【房地产精品资料】北京亚北区项目商业部分市场及产品定....pdf

策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商A A项目商业部分市场及产品定位报告项目商业部分市场及产品定位报告项目商业部分市场及产品定位报告项目商业部分市场及产品定位报告2009年10月第 2 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商目目目目录录录录 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目SWOT分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位2009年10月第 3 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 位居北京北部亚奥位居北京北部亚奥板块核心位置板块核心位置 位于现亚北商圈的位于现亚北商圈的西侧，规划中的奥西侧，规划中的奥林匹克中心区核心林匹克中心区核心区域区域本项目地理位置本项目地理位置本项目地理位置本项目地理位置奥林匹克奥林匹克中心区中心区亚北商业亚北商业核心区核心区2009年10月第 4 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商四至四至:?东至北辰西路,临奥运场馆?西至白庙路,临已建成住宅区?北至科荟路,临奥林匹克公园?南至运动员村路,临中科院各院所奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科荟路安立路北四环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目四至本项目四至本项目四至本项目四至家和城2009年10月第 5 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商?以本项目自身为核心，向周边1公里区域辐射?由于北侧为奥林匹克公园，本项目商圈主要向东部、南部、和西部扩散奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科荟路安立路北四环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目核心商圈范围本项目核心商圈范围本项目核心商圈范围本项目核心商圈范围家和城2009年10月第 6 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商?以本项目为核心，辐射至周边1.5至2公里区域?由于受到北部奥林匹克公园的阻隔和影响，主要向其他三面扩散，并以与奥运场馆的商业互动为主奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科荟路安立路北四环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目次级商圈范围本项目次级商圈范围本项目次级商圈范围本项目次级商圈范围家和城2009年10月第 7 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商?本项目为核心向周边3公里左右区域辐射?本项目辐射商圈将与亚北商圈融合，形成亚北商圈的一部分奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科荟路安立路北四环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目辐射商圈范围本项目辐射商圈范围本项目辐射商圈范围本项目辐射商圈范围家和城2009年10月第 8 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商目目目目录录录录 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目SWOT分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位2009年10月第 9 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析亚北商业中心区亚北商业中心区区域市场分析区域市场分析亚北商业中心区亚北商业中心区亚北商业中心区亚北商业中心区区域市场分析区域市场分析区域市场分析区域市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析百货类百货类百货类百货类百货类百货类超市类超市类超市类超市类超市类超市类餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类娱乐类娱乐类娱乐类娱乐类娱乐类娱乐类2009年10月第 10 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从本项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具有以下特点：有以下特点：区域内商业发展较为迅速，购物、餐饮、娱乐、文体等相结合，并与区域内的商业、办公、酒店、公寓等物业充分互动，呈现出较为强劲的发展势头，但各业态发展不平衡商业核心区域主要位于亚北地区四五环之间靠近四环的安立路、慧忠路、北苑路、慧忠北里一带。