物业公司工程部管理制度.doc

物业公司工程部管理制度一、工程部报告制度（一）下列情况必须报告领班：（二）主要设备非正常操作的开停；（三）主要设备除正常操作外的调整；（四）设备发生故障或停机检修；（五）零部件改造代换或加工修理；（六）运行人员短时间暂离岗位；（七）维修人员工作去向；(八)对外班组联系。下列情况必须报告工程主管：（一）重点设备除正常操作外的调整；(二)采用新的运行方式；(三)主要设备发生故障或停机检修；（四）系统故障及检修；（五）重要零部件改造代换或加工修理；（六）系统运行方式有较大改变；（七）重点设备的主要零部件改换；（八）系统及主要设备技术改造或移位安装；（九）系统及设备的增改工程及外协施工；（十）领班以上人员岗位调整及班组的重大组织结构调整；（十一）领用工具备件材料（低值易耗品例外）；（十二）加班换班补休病假。（十三）外协联系。正常情况下，应逐级上报，不得越级上报（特殊、紧急情况除外）。二、设备机房门禁制度(一) 设备机房为安全重地，禁止一切与工作无关人员进入，室外应设“闲人免进”标示牌，电器设备区域应设有明显的“请勿靠近”的标示(二) 外部人员因工作需要进入机房时，应按本单位内有关规定办理相关手续，进入时值班人员应验明身份证件 填写“外来人员进出机房登记表”后方可入内，进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。(三) 允许进入机房的人员要严格执行机房内各项规定，不准携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电器运行设备，要服从值班员的工作指挥。(四) 机房内不准堆放各种杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生，保证环境卫 生及安全消防通道畅通。(五) 提高警惕，备齐消防材料，有安全防火制度，防止坏人破坏事故和电器火灾事故发生。三、供水管理制度(一) 通过对冷热水供应系统设备的巡视，及时发现处理所存在问题，以保证系统的正常运行，并使系统总是处于良好的运行状态。(二) 巡视人应按照规程的要求对市政蓄水池生活给水泵顶层消防水箱生活水箱气压罐紫外线消毒器等进行巡视。(三) 巡视人应按照规定的周期时间认真做好巡视工作，认真填写记录，发现问题及时处理，当遇有涉及其它专业部门问题时应及时通知相关专业部门并报告领班或工程部主管。(四) 凡与饮用水直接接触的工作人员，每年必须取得卫生医疗机构颁发的健康证，并经过卫生知识培训后方可上岗。(五) 工作人员上岗前必须做好个人卫生；凡与水体有接触的设备工具用品等都要经过消毒处理后方可使用，防止对饮用水造成污染。(六) 用于卫生防护的设备或用品须从市卫生综合办公室门批准的单位采购。(七) 每年应由具有卫生许可证的单位对水箱进行一次全面清洗消毒，并对水质进行检查,水质标准达到饮用水卫生标准GB5749-85的要求。严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。(八) 严禁在水箱间内使用或存放能产生污染的材料。(九) 定期检修溢流管水箱盖观察孔排气管管道过滤器。(十) 保证各个水泵单流门处于良好状态。保证水箱间或水泵房地沟地漏排水通畅。保证水箱间的门锁完好，钥匙由当班人保管。(十一) 检查中水设备，延长设备使用寿命，保证中水系统正常运行，做好节水工作，减少污水排放。四、供电管理制度(一) 电气设备投入运行前，应建立健全用电管理机构，根据电气设备的电压等级，用电容量及电气的具体情况配备电气设备运行检修和维修的专业人员。(二) 电气专业人员，应符合北京地区用电单位电气安全工作规程关于现场电气工作人员必须具备的条件。(三) 按照北京地区用电单位电气安全工作规程的规定，结合本单位的具体情况，建立电气设备运行检修和试验制度，作好电气工作人员的安全技术培训，提高运行管理水平，各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。(四) 加强和改善电气设备的运行管理工作，不断提高设备完好率，作好无功功率的补偿工作，降低电能损耗，实现供电系统的安全合理经济运行。(五) 结合季节特点本单位工作特点及有关要求，组织电气工作人员对电气设备进行安全检查，加强设备缺陷管理，贯彻各项反事故措施。(六) 定期汇总，分析运行报表，编制维修工作计划，应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料，以及和供电部门主管单位的技术业务联系。(七) 本单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求凡国家公布的淘汰产品不得选用。(八) 认真遵守，中华人民共和国电力法及相关的行业标准法规等有关规定。(九) 对供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任，发现问题应及时报告供电主管部门。