【房地产精品资料】13、社区商业：长沙中信新城首期物业商业配.pdf

房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(2009 版)房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(2009 版)房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(2009 版)成功商务网 创立于 2005 年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则编辑整理了本套房市金碟：最有价值房产策划 2000 案资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括 30 个模块共 2000 多套最新重磅策划案，以光盘快递提供，450 元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。并承诺提供为期两年的新资料免费下载。站长热线：13955607801，客服 QQ：23107290！网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）1、资料内容包括哪些方面？共有多少资料？答：本套资料涵盖住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、复合、旅游、小户型、工业、专业市场等多种物业形态，涉及市调分析、定位规划、代理投标、商业定位和招商、营销策划、价格策略、销售管理、视觉和平面创意、广告推广、各类活动策划、房地产企业管理、物业管理等环节，总共 30 个模块 2000 多套。精品荟萃、绝无鸡肋！2、资料真实性能否验证？知名公司资料有多少？资料内容到什么时间？答：资料以光盘存贮，目录所列全部真实无缺！您可在网站下载免费资料试用，还可加 QQ 随机抽取验证。本套资料中，世联、中原、伟业、易居、合富、德思勤、亚豪、思源、策源、五大行等知名顾问公司及黑弧、博思堂、红鹤、黑蚁、世纪瑞博等知名地产广告公司原创精品占 70%左右，07、08 年较新资料占 80%以上并不断更新！ 专业房地产策划学习参考平台 房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(2009 版)3、资料文件是什么格式？能否复制使用？有没有版权问题？答：资料文件多为 PDF 格式，阅读检索非常方便。您可通过 Adobe Acrobat 程序将其中图文内容复制到如 Word 等其他文件里编辑使用，但不能修改编辑原文件！资料光盘没有加密，可复制备份。所有资料通过合法渠道收集，您可以学习、参考、借鉴，每个资料版权属于原作者！4、如何保障诚信？能否货到付款？价格能否优惠？答：建议顾客使用支付宝付款，这是目前最为安全可靠的由第三方担保的支付方式，买家收货确认无误后卖家才能拿到货款，否则买家可拒付！由快递公司代收款的货到付款成本较高且并不安全，快递送件时会要求收件人先付款、后拆件，等付款后发现受骗为时已晚！这套资料是房地产策划的学习参考最佳解决方案，450 元物有所值！5、资料如何购买？多长时间收到？答：您决定购买，可先在网站下订单，请准确填写您的收货地址、电话等，如果使用支付宝还要填写支付宝账号，我们生成交易后您即可登陆支付宝网站，在“交易管理”一栏查看支付。如果直接汇款，我们可将账号发短信给您，您可在银行、邮局汇款或网上银行转账。我们当天将资料快递寄出，资料价格 450 元已含邮费，全国各地一至三天送达。6、资料收到后发现有问题怎么办？以后更新资料如何下载？答：所有资料光盘寄出前将会测试以确保质量，如果您收到的光盘不能读取我们将免费重寄。我们承诺向顾客提供为期两年的更新资料免费下载服务，我站每月将更新资料打包上传至网站存贮空间，您根据我站发给您邮件中提供的下载链接和密码自行下载。 专业房地产策划学习参考平台 房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(2009 版)资 料 目 录 资 料 目 录 以下目录截止到 2008 年 12 月，总共 30 个模块 2600 多套资料。