2022房地产市场调研报告范文4篇 .doc

房地产市场调研报告范文4篇 近年来，随着城市化进程的推进，城镇住房制度改革的不断深入，我县住宅建设步伐加快，住宅消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。我们按照县委统一部署，对我县房地产市场现状进行了认真分析，客观地判断今后几年的发展走势，并提出了可持续发展的对策。 一、我县房地产市场基本概况 （一）房地产企业及开发概况 截止今年5月底，我县共有房地产开发企业27家，按开发资质等级分：二级资质企业1家，三级资质企业6家，四级资质企业10家，项目公司10家；按注册资本来源分：县外企业6家，县内企业21家；按企业分布划分：武康地区23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地区开发量划分：武康301.24万平方米（占全县的91.68%），乾元14.1万平方米（占全县的4.29%），新市11.08万平方米（占全县的3.37%），洛舍2.14万平方米（占全县的0.66%）。上述情况反映了我县房地产企业开发量及分布，主要集中在县城武康。（详见附件一） 纵观我县房地产业的发展，主要经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，随着莫干新村的开工建设，标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步；1999年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我县的房地产业被进一步激活；xx年，随着舞阳花园、阳光花园等小区的建设，标志着县城武康的房地产开发，已从以前的组团式向小区开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我县的房地产开发品位。特别是从xx年开始，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期，施工面积从xx年34.61万平方米，增加到xx年的43.78万平方米、xx年的141.94万平方米（其中拆迁安置房23.43万平方米）；新开工面积从xx年的18.1万平方米，上升到xx年的29.25万平方米，xx年的91.98万平方米，住宅商品房均价从xx年的1200元/平方米上升到xx年的1500元/平方米、xx年的2080元/平方米。（详见附件二） （二）房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用 1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。xx年全县房地产开发投资10.22亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比重为21.14%。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，xx年实现房地产及建筑业增加值8.86亿元，占gdp的10.3%，并直接带动建材、化工等多个行业的发展。xx年度我县房地产及建筑业创造税收收入9166万元，占全县财政总收入的9.03%，占地方财政收入的17.94%。今年1-5月份，完成房地产投资6.49亿元，占固定资产投资23.95%。为地方财政实现税收8312万元，占全县财政总收入的15.63%，占地方财政收入的28.06%。 2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，通过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经营城市。自1999年至xx年共出让用于房地产开发土地2595亩，获得了8亿元的土地出让金，为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，先后建成了千秋广场、春晖公园、会展中心等一批城市基础设施工程，以及120万平方米的城市道路，拉大了城市框架，为中等城市建设打下了坚实的基础。 3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如舞阳花园、升华阳光花园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了贡献。 与此同时，房地产业的发展也进一步提高了居民的生活质量，我县城镇居民人均住房面积已经由xx年的27.5平方米上升到xx年底的33平方米（全省平均水平为28平方米）。 （三）对房地产业现状的基本判断 近年来，我县房地产业正处于住宅建设总量增长、住房质量提升时期，房价出现持续上涨，特别是今年春节以来，房价上涨较快，但总体上还是处于良性发展阶段。 1、从周边比较来看，通过对余杭、富阳、临安等城市的考察，我县房价仍属偏低水平。 周边城市xx年公寓房开发及销售情况表单位：平方米 城市xx年新开工面积销（预）售面积均价 余杭165.51万86.83万3200元 富阳46.9万28.1万2950元 临安53万30万2600元 德清91.98万81.32万2080元 湖州133万70万3500元 安吉58万45万1900元 2、从成本分析来看，根据我们对县内房地产企业的抽样调查显示，由于开发成本的迅速上涨，直接导致了房价的快速上涨。以美都房产为例（如下表）： 房地产企业开发成本构成表单位：元/平方米 年份成本构成xx年xx年xx年xx年 成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率 土地成本27024.5538030.452030.5971035.15 建筑安装费63057.2766052.895055.88105051.98 规费及营业税18016.3619015.221012.3524011.88 办公及财务费用201.82201.6201.18200.99 说明。以上成本未包括广告宣传费用及合同索赔等风险费用。 3、从需求分析来看，随着城市化进程的加快，促进了人口集聚和住房的潜在需求。