中国水电地产战略规划报告_92P_XXXX_赛普咨询.pdf

尊重专业责任分享价值中国水电地产战略规划报告中国水电地产战略规划报告赛普咨询赛普咨询2010年5月17日2010年5月17日20010赛普版权（深圳），仅供水电地产内部使用尊重专业责任分享价值A.战略定位A1.前期结论A2.战略定位B.战略规划C.战略路径D.战略保障体系E.三年行动计划目录目录尊重专业责任分享价值根据管理诊断、根据管理诊断、SWOT分析和利益相关者分析得出若干结论分析和利益相关者分析得出若干结论分析结论分析结论管理诊断要求SWOT分析利益相关者分析外部分析内部分析尊重专业责任分享价值综合来看，水电地产面临五大机遇，具有五大优势和三个不足综合来看，水电地产面临五大机遇，具有五大优势和三个不足五大优势：五大优势：水电地产是十六家央企地产公司之一水电集团具有良好的诚信口碑水电集团对房地产板块极为重视水电集团是相关多元化业务集团水电集团将拥有上市资本运作平台五大优势：五大优势：水电地产是十六家央企地产公司之一水电集团具有良好的诚信口碑水电集团对房地产板块极为重视水电集团是相关多元化业务集团水电集团将拥有上市资本运作平台五大机遇：五大机遇：央企整合，行业集中度提高趋势城市化进程，地方政府和城市发展要求我国房地产区域发展不均衡轨道交通推动城市群形成差异化时代到来，后发者面临发展模式、产品细分和区域定位等机遇五大机遇：五大机遇：央企整合，行业集中度提高趋势城市化进程，地方政府和城市发展要求我国房地产区域发展不均衡轨道交通推动城市群形成差异化时代到来，后发者面临发展模式、产品细分和区域定位等机遇三个不足：三个不足：水电地产专业化开发能力不足水电地产市场化人才储备不足水电地产土地储备和区域深耕不足三个不足：三个不足：水电地产专业化开发能力不足水电地产市场化人才储备不足水电地产土地储备和区域深耕不足尊重专业责任分享价值A.战略定位A1.前期结论A2.战略定位B.战略规划C.战略路径D.战略保障体系E.三年行动计划目录目录尊重专业责任分享价值随着我国房地产市场由进入阶段向充分竞争阶段过度，“战略定位”的重要性越发显现随着我国房地产市场由进入阶段向充分竞争阶段过度，“战略定位”的重要性越发显现关键成功因素关键成功因素主要竞争方式主要竞争方式基本特征基本特征充分竞争阶段充分竞争阶段寡头形成阶段寡头形成阶段进入阶段进入阶段适用理论适用理论普遍关注的问题:普遍关注的问题:如何发挥比较优势比较优势如何展开差异化战略差异化战略如何提高运营水平运营水平进入企业无特别条件限制，产品差异性小，竞争少且相关度弱进入企业无特别条件限制，产品差异性小，竞争少且相关度弱无特别差异无特别差异获取生产要素(包含准入资格)获取生产要素(包含准入资格)大量企业进入，传统模式被广泛应用，竞争加剧大量企业进入，传统模式被广泛应用，竞争加剧无统一方式，差异化或成本领先无统一方式，差异化或成本领先发挥比较优势,但仍容易被模仿/卓越运营/适度创新发挥比较优势,但仍容易被模仿/卓越运营/适度创新市场参与者大量退出，差异化被追捧，马太效应，直面竞争且惨烈市场参与者大量退出，差异化被追捧，马太效应，直面竞争且惨烈早期以价格战为主，后期关注差异化和客户细分早期以价格战为主，后期关注差异化和客户细分塑造难以被模仿的核心竞争优势/品牌/创新塑造难以被模仿的核心竞争优势/品牌/创新设计学派(进入)环境学派(机遇)设计学派(进入)环境学派(机遇)计划学派(执行与秩序)定位学派(差异化竞争力)结构学派(环境-改变-结构)认识学派(完整的竞争思考)计划学派(执行与秩序)定位学派(差异化竞争力)结构学派(环境-改变-结构)认识学派(完整的竞争思考)我国房地产行业正在从“进入阶段”向“充分竞争阶段”过度，明确“差异化我国房地产行业正在从“进入阶段”向“充分竞争阶段”过度，明确“差异化战略定位”将使企业保持先发竞争优势战略定位”将使企业保持先发竞争优势尊重专业责任分享价值房地产企业战略定位模型房地产企业战略定位模型确定一种总体的姿态确定一种总体的姿态发展空间发展速度内在动力发展空间发展速度内在动力如何在竞争中胜出如何在竞争中胜出参与哪些竞争参与哪些竞争自下而上形成事实基础自下而上形成事实基础自上而下进行战略设计自上而下进行战略设计竞争角色定位竞争角色定位区域定位区域定位递增阶梯定位递增阶梯定位业务细分定位业务细分定位竞争力定位竞争力定位扩张模式定位扩张模式定位房地产企业战略定位一般分为六个步骤房地产企业战略定位一般分为六个步骤尊重专业责任分享价值A.