查看最新目录请登陆网站 01、世联地产策划资料集(170 多套)02、中原地产策划资料集(100 多套)03、伟业顾问策划资料集(50 多套)04、易居中国策划资料集(60 多套)05、五大行策划资料集(戴德梁行、仲量联行、世邦等，60 多套)06、住宅类前期调研、定位、产品策划资料集(250 多套)07、住宅类全程策划、营销策划资料集(280 多套)08、住宅类广告推广资料集(红鹤、黑弧、黑蚁、博思堂等，260 多套)09、房地产规划设计理论与案例资料集(130 多套)10、别墅物业策划资料集(80 多套)11、中式楼盘策划资料集(70 多套)12、小户型项目策划资料集(50 多套)13、酒店公寓、商务公寓策划资料集(40 多套)14、HOPSCA、城市综合体策划资料集(50 多套)15、商业广场、购物中心策划资料集(60 多套)16、商业街、特色街区策划资料集(50 多套)17、社区商业、商业裙楼策划资料集(40 多套)18、写字楼、商务中心策划资料集(60 多套)19、酒店物业策划资料集(30 多套)20、旅游地产策划资料集(40 多套)21、专业市场策划资料集(30 多套)22、创意地产、工业地产策划资料集(40 多套)23、商业地产招商、商业地产理论资料集(50 多套)24、房地产价格策略专题资料集(40 多套)25、房地产活动策划资料集(节庆、认筹解筹、开盘等，数十套)26、房地产策划营销培训资料集(60 多套)27、房地产销售流程管理资料集(50 多套)28、房地产企业管理资料集(行政、工程及人力资源管理等，140 多套)29、房地产企业战略资料集(70 多套)30、房地产物业管理资料集(40 多套) 专业房地产策划学习参考平台 最有价值房产策划2000案中信新城首期物业 商业配套发展建议 最有价值房产策划2000案一、项目一、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析二、商业整体定位建议二、商业整体定位建议三、项目首期开发建议三、项目首期开发建议报告目录报告目录 最有价值房产策划2000案一、项目一、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析 最有价值房产策划2000案项目优势分析（StrengthStrengthStrengthStrength）品牌形象良好，商誉度极高品牌形象良好，商誉度极高交通便利交通便利区域未来发展优势良好区域未来发展优势良好区域不断增加高消费居民区域不断增加高消费居民“三市融城三市融城”新中心投资潜力大新中心投资潜力大 最有价值房产策划2000案目前项目长驻人口的缺乏目前项目长驻人口的缺乏缺乏商业气氛缺乏商业气氛市政配套不完善市政配套不完善措施：措施：提前营造自身配套建设，以小环境带动大环境使买家、租家营造一种地块虽未启动，但区域前景无限的感觉。通过媒体及自身宣传，将相应政策规划提前炒作。项目劣势分析（WeaknessWeaknessWeaknessWeakness） 最有价值房产策划2000案项目机会分析（OpportunityOpportunityOpportunityOpportunity）众多高收入人群不断的迁入众多高收入人群不断的迁入对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴求求中信的品牌形象良好，在市场有极高的中信的品牌形象良好，在市场有极高的号召力号召力 最有价值房产策划2000案进入大盘竞争时代进入大盘竞争时代新政对商铺利润降低新政对商铺利润降低大项目的投入大、周期长大项目的投入大、周期长消费固定性消费固定性目前人流尚不足以承载一个如此大型商业项目目前人流尚不足以承载一个如此大型商业项目项目周边商业物业的销售价格尚未拉升项目周边商业物业的销售价格尚未拉升项目威胁分析（TreatmentTreatmentTreatmentTreatment） 最有价值房产策划2000案结论结论基于上述原因，建议本项目商业部分以片区发展的提升而提升分期、阶段性开发；需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活；针对”长珠潭”中高收入阶层，同时适合游客消费的一站式购物乐园。 最有价值房产策划2000案二、商业整体定位建议二、商业整体定位建议 最有价值房产策划2000案项目整体定位一、项目总战略：依托项目的资源条件，发挥综合体各功能物业相互助益的优势，在产品的概念和设计上创新，整合形成项目的价值体系，以全方位超越竞争者、脱离竞争层面而取胜，并以物业功能的弹性来规避未来可能的风险。 