根据中等城市发展目标，县城武康城市范围将进一步扩大，目前正向30万人口，30平方公里的中等城市努力，由于城市化进程的推进，县城规划区从1998年的6.99平方公里6.6万人口，发展到xx年的14平方公里12万人口，这种人口的集聚势必带动住房消费。 随着县城基础设施的完善和乡镇区域调整，对县城以外乡镇的吸引力也日趋加强，尤其是今年供电紧张，乡镇购房者特别踊跃，已成为我县购房群体中的重要组成部分。 随着交通条件的逐步改善，外地开发商也普遍看好我县，特别是从去年以来拍卖土地绝大部分被外地公司取得，外地房地产商开始进入我县，说明我县房地产的利润空间还很大。随着杭宁高速公路与上塘高架的接通，吸引了大批杭州购房者，特别是锦绣豪园、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘，有30%左右为杭州购房者，外地购房户的涌入刺激了我县房地产发展。 4、从经济综合分析来看，我县经济水平的快速发展为房地产市场快速发展带来新的机遇。近年来，我县城镇居民生活水平不断提高，gdp总额从1998年的47.8亿元增加到xx年的85.97亿元，xx年全县人均gdp达到20294元。按照发达国家经验，人均gdp超过1000美元，楼市便进入了快速成长时期。xx年我县城镇居民人均可支配收入达到11698元；农民人均纯收入从1998年的3863元上升到xx年的5716元。至今年5月底，全县储蓄余额50.92亿元，人均储蓄存款达到11953元，xx-xx年增幅分别为12.94%、16.09%、18.03%。因此，目前房价相对我县经济总量、gdp增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言，正处在良性发展期。 尽管我县房地产市场是健康有序的，但也存在着一些不容忽视的问题。 1、商品房供应存在结构性的矛盾。一方面，近几年由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发，商品住宅存在着结构性的矛盾，中小面积的普通住宅供应不足。据对我县几家房地产企业调研分析，由于我县房地产供销两旺，许多开发商为销售方便和降低成本，开发的住宅套型、面积越来越大，100平方米以上的占90%以上，使低收入住房困难户无力购买商品房；另一方面，我县从xx年刚开始实施了3万平方米的经济适用房建设，到xx年底交付使用，目前尚不能满足低收入住房困难户的需求。 XX县区营业房总量偏多。由于我县XX县区目前道路密度大，房地产开发中，临街、临路均有商铺，据统计，到目前为止，XX县区已拥有营业房面积40.84万平方米（存在一定比例的空置率）。在目前XX县区人口不多，商业容量不大的情况下，相对总量已经偏多。 2、房地产企业整体水平不高，管理不规范。目前我县的房地产企业整体水平不高，管理不够规范。开发规模还是不大，文化、教育等配套设施不完善；部分开发企业还存在违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不规范及售后服务滞后等现象；物业管理刚刚起步，特别是老的居住小区，由于规模小、硬件设施差等原因，物业管理推行难度大。 3、房地产市场还存在不稳定因素。近年来，为推进我县的招商引资工作，部分项目采用了与房地产开发捆绑的方式招商引资。到目前为止这种类型的房地产待开发面积达到2870亩，再加上通过单一的招、拍、挂方式，已出让并在开发商手中的目前尚未开发的土地有405亩，使我县的房地产在未来几年的发展中还存在不确定因素，这些待开发的土地有可能在短期内对我县的房地产市场影响较大。 4、对外宣传力度不大，知名度不高。由于多种原因，作为与杭州“零距离”的我县，这种特有的区位优势未能有效地表现出来，德清在外的知名度与自身的条件并不一致。 二、我县房地产业发展趋势 近年来，我县房地产业持续发展，稳步进入提升阶段。在这一新的时期和新的阶段，我县房地产业正面临着一次新的考验，我们认为它既有继续发展的有利条件，也有制约发展的因素存在。只要我们扬长避短，必将使房地产业真正成为我县的重要支柱产业。 （一）房地产业发展的有利条件 1、区位优势。我县属于杭州的外围城市，县城武康是离杭州最近的城市之一。根据XX市新一轮城市总体规划，杭州今后将形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的大都市格局，而我县属杭州总体规划中“北秀”的有机组成部分，有6个乡镇与杭州零距离，特别是武康与XX市中心的车程只有半小时。根据省建设厅、省城乡规划院联合编制的XX省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划，又把德清列为杭州大都市外圈城市之中，而且杭州轻轨规划也在我县预留了接口。 2、环境优势。我县山清水秀，山水资源丰富，自然环境优越，特别是我县西部（104国道以西），适宜建设一批生态型住宅，能充分满足都市人回归自然的生活理念，吸引大都市的白领族购房居住。 3、价格优势。相对杭州半小时经济圈的周边地区而言，县城武康的住宅商品房价格还处在较低的水平。 4、政府引导优势。我县已经将发展房地产业作为一个重要产业来培育，接轨杭州，利用与杭州“零距离”和“名山湿地”的优势，努力打造江南休闲度假第一县，把我县建设成为最适宜居住的地区之一。 （二）房地产业发展的制约要素 1、宏观政策对我县房地产业发展的影响。在资金上，对房地产行业的限制措施陆续到位，影响力不断扩大，特别是中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，银行贷款门槛抬高。我县从今年4月份开始，购房首付款比例较以前提高了10个百分点，其中：商业用房首付比例从40%提高到50%，住宅首付比例从30%提高到40%。同时，银行对房地产开发企业贷款从严控制，并将从一些规模小、资质低、经营管理水平差的房地产开发公司中退出信贷，这必将影响房地产开发量，延长开发的周期。 2、“同城概念”对我县房地产拓展的影响。作为杭州的强作用区，杭州购房者开始注意我县的房地产业，这在今年春节后显得特别明显。真正要吸引杭州人来武康居住，必须要打破“两城”概念，逐步形成“同城”概念，但目前通讯、高速公路收费等问题成为杭州人来武康购房居住的主要“瓶颈”。 （三）对发展趋势的基本判断 基于以上分析，我们认为。我县的房地产业发展有利条件多于制约因素。因此，今后一段时期，房地产业将稳步发展，价格稳中有升，达到与富阳、临安同等价位的水平。 三、我县房地产业发展的对策措施 房地产业作为我县新的经济增长点，特别是随着我县“开放带动、接轨沪杭”战略实施的加快，我县房地产开发特有的区位优势、环境优势、市场优势和价格优势将越来越明显。因此，我们要进一步提高认识，采取切实可行的政策措施，促进我县的房地产市场持续健康发展。 （一）强化规划管理，调控土地供应 1、建议尽快编制房地产业和住房建设的中长期规划，加强对房地产业发展的指导。一方面要在城市总体规划和近期建设规划基础上，进一步明确各类房地产用地的布局和比例；另一方面要科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展。 2、建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发45万平方米左右建筑面积来控制（不包括拆迁安置），加上考虑适合杭州购房的10万平方米，共55万平方米，按照容积率1计算，共825亩土地。（详见附件二） 3、建议对于单宗土地上建筑面积在5万平方米以上，实行带方案招标出让。主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。 4、建议严格控制与房地产开发项目捆绑的招商引资方式，便于房地产开发通盘安排，避免潜在的不稳定因素的存在。 （二）优化商品房开发结构，健全住房保障体系 根据我县城乡居民对住房的需求，逐步建立起住房多渠道供应体系，既要建设一批面向杭州等地的中高档房地产项目，又要为低收入者建设一批经济适用房。 1、建议加大经济适用房建设的力度。根据我县第一期经济适用房建设的供求情况，本届政府任期内，每年宜建设300-500套经济适用房，面积在3-4万平方米；同时，再由县民政局、总工会、建设局对我县低收入的住房困难户作进一步调查，更全面掌握实际情况，必要时调整经济适用房的建设规模。 2、建议适量开发一批高档住宅，开发地块宜放在104国道以西，主要满足本地的中高收入消费者和吸引外来购房者。同时，应增加小户型住宅，以满足不同层次购房者的需求。 （三）加强市场监管，整顿市场秩序 1、建议在今年下半年，召开我县第一次房地产工作会议，出台我县房地产管理实施意见，进一步规范我县房地产市场秩序；修改完善XX县区经济适用住房管理办法、XX县区城镇廉租住房试行办法。 2、建议建立房地产管理联席会议制度，并组建跨系统行业协会。一是及时协调处理房地产中新出现的问题；二是积极组织参加省房交会和XX市房交会，及时掌握杭城房市动态；三是研究提出具体应对措施。 3、加大推进物业管理力度。一是对于新开发的住宅小区，从前期物业管理入手，实行完全市场化的运行管理模式，使之达到100%；二是对于老的居住区，逐步推行物业管理，到xx年实行物业管理的小区达到70%。 （四）加强对外宣传力度，打造“住在德清”品牌 1、建议利用各种媒体加大对外宣传力度，特别是要对外宣传我县的区位优势、资源优势、生态优势等方面。一是宣传德清与杭州在空间概念上的“零距离”，着力宣传德清是杭州半小时交通圈的卫星城市和杭州最近的城市；二是宣传德清最适宜人居和度假休闲的优美环境，是杭州城外的“最佳居所”。 2、建议大力吸引房地产“巨头”参与我县的房地产开发。既能借助“巨头”的品牌来扩大我县的知名度，吸引大批具有一定实力的外地购房户，逐渐将武康建设成为吸引杭州人生活的“移民城市”，又有利于人口的积聚、观念的转变、信息的交流，甚至吸引更多外地客商来我县投资兴业。 课题组牵头领导：童建华干永福 课题组成员：邱芳荣杨杏山陈佐平沈水法王国强步农建陶承红陆长江徐黎娟方凯胡红根陈杭 杨力平夏荣初宣海江 附件一 全县房地产企业基本情况表 企业名称开办时间注册资本（万元）资质等级开发量（万平方米）企业性质（县内外）主要开发地区及比例 汇丰房产95.72300二级7.92有限责任公司武康100 中房95.91000三级23.9有限责任公司武康91.6% 金宇95.81020三级19.6有限责任公司武康100% 恒升93.9xx三级65.35有限责任公司武康100% 开元90.111000三级8.76有限责任公司武康100% 华盛达95.91080三级14.98有限责任公司武康100% 盛丰94.3508三级14.31有限责任公司武康100% 双剑99.9500四级4.39有限责任公司武康100% 恒通94.8500四级26.64有限责任公司武康64% 兴隆95.10516四级3.55有限责任公司武康100% 永安94.61000四级5.3有限责任公司武康100% 乾经96.8500四级4.51有限责任公司城关100% 微利94.5500四级7.48国有武康100% 新城建00.7500四级6.67有限责任公司武康100% 升华00.75000四级26.58有限责任公司武康100% 东湖96.14180四级7.82有限责任公司武康100% 德清中石99.11500四级1.11有限责任公司武康100% 兰天01.91000项目5，69有限责任公司新市100% 中建02.11500项目39.02有限责任公司武康100% 泰源02.45193项目12.8外商独资武康100% 春晖02.91180项目10.04有限责任公司武康100% 丰晟03.11000项目2.14有限责任公司洛舍100% 浙江香溢02.31000项目5.6有限责任公司武康100% 宝盛03.61500项目3.3有限责任公司新市100% 港湖04.51000项目1.11有限责任公司武康100% 湖州中石03.54180项目中外合资武康100% 中大生态园03.5330万美元项目港资企业武康100% 附件二 XX县区xx年房地产开发经营情况统计表 开发企业项目名称新开工面积（万平方米）核准预售面积（万平方米）实际预售面积（万平方米） 美都恒升蓝色港湾20.5620.5614.2 汇丰房产许元小区2.50.80.5 盛丰房产营盘小区2.692.692.4 恒通、乾经城市花园5.33.832.6 中房置业锦绣豪园6.046.044.5 微利房产民心小区3.253.253 金宇房产0.610.610.4 泰源房产商贸中心都市桃园12.6812.687.5 新城建房产广场新村商住楼2.662.662.6 华盛达房产0.420.420.4 开元房产开元中利达花园5.355.354.5 丰晟房产洛舍商贸中心2.252.251.5 兴隆房产0.430.430.4 春晖房产余英坊商业房9.84103 春晖房产回龙花园6.565 香溢房产香溢山庄54.033 升华房产隐龙山庄12.45.633.5 合计91.9887.7959 说明。