亚北区域购物类商业物业档次相对偏低,以北辰购物中心、飘亮购物中心、大中电器、上品折扣等为龙头的购物类商业场所，以中低档为主,经营状况较好，临街购物类店铺档次也较低本区域目前餐饮业最为成熟火爆，沿安立路以及周边其他道路大中小型、中西式各类餐饮星罗棋布，已形成了几条颇具影响力的餐饮街其辐射能力已基本遍及全市区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析总体商业环境分析总体商业环境分析总体商业环境分析总体商业环境分析2009年10月第 11 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析总体商业环境分析总体商业环境分析总体商业环境分析总体商业环境分析区域内娱乐业较为缺乏，基本以足疗、健身、KTV为主，数量屈指可数，市场供应量明显不足本区域目前交通道路状况相对较差，道路和交通规划不尽合理，道路拥堵现象较为严重，但随着市政部分的治理以及地铁类多种交通方式的有机组合，这一现象将有望得以改善随着亚北地区商务、商业的发展以及许多高端楼盘陆续入住，区域内人口消费力和消费水平正逐渐提升本区域这种零售业+餐饮业+娱乐业+酒店业+商务写字楼业+城市型国际商务公寓+高级城市寓所的综合开发模式，将使消费更趋于综合性，而使以亚运村为中心的亚奥商圈成为京城新的繁华的北京国际化商圈2009年10月第 12 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业总体状况分析区域商业总体状况分析区域商业总体状况分析区域商业总体状况分析亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业）亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业）物业名称物业名称商业规模（）商业规模（）物业名称物业名称商业规模（）商业规模（）倚林佳园1000080003000010000050000金泉广场60000北方明珠大厦70000新街坊8000澳林春天11000华源冠军城20000澳立国际1000507300507300新街坊欧陆经典北辰绿色家园北苑家园合计合计九台2000二期10300华悦国际23000亚运新新家园1000风林绿洲三期2000万科星园100000润枫德尚30002009年10月第 13 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商街道名称街道名称长度m长度m业态业态安立路6400酒店、百货、餐饮、娱乐、专业店、临街商铺等北苑路5500家居、建材、汽配、餐饮、临街小店铺等大屯路1000商业区、餐饮慧忠路1600特色餐饮街慧忠北路1600特色餐饮街大屯北路1000特色餐饮街区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析表格：亚北区域内商业分布状况统计表格：亚北区域内商业分布状况统计2009年10月第 14 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域内主要百货类商业统计区域内主要百货类商业统计百货店名称百货店名称物业规模物业规模经营档次经营档次经营状况经营状况地理位置地理位置北辰购物中心15000平方米中档偏低好安立路飘亮购物广场20000平方米中低档良好安立路家和城32000平方米中低档良好北苑路第五大道36000平方米中低档较差安立路2009年10月第 15 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 百货类北辰购物中心百货类北辰购物中心?地理位置地理位置：安外安立路8号?建筑面积建筑面积：30463平米?营业面积营业面积：18000平米?项目定位项目定位：百货商场?档次定位档次定位：中档偏低?目标客群目标客群：亚运村区域居民、办公人员、以日韩为主的外籍人士等?经营状况经营状况：很好?综合评价综合评价：该商业在进理位置优越，交通便利，在亚北区域的市场认知度首屈一指，为该地区购物场所之首选，其经营业绩在北京同类业态中也处于领先地位。目前人气很旺，但内部空间布局陈旧、老化，物品售价在同类商场中偏高。2009年10月第 16 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商?业态布局业态布局：一层：食品百货超市、洋酒烟茶、中西成药二层：时尚女装、化妆品、箱包皮具、珠宝首饰、中表眼镜三层：女装、羽绒服、女士内衣、头巾头饰、袜子、童装玩具、手袋精品廊四层：男装、裘皮鞋帽、针织内衣、羊绒羊毛衫五层：体育休闲、家用电器、床上家具用品、衬衫领带、文化用品、工艺礼品、办公用品、照相器材、通讯器材、灯具、图书音像、快餐?