最有价值房产策划2000案分战略综合体战略对各类型物业进行合理的定位、功能划分及配比，发挥综合体资源共享、各功能相互助益的优势综合体的优势设施共享客户共享功能互动项目总战略 最有价值房产策划2000案分战略之二产品战略在产品的概念和设计上进行创新，对功能重新定义，建立不可替代的竞争优势项目总战略产品战略产品战略规划设计规划设计产品创新产品创新功能定义功能定义环保、生态概念环保、生态概念服务为先导服务为先导功能弹性功能弹性附加值附加值 最有价值房产策划2000案战略规避风险战略物业功能保留弹性，在预计到风险时可进行功能的转化。形成产业链是项目有序发展的重点。项目总战略商务公寓写字楼信息产业商业服务式住宅（酒店式公寓）酒店（产权式酒店） 最有价值房产策划2000案超级超级超级超级竞争者竞争者竞争者竞争者超级超级超级超级超级超级超级超级竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者项目定义项目定义项目定义项目定义项目总战略分战略之一分战略之一综合体战略综合体战略分战略之二分战略之二产品战略产品战略分战略之三分战略之三规避风险规避风险超越竞争超越竞争脱离竞争层面脱离竞争层面 最有价值房产策划2000案商业部分形象定位辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、融入创新元素的消费中心融入创新元素的消费中心融入创新元素的消费中心融入创新元素的消费中心 最有价值房产策划2000案商业总体功能定位高尔夫精英俱乐部高尔夫精英俱乐部高尔夫精英俱乐部高尔夫精英俱乐部+主题游乐园主题游乐园主题游乐园主题游乐园+品牌名店街品牌名店街品牌名店街品牌名店街+主主主主题餐饮（多家）题餐饮（多家）题餐饮（多家）题餐饮（多家）+名车专卖店名车专卖店名车专卖店名车专卖店+特色酒吧特色酒吧特色酒吧特色酒吧+艺术展艺术展艺术展艺术展览馆览馆览馆览馆+儿童天地儿童天地儿童天地儿童天地(反斗城反斗城反斗城反斗城)+)+)+)+酒店酒店酒店酒店+其它其它其它其它目标：吸引目标：吸引“长株谭长株谭”的的20%20%20%20%中高端消费群中高端消费群利用娱乐与餐饮业带动零售业，利用高尔夫休闲运动文化与艺术馆 吸引中高端消费人群的关注 最有价值房产策划2000案中信新城生态休闲商业街区产业链集中商业旅游观光略购物娱乐开放式运动设施儿童游憩中心健身中心餐饮酒店信息产业各种俱乐部旅游业家居整体功能构成 最有价值房产策划2000案功能组团的分类辅营功能组团辅营功能组团提供非购物为消费目的的营业空提供非购物为消费目的的营业空间，实现商业的配套服务为主要功间，实现商业的配套服务为主要功能，主营业态包括娱乐、休闲、餐能，主营业态包括娱乐、休闲、餐饮、商业文化等的经营场所饮、商业文化等的经营场所主营功能组团主营功能组团提供购物为目的的营业空间，实现提供购物为目的的营业空间，实现商品贩卖为主要功能，主营业态包商品贩卖为主要功能，主营业态包括超市、主题商场、名店街等。括超市、主题商场、名店街等。 最有价值房产策划2000案功能组团的细分主营功能组团日常性购物功能区日常性购物功能区 实现本地消费群和观光实现本地消费群和观光消费群购买经常性商品的消费群购买经常性商品的营业空间，主营业种包括营业空间，主营业种包括生活用品、服饰、皮具、生活用品、服饰、皮具、鞋、珠宝、化妆品等多为鞋、珠宝、化妆品等多为小件消耗性商品。小件消耗性商品。居家型购物功能区居家型购物功能区 实现本地和周边消实现本地和周边消费群满足居家生活需要费群满足居家生活需要的营业空间，主营业种的营业空间，主营业种包括家私、家饰、家居包括家私、家饰、家居用品、家电等，多为大用品、家电等，多为大件耐用商品。件耐用商品。 最有价值房产策划2000案功能组团的细分体验式购物功能区体验式购物功能区 实现观光消费群和本地消费群观光游玩之余随意性消费的营养空间，主营业种包括影音产品、工艺品、精品、礼品、特色化产品等非经常性商品。目的性购物功能区目的性购物功能区 实现观光消费群和本地消费群有目的针对性购物空间，主营业种包括家居产品等非经常性商品。 最有价值房产策划2000案功能组团的细分娱乐消费功能区娱乐消费功能区 实现本地消费群和观光消实现本地消费群和观光消费群娱乐消费的营业空间，主费群娱乐消费的营业空间，主营业种包括电影放映、室内滑营业种包括电影放映、室内滑雪场、主体乐园等盈利性娱乐雪场、主体乐园等盈利性娱乐设施。设施。