昆明某旅游地产项目整体定位与启动战略.pdf
昆明某旅游地产项目整体定位与昆明某旅游地产项目整体定位与启动策略启动策略谨呈：福建隆德集团说明：根据贵司要求，本文件来源于世联曾参与过的昆明某旅游地产项目的研究报告，该项目与本项目同样拥有高尔夫球场资源。本文件基于保密要求，对原报告进行了一定的截取及信息屏蔽，望贵司也能够对本文件进行严格保密。世联地产2项目开发目标与限制性条件项目开发目标与限制性条件总体目标：总体目标：风险利润品牌，近期目标是回现，中远期目标追求利润和树立品牌近期目标：近期目标：启动期尽量回收前期成本；启动期开发，需要获得市场认可、现金回流，树立投资者信心和开发商信心开发周期：开发周期：10年以上项目规模：项目规模：10平方公里；启动资金：启动资金：23亿，期望使用的启动资金尽量靠近2亿；银行贷款渠道畅通西区高尔夫球场用来做品牌、做标杆；容积率1.1；居住用地建筑限高9米，层数23层；旅游用地无限高要求；东区780亩住宅和220亩旅游的用地界限不能改变，其余可以修改；开发商目标开发商目标限制条件限制条件世联地产3世联针对本项目特征和客户目标，设定具体研世联针对本项目特征和客户目标，设定具体研究思路究思路起点：起点：根据区域属性和项目属性研究，确定区域的发展特征，明确本项目发展的基础特征；起点：起点：起点：起点：根据区域属性和项目属性研究，确定区域的发展特征，明确根据区域属性和项目属性研究，确定区域的发展特征，明确本项目发展的基础特征本项目发展的基础特征；终点：终点：基于昆明城郊旅游地产的发展趋势研究、同质项目发展特征研究和国内外度假地产案例研究，明确区域发展目标和整体定位；终点：终点：终点：终点：基于昆明城郊旅游地产的发展趋势研究、同质项目发展特征基于昆明城郊旅游地产的发展趋势研究、同质项目发展特征研究和国内外度假地产案例研究，明确区域发展目标和整体定位研究和国内外度假地产案例研究，明确区域发展目标和整体定位；路径：路径：设定区域发展的策略体系，通过区域策略有效实施，实现本项目的整体定位；路径：路径：路径：路径：设定区域发展的策略体系，通过区域策略有效实施，实现本项设定区域发展的策略体系，通过区域策略有效实施，实现本项目的整体定位目的整体定位；节奏：节奏：设计区域发展的周期和阶段，其重点是成功的启动策略；节奏：节奏：节奏：节奏：设计区域发展的周期和阶段，其重点是成功的启动策略设计区域发展的周期和阶段，其重点是成功的启动策略；世联地产4今日汇报议程今日汇报议程区域发展方向总体思考区域发展方向总体思考区域发展方向总体思考区域发展方向总体思考Part.1Part.1案例借鉴与区域定位制定案例借鉴与区域定位制定案例借鉴与区域定位制定案例借鉴与区域定位制定Part.2Part.2区域整体开发策略区域整体开发策略区域整体开发策略区域整体开发策略Part.3Part.3启动期与区域分阶段策略启动期与区域分阶段策略启动期与区域分阶段策略启动期与区域分阶段策略Part.4Part.4区域开发的经济效益分析区域开发的经济效益分析区域开发的经济效益分析区域开发的经济效益分析Part.5Part.51.1区域属性与项目属性区域属性与项目属性昆明城郊地产发展趋势昆明城郊地产发展趋势1.2区域发展的问题聚焦区域发展的问题聚焦1.3世联地产5项目位于昆明的远郊区，与项目位于昆明的远郊区，与外部通过高速公外部通过高速公路路联联系系u区位区位项目地块位于昆明东部远郊；u对对外交通外交通通过两条高速与外部建立交通联系；区位区位交通交通45分钟35公里新机场50分钟40公里石林20分钟20公里呈贡新城40分钟30公里巫家坝国际机场45分钟33公里昆明主城车程距离主主城区城区石林石林呈贡新呈贡新城城昆明昆明国际机场国际机场（计划（计划2010年投用）年投用）世联地产6本区域规本区域规划为划为旅游旅游度假度假区，位于昆明区，位于昆明黄黄金旅游金旅游干干线上线上，旅游，旅游战战略区位略区位奠奠定区域发展的定区域发展的基础基础u十五确定三条旅游经济干线：黄金旅游经济干线石林宜良昆明、环滇池古滇文化生态旅游线官渡西山晋宁 呈贡、北部生态旅游环线西山安宁富民东川九乡；u昆明城市规划确定了“五区三轴、一主三副。内疏、北引、南限、西优、东进”的轴向开拓、自然分隔、组团发展的动态城市布局结构。