竞争角色：水电地产处在“挑战者”行列A.竞争角色：水电地产处在“挑战者”行列水电地产是央企十六家之一，具有广泛的资源，具备“挑战者”必要条件水电地产是央企十六家之一，具有广泛的资源，具备“挑战者”必要条件051015区域市场份额区域市场份额企业实力企业实力潜在的未来领先者集团潜在的未来领先者集团领跑者：领跑者：进入行业多年，市场份额领先，企业综合实力强，关注规模扩张及其生产模式挑战者：挑战者：适当条件可能倍速增长、超越领跑者，或资源背景丰厚、或业务模式领先，关注“未来和机遇”为数不少的追随者（生存者）为数不少的追随者（生存者）追随者：追随者：既无能力、也无意愿进入前列，关注机会的把握和运营提升，做好自己的事儿挣扎者：挣扎者：市场空间已经极为有限，继续生存下去，必须辟蹊径、傍大款为数众多的挣扎者为数众多的挣扎者区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力水电水电尊重专业责任分享价值9水电地产宜采用“侧翼战”，找准“差异化”切入点水电地产宜采用“侧翼战”，找准“差异化”切入点适用于挑战者，以“主战场全面胜利”为目标适用于挑战者，以“主战场全面胜利”为目标区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力竞争原则竞争原则核心思路核心思路适用范围适用范围侧翼战侧翼战游击战游击战进攻战进攻战防御战防御战在同样的领域、以同样的方式做到更好在同样的领域、以同样的方式做到更好了解领导者的强势寻找自身发展机遇找到突破口长期持久的过程了解领导者的强势寻找自身发展机遇找到突破口长期持久的过程适用于挑战者，以“细分领域成为第一”为目标适用于挑战者，以“细分领域成为第一”为目标着眼未来，先期进入，在适当的条件下快速崛起着眼未来，先期进入，在适当的条件下快速崛起无争地带先期进入平静地等待机遇追赶同等重要等待和抗风险心态无争地带先期进入平静地等待机遇追赶同等重要等待和抗风险心态适用于追随者和挣扎者，以“存在和发展”为目标适用于追随者和挣扎者，以“存在和发展”为目标存在和发展存在和发展找到一块小阵地/确定竞争角色改变前，不能改变策略/灵活，可进可退找到一块小阵地/确定竞争角色改变前，不能改变策略/灵活，可进可退适用于领先者，以“持续稳定发展”为目标适用于领先者，以“持续稳定发展”为目标做到更强制造壁垒做到更强制造壁垒有勇气攻击自己领先优势更为明显学会屏蔽竞争者留下调整的余地有勇气攻击自己领先优势更为明显学会屏蔽竞争者留下调整的余地特性/高价/细分品特性/高价/细分品类侧翼战类侧翼战：星河湾、华侨城、龙湖特性/高价/细分品特性/高价/细分品类侧翼战类侧翼战：星河湾、华侨城、龙湖低价侧翼战低价侧翼战：恒大、碧桂园低价侧翼战低价侧翼战：恒大、碧桂园资源获取和业务模资源获取和业务模式侧翼战：式侧翼战：招商主流模式侧翼战主流模式侧翼战：金地、首创、中建主流模式侧翼战主流模式侧翼战：金地、首创、中建水电地产作为“挑战者”，宜采用“侧翼战”，实行“差异化”战略定位水电地产作为“挑战者”，宜采用“侧翼战”，实行“差异化”战略定位尊重专业责任分享价值水电地产“差异化”战略集中体现外部机遇和内部优势水电地产“差异化”战略集中体现外部机遇和内部优势区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