休闲消费功能区休闲消费功能区 实现本地消费群和观光消实现本地消费群和观光消费群休闲消费的营业空间，主营费群休闲消费的营业空间，主营业种包括高尔夫俱乐部、业种包括高尔夫俱乐部、SPASPA女女子俱乐部、攀岩、射击等盈利性子俱乐部、攀岩、射击等盈利性健康休闲设施。健康休闲设施。辅营功能组团辅营功能组团 最有价值房产策划2000案功能组团的细分餐饮消费功能区餐饮消费功能区 实现本地消费群和观光消费群饮食消费的营业空间，主营业种包括西餐、中餐酒楼、中式西式快餐、冷饮、特色餐饮、各地异国小吃等餐饮场所。 最有价值房产策划2000案功能分区对地块分区的影响通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区域的划分进行弱化，加强了各块状区域的丰富性、域的划分进行弱化，加强了各块状区域的丰富性、域的划分进行弱化，加强了各块状区域的丰富性、域的划分进行弱化，加强了各块状区域的丰富性、多元化，商业布局更具活力多元化，商业布局更具活力多元化，商业布局更具活力多元化，商业布局更具活力。 最有价值房产策划2000案业态比例建议分两个阶段分两个阶段第第一一阶段：前阶段：前3-53-53-53-5年（市场培育期）年（市场培育期）餐饮：休闲娱乐：零售：餐饮：休闲娱乐：零售：其他其他30%40%20%10%30%40%20%10%30%40%20%10%30%40%20%10%第第二二阶段：阶段：5 5 5 58 8 8 8年（市场成熟期）年（市场成熟期）餐饮：休闲娱乐：零售：餐饮：休闲娱乐：零售：其他其他25%30%40%5%25%30%40%5%25%30%40%5%25%30%40%5% 最有价值房产策划2000案1、长沙主题高尔夫俱乐部与高尔夫公园2、长沙首个市内真冰滑雪场3、大型主题乐园4、名车展场5、4D影院6、儿童欢乐谷7、艺术展览馆8、主题餐厅（多家）9、名店街（数十家品牌专卖店）会员制经营为主与市中心的MALL差异性经营业态九大差异性经营业态 最有价值房产策划2000案负一层可以规划成超级市场负一层可以规划成超级市场负一层可以规划成超级市场负一层可以规划成超级市场一楼可定位为一楼可定位为一楼可定位为一楼可定位为“精品百货精品百货精品百货精品百货”与与与与“专卖店专卖店专卖店专卖店”二楼三楼可以考虑引入大型家居中心、电器卖场等二楼三楼可以考虑引入大型家居中心、电器卖场等二楼三楼可以考虑引入大型家居中心、电器卖场等二楼三楼可以考虑引入大型家居中心、电器卖场等四楼规划定位为四楼规划定位为四楼规划定位为四楼规划定位为“科幻世界科幻世界科幻世界科幻世界”、“影城影城影城影城”，“美食文化广美食文化广美食文化广美食文化广场场场场”等等等等 商业业态定位集中商业部分集中商业部分： 最有价值房产策划2000案会员超市干洗店冲印连锁店 最有价值房产策划2000案主题餐厅主题餐厅 最有价值房产策划2000案名店街名店街名店街名店街 最有价值房产策划2000案SPASPASPASPA女子俱乐部女子俱乐部 最有价值房产策划2000案高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部+高尔夫公园部高尔夫公园部高尔夫公园部高尔夫公园部分解析分解析分解析分解析高尔夫公园规划：长沙市内高尔夫练习场高尔夫公园规划：长沙市内高尔夫练习场高尔夫公园规划：长沙市内高尔夫练习场高尔夫公园规划：长沙市内高尔夫练习场 高尔夫文化长廊（雕塑、艺术墙、庭院等）高尔夫文化长廊（雕塑、艺术墙、庭院等）高尔夫文化长廊（雕塑、艺术墙、庭院等）高尔夫文化长廊（雕塑、艺术墙、庭院等）高尔夫运动展览馆高尔夫运动展览馆高尔夫运动展览馆高尔夫运动展览馆高尔夫精英俱乐部（会员制）：利用高尔夫运动对中高收入人群的吸引，打高尔夫精英俱乐部（会员制）：利用高尔夫运动对中高收入人群的吸引，打高尔夫精英俱乐部（会员制）：利用高尔夫运动对中高收入人群的吸引，打高尔夫精英俱乐部（会员制）：利用高尔夫运动对中高收入人群的吸引，打造城市精英的俱乐部。提供一个辐射造城市精英的俱乐部。提供一个辐射造城市精英的俱乐部。提供一个辐射造城市精英的俱乐部。提供一个辐射“长株谭长株谭长株谭长株谭”的消费与商务活动的平的消费与商务活动的平的消费与商务活动的平的消费与商务活动的平台。台。台。台。经营目标：采用高尔夫精英俱乐部（会员制），目标吸引经营目标：采用高尔夫精英俱乐部（会员制），目标吸引经营目标：采用高尔夫精英俱乐部（会员制），目标吸引经营目标：采用高尔夫精英俱乐部（会员制），目标吸引10-2010-2010-2010-20万人以上中万人以上中万人以上中万人以上中高收入人群入会。