(十) 在电力系统正常状况下，供到用户的端电压允许的偏差为：1. 10KV及以下三相供电的为额定值的正负5%。2. 220V单相供电的为额定值的正7%，负10%。（市区为正负6%）。五、电梯管理制度(一) 电梯是保证管理处运营的重要设备，必须加强管理。(二) 电梯设备的安装大修更新等必须由劳动局认可的单位进行，取得合格证后方可运行(三) 电梯维修人员必须持证上岗。(四) 电梯的保养维护工作必须按生产厂家的有关规定进行。(五) 电梯机房要清洁整齐无杂物，符合安全及消防要求，无关人员禁止进入。(六) 电梯系统要保证“安全舒适快捷”，有碍安全的故障或隐患必须排除后方可运行。(七) 电梯出现故障困人时，应执行电梯发生故障应急方案，并及时排除故障，解救被困人员，确保电梯安全运行。六、巡回检查制度(一) 日巡视：1. 水泵房定期巡视，每日巡视2次。2. 装修期间，每周巡查2次装修施工现场，有巡查记录。(二) 周巡视：1. 每周对楼内公共区域巡视1次，巡视有记录，并及时维修养护。2. 每周巡视1次：对小区路面景观小品围墙（护栏）窨井健身休闲设施儿童娱乐设施照明设施门禁周界报警监控系统等。3. 每周巡视检查2次喷水池水泵及其附属设施。4. 每周巡视检查：监督外包单位的电梯保养情况，并有记录。5. 消防栓封闭管理，每周循环检查一次。6. 每周巡视配电室排污泵。(三) 月度检查1. 消防泵每月盘车1次，并有记录2. 公共消防设施和器材消防安全标志疏散通道应急灯安全出口等设施每月集中检查1次。(四) 季度检查：1. 化粪池每季度检查并不少于一次的清掏。(五) 半年巡视：1. 半年检查：公共区域内雨水污水管道沟槽。2. 半年检查：雨水污水井3. 每半年开箱检查1次消防栓，阀杆处加注润滑油。(六) 年巡视：1. 每年检查一次：探测装置（烟感温感等）2. 每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查。(七) 巡视范围：重点机房和重点设备；容易出故障的设备；装饰装修工地；设备改造工地；刚经过修理的设备和系统；客户反映较强烈的区域或设备。(八) 巡视内容:1. 设备运转有无异常；2. 系统工作有无异常，管路有无跑冒滴漏；3. 施工人员有无违章操作和施工扰民情况；4. 员工是否按规定工作，工作质量是否存在问题；5. 改造工程进度如何，有无问题。(九) 巡视记录：经理主管（领班）应准备巡视记录本，值班员和巡视人员应填写值班巡视记录。巡视记录应全面准确规范。七、工具管理制度(一) 工具配备：各工种按工作需要给每个技工配备常用小型工具，个人工具由管理处库房记卡，公用工具由主管或领班统一管理，不常用工具由工程部库管统一管理；大型工具仪表和设备（如电焊机手枪钻冲击钻电锤水钻摇表钳形电流表梯子等）由常用班组管理，工程部各班组共同使用。(二) 工程部对班组工具由主管或领班专人管理。大型工具仪表和设备应设专用工具柜保存。值班人员应每日对保存工具进行清点核对。(三) 工程部内班组间借用工具应及时归还，归还时应由管理人员当场检查（电动工具通电实验）。工具完好时方可收回。(四) 外单位借用工具需经部门经理或主管同意后方可借出，并按工具实际价值的两倍收取押金及租赁使用费。(五) 工具由管理者每年定期保养，并同时负责配件和采购申报，对报废的工具要填报废申请单，批准后方可更换，并回收入库，做好记录报总管理处。(六) 大型工具和设备使用前应认真阅读使用说明书（使用说明书发票保修卡等工程部应复印存档以方便日后查询），严格按规程操作，工具和设备使用完后，必须清理干净。(七) 工具正常使用损坏，须由使用人或管理人书面写清情况，经部门主管同意后向总管理处申报采购。由于使用不当造成工具损坏或丢失，由损坏者或丢失者照价赔偿。八、工程设备管理规定(一) 建立和完善设备台帐设备台帐应明确设备名称型号数量生产厂家以及安装地点。(二) 设备的保养楼宇设备通常采取二级保养制度，即日常保养加定期保养。(三) 日常保养1. 严格按规程和技术要求使用设备，作好巡回检查；2. 设备活动部件润滑良好，按规定加油；3. 设备机房整洁干净，无积灰油污水渍蛛网等；4. 安全防护装置安全可靠；5. 设备工作指示信号正常；6. 机房内工量用具及附件摆放整齐；7. 发现设备运行状态有异常变化及时报告并记录。(四) 定期保养1. 按规定分解设备，进行检查，清洗清扫更换易损件；2. 根据油质或规定周期换油；3. 检查安全防护装置，进行调整试验；4. 清除设备运动部件和表面的油污锈迹等；5. 检查润滑和冷却装置；6. 检查电气和控制装置功能；7. 做保养记录。8. 应按设备实际技术状况确实实施保养的时间；9. 保养应尽量减少对客户的影响，必须停机进行的，宜安排在运行低谷或休息日进行，数台设备并列情况可轮流间歇进行；10. 消除设备故障或隐患，保证功能正常运转可靠，符合使用要求；(五) 设备的维修1. 