三街 10 号291.24五房二厅366.561,444,8881,474,99050657三街 28 号291.24五房二厅335.561,445,8881,476,01150688一街 90 号291.24五房二厅491.561,478,6881,509,49451832009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部269一街 129 号319.61六房二厅388.501,216,6881,242,036388610一街 123 号319.61六房二厅361.501,296,6881,323,702414211一街 131 号335.00六房二厅388.911,269,6881,296,140386912一街 86 号335.00六房二厅516.911,354,9981,383,227412913一街 161 号335.00六房二厅444.911,382,6881,411,494421314一街 88 号335.00六房二厅502.911,457,6881,488,057444215三街 19 号335.00六房二厅471.911,500,6881,531,952457316三街 26 号382.25七房二厅373.771,728,6881,764,702461717一街 92 号382.25七房二厅403.771,794,6881,832,077479318一街 96 号382.25七房二厅422.771,801,6881,839,2234812备注：阴影部分为未售出碧桂园 4 月推出的非湖景毛坯独栋的单价非湖景毛坯独栋的单价（按揭按揭）集中在集中在 4100-4600 元元/之间，紧邻绿化带毛坯独栋的单价紧邻绿化带毛坯独栋的单价（按揭按揭）集中在集中在 4600-5200元元/之间。而 6 月推出的非湖景简装独栋的单价（按揭）也主要集中在非湖景简装独栋的单价（按揭）也主要集中在 4100-4600 元元/之间，紧邻绿化带简装独栋的单价（按揭）集紧邻绿化带简装独栋的单价（按揭）集中在中在 4600-5600 元元/之间，可见其产品升级产品升级了，但是价格基本未有提升价格基本未有提升。与碧桂园相比，我项目成交的五房二厅户型，单价（按揭）主要集中在 3800-4400 元/之间，仅低于碧桂园简装单价（按揭、非湖景）的三四百元，碧桂园的产品性价比非常高碧桂园的产品性价比非常高。（二）华侨花园（二）华侨花园华侨花园位于台城镇环市西路侧的龙山上，占地面积 33 万多平方米，建筑面积只有 10 万平方米，容积率仅为 0.33，建筑密度只有12%，而绿化率却在 60%以上。整个小区规划建别墅 300 栋，公寓 20 栋，区内的建筑，有序地建在起伏的山坡上，沿着绿树成荫的道2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部27路，分设着会所、泳池、体育场、儿童游乐场、休闲公园，其利用天然山沟构筑出的数十亩的人工湖。华侨花园东邻环市西路，南靠沿海大道，对面是通济公园，塔山公园在其东北面。华侨花园靠近市中心区，生活配套设施齐全，距鹏权中学、城西小学、城西市场、人民广场等仅几分钟路程。名称名称户型面积户型面积价格价格优惠措施优惠措施华侨花园317-454 特价两套（317）：4570 元/，总价 145 万赠送雅力士 1.6L，或折减 8 万（三）台山海骏达花园与碧桂园、华侨花园对比分析（三）台山海骏达花园与碧桂园、华侨花园对比分析表表 9：台山海骏达花园与碧桂园、华侨花园对比分析表：台山海骏达花园与碧桂园、华侨花园对比分析表项目名称项目名称台山海骏达花园台山海骏达花园碧桂园碧桂园华侨花园华侨花园区位优势远离市区的喧闹一、二期刚好处于新南区范围内位于环市西路西南侧，距市区最近劣势距市区约 5 公里，距新南区约 3 公里交通优势小区内两条规划主干道：龙盛路、台南大道，可迅速接驳外环、三台大道、新台高速及通往各乡镇主干道。由环市西路可接驳各主干道劣势向北经过 3 公里的沙岗湖路才可接驳台南大道措施：做好形象工程，争取市政的支持，沙岗湖路的路面及路灯尽快施工环市西路车流量大2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部28商业配套优势商业中心建筑大气，档次较高800 米商业街，入口两侧设有小型超市、麦当劳临近市中心的商业配套劣势商业面积小，配套比较有限措施：吸引品牌商家进驻，高装修标准，树立精品商业的形象商业街装修、绿化一般，作为别墅配套档次较低小区内无商业配套生态环境优势三面环山，原生态山林，风水宝地措施：让客户深刻了解我们的生态环境和风水小区内有沙岗湖措施：三个项目均有人工湖，应该使我们的沙岗湖脱颖而出，建议增加喷泉、垂钓台、船只等水上娱乐，临湖别墅增加亲水平台坡地建筑，有层次感劣势小区内建筑平缓，除外围别墅可望山景、临湖别墅可望水外，其他户型无景观优势措施：在小区内多种植树木，尤其是花园，赠送一些植物，作为交楼标准建筑优势法式建筑、外观大气、墙面贴高档墙砖措施：向客户传播我们建筑的设计来源、法式生活方式、用材、建筑质量劣势建筑单薄，受质量问题的影响园林绿化优势售楼部、销售通道的绿化率比较高劣势因为是新项目，园林仅呈现出了雏形，与经营了几期的碧桂园、华侨花园无法比较措施：增加园林的层次感，制造 1 至 2 个亮点无亮点2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部29销售中心优势装修新、挑高空间、大气配备比较完善（设茶水吧），但装修陈旧劣势装修、配套简单，无茶水吧，欧式装饰品少会所优势拥有两个会所：酒店水疗会所、别墅会所建筑外观大气劣势9 