昆明昆明市市区区新机场新机场火车站火车站九乡风景九乡风景区区石林风景石林风景区区抚仙湖风景抚仙湖风景区区安宁温泉安宁温泉春春城城高尔夫高尔夫西山森林公园西山森林公园世世博园博园金金殿国家殿国家森林公园森林公园柏柏联联滇池风景滇池风景区区杨林工业卫星杨林工业卫星城城宜良宜良经济经济卫星卫星城城旅游旅游景景点点经济发展经济发展带带规规划划发展区发展区安宁工业卫星安宁工业卫星城城呈贡晋宁新呈贡晋宁新城城区域规区域规划划按照旅游度假区规划，本区域将建立首家省级旅游度假区，建成以度假区及国际高尔夫球场为主体、以周围众多旅游景点为依托，融旅游、观光、娱乐、度假为一体的国际化高标准的旅游度假胜地。世联地产7区域区域内生态内生态资资源优良源优良，但配套相但配套相对对缺乏缺乏，电厂电厂和和铝厂给铝厂给区域区域造成一造成一定的定的污染污染发发电厂电厂本本 区区 域域本本 区区 域域区域区域现状现状p现现有有配套配套：发电厂、汤池镇公园和镇上低层次农家乐餐饮类；p不利因素不利因素：区域内尚有制造污染的云铝和发电厂，云铝系云南的支柱产业；未来铝厂和电厂将搬迁；云南云南铝业铝业p已建已建项目项目：春城高尔夫、柏联SPA世联地产8高高端形象显著且端形象显著且对对高高端人士有较端人士有较高高吸引吸引，但但在在昆明本地昆明本地人群中尚未建立较人群中尚未建立较高高认同认同度度房房地产地产专专业业人士人士高高端端度假度假，对，对大众吸引力大众吸引力不够不够媒媒体体本区域本区域在在昆明昆明的旅游地位的旅游地位一一般般n昆明的旅游地产板块：抚仙湖板块排第一，世博园板块排第二，本区域板块排第三新地产李总编n本区域巨贵，抚仙湖是澄江度假胜地，本区域去了没事干，除了花钱，走大众化很难金石地产洪总监n本区域在昆明旅游市场上的吸引力不是很大，以前本区域都在搞一些边缘性的项目，对市区城市人群的影响力不高银海地产杨经理政府政府定位定位高高端端，交交通通容量有容量有限限n对本区域的旅游规划没有改变，定位为休闲度假。抚仙湖地势开阔，容量大，可以进行亲水活动。而本区域的环境决定了它支撑不了大容量，只能针对中高端市场旅游局李处长n本区域的定位高端，旅游的角度看，本区域很好，交通上看，有点不足规划院王院长本区域本区域在在高高端人士中认知端人士中认知度度较较高高，但但对对普普通通昆明昆明市市民来说影响力民来说影响力和和吸引力均吸引力均不够不够区域区域认知认知n虽然高端，但还是会去试一试，当作郊游方式，挺好的，朋友来了，带出去转一转，玩一玩，也不是非常贵陈小姐高高端消费者端消费者郊区郊区中中的的高高端休闲端休闲场场所所世联地产9根据根据昆明昆明空间扩空间扩展趋势，本区域与昆明城区展趋势，本区域与昆明城区、呈贡新呈贡新城城建构紧密建构紧密联联系系的发展周期的发展周期较长较长u目前昆明全市人口272万，城市建设用地约300万平方公里；u规划至2020年，人口约430万人，城市建设用地430万平方公里；区域研区域研判判2008-2020年城建用地增加130平方公里确定城市南北向发展战略空港经济区15平方公里呈贡85平方公里滇池外围30平方公里本区域不在规划范围内离边界尚有20公里与主城区处于一定间隔20072007年年界界限限20202020年年界界限限“呈贡新城是未来与本区域建构关联的潜力地区，但目前处于建设初期，新区成熟周期的历程较长，人口集聚不会在很短时间完成，本项较难依托呈贡新城发展，而作为呈贡及昆明的一居地区”本区域区域与本区域区域与呈贡呈贡新新城的发展城的发展关关系系“呈贡新区仅依托市政府资源和资源大学城，缺乏更多的产业发展的支持，成熟周期将会较长“我家里人都是政府的人，也购买了那里的住宅，但我们不愿意在那里住，什么都没有“昆明市民访谈世联地产10本项目与本项目与两两条条高速高速紧密紧密联联系系，对，对外交通外交通便便捷捷性性高高，是是本区域的本区域的门门户区户区u从高速进入本区域区域的游客，必经项目区域；u柏联和春高的度假游客也将经过本项目；本项目是本区域区域真正的门户区域。