代表品牌代表品牌：化妆品品牌：资生堂、sk2、H2o女装品牌：宝姿、laparga、etam、only男装品牌：金利来、日驰尼、杰克&琼斯餐饮品牌：吉野家区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 百货类北辰购物中心百货类北辰购物中心2009年10月第 17 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析百货类飘亮购物中心百货类飘亮购物中心?地理位地理位置：安立路?商业面积商业面积：20000平米?经营定位经营定位：百货商场?档次定位档次定位：中低档?业态布局业态布局?地下一层：旺市百利超市?一层：男女服装、鞋帽、礼品、化妆品?二层：繁星秀场（服装市场）、国美电器?经营状况经营状况；良好?综合评价综合评价：该商业物业经营状况与北辰有一定的差距，内部空间相较之现代感略强一些，但层高偏低，室内有压迫感。所经营的商品档次偏低，鲜见知名品牌，二层为服装市场，对整个商场的品质有所影响。2009年10月第 18 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析购物类家和城购物类家和城?地理位置地理位置：亚运村北苑路158号?物业组合物业组合：物美大卖场+大中电器+上品折扣?业态布局业态布局：?一层：物美大卖场?二层：物美大卖场、大中电器?三层：上品折扣（男装、女装、眼镜、手表、鞋、皮具箱包）?四层：上品折扣（运动休闲、童装、内衣、床上用品、水晶瓷器、家居用品、音像图书）?档次定位档次定位：中档偏低?经营状况经营状况：良好?综合评价综合评价：由于多种大众型商业业态的组合，形成了业态的互补与互动，该物业的人流量较大，经营状况较为理想，但周边环境和交通道理状况相对较差，目前正在改造中，未来会有一定的改善2009年10月第 19 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 百货类与本项目商业规划之比较分析百货类与本项目商业规划之比较分析本项目不适宜本项目不适宜百货类商业物业百货类商业物业亚北地区百货类商业物业供需基本平衡奥运地块未来大规模的商业供应，百货不乏其中百货类商业对于交通和区域人口等选址要求本项目自身特点、地理位置及对商业的需求点2009年10月第 20 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析超市类区域内超市分布状况超市类区域内超市分布状况超市名称地理位置规模（）产品类型目标人群北辰超市北辰超市安立路北辰购物中心一层安立路北辰购物中心一层50005000地上一层地上一层亚运村地区居民亚运村地区居民旺市百利旺市百利安立路飘亮广场地下一层安立路飘亮广场地下一层60006000地下一层地下一层亚运村地区居民亚运村地区居民华辰超市华辰超市安立路北端安立路北端40004000地上一层、二层地上一层、二层亚运村地区居民亚运村地区居民家和物美家和物美北苑路北苑路1200012000地上一层、二层地上一层、二层北苑路附近居民北苑路附近居民西单商场西单商场天通苑天通苑80008000地下一层地下一层天通苑社区居民天通苑社区居民北苑家园会所北苑家园会所北苑家园北苑家园2000020000地下一层地下一层北苑家园本社区及附近居民北苑家园本社区及附近居民世纪联华世纪联华北方明珠北方明珠2000020000地下一层地下一层周边社区居民周边社区居民福客隆福客隆北苑家园北苑家园20002000地上二层地上二层北苑家园社区北苑家园社区规模合计：规模合计：75000平方米75000平方米2009年10月第 21 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 超市类与本项目商业规划之比较分析超市类与本项目商业规划之比较分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析本项目核心区域超市类配套的严重缺乏有超市的需求亚北区域超市的供应量较大；以中型为宜满足本项目高端客群的生活所需中高档精品大型超市之人流车流对住宅品质会产生负面影响综上所述，建议本项目设置超市，并定位为以内向型为主，以满足小区高端居民生活所需的中型、中高档精品超市2009年10月第 22 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 餐饮类餐饮类区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状2009年10月第 23 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 餐饮类餐饮类慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状2009年10月第 24 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 餐饮类餐饮类慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状图表：餐饮业态分布状况街道街道名称名称档次档次租金（元/天/平米）租金（元/天/平米）面积m面积m2 