力水电地产的差异化主要源于资源整合和专业化开发水电地产的差异化主要源于资源整合和专业化开发资源差异化：资源差异化：水电地产利用集团相关多元化业务板块取得土地，新城开发和深耕当地政府关系实现资源差异化区域差异化：区域差异化：在中西部地区和二三线城市深耕，依托核心城市和辐射城市实现区域深耕，实现区域差异化扩张模式差异化：扩张模式差异化：依托央企背景，利用央企整合机会实现快速扩张，利用上市公司平台实现快速扩张产品差异化：产品差异化：水电地产通过提升产品品质和服务品质，开发配套设施完善的产品实现差异化价值链差异化：价值链差异化：通过开发-施工一体化优势，实现价值链差异化尊重专业责任分享价值B.扩张模式：水电集团央企上市公司地位、相关多元化业务和良好的政府关系是推动水电地产发展的主要推动力B.扩张模式：水电集团央企上市公司地位、相关多元化业务和良好的政府关系是推动水电地产发展的主要推动力区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力央企十六家央企十六家央企十六家央企十六家水电集团优势水电集团优势水电集团优势水电集团优势上市公司平台上市公司平台上市公司平台上市公司平台相关多元化业务相关多元化业务相关多元化业务相关多元化业务良好的政府关系良好的政府关系良好的政府关系良好的政府关系水电地产的优势主要包括五个方面，最为重要的是深厚的政府关系资源水电地产的优势主要包括五个方面，最为重要的是深厚的政府关系资源?央企整合推央企整合推动水电地产快动水电地产快速扩张速扩张?上市融资空上市融资空间和资本运作间和资本运作增加水电地产增加水电地产资金来源，同资金来源，同时快速增加净时快速增加净资产资产?相关多元化相关多元化业务协同，地业务协同，地价取得土地价取得土地?良好的政府良好的政府关系，水电地关系，水电地产具备区域深产具备区域深耕条件耕条件尊重专业责任分享价值水电地产将“低价取得土地”、“股权市场融资”作为主要扩张动力，同时持续提升“专业化开发能力”水电地产将“低价取得土地”、“股权市场融资”作为主要扩张动力，同时持续提升“专业化开发能力”区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力净资产收益率净资产收益率净资产收益率净资产收益率权益乘数权益乘数权益乘数权益乘数总资产收益率总资产收益率总资产收益率总资产收益率销售净利润率销售净利润率销售净利润率销售净利润率总资产周转率总资产周转率总资产周转率总资产周转率销售收入销售收入销售收入销售收入销售成本销售成本销售成本销售成本前期费用前期费用前期费用前期费用土地成本土地成本土地成本土地成本三大费用三大费用三大费用三大费用建安成本建安成本建安成本建安成本税费税费税费税费产品服务品质产品服务品质产品服务品质产品服务品质品牌溢价品牌溢价品牌溢价品牌溢价?财务稳健，资产负债率不能过高?企业运营效率，持续提升?品牌附加值，持续提升?产品附加值，持续提升?集合竞价背景下，多种途径寻多种途径寻找低价土地、获取土地增值收益找低价土地、获取土地增值收益成为企业的最重要工作?成本管理，战略采购等?控制费率，降低费用?税务筹划持续提升专业化运作能力也将是水电地产重要的扩张动力持续提升专业化运作能力也将是水电地产重要的扩张动力N年N年 N+1年N+1年N+2年N+2年N+3年N+3年N+4N+4年年股权融资和集团支持股权融资和集团支持净资产净资产主要扩张动力：主要扩张动力：水电地产通过水电股份上市平台，以及集团的资金支持实现快速扩张尊重专业责任分享价值C.区域定位：寻找“国家战略”区域，综合配套改革试验区将迎来突出的资源优势C.