高收入人群入会。高收入人群入会。高收入人群入会。 最有价值房产策划2000案文化广场部分解析文化广场部分解析文化广场部分解析文化广场部分解析一、二层为“高雅艺术联盟教育基地”或室内滑雪场三层定位为“快乐艺吧”四层为4D电影院 最有价值房产策划2000案儿童欢乐谷儿童欢乐谷 最有价值房产策划2000案 形象定位形象定位儿童欢乐谷，动感儿童欢乐谷，动感fitfitfitfit码头码头集儿童教育、启智、运动、娱乐、五为一体的集儿童教育、启智、运动、娱乐、五为一体的长沙最大的儿童青少年主题乐园与教育培训中长沙最大的儿童青少年主题乐园与教育培训中心心全新消费模式，引领儿童欢乐风潮全新消费模式，引领儿童欢乐风潮 最有价值房产策划2000案 主题形象如何打动目标消费群体主题形象如何打动目标消费群体主题形象如何打动目标消费群体主题形象如何打动目标消费群体（1-61-61-61-61-61-61-61-6岁幼儿与岁幼儿与岁幼儿与岁幼儿与6-126-126-126-126-126-126-126-12岁的儿童经营方案）岁的儿童经营方案）岁的儿童经营方案）岁的儿童经营方案）儿童欢乐天地儿童欢乐天地主题经营区域主题经营区域儿童书店儿童书店/餐厅餐厅主题乐园主题乐园婴儿护理中心婴儿护理中心特色经营户特色经营户娱乐休闲娱乐休闲教育教育/音乐音乐/艺术艺术市场差异性市场差异性独特亮点独特亮点整合资源提整合资源提升值价值升值价值 最有价值房产策划2000案 主题形象如何营造主题形象如何营造主题形象如何营造主题形象如何营造儿童欢乐谷儿童欢乐谷儿童欢乐谷儿童欢乐谷儿童欢乐谷儿童欢乐谷儿童欢乐谷儿童欢乐谷 动感动感动感动感动感动感动感动感fitfitfitfitfitfitfitfit码头码头码头码头码头码头码头码头1-31-3岁岁3-63-6岁岁6-126-12岁岁12-1612-16岁岁量贩式KTV亲子乐园儿童反斗城儿童反斗城儿童服饰区儿童摄影极限运动馆少年艺术中心小熊国乐园婴儿护理中心滑冰场儿童书店16-1816-18岁岁BB餐厅教育网 吧教育培训中心电玩中心 最有价值房产策划2000案招商对象招商对象招商对象招商对象招商对象招商对象招商对象招商对象大型商家大型商家大型商家大型商家大型商家大型商家大型商家大型商家以以以以以以以以经营儿童娱乐教育经营儿童娱乐教育经营儿童娱乐教育经营儿童娱乐教育经营儿童娱乐教育经营儿童娱乐教育经营儿童娱乐教育经营儿童娱乐教育为主要对象为主要对象为主要对象为主要对象为主要对象为主要对象为主要对象为主要对象 如：如：儿童乐园儿童乐园、亲子乐园亲子乐园、小熊国卡通城等小熊国卡通城等 智力挑战场等。智力挑战场等。核心商家核心商家核心商家核心商家核心商家核心商家核心商家核心商家已在市场上具有一定品牌效应的商户已在市场上具有一定品牌效应的商户已在市场上具有一定品牌效应的商户已在市场上具有一定品牌效应的商户已在市场上具有一定品牌效应的商户已在市场上具有一定品牌效应的商户已在市场上具有一定品牌效应的商户已在市场上具有一定品牌效应的商户 如：智力挑战场如：智力挑战场、儿童、儿童餐饮餐饮等等 零散商户零散商户零散商户零散商户零散商户零散商户零散商户零散商户需求面积较小，不具有聚众效应的小型零售商家需求面积较小，不具有聚众效应的小型零售商家需求面积较小，不具有聚众效应的小型零售商家需求面积较小，不具有聚众效应的小型零售商家需求面积较小，不具有聚众效应的小型零售商家需求面积较小，不具有聚众效应的小型零售商家需求面积较小，不具有聚众效应的小型零售商家需求面积较小，不具有聚众效应的小型零售商家 如：如：儿童儿童服装经营户服装经营户 最有价值房产策划2000案业态功能区定位 项目规划教育、儿童娱乐与为主，其他业种为铺，为儿童提供主题性综合购物娱乐服务。