2特点特点沸腾鱼香辣蟹中7600川菜富春江中、高7.6900杭州菜东北虎风味街中5.91300东北家常菜秦记香辣蟹中6700川菜天外天家常菜中低6.51200家常菜双盛园中、高7900海鲜利营饭店低5150家常菜野山菌蘑菇宴中7.3800东北家常菜大自然东北菜中51300东北家常菜川府酒家中5.5600川菜北京牛肉面中、低4500快餐渔公渔婆中高82400海鲜元太祖中6700自助式烧烤半亩园中、低5300家常江织田中、高8.5500日本料理意大利比萨中8460西餐泰中泰中高8500泰菜小三峡中5.5400重庆菜天河浪子中52000慧忠路2009年10月第 25 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 餐饮类餐饮类街道街道名称名称档次档次租金（元/天/平米）租金（元/天/平米）面积m面积m2 2特点特点青叶日本料理中、高5500日本料理宏状元粥店中、低4600快餐金椒鱼锅中4.5800川菜雪玉峰烧烤中4600烧烤小肥羊中31000火锅西蜀豆花庄中3.51000川菜大食客中31000家常老鸭鸳鸯火锅中4_火锅甲鱼乡高4.5600家常菜吴越人家中高4600上海菜川菜根中3.61000川菜西贝攸面村中2.4600晋菜成都家常菜低3120川菜慧忠北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状图表：餐饮业态分布状况2009年10月第 26 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 餐饮类餐饮类街道街道名称名称档次档次租金（元/天/平米）租金（元/天/平米）面积m2面积m2特点特点钱龙轩中3.52900川、鲁菜湘菜王中4700湘菜庚午大食堂中3.81100北京特色明辉鱼翅楼高61300海鲜眉州东坡中41200川菜森源城酒楼中31700川菜四海凯悦高4.511000海鲜红莲烤鸭中31800家常香婆婆水煮鱼中3.5500川菜龙樽酒楼中4600家常菜重庆辣王中3300川菜大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状图表：餐饮业态分布状况图表：餐饮业态分布状况2009年10月第 27 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 餐饮类餐饮类街道街道名称名称档次档次租金（元/天/平米）租金（元/天/平米）面积m2面积m2特点特点福海潮中档61000韩式小吃缘麦当劳必胜客仙踪林宝葫芦食府温常吴古越人家全聚德新谭鱼头中高20000火锅、川湘海鲜中档4.5300茶馆简餐安立路中档8700西式快餐中档71000西式快餐中档8.3500休闲饮品中档6中餐中档6火锅中档31000中餐中高档46000北京烤鸭慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色街现状慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色街现状图表：餐饮业态分布状况图表：餐饮业态分布状况2009年10月第 28 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 区域内餐饮业的特点：区域内餐饮业的特点：?餐饮业为本区域最为火爆、最为成熟的业态类型?本区域素有“北食”之称，其影响力不仅覆盖的亚北区域，甚至辐射到北京大部分区域?餐饮街主要集中中慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路上，其他地区也多有分布?本区域餐饮的档次、品类、规模较为齐全?以中档、中式、特色型餐饮人气最旺?租金价格基本在2-9元/天不等，中西式快餐类小面积餐饮一般租金较高；而面积越大其租金承受能力越低区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析2009年10月第 29 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 餐饮类与本项目商业规划之比较分析餐饮类与本项目商业规划之比较分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析借助亚北区域成熟的餐饮业态市场氛围借势借势有别于亚北餐饮定位，为其升级版餐饮产品差异差异需求需求满足本项目居民的生活需求以国内外品质化、特色化餐饮为特征特色特色价值价值实现未来租售价值最大化餐饮类餐饮类突出国别化风格突出国别化风格体现品质化特征体现品质化特征形成规模化效应形成规模化效应2009年10月第 30 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析 娱乐类娱乐类?区内娱乐设施相对缺乏，除新开业的钱柜外，常规性的KTV、夜总会、酒吧等娱乐设施不多，则大多由健身、休闲、洗浴等非常规的娱乐组成。?对于安立路、慧忠路、慧忠北路及大屯北路的娱乐业现状来看，市场供应明显不足，出现供需不平衡的情况，因而导致本区域内大多娱乐消费群体向外流通，从而证明娱乐业在区域中的可发展性。?