区域定位：寻找“国家战略”区域，综合配套改革试验区将迎来突出的资源优势类型类型名称名称上海市浦东新区天津市滨海新区非专题性试验区深圳市重庆市统筹城乡试验区成都市武汉城市圈两型社会试验区长株潭城市群承接转移示范区安徽（皖江）广州开发区辽宁沈（阳）北开发区正在申请中广西北部湾开发区1980年代设立的一些经济特区在经济上得到了高度的发展，但是许多其他社会问题开始显现：城乡贫富差距、城乡居民身份差距、社会福利保障缺失、城市规划混乱、环境污染、产业结构单一等等。政府遂计划加快城市化进程，有意避免经济发展过热，通过调整城乡人口比例来缩小城乡差距带来的一系列问题。尊重专业责任分享价值区域轨道交通网加强区域轨道交通网加强“区域一体化区域一体化”，为区域深耕奠定了基础，为区域深耕奠定了基础名称起点终点名称起点终点里程时间里程时间武汉至孝感汉口站孝感东站613030武汉至黄石武汉站大冶北站972626武汉至咸宁武昌站咸宁南站902828武汉至黄冈武汉站黄冈东662828武汉至天门武汉至潜江规划中150KM商丘商丘安阳安阳商丘商丘许昌许昌平顶山平顶山开封开封洛阳洛阳焦作焦作新乡新乡随着核心城市房价不断增长和准时、便利、快速的轨道交通网形成，辐射城市的发展将大为提速。而把握辐射城市发展机会的企业，将是当地深耕的企业。尊重专业责任分享价值未来全国高铁交通网和区域轨道交通网络将逐步形成未来全国高铁交通网和区域轨道交通网络将逐步形成北京上海客运专线，贯通京津至长江三角洲东部沿海经济发达地区；北京武汉广州深圳客运专线，连接华北和华南地区；北京沈阳哈尔滨(大连)客运专线，连接东北和关内地区；“四纵”杭州宁波福州深圳客运专线，连接长江、珠江三角洲和东南沿海地区。徐州郑州兰州客运专线，连接西北和华东地区；杭州南昌长沙客运专线，连接华中和华东地区；青岛石家庄太原客运专线，连接华北和华东地区；“四横”南京武汉重庆成都客运专线，连接西南和华东地区。三个城际客运系统环渤海地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际客运系统，覆盖区域内主要城镇。尊重专业责任分享价值水电地产实行“3+3+X”区域定位水电地产实行“3+3+X”区域定位环渤海（京津冀辽鲁）环渤海（京津冀辽鲁）西南（川渝云贵）西南（川渝云贵）区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力3：“环渤海区域+西南区域+中南区域”近期重点区域3：“中西部+泛长三角+海西”中期重点区域X：布局全国远期重点区域3：“环渤海区域+西南区域+中南区域”近期重点区域3：“中西部+泛长三角+海西”中期重点区域X：布局全国远期重点区域已经进入，有在位优势国家资源重点倾斜区域未来发展空间好交通便利，区域轨道交通规划主要考虑要素核心城市辐射强，区域易形成整体中西部（豫陕）中西部（豫陕）泛长三角（沪浙苏皖）泛长三角（沪浙苏皖）东南（福建）东南（福建）中南（鄂湘）中南（鄂湘）尊重专业责任分享价值D.递增：不同阶段采取不同的递增模式D.递增：不同阶段采取不同的递增模式区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力第一个三年“央企整合、区域深耕”、第二个五年“加速区域深耕”、未来全国布局，实现快速发展第一个三年“央企整合、区域深耕”、第二个五年“加速区域深耕”、未来全国布局，实现快速发展2010-20122013-20172010-20122013-20172018-未来2018-未来央企整合、区域深耕央企整合、区域深耕加速区域深耕加速区域深耕全国布局全国布局?在区域内加速实现深耕?进行核心区域布点?进行全国布局?当前央企整合是重要战略机遇?充实土地初步是目前最为重要的工作，唯此才能实现第二个三年的加速区域深耕，同时也要在部分区域进行深耕尊重专业责任分享价值E.业务细分：水电应将重点放在住宅开发、商业/旅游地产和新城开发三个板块E.