各业种店铺面积规划比例各业种店铺面积规划比例各业种店铺面积规划比例各业种店铺面积规划比例 儿童教育儿童教育儿童教育儿童教育：娱乐运动娱乐运动娱乐运动娱乐运动：儿童零售儿童零售儿童零售儿童零售 =2=2=2=2：4 4 4 4：4 4 4 4 最有价值房产策划2000案项目定位目标消费群分布目标消费群分布目标消费群分布目标消费群分布长沙市目标消费者,约占30%周边县市游客,约占30%本片区常住人口,约占40% 最有价值房产策划2000案主要目标消费群特点主要目标消费群特点主要目标消费群特点主要目标消费群特点中高收入人士，主要是有车一族；具有超前消费意识，感性消费；注重消费环境、服务及享受生活乐趣；属于休闲娱乐型消费；年龄20-50岁的中高收入消费群为主 最有价值房产策划2000案商业布局建议商业布局建议 最有价值房产策划2000案精英俱乐部精英俱乐部前广场前广场水景水景风风风风 情情情情 商商商商 业业业业 街街街街荷荷荷荷 兰兰兰兰 水水水水 街街街街写字楼写字楼内街商业街内街商业街公寓公寓MALL主题公园主题公园酒店酒店绿化花园绿化花园地标地标 最有价值房产策划2000案整体布局说明1 1 1 1、建议将集中商业凸现出来增大临街面，特别是临韶山南路的、建议将集中商业凸现出来增大临街面，特别是临韶山南路的街面。街面。2 2 2 2、在地块西北角增设广场，作为集中商业的前广场、在地块西北角增设广场，作为集中商业的前广场3 3 3 3、写字楼及公寓与集中商业独立分开，使集中商业空间更好、写字楼及公寓与集中商业独立分开，使集中商业空间更好用，减少死角位，不会受写字楼与公寓柱网的影响，同时增加临用，减少死角位，不会受写字楼与公寓柱网的影响，同时增加临街面。街面。4 4 4 4、在集中商业与住宅之间增设水景，减少商业对住宅的干扰，、在集中商业与住宅之间增设水景，减少商业对住宅的干扰，利用水景成为吸引周边居民集聚的场所，成为项目一大吸引点。利用水景成为吸引周边居民集聚的场所，成为项目一大吸引点。5 5 5 5、于项目中心广场增加项目地标，增添一道亮丽风景。、于项目中心广场增加项目地标，增添一道亮丽风景。6 6 6 6、于项目东北角设计精英俱乐部，即为首期住宅服务，也便于、于项目东北角设计精英俱乐部，即为首期住宅服务，也便于辐射周边社区消费。辐射周边社区消费。 最有价值房产策划2000案 最有价值房产策划2000案 最有价值房产策划2000案三、项目首期开发建议三、项目首期开发建议 最有价值房产策划2000案 最有价值房产策划2000案思考集中商业集中商业?商业步行街商业步行街?还是底商还是底商? 最有价值房产策划2000案探讨方向1做集中型商业可行性概论：集中型商业的消费辐射系数一般在方圆5公里；需要大量的消费群来支持其消费，方能达到一定的年平效；集中型商业的经济拉动系数一般为1：8或者以上，即如建设五万平方米以上的购物中心，至少需要有8-10倍以上的消费人群来拉动经营，即每年至少要求要有40-50万以上的人来此消费；集中型商业的经营情况完全依赖于整个商业内部的经营状况以及人气。项目预判：项目区域周边最缺乏的就是人气，目前明显不具备这个消费条件；同时由于与后期大型购物中心经营定位的冲突，一期商业现在暂不适宜集中型商业路线。 最有价值房产策划2000案可行性概论：大型步行街的消费半径更为广泛，辐射范围可超过20公里以上；一级商圈步行街的经济拉动系数一般为1：15或者以上，即如建设10万平方米的步行街，至少需要有150万以上的消费人群来拉动经营，象作为一级商圈的黄兴路步行街，总体商业面积大约50万平方米左右，每天客流达30万以上，每年至少有数千万以上的人次消费；就算区域型的步行街，至少也要求日人流量在2-3万以上。步行街的消费者要求普通，老中青俱全，消费也比较大众；培育期比较长，需要5-8年才有可能成为真正的商业街；必须统一经营统一管理，经营维护成本较高。项目预判：培育周期长，风险率高，如果项目招商不力，会形成高空置率。就现阶段而言项目所在区域的条件，也决定了暂不具备走步行街路线。探讨方向2做大型步行街 最有价值房产策划2000案定位方向3住宅底商可行性概论：住宅底商的特点兼顾了“吃喝玩乐购一条龙”，令消费者生活形态便利丰富；以“便民”为主要准则，解决了居民的商业便利问题；具有比较广泛的商业功能特点，依托社区稳定的人流，较其他类型的商业而言，投资风险相对较小；灵活多样，大多数投资小，回报率比较稳定，而且出租、转让比较容易，属于商铺投资中的“小盘活跃股”；项目预判：作为中高档居住项目得以持续开发，其相对匮乏的生活配套物业不可或缺。 最有价值房产策划2000案结论 社区商业配套先行，社区商业配套先行，拉动住宅价值提升拉动住宅价值提升 住宅和商业是互相支撑的，建议贵司一期开发商业主要以配合住宅销售及居住的要求设置部分底商，满足日常生活、商务与休闲所需，便利居民消费，提升生活品质，可提升入住率，聚集人气；待项目周边成熟后再依据项目整体定位需求进行改良。 