xx年共销（预）售面积为81.32万平方米，其中销售面积为22.32万平方米，预售面积为59万平方米。 附件三 县城武康房地产开发量预测 根据德清城市总体规划（xx-2020年），中心城市（武康、乾元）规划预测xx年人口将达到18.85万人，其中武康13.85万，乾元5万人。总居住用地面积为712.5公顷（武康557.5公顷，乾元155公顷），现状居住用地为472.5公顷，需新增居住面积240公顷，则预测今后四年中心城市每年房地产开发投放用地量为60公顷（900亩），其中武康45公顷（675亩），按照平均1的容积率计算，武康将建造45万平方米的商品房（不包括按目前市场销售，预计有20%左右的商品房为杭州消费者购买部分）。 调研组根据当前形势和现状情况，经分析，建议县城武康每年开发量按45万平方米左右来调控，同时每年投放10万平方米左右，适合杭州人购买的高档商品房。 某市房地产市场调研报告 一、调研前言 长沙是XX省会，位于XX省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有荆豫唇齿，黔粤咽喉之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及XX县区总面积1.18万平方公里，人口613万，其中XX县区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对xx年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。 （一）调研时间及地点xx年初至xx年末XX市区 （二）调研对象及范围XX市区随机抽取的400户住民 （三）调研目的了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。 （四）调研方法随机抽样调查法和上门访问调查法 （五）调研结论 通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。 二、情况介绍 通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94.68%。拥有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房之外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，拥有两套以上占22.04%。现在长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。 三、分析预测 （一）XX市人均住房和市区人口分析从1980年开始到xx年，XX市的人均住房使用面积随着市区人口数的增加而增加，市区人口数由1980年的101.94万人增加到xx年的218.75万人，人均住房使用面积由1980年的7.67增长到xx年的21.64，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。 （二）收入层次与住房建筑面积情况分析10%的最低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。从而可以看出收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。 （三）住房类型和现有住房数分析5.75%是租赁公房， 3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中， 2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套住宅， 5.5%是普通楼房， 3.25%是普通平房。而居室类型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。 19.84%有两套住房， 1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。 （四）XX市房地产开发情况分析 1、XX市施工和竣工房屋面积从1998年到xx年施工房屋面积从339.01平方米增长到3270.34平方米，竣工房屋面积从98.38平方米增长到699.90平方米，房屋售出面积，从39.97平方米增长到985.09平方米。 由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。 2、房地产品房空置面积xx年XX市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置13年面积49.42万平米，空置3年和3年以上面积5.70万平方米。 从而可以看出XX市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。 四、结论及建议 通过此次调研，可以看出XX市从1980年到xx年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。XX市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。XX市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。 关于我市房地产市场调研报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市房产新政影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 （一）房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。 