考虑到本项目的特点，建议娱乐类以会所形式经营，以高档定位，将常规性与非常性娱乐业态进行优化组合，实行会员制，在突出会所品质的同时，提升本物业的品质2009年10月第 31 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析东侧：现为奥运场馆工地，北侧：奥林匹克公园商业现状：?目前人流车流稀少，尚无商业氛围而言，待场馆建设完毕后将有较大的改善?道路规划较好，为双向六车道，车行便利2009年10月第 32 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析西侧：居民区商业状况：?沿白庙村路一侧有少量商业?基本为一些临建用房?主要以经营餐饮、汽配类为主，档次极低?与本项目未来物业品质极不相称2009年10月第 33 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析南侧：为中科院各院所用地商业分布：中科院南侧，大屯路两侧以枫林绿洲底商为重点区域，有一定的商业氛围商业业态：本区域商业以餐饮、便利店、美容美发等社区配备型商业为主商业档次：整体档次较低，以低档和中低档为主道路交通：为双向四车道，路况较差，交通拥堵人流车流：人流量以南侧为多，车流量较大2009年10月第 34 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商枫林绿洲底商：枫林绿洲底商：底商层数：二层分割方式：横向分割面积区间：几平米至几百平米不等主力店：中体倍力俱乐部业态：社区配套型商业（不可做餐饮）经营状况：一般出租率：西侧达90%左右，东侧因有产权问题，基本空置租金：一层45.5元/天平米不等二层24元/天平米不等 核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析2009年10月第 35 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商目目目目录录录录 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目SWOT分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位2009年10月第 36 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业未来发展及规划分析区域商业未来发展及规划分析区域商业未来发展及规划分析区域商业未来发展及规划分析北京新城市中心北京新城市中心以文化，传媒，会展，会议，体育，休闲，娱乐产业等为中心，是非常适宜人居住，工作，购物，休闲和娱乐于一体的复合型城市功能区，具有可持续发展的新型城市中心区。奥运商圈的形成奥运商圈的形成奥林匹克中心区有奥运村，680公顷的奥林匹克公园、国家体育场，国家体育馆，水立方等非常标志性的建筑，将来有可能成为世界杰出建筑的聚集地，而同时，奥林匹克这个名字本身就具有强大的号召力，是有世界影响力和知名度。完善的规划完善的规划规划中的奥林匹克中心区有12条道路，4条地铁，交通方便，基础设施完善，138万平方米完善的商业及文化配套建筑，加之680公顷的国家森林公园，奥林匹克中心区无疑将成为北京新城市中心，成为现代北京的象征和标志。在奥运村地区形成北京一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。世界的影响力世界的影响力2009年10月第 37 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商商业规划商业规划区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析?奥运商业地块分为两部分：一部分是位于奥林匹克公园中心区地上的33公顷商业和文化兼容商业地块，以一级土地开发为主，规划建筑面积为137万平米。另一部分是位于“龙形水系”下方的奥运地下商业项目，初步规划建筑面积可达40万平米。?右侧平面图红色部分即为规划中的商业用地（含零售、办公、酒店、娱乐等）?奥运纯商业面积地上地下合计将达到30-50万平米左右2009年10月第 38 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商交通规划地铁交通规划地铁根据城市总体规划，2008年将有四条规划轨道交通线路在奥林匹克公园周边通过，分别为4号线、5号线、8号线和10号线。其中5号线正在进行试验建设。规划将从10号线引奥运支线奥运支线至奥林匹克公园中心区。区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析2009年10月第 39 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商交通规划公路交通交通规划公路交通?按修建计划，将改扩建奥运森林公园中心及周边地区的23条道路，包括中心区道路9条次干路、支路和外围道路14条主路、次干路，改扩建的总长度为60.7公里。?