地地块块位位置置某某公公路路某某高速高速昆石高速出口昆石高速出口本项目本项目某某公公路路世联地产111200012000亩亩开发区域开发区域依依山山脊脊线相线相隔隔，形形成成东、东、西西两大两大区域的属性区域的属性空间空间用用地条件地条件已租用6500租用土地已取得6018%1.1220休闲旅游用地已取得780亩，其余500亩2009年取得9m6018%1.11280居住用地西西区区取取地地进进度度建筑建筑限限高高绿绿地地率率建筑建筑密密度度容积率容积率面积面积/亩亩用用地地性性质质3000租用土地100休闲旅游用地预计2009年9月取得未选址900亩居住用地东东区区东东区区土土地地东东区区土土地地西西区区土土地地西西区区土土地地山山脊脊线线山山脊脊线线世联地产12区域区域用用地开发地开发适适宜宜性性较较高高，兼兼具具私密私密和开和开放放的属性特征的属性特征用用地条件地条件2200M1770M东区2200M1770M西区2200M1770M总体鸟瞰本区域区域本区域区域土土地地适适宜宜性性评价评价图图例例适宜开发用地较适宜开发用地不适宜开发用地东区西区西区世联地产13综合综合生态生态资资源源属区域属区域最最优优，临靠临靠两大两大湖湖景景，森林森林覆盖覆盖率较率较高高，同同时拥时拥有有温泉温泉资资源源资资源源条件条件春高春高华侨城华侨城柏联柏联SPA佳达利佳达利华商华商石山，紧邻铝厂，与铁路交界，受干扰本区域亲水岸线较长、坡地东南向观湖景佳达佳达利利高速公路在地块中穿过本区域亲水岸线较长、坡地华华商商具有本区域亲水岸线柏柏联联SPASPA紧邻发电厂本区域亲水岸线较长、坡地华侨华侨城城具有本区域亲水岸线、坡地春高春高有部分发电厂负面景观不利因素不利因素坡地、拥有本区域、草甸湖多处优美景观，具有草甸湖亲水岸线3公里，植被较好本项目本项目资资源源条件条件地地块块东区俯瞰西区俯瞰l东区地块邻草甸湖处，亲水岸线达3公里长l西侧观湖景观面较大，且西北侧有临湖岸线南南北侧植被北侧植被均较均较好好，北侧可眺望北侧可眺望春高春高草甸草甸湖湖草甸草甸湖湖世联地产14地地价价虽虽高高，但但区域区域较较高高容积率容积率使得使得开发开发弹弹性性较大较大，同同时时直接直接与与政府政府的的土土地地签订租签订租用计划用计划，规，规避避部部分开发分开发风风险险本项目本项目土土地地成成本本u西区780亩为7.5万/亩；u500亩为10万/亩；u东区900亩为12万/亩；总地价为：22150万，平均地价为10.1万/亩；地地价价成成本本区域各开发主体的土地成本10.2万/亩8万/亩*3万/亩*土土地地价价格格本项目本项目春城华侨城开发开发主主体体0 05 5单位：万/亩1010*春城高尔夫行政部孙主任访谈本项目具本项目具有较有较高高的的容积率容积率限定，开发限定，开发弹弹性性较大较大本项目具本项目具有较有较高高的的容积率容积率限定，开发限定，开发弹弹性性较大较大区域区域非非建建设设用用地地为为向向政府政府租租用用，潜潜在在的开发的开发风风险险较较小小区域区域非非建建设设用用地地为为向向政府政府租租用用，潜潜在在的开发的开发风风险险较较小小1 1 1 12 2 2 2世联地产15项目属性项目属性界界定定城郊城郊高高端端意意向向度假度假区区内内的的大大规模旅游地产项目规模旅游地产项目项目属性项目属性结论结论一一：本区域：本区域在在本项目发展的本项目发展的核心核心周期周期（1010年年发展周期发展周期）内）内，都还将作都还将作为为昆明城郊的昆明城郊的高高端端旅游旅游度假度假区；区；u昆明城昆明城市市空间空间的的扩扩展趋势；展趋势；u呈贡新呈贡新城的城的成成熟熟程程度度；结论二结论二：高高端端度假度假区区内内、具具有有优优质质资资源源品品质质的的大大规模旅游地产开发项目规模旅游地产开发项目发展密度本区域本区域度假度假区区本区域本区域度假度假区区初步初步开发开发初步初步开发开发发展周期本区域本区域度假度假区区本区域本区域度假度假区区深深度度开发开发深深度度开发开发本区域本区域度假度假区区本区域本区域度假度假区区升级升级开发开发升级升级开发开发95年本区域疯狂开发的年代污染、市场环境等影响后污染时代规模开发阶段本项目开发本项目开发横跨横跨周期周期本项目开发本项目开发横跨横跨周期周期世联地产16今日汇报议程今日汇报议程区域发展方向总体思考区域发展方向总体思考区域发展方向总体思考区域发展方向总体思考Part.1Part.1案例借鉴与区域定位制定案例借鉴与区域定位制定案例借鉴与区域定位制定案例借鉴与区域定位制定Part.2Part.2区域整体开发策略区域整体开发策略区域整体开发策略区域整体开发策略Part.3Part.3启动期与区域发展阶段设定启动期与区域发展阶段设定启动期与区域发展阶段设定启动期与区域发展阶段设定Part.4Part.4区域开发的经济效益分析区域开发的经济效益分析区域开发的经济效益分析区域开发的经济效益分析Part.5Part.51.1区域属性与项目属性区域属性与项目属性昆明城郊地产发展趋势昆明城郊地产发展趋势1.2区域发展的问题聚焦区域发展的问题聚焦1.3世联地产17本项目本项目作作为为典型典型的城