预防维修（1) 确定停机检修的起止时间；（2) 组织检查队伍及必须时的后备支援人员；（3) 备齐拆卸分解检查安装调试所需机械仪器量具工具；（4) 备齐需要更换或可能需要更换的零件；（5) 备齐临时加工件所需用原材料及加工手段；（6) 备齐检修中所需清洗擦拭润滑填充等材料。2. 故障维修（1) 一般区域的照明灯具；（2) 个别房间或影响区域很小的用水用电器具；（3) 有备份的小型设备；（4) 停机损失小维修简便修理费低廉设备；（5) 其他不严重影响楼宇服务质量的场合。3. 故障维修注意问题（1) 建立严格的日常保养和巡视检查制度。通过保养，提高运行可靠性，减少故障发生，改善服务质量；通过巡视检查，及时发现问题，以便及时解决；（2) 建立有效的信息传递体系。总值班室和报修电话，实行24小时值班，随时接受客户或内部员工的维修申请和故障报告，及时将信息通报给维修人员及主管领导，争取短时间内使有关人员到位；（3) 建立必要的维修物资储备，以应付可能出现的设备故障维修的需要，应事先准备一定数量的备品备件。故障的发生有着一定的偶然性又具有突发性，备品备件的品种数量的确定要适度，储备不足必然影响维修及时性，不利于迅速排除故障，恢复设备正常运转，储备过多则造成资金积压及物资储存变质，形成浪费，也影响维修质量，要根据设备本身技术现状和运行负荷情况，科学制定备品备件计划，及时采购，妥善保管，经常检查鉴定库存物资。（4) 有维修检查和记录。维修完成后要向上级报告完成情况，重要设备或较大范围的故障处理完毕后，维修人员应作好维修记录。九、配电室管理规定(一) 负责供电动作和维修的人员必须持证上岗。配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。(二) 建立运行值班制度，对配电装置经常进行巡查，做好巡视记录；发现问题及时上报工程部主管及工程部经理。(三) 配电设备根据类型及重要程度采取无人值守或由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。(四) 供电线路严禁超载供电，配电室内禁止乱拉乱接线路。(五) 停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常电气设备完好后方可送电。(六) 配电室内设备及线路变改以及重大变改，要上报管理处领导批准。(七) 配电室消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员禁止进入，外部人员需经工程部办公室许可方可进入，并做好外来人员登记工作。(八) 加强日常维护检修，保证配电室内公共照明显示灯等设备的完好。(九) 市电停电时值班人员应立即检查应急电源是否已启动，没有启动则应立即启动，保证电梯等重要设备供电，同时与供电部门取得联系。(十) 运行过程中，分路形状跳闸，先查明原因，如一时查不出可试送一次，若不成功不能再送并报告专业领班查明原因排除故障后才能送电。(十一) 系统和设备在运行或检修时，应挂上相应的警示牌，严防误操作。(十二) 保持配电室的清洁卫生和干燥。十、水泵房管理规定(一) 水泵房由工程部领班及工作人员负责运行操作维护保养。(二) 工作人员必须每天24小时保证小区内用水需求。(三) 工作人员必须定时巡视检查泵房内的所有机电设备设施运行情况，并做记录。(四) 工作人员必须每班保持水泵房内及机电设备清洁卫生，并保持室内干燥无杂物，无关人员禁止进入。(五) 工作人员必须保证设备正常运行所必须进行的保养工作，及时加润滑油，处理盘根漏水，紧固松动螺栓，更换磨损接手弹性胶圈等工作。(六) 工作人员对发现设备存在的不正常现象，如轴承湿度过高，泵体振动强烈或产生不正常噪音，电机温升过高，运行电流超过额定电流，水泵供水间隔时间超过正常间隔时间，应及时报告专业领班及部门经理，派维修工人检查维修。(七) 工作人员对不经常使用的水泵，如消防栓泵喷淋消防泵等机电设备应定期点动，观察是否正常可靠并做记录。十一、房屋安全检查管理规定(一) 每年第四季度，组织对本物业管辖区域内的房屋进行检查。(二) 检查采取直观检查法，范围包括房屋承重结构装修部分及配套机电设备。(三) 检查重点：1. 钢筋混凝土结构中梁的支座附近梁跨以内裂缝变形发生及发展状况。2. 梁柱墙联系处的梁端柱头墙体有无新出现的裂缝。3. 各种板的支座附近和跨中有无横裂顺裂和斜裂，是否新出现或原有裂缝，有无发展。4. 支撑部位有无移动，屋架是否倾斜，连接铁件有无变形锈蚀松动。5. 各种外檐装修吊挂饰面有无破碎空鼓。6. 窗扇玻璃及五金有无损坏，檐沟雨水管有无松动脱落。7. 女儿墙附墙烟囱有无开裂倾斜水平错动位移。8. 其它人为拆改改变房屋使用用途后，影响结构受力改变承重状况等。9. 电线有无外皮老化变质，脱皮裸露。10. 电梯检查要点为：机房井道底坑档案资料管理。11. 配电设施检查电表进户线楼内配线配电柜接地保护。(四) 处理措施：对检查中发现的危险房或局部危险房，立即组织提供修缮方案，报上级领导审批，并进行修缮。