月底投入使用酒店会所价格较高别墅会所还在建设，未投入使用功能简单、内部装修非常简洁小区内配套优势会所、商业中心、篮球场、羽毛球场、标准泳池商业、休闲、娱乐、运动的配套比较完善800 米商业街、双会所、儿童游乐场、便利店、网球场、标准泳池会所、标准泳池劣势网球场位于二期在建四、推货节奏四、推货节奏（一）货量分析（一）货量分析1、货量分析、货量分析2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部30表示板房表示板房三区三区 61 栋栋二区二区 27 栋栋五区五区 39 栋栋十五区十五区 6 栋栋2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部31户型户型AA-2A1A3A4BB1B2CC1C2C2-2C3C4D2合计合计五房二厅五房二厅五房四厅五房二厅五房二厅五房二厅四房三厅四房三厅五房三厅五房三厅五房四厅五房四厅六房三厅五房三厅六房五厅面积350.93369.74278.61296.6387.25387.63502.97469.75三区21-1168211-1-10-61二区42-3-314-31627五区15-71-5-54-2-39十五区-6-6合计合计40224711211811043136133比例比例30.08%1.50%18.05%5.26%8.27%1.50%0.75%0.75%6.02%0.75%7.52%3.01%2.26%9.77%4.51%100%备注：1、“”表示未出测绘面积；2、A 与 A-2 户型相似；3、C2 与 C2-2 户型相似。三区、二区、五区、十五区总套数达 133 栋，除去已售的 8 栋，目前总货量达 125 栋。其中 A 型别墅货量最多，共有型别墅货量最多，共有 42 栋，约栋，约占占32%；其次分别为 A1 型（型（18%），C2 型（型（11%），C4 型（型（10%），所占比重也较大。2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部322、户型对比分析、户型对比分析A：348；B：356 台山海骏达台山海骏达台山海骏达台山海骏达碧桂园碧桂园户型户型五房两厅五房两厅六房两厅ABB129/130面积面积348 356 335 总价总价157-181 万（面价）146-168 万（93 折后）160 万（面价）149 万（93 折后）135-146 万（96 折后）数量数量21 套2 套优势优势7.4m 挑高客厅客厅朝东南或西南双车库双主卧，居住空间大主卧超大，34（未计衣帽间、卫生间）两个大露台，合计面积达 51 7.4m 挑高客厅客厅朝西南双车库双主卧，居住空间大主卧超大 32，次主卧 42 （未计衣帽间、卫生间）两个大露台，合计面积达 51 楼体宽度达 13.5 m，外形大气客厅宽敞 6.26m花园面积大，约 500 左右多一个 8 平方的娱乐室劣势劣势花园面积小，约 176-241 主卧朝东北或西北客厅面宽仅 3.2m花园面积小，约 197-220 主卧朝东北客厅、主卧大多朝北单主卧，带双露台单车库A1：366；B1：385；B2：385 台山海骏达台山海骏达台山海骏达台山海骏达华侨花园华侨花园碧桂园碧桂园户型户型五房四厅四房三厅四房三厅七房两厅A1B1、B2FB163面积面积366 385 346 382 总价总价164-228 万（面价）152-212 万（93 折后）183-200 万（面价）170-186 万（93 折后）207 万左右（折后）173-198 万（96 折后）数量数量11 套2 套2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部33优势优势7.4m 挑高客厅家庭厅、娱乐厅客厅朝东南或西南双车库两个大露台，合计面积达 66 7.4m 挑高客厅娱乐厅双车库主卧超大，42 （未计书房、卫生间）主卧朝东南客厅朝西南或东北全套间设计两个大露台，合计面积达 72 楼体宽达 16.8m，外观大气6-7.5m 挑高客厅花园面积大，约 400 左右家庭厅双主卧，主卧室面积达 39（未计衣帽间、卫生间）露台面积约 66 全套间设计户型非常紧凑、实用，共 7 间套房双套房设计，均配备了独立书房餐厅、书房设八角形窗，270景观花园面积大，约 370-537 劣势劣势花园面积小，约 176-241 主卧朝东北或西北花园面积小，约 230-288 单车库单车库露台面积小，仅 25 方左右A3：278 台山海骏达台山海骏达碧桂园碧桂园户型户型五房两厅五房两厅A3B161/162面积面积278 291 总价总价125-159 万（面价）116-148 万（93 折后）128-148 万（96 折后）数量数量6 套优势优势客厅宽敞 5.45.4m7.4m 挑高客厅客厅朝东南或西南超大入户大厅，约 4m 宽全套间设计双主卧，均可设独立书房楼体宽，外形显大气30 大露台客厅宽敞 5.65.4m单车库，面积约 20 双主卧，均有独立书房花园面积大，约 400-500 劣势劣势花园面积小，约 233-335 主卧朝东北或西北露天车库，占用花园面积套房面积偏小客厅大多朝北一楼客厅、餐厅、客房合用一个洗手间2009 年 7 月-2010 年 2 月台山海骏达花园推广方案策划部34A4：301 台山海骏达台山海骏达碧桂园碧桂园华侨花园华侨花园户型户型五房两厅五房两厅五房两厅A4B15/16E面积面积301 312 317 总价总价125-148 万（面价）116-137