郊的城郊度假度假地产项目，昆明城郊地产项目，昆明城郊度假度假地产整体发展趋势对本项目地产整体发展趋势对本项目有有着重要着重要影响影响需求需求来来源源与与需求需求来来源源变化变化趋势趋势昆明城郊昆明城郊度假度假地产地产总体发展总体发展状状况况昆明城郊昆明城郊度假度假发展趋势发展趋势促促进进支撑要支撑要素素世联地产18伴随伴随城城市市架架构构拉拉大大，以都以都市市休闲休闲为为驱驱动的动的度假度假居居所所市场市场发展发展迅迅速速，显显示出示出显著显著的的圈层圈层特征特征4、滇池板块5、呈贡板块板块圈层11、石林板块10、抚仙湖板块9、本区域板块8、森林公园板块7、安宁板块6、富民板块3、西市区2、北市区1、世博板块远郊远郊近郊近郊p远郊圈层：定位：休闲度假特点：依托良好的自然资源或温泉、高尔夫资源别墅单价：0.3-1.5万/p近郊圈层：定位：城市一居特点：交通便利，依托一定的生态资源别墅单价：0.8-1.8万/p资源与距离将市场划分不同板块主主城区城区264387950km20km1510板板块块特征特征世联地产19近郊近郊圈层圈层资资源源强强势势、政府、政府主主导导发展，区域发展，区域成成熟熟且价且价值最值最高高，已形已形成成显著显著的的一一居居发展发展倾倾向向u根据功能定位的差异将昆明近郊分为世博园、西市区、滇池、北市区和呈贡新城5个片区；u近郊现有物业入住率均较低，一般为购房者的第二居所，部分板块因为受城市化进程的侵蚀，其中物业逐渐演变为第一居所。西市西市区区目前以工工业为主业为主，楼盘供应量少，非住宅开发重点区域。07年均价4000元，基本为小户型滇池滇池板板块块括滇池路和广福路周边区域，靠近滇池，是连接昆明和新城的纽带，区位和资源条件较好属于供应热供应热点点。经过近十年的开发，大型社区配套逐渐完善，区域成熟度较高，产品档次和类型齐全，07年均价4300左右，代表楼盘有滇池卫城、新亚洲体育城等呈贡新呈贡新城城处于建设初期，交通便捷但目前成熟度不高，楼盘较少，均价较低，07年为2800元左右。随新城建设加速，依赖规划利好、产业人口转移和较多的土地储备，将成为未来几年的热热点点板板块块世世博园博园板板块块区域森林和湖泊资源丰富，随新机场的开工，该区域对外交通非常便捷，将是远远景景城城市高市高端端一一居居的聚的聚集集地地。07年楼盘均价4200元，产品以高端为主，代表有世博生态城、高天流云等北北市市区区经过6年开发，目前居住氛围比较成熟，功能上逐渐向综合综合商商业业中中心心转化。土地供应量不多，楼盘以存量销售为主，均价4100元北北市市区区西市西市区区滇池滇池板板块块呈贡新呈贡新城城世世博园博园板板块块板板块块特征特征世联地产20远郊远郊圈层以圈层以休闲休闲度假度假功能功能为主为主，形形成成六六大大开发开发热热点，定位点，定位差异差异较大较大u远郊圈层按地域可分为富民、安宁、森林公园、本区域、澄江和石林板块；u远郊物业基本上为主动郊区化客户用来休闲度假和投资，产品以低密度物业为主，夹有少量产权式的小户型公寓；u目前远郊物业的建设开发趋同现象严重，缺乏价值诠释和市场领导者。富富民民森林公园森林公园石林石林澄江澄江抚仙湖抚仙湖安宁安宁本区域本区域板板块块特征特征湖畔圣水独栋、小高层6000昆明人休闲度假的成熟区域，山水资源优秀，历史文化悠久，消费低，但是距离较远，路况较差。产品质量中档澄江澄江野鸭湖智者山丘别墅、类别墅8000可建设用地少，开发分散，整体建设较杂乱。以原生态为主；高中低档在此均有发展，品质参差不齐，配套以农家乐为主，其他类配套缺乏森林公园森林公园春城高尔夫独栋，品质一般15000已具有高端市场占位，依托强势自然资源和高尔夫，塑造低密度物业，紧紧吸引高端客户本区域本区域阿诗玛旅游小镇石林狂欢之都别墅2500依托石林景区，发展综合性旅游度假项目，目前处于起步阶段，未来将发展成大规模的旅游度假集散地石林石林温泉山谷温泉心景别墅为主少量多层3500是目前远郊开发的热点区域，除温泉外，不具有其他资源优势。因该区域集聚大量产业口，发展较成熟，以大规模旅游地产开发塑造休闲度假氛围安宁安宁村上春墅别墅为主3000元依托乡村自然资源开发旅游产品和低密度产品，但开发档次和品味较低，走低端路线富富民民代表代表性性楼盘楼盘产产品品类类型型均价均价板板块块特征特征世联地产21支支柱柱产产业业的经济效益和总体经济的经济效益和总体经济增增长长促促进房进房地地产产市场市场整体整体稳稳定定u昆明目前支柱产业主要为烟草、化工、医药、冶金、商贸、旅游和花卉；u能源和医药等新兴产业将加速发展；u冶金和化工地位将逐渐下降；u商贸、旅游、花卉和文化保持稳步发展。