奥运森林公园周边共规划城市主干路9条：北辰西路、北辰东路、辛店村路、白庙村路、北苑路、安立路、大屯路、北土城东路和成府路，道路总长38.2公里。?奥运森林公园周边共规划城市次干路5条：南沙滩路、熏皮厂路、运动员村路、奥体中路和小营北路，总长7.5公里。区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析2009年10月第 40 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商?本项目地处规划中的奥林匹克中心区核心区域，未来具有极强的发展与升值的空间?规划中的奥林匹克中心区纯商业面积将达几十万平米，本项目商业定位应充分考虑如何助其势，并与之形成良性互动关系；既自成体系，又成为其有机的一部分?未来道路交通规划，使本区域路网条件、交通更为便利，为本项目带来了较为明显的利好因素区域商业未来发展规划分析小结区域商业未来发展规划分析小结区域商业未来发展规划分析小结区域商业未来发展规划分析小结2009年10月第 41 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商目目目目录录录录 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目SWOT分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位2009年10月第 42 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析优势：优势：?本项目为奥运村项目,自身凭借奥运无可比拟的影响力，具有与生俱来的优势，其市场认知度勿庸置疑，是亚奥地区未来投资与经营的焦点区域之一；?本项目公寓购买者为商业的核心目标客群，其高端人群的消费力和消费特点，将成为本项目商业规划的方向和有力支撑；?本项目周边道路规划较好，明显优于慧忠北里商业中心区域。2009年10月第 43 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析 劣势：劣势：?目前本项目核心商圈内的商业氛围尚未形成，周边商业配套明显不足，且档次较低，与本项目未来需求不匹配，尚处于初级起步阶段；?北侧大面积的森林公园虽然提供了优美的自然环境，但对于商业氛围的形成反而起到一定的阻隔作用；规避措施力求变劣势为优势，一方面完全摆脱核心区域塑造本区域全新的、中高端的商业配套，另一方面在引进业态种类方面偏重于对消费环境要求较高的业态类型，使森林公园优美的自然环境成为本项目商业的一大卖点2009年10月第 44 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析 机会：机会：?亚奥板块商业发展势头强劲，商业氛围较为成熟；?亚北区域内目标消费群人均可支配收入、年龄结构、职业、学历均明显高于北京平均水平，消费力旺盛；?处于规划中的奥林匹克中心区核心区域，以其自身的奥运影响力，受到众多投资客群和经营客群的普遍关注；?核心区域内商业配套的欠缺，也为本项目的商业配套提供了较好的发展空间2009年10月第 45 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析 威胁：威胁：?东侧奥运场馆商业规划中的地上地下近177万平米的商业面积，其超大的体量、丰富的业态、独具特色的商业环境，对本项目目标客群具有强烈的吸引力，将有可能成为本项目未来商业经营的威胁规避措施实现差异化定位与经营，使本项目一方面成为目标客群社区配套的首选，另一方面也成为奥运整体商业的一部分，形成良好的互补和互动关系2009年10月第 46 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商目目目目录录录录 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目SWOT分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位2009年10月第 47 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析目标消费群分类目标消费群分类以本项目自住居民为主以本项目自住居民为主以外来消费群为辅以外来消费群为辅会所会所餐饮/娱乐餐饮/娱乐购物（超市）购物（超市）其他配套其他配套餐饮/娱乐餐饮/娱乐购物（超市）购物（超市）2009年10月第 48 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 自住客群基本特征分析自住客群基本特征分析?社会阶层：有一定的社会地位，属于财富阶层；?收入水平：年收入在50万以上，拥有300万元以上资产；?年龄构成：家庭主要收入人群的年龄基本在35-50岁；?家庭结构：三口之家为主，子女年龄基本在10-20岁之间；部分家庭有父母；?知识水平：多数具有较高学历；?职业分布：实业家、外企高管、国企高管、演艺圈名星、体育明星等等。