最有价值房产策划2000案首期商业发展建议首期商业发展建议精英俱乐部精英俱乐部广场广场水景水景风情商业街风情商业街风情商业街风情商业街荷兰水街荷兰水街荷兰水街荷兰水街写字楼写字楼内街内街公寓公寓MALL主题公园主题公园首期发展：城市精英俱乐部首期发展：城市精英俱乐部+临街商铺临街商铺 最有价值房产策划2000案分期发展建议建议商业部分三期开发第一期:住宅底商+精英俱乐部第二期:写字楼+公寓第三期:集中商业(SHOPPING MALL) 最有价值房产策划2000案首期功能分布建议城市精英俱乐部：城市精英俱乐部：商务+休闲社区配套商业：社区配套商业：休闲咖啡厅、如便利店、银行、邮局、洗衣店、体育用品等； 最有价值房产策划2000案风情商业街定位建议风情商业街定位建议风情商业街定位建议风情商业街定位建议“广纳客户、内外兼顾的，既服务于广纳客户、内外兼顾的，既服务于广纳客户、内外兼顾的，既服务于广纳客户、内外兼顾的，既服务于小区业主，又对外经营的综合型特小区业主，又对外经营的综合型特小区业主，又对外经营的综合型特小区业主，又对外经营的综合型特色商街。色商街。色商街。色商街。” 最有价值房产策划2000案形象定位建议：形象定位建议：形象定位建议：形象定位建议：建议配合中信一贯的时尚、阳光、国际化路线，走现代风格的路线。在形象主题上上强调现代、简洁。故提出如下形象定位：中信新城中信新城中信新城中信新城 国际生活走廊国际生活走廊国际生活走廊国际生活走廊 最有价值房产策划2000案项目名称建议项目名称建议我司建议对住宅底部商业街也进行形象上的包装，建议名称如下：中信中信 7 7 7 7号码头号码头 （释义：未来的中信城市广场将成为大长沙商业桥头堡和领航者，一期商业就是衔接的码头；“7号”另人联想到休闲惬意的氛围，我司建议使用此名）布拉格商业街布拉格商业街 中信中信 国际街国际街 （备选名称）（备选名称）以上建议名称，望贵司选择决定。 最有价值房产策划2000案项目形象建议项目形象建议中信中信 7 7 7 7号码头号码头未来长株潭CBD中心商圈黄金铺位与购物中心业态不重复，两者互补，形成各自的经营主体与特色。 最有价值房产策划2000案 多功能型、中小型全面全能服务的商业形态 是合理配套、以商旺销，满足生活配套的商业街 功能定位 最有价值房产策划2000案社会价值定位对周边众多社区提供了良好的服务和完善的配套，为后期的中信城市广场建设做铺垫； 最有价值房产策划2000案文化价值提炼其高尚社区商业定位与项目未来中央CBD区形象吻合，也符合中信集团对品质的一贯追求；为消费者提供了良好的餐饮、休闲、娱乐的场所，也为他们打造了时尚、流行、高品质生活的价值理念。 最有价值房产策划2000案卖点提炼本项目各分区功能互补，客源互动，设施共享，形成了独特的商业氛围；商、餐、娱乐、住的有序规划，各功能空间的和谐相容，改变有城无市的尴尬；战略伙伴的配合优势产品功能价值的优势先进市场营销手段 最有价值房产策划2000案消费特征分析商业类型：属于社区型商业经营项目；主要买家：主要满足的顾客以本区住户为主，周边环境的居住人 群为辅；经营的商品：主要以日常必需品或服务为主；购物规律：基本型，以满足生活的基本需求为主。以提升生活品 质的“享受型”为辅。 最有价值房产策划2000案荷兰水街 基本功能元素的抽象 最有价值房产策划2000案空间元素商业步行街 最有价值房产策划2000案空间元素休憩场所咖啡座 最有价值房产策划2000案设计概念 生生不息,继往开来荷兰水街创新消闲天地创新消闲天地 最有价值房产策划2000案主题街区概念 诗意水街 最有价值房产策划2000案空间元素文化场所活动.表演 最有价值房产策划2000案空间元素聚焦空间 最有价值房产策划2000案交往空间广场、休闲馆、街坊荷兰水街功能要素商业商业步行商业街步行商业街（广场）（广场）休闲场所广场、西餐庭院文化场所咖啡馆广场标志性建筑钟楼、雕像 最有价值房产策划2000案温馨花海、荷兰水街景观及建筑元素功能要素精神内蕴 最有价值房产策划2000案城市精英俱乐部建议【休闲会所、商务会所】 最有价值房产策划2000案【个性特征：】双会所：商务会所+休闲会所公共中心：小区生活核心、共享型商务社区界限分明：功能区严格间隔、商务与居住相得益彰 最有价值房产策划2000案高知精英阶层聚集高尚社区商务与休闲平台城市精英俱乐部城市精英俱乐部城市精英俱乐部城市精英俱乐部形象定位 最有价值房产策划2000案定位依据1、湖南人对美食和休闲娱乐的追求，同时也是吸引人气的重要手段2、项目周边存在高档餐饮的空白点3、增加住宅品质及附加值4、产品特性决定消费人群的需求方向 