p经济的经济的快快速速增增长是房长是房地产地产市市场场增增长长的的强强大大支撑支撑：p长长期期而言而言，房房地产地产成交成交量量将将随着随着GDPGDP增增长长继续增继续增长长，价价格格看涨看涨8%GDP及其增幅的发展变化6687308129421062120313941561050010001500200001020304050607080%5%10%15%20%GDP（亿）增幅2007年昆明与其他城市的三产结构房地产成交量和价格变化0200400600800100001020304050607080100020003000400050006000成交量（万平米）价格（元）0%20%40%60%80%100%昆明西安南宁深圳成都杭州第一产业第二产业第三产业大大势分析势分析世联地产22近期昆明近期昆明市场市场进进入理入理性性调调整整时时期，期，价价平平量量跌跌u尽管目前成交量回归至05年水平，但价格仍在高位徘徊，市场进入理性调整阶段；01000200030004000500060007000800007.607.807.1007.1208.208.408.608.808.1001000200030004000500060007000成交量（套）价格(元)07.808.10昆明房地产成交量和价格大大势分析势分析调调整整幅幅度度大大调调整整幅幅度度小小自住为主自住和投资并重自住和投机并重需求需求的的刚刚性程性程度度对对贷款贷款的的依依赖赖程程度度深圳广州上海北京昆明5%6%16%26%47%0%10%20%30%40%50%养老其他第二居所投资换房昆明中高端客户二次置业目的统计世联地产2321338780211381934159317850500100015002000250008年1-8月份商品房市场销售变化情况103318081383655395509484330718.65%15.86%8.86%020000400006000080000第一季度第二季度7、8月份0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%销售量(套)供应量（套）销售率但但低低密密度度物物业业受受市场市场的的影响不大影响不大，成交成交量量保持保持稳稳定定增增长长u从第一季度各物业销售数据来看，普通住宅成交量约为9240套，销售率为23.83%，别墅物业成交量为494套，销售率约为29.11%，后者销售率大幅上升；p受宏观调控受宏观调控和经济和经济危危机机的的双双重重影响影响，整体，整体市场市场的的成交成交量量下降下降p低低密密度市场度市场销售销售量量保持稳保持稳定定增增长长近几年别墅销售套数2000200120042005200620072008估算大大势分析势分析调控对普通住宅的销售会有一定影响，很多人“观望”；但别墅买家基本上都是一次性付清的，影响不大。我们项目就是洋房产品销售速度放慢，但别墅产品变化不大。访谈滇池卫城低总价的别墅产品走量还是很快的，基本不受调控影响。访谈美乐思咨询世联地产24城郊城郊度假度假物物业成为业成为未来未来低低密密度度物物业业供应集供应集中中区段区段13套/月15个月100套300套高尔夫球场、私家花园、天然湖、杨梅林、森林、露台、地下室、耕读计划、各种球场100-150万180-200野鸭湖二期二二二二小小小小时时时时车车车车程程程程70套/月10个月1300套2000套商业街、沙滩岛、泳池、公园、学校、酒店、艺术运动会所、教堂社区巴士90-130万200-280万辉星城5套/月14个月35套106套马术、越野车、球场、滑草、温泉酒店、水疗中心、草原剧场会议、农家乐、高尔夫、球卡，返租、装修190-300万180-304天湖岛一期6套/月35个月300套500套湿地森林公园、灵湖、赠送208309的花园、高尔夫球场、会所、游泳池、篮球场、网球场160-210万220-300西山别墅660套/月1个月100套764套价低，国际会议、温泉公园、网球学校、高尔夫、双会所、森林45万90-210安宁温泉山谷一期8套/月16个月20套141套温泉康体、会议培训、娱乐健身、空港经济带、酒店、高尔夫练习场30-80万90-180星河温泉小镇一期11套/月7个月20108套沙港河、葡萄园、鲜花种植区、庄园、万佛寺、1：1赠送私家花园90-120