对需要及时抢修的危险状况，要组织排险，一般加固工程可结合修缮，消除险情。十二、电梯维保监管要求(一) 工程部安排专人负责对电梯维保管理处的维修保养工作过程是否符合相关规范进行监督检查，并随时就电梯问题与电梯维保单位进行协调沟通。(二) 电梯负责人应详细记录并及时反映顾客对电梯服务提出的合理要求，并持续改进，以提供更好的服务。(三) 电梯负责人根据DB11/040-94中的技术标准和要求对电梯维保过程实施监督和控制，以使此项工作持续有效进行，保证电梯运行安全可靠。 (四) 电梯负责人每日需对维保单位维修保养记录进行检查，并对现场情况进行抽查，管理处如下：(五) 电梯负责人应于每月年对下述系统(包括但不限于)进行现场抽查：1. 钢丝绳锁紧及张力应均匀，有无锈蚀及磨损情况；2. 导轨是否加注机油；3. 安全装置油垢是否清除；4. 底坑是否清扫，缓冲器及各部件灰尘是否清理，底坑是否保持干燥。5. 平衡绳平衡链是否牢固可靠运行时无撞击声；6. 绝缘及接地测试是否符合要求；7. 电梯年检是否到期，应提前一个月提出年检申请。8. 根据管理处质量环境职业健康安全体系要求，电梯维保单位应对电梯维修过程中产生的废品废料及危险废弃物进行分类收集存放，再由保洁管理处统一收集处理，电梯负责人应将此项规定列为抽检时的必查项。(六) 不合格项处理：1. 对于检查中发现的不合格管理处，应以书面形式通知维保单位现场负责人进行整改。2. 一般不合格管理处应于一周内整改完毕；如故障暂时不能处理，应停止运行，待处理完毕后予以恢复，同时要求维保单位说明情况并拟定完成时间。3. 如问题已影响到电梯安全运行，应通知维保单位即时解决。整改工作完成后，由电梯负责人对整改情况进行检查验证，填写整改完成情况记录。十三、值班管理制度(一) 交班人员提前10分钟做好交班准备：1. 检查设备并确保运行正常；2. 搞好值班室和设备房卫生工作。(二) 接班人员提前15分钟到达值班岗位。(三) 接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：1. 发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理2. 确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。(四) 交班人员主动简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。(五) 接班人查看上班的值班记录表或设备运行记录表，检查仪器工具等物品是否齐全完好。(六) 交接双方认为无误后共同在设备运行记录表或值班记录表交接班栏上签名确认。(七) 交接完毕后所发生的问题由接班人负责。(八) 有下列情况之一不能交接班：1. 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，值班室不清洁；2. 接班人未到岗，交班人不准下班；3. 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；4. 在倒闸操作和事故处理过程中；5. 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。(九) 值班操作要点。1. 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。2. 坚守岗位，不得串岗。 3. 按有关运行管理作业指导书对空调设备电梯设备供水供电设备进行巡查保养维修。 4. 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。 5. 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经工程部主管同意并签字方可调班。(十) 值班房设备房卫生管理制度。1. 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。2. 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：（1) 水电工负责配电房水泵房卫生清洁工作；（2) 锅炉工/空调工负责锅炉房或空调机房卫生清洁工作；（3) 电梯工负责电梯房卫生清洁工作。3. 接班人负责检查上一班的清洁工作,对不合格卫生清洁工作可要求返工,直至合格4. 各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人5. 工程部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导(十一) 工程部值班人员应每日下班前如实填写维修人员日常工作日记,每日早上9:00交给工程部主管审核。(十二) 记录值班记录表、设备运行记录表、工程部人员日常工作日