2009年10月第 49 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 自住客群消费特征分析自住客群消费特征分析?对消费档次、环境和氛围的要求较高?对消费价格不敏感，客单价较高?注重所能提供的消费和服务的品质和特色?要求消费场所与自身身份相匹配?对于会所的需求除基本要求外，更希望能带来自身身份的尊荣感，并以此为平台接识一些同等价值观的朋友?对某一商业场所一但产生认同感，则重复性消费比率极高，基本能够成为其稳定客源2009年10月第 50 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 自住消费客群需求特征分析自住消费客群需求特征分析?能够体现自身身份和价值、生活品质的业态，及有效进行邻里沟通的渠道?一些基本的生活配套，能够满足日常所需?一些特色鲜明、环境与品质并重的餐饮店 与之相适合的业态与之相适合的业态高档会所尊贵身份、生活品质的代言，同时以此为平台加强邻里间的沟通精品超市特供高档进口食品、日用品、满足日常生活所需特色餐饮中高档特色型餐饮生活配套其他日常生活配套本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析2009年10月第 51 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 外来消费客群基本特征分析外来消费客群基本特征分析?社会阶层：有一定消费实力、消费欲旺盛的白领阶层；?收入水平：年收入在10万以上，?年龄构成：基本在25-40岁；?知识水平：多数具有较高学历；?职业分布：企业中、高层管理人员、高薪阶层等2009年10月第 52 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 外来消费客群消费特征分析外来消费客群消费特征分析?有一定的消费能力，消费欲旺盛，消费单价与频次都较高，对价格不敏感?推崇时尚，向往奢华消费与生活方式?对商业的环境、品质、档次有较高的要求?对新鲜事物有较强的尝试欲，喜欢休闲化、特色化、风格化、品质化、氛围化的消费场所?因社交而产生的消费活动（以餐饮、娱乐为主）较为频繁2009年10月第 53 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商 外来消费客群需求特征分析外来消费客群需求特征分析?注重环境氛围、特色鲜明的餐饮娱乐业态?普通超市不提供的进口食品、日用品 与之相适合的业态与之相适合的业态?特色餐饮?主题酒吧?精品超市本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析2009年10月第 54 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商目目目目录录录录 本项目商圈范围本项目商圈范围 区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析 本项目本项目SWOT分析分析 本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位本项目租售价格定位2009年10月第 55 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分定位原则本项目商业部分定位原则本项目商业部分定位原则本项目商业部分定位原则内向型与外向型相结合，以满足本案高档目标人群的商业配套需求为核心目标，并以特色经营最大限度地吸引外来中高端消费客群与奥运中心商业区形成差异化定位，有针对性的设置业态，使之成为奥运商业有机的一部分，形成互补互动共赢的格局内外兼顾内外兼顾内外兼顾内外兼顾互动共赢互动共赢互动共赢互动共赢充分利用奥运效应的可借之势，深入挖掘核心区域内商业市场需求和商业空白点，并在此基础上结合本项目特质进行商业定位业态设置方面迎合本项目高收入的目标居住人群的消费特征，以新型的集特色化与尊贵感与一体的业态进行差异化经营。赢得市场认可借势造势借势造势借势造势借势造势特色经营特色经营特色经营特色经营2009年10月第 56 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分定位思路本项目商业部分定位思路本项目商业部分定位思路本项目商业部分定位思路本项目商业定位本项目商业定位借势奥运效应奥运效应奥林匹克中心区规划奥林匹克中心区规划中高端消费客群中高端消费客群区域环境氛围区域环境氛围本项目商业奥运整体商业本项目公寓高品质高品质社区配套社区配套特色化特色化商业街区商业街区价值最大化价值最大化2009年10月第 57 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商主题定位主题定位主题定位主题定位以“奥运生活别馆奥运生活别馆”为龙头以“国别饕餮之廊国别饕餮之廊”为特色内向型与外向型相结合构建奥运社区中国化的生活、国际化中国化的生活、国际化的享受的享受2009年10月第 58 页思源顾问策动中国策动中国地产资料免费提供商地产资料免费提供商定位诠释定位诠释定位诠释定位诠释功能定位功能定位功能定位功能定位内外兼备，在充分满足赛时运动员及赛后社