万187-200村上春墅一一一一小小小小时时时时车车车车程程程程8套/月30个月0244套滇池100-200万215-280列侬溪谷7套/月40个月0210套高速公路、果林湖、6000双会所、沿湖沙滩、主题街区170-200万275世林别墅7套/月30个月0195套果林、山林、反购计划、体验营销、龙腾苑50-80万120-150经典墅镇35套/月25个月15127套山林、水库、高尔夫、足球网球场、球馆、会所120-200万242岭东紫郡-1123套金殿公园、野鸭湖游览区、空港经济80-150万80-150智者山丘7套/月23个月20149套世博园、创新200-300万117-246茉莉唐朝185-279276-300240-300180-350198-200主主力力S S138-250万220-300万万240-300200-300万168-170万畅销畅销总总价价采莲河、湿地医疗、商业幼儿园、人工景观园林、酒店、高球学校高尔夫、少量湖景滇池、产品创新附加附加资资源源11套/月14个月30180套采莲郡13套/月12个月0156套滇池印象20套/月2.5个月050套世纪半岛橄榄谷12套/月5个月60套120套世博生态三期20套/月4个月52134滇池卫城橡树庄园11套/月23个月30288套同德极少墅半半半半小小小小时时时时车车车车程程程程月月均均销售销售时时间间剩余剩余供供给给楼盘名称楼盘名称140351855供需结供需结构构世联地产25低低总总价、休闲价、休闲度假度假设设施丰富施丰富、品品质较质较好好的的项目项目受受市场市场追捧追捧u远郊圈层中，低总价与丰富配套结合的方式，销售速度最高；u远郊圈层中，高品质高价格的销售速度低；u近郊圈层中，产品品质高、到市区交通便捷且有一定景观资源的别墅销售最好。度假型0205437008000高尔夫型035980001500005001000150020002500城市型度假型高尔夫型050001000015000200002500030000成交量价格20072007年年不同不同类类型型低低密密度度物物业业供应供应套套数比数比较较供需结供需结构构单单价价(万元万元)温泉山谷万辉星城经典墅镇村上春墅野鸭湖列侬溪谷滇池印象采莲郡世林别墅世纪半岛橄榄谷西山别墅天湖岛同德极少墅滇池卫城世博生态城岭东紫郡茉莉唐朝星河温泉小镇销售销售速度（套速度（套/月月）70201015530006000100008000120000远郊区域：远郊区域：低低总总价、休闲价、休闲度假度假设设施丰富施丰富、品品质较质较好好月回现额相等近郊区域：近郊区域：高高品品质质产产品品、景景观观资资源源好好世联地产26以以高尔夫为主高尔夫为主题的题的高尔夫度假高尔夫度假物物业业也也将将进进入入规规模开发阶段模开发阶段本区域本高尔夫球场宜良县草甸镇九乡高尔夫球场西山区马街镇草甸高尔夫球场滇池度假区内滇池湖畔高尔夫球场晋宁县上蒜乡大湾山高尔夫球场呈贡县大渔乡大湾高尔夫球场海口镇浪泥湾高尔夫球场西山区马街镇草海高尔夫球场宜良县草甸海东北部凤凰山高尔夫球场20112011年年将将是是重重要要竞争竞争节点节点“云南和海南气候的特殊性是适合高球发展的，高球要扎堆，高球要扎堆，20个以上高球场才可支撑云南高球成为产业发展个以上高球场才可支撑云南高球成为产业发展，像曼谷，球场建设、宣传等成本就会相应降低，产业的扎堆带来的竞合生长趋势才能显现”高尔夫人士访谈供需结供需结构构世联地产27非非高尔夫主高尔夫主题的题的度假度假地产地产物物业业单单价价价价格格逐逐步步走走高高，多元复多元复合合度假度假地产开发模地产开发模式式开开始始构建构建u开始注重产品品质和打造丰富度假设施，营造良好的休闲度假氛围；3030分分钟钟以以内内3030分分钟钟-1-1小时小时1-21-2小时小时与主城区的时间距离附加资源城市配套滇池世博山水果林娱乐配套休闲配套交通赠送面积会所酒店山水等天然资源主题公园运动配套高尔夫休闲配套超大赠送面积会所球类场地温泉教堂酒店单单点点式式度假度假组组合合式式度假度假立立体体式式度假度假世博生态城占地面积约3800亩，总建筑面积46万平方米代表项目温泉山谷占地面积9600亩，开发周期68年西山别墅占地面积4300亩产产品品趋势趋势世联地产28作作为为典型典型的城郊的城郊度假度假地产项目，昆明城郊地产项目，昆明城郊度度假假地产的发展趋势对本项目地产的发展趋势对本项目有有着重要着重要影响影响需求需求来来源源与与需求需求来来源源