最有价值房产策划2000案【城市精英俱乐部功能分解】二三层左侧：休闲静区二三层右侧：中/西餐厅一层左侧：运动休闲区一层右侧：商务区 最有价值房产策划2000案城市精英俱乐部城市精英俱乐部(会所会所)发展规模建议发展规模建议总建筑面积：约3000-3500平方米建筑形态:地上三层，地下一层停车场地上三层总面积：约3500350035003500平方米首层面积1300平方米二层面积1300平方米三层面积900平方米首层5.6米，二-三层4.5米地面停车场：约1500150015001500平方米 最有价值房产策划2000案商务功能设置建议 最有价值房产策划2000案位于会所中庭，用于商务会见接待，配备茶水服务、免费商务杂志取阅会见厅举行小型商务会议、商务沙龙；可作为小型影院使用。配备投影仪、会议秘书服务、电子白板、无线麦、电话会议系统会议中心商务谈判；小型独立单元，配备会议桌椅、会议秘书服务、电子白板谈判厅软沙发、柔和背景音乐，提供COFFEE、水酒服务。休息厅知名品牌酒店经营顾问，提供餐饮外送服务。中西餐厅主要功能区主要功能区主要功能区主要功能区 最有价值房产策划2000案会见厅 最有价值房产策划2000案会议室 最有价值房产策划2000案休息厅 最有价值房产策划2000案中餐厅 最有价值房产策划2000案西餐厅曲形玻璃餐桌、曲铁座椅、高脚杯、餐盘、鲜花 最有价值房产策划2000案提供各种图书阅览，同时提供网上阅览，内配置数台液晶显示器计算机，直接接驳网上图书馆。电子阅览室商务中心打印、复印、传真、装订、特快专递、翻译、国际长途话务、票务中心咨询中心财务咨询、法律咨询、进出口服务租务中心短期用车租赁、房屋租赁服务商务沙龙主题沙龙活动场所、商务信息留言板，可利用国际会议中心场地。其它功能区其它功能区其它功能区其它功能区 最有价值房产策划2000案休闲功能设置建议 最有价值房产策划2000案清吧，飞标游戏，背景音乐系统，投影小电影欣赏，免费图书取阅（心理学研究、经济学导报）音乐酒吧“健身+心理咨询+瑜珈练习室+健康护理站”，提供健身指导，体能体质测验，健康护理。健康中心棋牌室、电子游戏厅、陶艺吧、桌球室、乒乓球娱乐中心会所屋顶，深色遮阳伞，钢花座椅配可拆卸坐垫靠垫。屋顶咖啡厅水疗主要功能区主要功能区主要功能区主要功能区沐足、SPA、美容 最有价值房产策划2000案棋牌室 最有价值房产策划2000案桌球室 最有价值房产策划2000案酒吧红酒、beer、边喝边看投影小电影。 最有价值房产策划2000案健身房 最有价值房产策划2000案咖啡厅 最有价值房产策划2000案梦幻泳池：水底灯光、照明灯光配合，梦幻效果。国际标准网球场，塑胶场地，完善照明系统；三人篮球场：玻璃钢篮板、防滑涂料地面、中场圈绘制名仕居LOGO；儿童乐园：秋千、摇篮、滑道、积木攀岩，器械活动所有场地提供运动器械租赁。户外活动中心其它功能区其它功能区其它功能区其它功能区 最有价值房产策划2000案泳池提供茶水服务，水底灯光使泳池更具吸引力，泳池配备充足照明设施，满足24小时营运。 最有价值房产策划2000案室外健康器械 最有价值房产策划2000案公共休憩广场：会所外设置半封闭活动空间，用于开展社区活动、营销活动。会所外开辟公共休憩广场 最有价值房产策划2000案室外儿童乐园 最有价值房产策划2000案儿童乐园内卡通画 最有价值房产策划2000案城市精英俱乐部面积设定城市精英俱乐部面积设定面积：面积：约约 3500350035003500m2会所大堂400西餐咖啡酒廊300茶艺室（阅览室）200 SPA身心平衡中心400健身房、瑜珈练习室300中餐厅 400特色餐厅 300桌球室 150乒乓球室 150商务休闲吧200 棋牌室（多间）200 多功能贵宾房（多间）100小型会议中心 (2间）150儿童活动中心 200（以上内容不包括室外部分的配套设施） 最有价值房产策划2000案裙楼底商建议【配套服务】 最有价值房产策划2000案定位依据定位依据1、完善社区商业配套2、补充会所功能欠缺3、产业联动带来的消费群体 最有价值房产策划2000案居住社区广场与街区酒店商务公寓集中商业(1)(2)(3)(5)(1)(3)(2)(5)(4)7 7 7 7号码头号码头功能性功能性(4) 最有价值房产策划2000案这是长沙最有活力的街区人们穿梭在这一标志性建筑群中或匆忙，或悠闲或满载而归，或在广场憩栖小坐或与朋友漫步，或与小孩嬉戏现代街区就是这