物业服务合同(示范文本).doc

物 业 服 务 合 同（示范文本） 成都市工商行政管理局 监制成都市房产管理局 编制物业服务合同使用说明1、本合同为示范文本（试行），适用于本市行政区域内各类物业管理活动。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。2、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：（1）业主，是指不动产登记簿上记载的所有权人。（2）使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。（3）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、 、 、 、 等。 相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶 等）、 、 、 、 、 等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、 、 、 、 等设施设备。（4）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（5）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。（6）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。（7）物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利润。3、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。4、本示范文本（试行）中所指物业类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。当建筑区划内（整体、单体），非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。5、在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。6、本示范文本（试行）条款由成都市房产管理局负责解释。物业服务合同甲方： 地 址： 联系电话： 乙方： 法定代表人（负责人）： 资质等级： ，资质证书编号： 地 址： 公司联系电话： 物业项目联系电话： 物业服务项目经理： 项目经理联系电话： 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 （物业名称）的物业服务事宜，订立本合同。第一条 本合同所涉及的物业基本情况 物业名称： 物业类型： （住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）座落位置：成都市 （区、市、县） 街道 段（巷） 号；四至范围（规划平面图）： 东 南 西 北 占地面积： 平方米；总建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米，非住宅平方米；物业构成见附件一，建筑区划划分意见书见附件二。第二条 甲方应于 （具体时间）向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积 平方米，位于 。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。第四条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：(一）物业共有部位及设施设备的管理和维护，详见附件三；（二）公共绿化的维护，详见附件四；（三）公共区域的环境卫生维护，详见附件五；（四）公共区域的秩序维护，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的监督，详见附件七； （六）综合服务，详见附件八；（七） ；（八） ；（九） 。第五条 签订本合同前，甲方应会同乙方、原物业服务企业或其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。第六条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。 1、住宅： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米； 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。2、别墅： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米； 建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。3、商务写字楼： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。4、医院： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。5、学校： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。 6、商业： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。7、工业： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。8、车站： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。9、码头： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。10、机场： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。11、 物业： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部分的日常运行维护费用： 元/月平方米；建筑物附属设施设备按规定需强制检测费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修的费用，建筑物及其附属设施维修的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第七条 自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。第八条 按照国家物价法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由甲、乙方双方另行约定。第九条 物业服务期间，乙方按下述第 种收费形式确定物业服务费用。（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第六条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。（二）酬金制。在本合同第六条约定预收的物业服务资金中按下述第 种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。1、每 （月/年）在应收的物业服务费用中按 %的比例提取酬金； 2、每 （月/年）在应收的物业服务费用中提取 元的酬金。（三） 。第十条 物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。 业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下： 。第十一条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每年 月 日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受 审计监督。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：（一） ；（二） 。第十二条 停车场（库）收费分别采取以下方式：（一）属于全体业主共有的停车场（库）以及经甲方同意除规划外占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，车位使用人应按露天机动车车位 元/个月、车库机动车车位 元/个月、露天非机动车车位 元/个月、车库非机动车车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天机动车车位 元/个月、车库机动车车位 元/个月、露天非机动车车位 元/个月、车库非机动车车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。乙方提取上述停车管理服务费后所剩下的停车场（库）的经营收益，归全体业主所有。（二）停车场（库）属于开发建设单位所有、委托乙方管理的，业主、使用人有同等条件下的优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。（三）停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第十三条 业主或使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。第十四条 建筑区划内按规划配建的停车场（库），由乙方进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。具体内容详见附件九。第十五条 本建筑区划内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：（一）健身房： （二）棋牌室： （三）网球场： （四）游泳池： （五）电梯轿厢： （六）场地临时租赁： （七）广告位： （八）其他： 上述经营管理收入扣除乙方经营成本后，收益按下列约定分配：1、 ；2、 ；3、 。乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况。经营所得收入扣除乙方经营成本、收益后，其剩下收益归全体业主或者相关业主所有。本建筑区划内属开发建设单位所有的会所及相关设施，其经营管理收费由开发建设单位与乙方、业主、使用人另行约定。