市区共完成房地产开发投资56.0亿元，同比下降19.7%，占全市房地产开发总量的59.0%;四县（市）共完成开发投资38.9亿元，同比增长12.4%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。 从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资78.4亿元，同比下降8.7%，占房地产开发投资额比重为82.6%;办公楼完成投资1.2亿元，同比下降21.7%;商业营业用房完成投资额10.5亿元，同比下降23.5%;其他用房完成投资额4.8亿元，同比增长48.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高（见下表）。 1-11月房地产开发投资结构表 投资额（亿元）占开发投资比重（%）比重同比增减（%）房地产开发投资 94.9其中：商品住宅 78.482.60.2办公楼 1.21.3-0.1商业营业用房 10.511.0-2.1其他用房 4.85.11.9 （二）房地产建设规模二升一降。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。 1-11月，全市商品房施工面积1135.9万平方米，同比增长13.6%;其中住宅面积887.4万平方米，同比增长4.1%;办公楼26.7万平方米，同比增长75.5%;商业营业用房161.7万平方米，同比增长52.5%。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。 （三）新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月，全市商品房共销售313.1万平方米，同比增长58.5%。其中，住宅销售面积286.8万平方米，同比增长64.7%;办公楼销售面积3.8万平方米，同比增长92.5%;商业营业用房销售面积20.3万平方米，同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元，同比增长92.1%;其中住宅销网售额130.8亿元，同比增长103.2%;办公楼销售额2.2亿元，同比增长116.9%;商业营业用房销售额14.0亿元，同比增长27.6%。 （四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。1-11月，全市房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元，同比增长12.5%，其中本年到位资金为131.2亿元，同比增长13.3%;上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，1-11月，全市房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元，同比网增长19.2%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。 二、房地产新政对市场影响的分析 1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的房产新政，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括关于调整市区房地产交易环节税收政策、关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策、关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见、关于促进项目新开工的政策措施，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。 2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。 3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，xx年1-11月，人均达17878元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上80后的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。 三、当前值得关注的两个问题 首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全市商品房新开工面积为293.0万平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高（去年1-11月全市新开工面积379.1万平方米）。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。 其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了坐地涨价的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/，同比增长12.3%，其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/，同比上涨17.62%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。 四、促进我市房地产健康发展的几点建议 1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前times;times;市出台的关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。 2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展