变化变化趋势趋势昆明城郊昆明城郊度假度假发展趋势发展趋势促促进进支撑要支撑要素素昆明城郊昆明城郊度假度假地产地产总体发展总体发展状状况况世联地产29当前当前昆明昆明休闲休闲度假度假物物业业客户客户由由本地本地中中上上阶阶层层、地地州州客户客户、国内国内发发达达城城市高市高端端财富财富阶阶层层和和国外国外客户客户四四大大类类构构成成核心客户重要客户偶得客户本地本地高高端端客户客户地地州州客户客户、全全国高国高端端财富财富阶阶层层东南东南亚亚、日日、韩韩客户客户客户体客户体系系发展较慢，将在较长时间停留在初级水平初级配套较完善的郊区物业地州矿老板为主地州客户向国际水平发展国内领先郊区度假物业、高尔夫物业以港、台、北、上、深客户为主；来昆明休闲、养老，或高尔夫爱好者外省客户向国际顶级水平发展国际水平高尔夫物业以东南亚、韩国客户为主；高尔夫爱好者外籍客户郊区度假物业郊区郊区置置业业选择选择休闲度假意识逐渐增强中等昆明中上阶层本地客户度假度假需求变化需求变化度假度假需求层需求层次次特征特征描述描述客户客户类别类别需求需求来来源源u受“外国人在中国购房限制”的政策的影响，国外客户难以成为核心客户。u政策颁布后，春城高尔夫曾出现国外客户退房情况。世联地产30与与其他其他城城市相市相比比，昆明，昆明人人更崇更崇尚消费尚消费敢敢于于消费消费，休闲休闲度度假生假生活活在在昆明昆明更更为为普普及及，5+25+2的的生生活活方方式蔚然式蔚然成风成风u昆明人均收入不高，但消费支出占比高于其他大城市；u追求品质生活的城市心态，消费需求强劲；u在外休闲占比达66%2007年昆明城镇居民人均消费占比与其他城市比较0%20%40%60%80%100%昆明北京上海深圳杭州050001000015000200002500030000人均可支配收入人均消费支出消费占比昆明昆明中中高高端置端置业业客户客户休闲休闲方方式统式统计（计（世联世联抽样抽样调调查查）在家看电视13%在家看书11%在家上网10%打牌打麻将5%逛街购物10%喝茶聊天10%朋友聚会13%户外运动12%郊游或旅游9%歌舞3%洗浴4%其他0%有些昆明人周末去弥勒泡温泉，温泉费用便宜，连同汽油费用和路费，也与在昆明泡温泉的费用差不多，还可以换个环境，放松身心。某科技公司杨总太平镇那里的烤全羊做得很好，周末有不少人专门开车去吃，有些公司聚会也会选在那里。李先生昆明人天性喜欢玩，喜欢吃。高档项目的业主喜欢在高档配套中与朋友聚会。在昆明，农家乐很受欢迎，到了周末有车就会一家或者和朋友一起去郊区县。政府公务员邓先生昆明城区小，而且交通拥挤，有车的人周末都喜欢往外走，一方面享受驾驶的乐趣，另一方面找个地方与家人或朋友休闲一下。某生物医药公司杨总本地客户本地客户世联地产31房房地产地产已已成为成为昆明昆明中中高高端人士端人士的的第第二二大大投投资资渠道渠道，昆明，昆明置置业业者中者中投投资资者者比比例例高高，投投资资意意识识和和投投资资需求强需求强烈烈u昆明市场近郊和远郊地区投资置业比例最高；中中高高端置端置业业客户客户投投资资渠道渠道统统计计43%43%14%14%20%20%11%11%12%12%储蓄房地产股票、基金小企业或小店其他本地客户本地客户51%36%13%首次置业二次置业 三次置业客户客户置置业业次数统次数统计计5%6%16%26%47%0%10%20%30%40%50%养老其他第二居所投资换房中中高高端端客户客户二二次次置置业业目的目的统统计计资料来源：世联数据库昆明本地的中产大多有两三套房，本地人喜欢买房。英杰地产黄总监世联地产32中中高高端端客户对客户对别别墅墅的的需求需求尚未尚未充充分分释释放放，潜潜在在需需求求量量巨巨大大u2007年底昆明私人汽车保有量达359057（约36万辆）；30万车价以上的私家车达3.26万辆；而昆明累计别墅供应才1.4万套；u私家车的拥有缩短了郊区置业的可达距离，为郊区物业的开发形成更多的可能；本地客户本地客户资料来源：昆明市交警支队车辆管理所；世联数据库20-3020-30万万,60,494 17%10-2010-20万万,107,028 30%6-106-10万万,32,574 9%63030万万,32,574,9%20072007年年昆明昆明私私家车车家车车价价分分布布，单单位：位：辆辆3.261.40123430万以上私家车俩累计别墅供应套数20072007年年底底昆明昆明高高档档私私家车家车与与别别墅存墅存量量比比较较别别墅墅缺缺口口达达1.86万万，潜潜在在需求需求量量巨巨大大每百人就有15辆车，市民买私车很舍得。