第十六条 物业服务费属本合同第九条第二项或者第三项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：（一）年度结算结余部分，按以下第_种方式处理：1、转入下年继续使用；2、直接纳入建筑物及其附属设施维修资金；3、 。（二）年度结算不足部分，按以下第_种方式处理：1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；2、 。第十七条 甲方、乙方、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹建筑物及其附属设施维修资金。使用建筑物及其附属设施维修资金的，乙方应当按照相关规定于每年12月31日前向甲方提出下一年度维修计划和建筑物及其附属设施维修资金使用方案。甲方应当将维修资金使用方案、所需资金预算、工程进展以及资金划拨等情况在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布；并每 个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。第十八条 业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于业主共同使用的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担；属于乙方使用的，由乙方承担。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第十九条 乙方接受全体业主的委托，代全体业主向 办理建筑区划内物业共有部分及公众责任保险；保险费用由业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担，其费用为 。第二十条 乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作；对于相关部门进入本建筑区划内监督检查、行政执法的，乙方、业主、使用人不得阻挠。第二十一条 甲方相关的权利义务：（一）决定建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（二）在其制定的管理规约中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；（三）督促业主、使用人按时交纳物业服务费用；对业主或使用人违反管理规约的行为予以劝阻、制止；（四）授权乙方对业主、使用人违反管理规约的行为，依照管理规约的约定进行劝阻、制止；（五）审查和批准物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算、决算报告；（六）监督、检查乙方各项方案和计划的实施；并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定；（七）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；（八）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；（九） ；（十）法律、法规规定的其他权利义务第二十二条 乙方相关的权利义务：（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。（五）接受甲方、业主委员会的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方公告本建筑区划内的重大物业服务事项，并每 个月在本建筑区划内公布一次按实结算项目的物业服务资金收支帐目；（六）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；（七）可选聘专业公司承担本物业的 、 的专项服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；（八）维护建筑区划内公共区域秩序，协助有关部门制止违法、违规的行为；（九）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。（十）不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；（十二） ；（十三）法律、法规规定的其他权利义务。第二十三条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。（一）因不可抗力导致物业服务中断的；（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； （三）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的； （五） ； （六） 。第二十四条 乙方的物业服务达不到本合同第四条约定的服务事项和质量的，应以收取的物业服务费为基数向全体业主或相应业主支付 的违约金，并赔偿由此给业主、使用人造成的损失。第二十五条 乙方应在本合同执行前，向甲方交纳履约保证金 元，作为乙方履行合同的保证。本合同执行期间，乙方交纳的履约保证金按照本合同的约定被动用后，乙方应当自上述履约保证金被动用之日起15日内足额补存。本合同执行期届满后，乙方按照本合同第四条约定的服务事项和质量履行本合同，且无违约行为发生的，甲方应在本合同执行期届满之日起30日内将履约保证金（含本金和利息）如数退还乙方；乙方未按照本合同第四条约定的服务事项和质量履行本合同，有违约行为发生的，甲方按照本合同第二十四条约定的违约金 元，从履约保证金中予以抵扣。 第二十六条 乙方未按照本合同的约定维护公共区域秩序，造成业主、使用人人身、财产损害的，乙方应按过错大小承担相应赔偿责任；赔偿金可从履约保证金中予以抵扣。具体内容详见附件十。第二十七条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方 倍返还。第二十八条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；全体业主应以物业服务费为基数向乙方支付 的违约金，造成乙方经济损失的，全体业主应予经济赔偿。第二十九条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿；乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、使用人。甲方解除本合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方及其新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。 第三十条 双方协商一致，可解除本合同，并在 日内办理交接手续。第三十一条 本合同其他相关违约责任的约定：（一） ；（二） ；（三） ；（四） ；（五） 。第三十二条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第三十三条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十四条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲乙双方各执 份，一份向物业所在地区（市）县房产管理部门办理备案。自本合同备案之日起5日内，甲、乙双方应就本合同备案情况和本合同约定的内容在本建筑区划内公示，公示期限不低于30天。第三十五条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过以下方式解决：（一）双方协商解决；（二）申请调解；（三）调解不成的，采取以下第 种方式解决：1、向成都仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。第三十七条 本合同为期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。第三十八条 本合同期限届满前 月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后 月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。第三十九条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照成都市物业管理条例等相关规定办理移交和项目退出手续。乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每日支付违约金 元，并从履约保证金中予以抵扣。第四十条 本合同自 起生效。 甲方签章： 乙方签章： 法定代表人（负责人）：年 月 日 年 月 日附件一：物业构成 附件二：建筑区划划分意见书 附件三: 物业共有部位及设施设备的管理和维护 该项服务，人员配置： 人 项目服务内容运行、保养、维修服务标准共有部位房屋主体承重结构部位门厅户外墙面、顶面、地面楼梯间、水泵间、 电表间、电梯间、电话分线间走廊通道其他共有设施设备上下水管道、 落水管、水箱、水泵等供水、排水系统天线、供电、燃气线路消防设施设备共有设施设备空调电梯避雷装置道路、场地、路灯沟渠、池、井等休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、水景等健身设施、儿童乐园等公益性文体设施路标、安全标志等共有设施设备房电子防盗、监控、报警系统等楼宇对讲、电子巡更等物业服务用房其它附件四:公共绿化的维护 该项服务，人员配置： 人项目服务内容养 护 标 准草坪修剪清杂草补栽、补种施肥灌、排水病虫害防治其它树木修剪中耕除草、松土施肥病虫害防治扶正加固其它花坛花景绿篱布置灌、排水修剪补栽、补种施肥病虫害防治其它附件五:公共区域的环境卫生维护 该项服务，人员配置： 人项目服务内容服务标准楼内公共区域地面和墙面楼梯扶手、栏杆、窗台消防栓、指示牌等公共设施天花板、 公共灯具天台、屋顶门窗等玻璃垃圾收集电梯轿厢楼外公共区域道路地面、绿地沟渠、池、井公共灯具、宣传栏、路标、标志、雕塑、景观小品等水景垃圾厢（房）果皮箱、垃圾桶消毒灭害其它附件六:公共区域的秩序维护 该项服务，人员配置： 人服务内容服 务 标 准人员要求门岗巡逻岗技防设施和救助（监控岗）车辆管理火灾、治安、公共卫生等突发事件其他附件七:物业使用禁止性行为的监管 附件八:综合服务 服务内容服 务 要 求物业服务中心设置服务人员要求服务时间日常服务其它附件九:按规划配建的停车场（库）的管理和维护 附件十:人身、财产损害赔偿责任