08年1月19日春城晚报世联地产33未来未来昆明昆明人人度假度假置置业业的规模的规模将将逐逐渐渐增增长长，高高端端客户客户首首选选资资源源强强势区域势区域p2007年中国人均GDP2461美元；p珠三角地区2007年人均GDP按现行汇率折算为8017美元；p长三角地区2007年人均GDP按现行汇率折算为7667美元；p昆明市人均GDP按现行汇率折算为3296美元；p闲暇时间：法定节假日加双休日一年有近三分之一的时间，给度假旅游提供条件，奖励旅游开始出现洲际旅游开始出现出现到周边国家旅游的热潮旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征5000以上30005000100030003001000人均GDP（美元）减缓减缓发展阶段发展阶段平稳平稳发展阶段发展阶段快快速速发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段发展阶段世界旅游组织认为，当人均GDP达到30003000美美元元以上，人们开始寻求在旅游度假地置业3000US$3000US$5000-US$300US$1000US$本地客户本地客户从从全全国市场国市场看看，大大部部分城分城市市的的高高收收入入群群体体已已经开经开始始在在度假度假地地购买第购买第二居二居所所，资，资源源好好的旅游地区的旅游地区会会成为成为第第一一选择选择世联地产34都都市市化化情情结驱结驱动地动地州州客户客户置置业业昆明，近郊昆明，近郊成成熟板熟板块块为为其其目目前前置置业业偏偏好好区域；区域；随着随着其其完完成成城城市市型型物物业业购买购买，其其需求需求才才将将逐逐步步转嫁转嫁在在城郊城郊度假度假物物业业云南省只有昆明这么一个城市，昆明的人口超过了300万，人口第二的城市只有25万，差别很大，所以昆明在云南的首誉度非常高，地州的老板都会在昆明购置物业；地州老板的两种生活：在市区买高层，区位首誉度高，能体现身份；在郊区买低密度高档豪宅，产品要高档的；有钱人并不是看中市区的消费和配套的，他们的消费可能在昆明以外的大城市，只是昆明对地州的吸引力。银海地产 牛经理地州有钱的矿主和私营企业主都比较有钱，昆明是他们二次置业的首选，而且他们一般都会买别墅项目，我有一个朋友在公园道一号买的别墅。昆明某私企老板矿老板喜欢给自己贴标签，寻求圈层的认可；对高端消费品的认知有限只买贵的，不买对的；但这些人容易被圈子里的人引导，只要圈子里有人开始“干一件事”，并被认可，大家就都会干。云南日报主编地地州州客户客户0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%济南南京南昌杭州广州贵阳昆明兰州西宁p驱驱动动力力分析：分析：地州客户主要是有着“都市中心化”情结，进城是为了退休养老和孩子上学，他们更关注城市大的配套和区域的成熟度，他们一般会选择在昆明市区置业，对城市型物业的支撑度较高。随着其完成城市型物业购买，其需求才将逐步转嫁在城郊度假物业的发展支撑上。p特征：特征：地州矿老板讲求“圈层”，有严重的跟风、趋同、炫富等心理。p规模：规模：据统计，地州身家过千万的矿企老板超6000位城城市市首首位位度度比比较较昆明昆明是云南是云南首首位位度度最最高高的的单单核核城城市市世联地产35本地本地主主流流客户规模客户规模有有限限且且支支付付能能力不力不强强，同同时时受受“城城市市中中心化心化”观观念念的的影响影响，往往往往以以昆明昆明市市区区为为居居住改善住改善型型购购房房的的首首选选市场市场需求需求有有限限宜良06年开工16万平米，市场供不应求，主要是团购；07年开工36万平米。支支付付能能力有力有限限宜良商品房06年均价1400左右；07年1600左右；08年上半年1700左右；目前市场主要的置业客户是本地的工薪阶层、乡镇教师等首次置业者。昆明及周边居民“城市中昆明及周边居民“城市中心化”观念深重心化”观念深重宜良同昆明周边地州地区的居民二次置业的首选地点为昆明市区。宜良有钱人都自己买地建房子。也有在昆明买房，多买商品房。宜良县建设局陈科长地地州州客户客户世联地产36昆明的昆明的“宜宜居居性性”吸引吸引外外地客户地客户到到昆昆“二居二居”置置业业，且且数数量量呈呈逐逐年年增增长长趋势，目趋势，目前前出出现现短短期期需求需求力力减弱减弱；境境外外客户聚焦