业务细分：水电应将重点放在住宅开发、商业/旅游地产和新城开发三个板块区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力水电地产拥有若干处于不同阶段的业务模式水电地产拥有若干处于不同阶段的业务模式住宅开发住宅开发商业地产商业地产城市综合体/住宅+商业城市综合体/住宅+商业资源获取投资回收速度规模收益企业影响力当前状态资源获取投资回收速度规模收益企业影响力当前状态规划化开发-规划实施发展空间发展空间新城开发新城开发唐山/海西规划实施住宅开发是水电地产主业，未来单纯住宅开发利润水平区域平均化，土地资源稀缺住宅开发是水电地产主业，未来单纯住宅开发利润水平区域平均化，土地资源稀缺单纯商业地产对网络化、规模化要求较高，资金压力大，商业和住宅难以形成协同单纯商业地产对网络化、规模化要求较高，资金压力大，商业和住宅难以形成协同综合体项目实现了住宅与商业的协同，是未来主流开发方向综合体项目实现了住宅与商业的协同，是未来主流开发方向新城开发是水电地产重点培育的方向新城开发是水电地产重点培育的方向尊重专业责任分享价值城市综合体模式很好的解决了地方政府商业地产开发和企业资金链问题城市综合体模式很好的解决了地方政府商业地产开发和企业资金链问题区域增值模式主要表现形式商业设施建设商业地产居住设施开发住宅地产卫星城规划区域增值模式主要表现形式商业设施建设商业地产居住设施开发住宅地产卫星城规划卫星城独立商业设施住宅独立商业设施高档住宅城市新中心城区规划城市新中心城区规划CBD/副中心城市综合体城市中心城区的郊区后花园城市综合体城市中心城区的郊区后花园郊区居住区-住宅创造产业复合地产创造产业复合地产综合居住区文化设施住宅大型主题大型主题园带动区域增值园带动区域增值综合居住区旅游设施住宅独立商业设施-演变为城市高端商务经济功能区演变为城市高端商务经济功能区CBD城市综合体城市综合体政府对商业地产开发有很大需求，在土地方面有一定优惠，但目前商业开发的资金链条尚未完全打通，且开发招商环节复杂、风险较大。企业开发商业地产主要面临资金瓶颈，而住宅和公寓通过提前销售可解决资金和效益问题，这是城市综合体存在的主要价值。尊重专业责任分享价值F.竞争力：依托央企上市公司资源、打造开发-施工一体化F.竞争力：依托央企上市公司资源、打造开发-施工一体化区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力水电地产应依托央企上市公司带来的品牌、融资、土地优势，利用集体相关多元化业务板块打造“开发-施工”一体化价值链模式水电地产应依托央企上市公司带来的品牌、融资、土地优势，利用集体相关多元化业务板块打造“开发-施工”一体化价值链模式品牌融资土地开发持有经营物业服务在价值链中的角色在价值链中的角色多元资源平台：品牌、多元化融资和土地资源多元资源平台：品牌、多元化融资和土地资源多元资源平台：品牌、多元化多元资源平台：品牌、多元化融资和土地资源融资和土地资源专业化开发平台：开发-施工专业化开发平台：开发-施工一体化一体化专业化开发平台：开发-施工专业化开发平台：开发-施工一体化一体化尊重专业责任分享价值水电地产战略定位结论水电地产战略定位结论?竞争角色：施行侧翼战，进行差异化定位竞争角色：施行侧翼战，进行差异化定位?扩张模式：“低价取得土地”、“股权市场融资”作为主要扩张动力扩张模式：“低价取得土地”、“股权市场融资”作为主要扩张动力?区域定位：实行“3+3+X”区域定位区域定位：实行“3+3+X”区域定位?递增模式：第一个三年“央企整合、区域深耕”、第二个三年“加速区域深耕”、未来全国布局递增模式：第一个三年“央企整合、区域深耕”、第二个三年“加速区域深耕”、未来全国布局?业务细分：重点放在住宅开发、商业/旅游地产和新城开发三个板块业务细分：重点放在住宅开发、商业/旅游地产和新城开发三个板块?竞争力：依托央企上市公司背景、打造开发-施工一体化竞争力：依托央企上市公司背景、打造开发-施工一体化区域区域扩张模式扩张模式递增递增竞争角色竞争角色业务细分业务细分竞争力竞争力尊重专业责任分享价值A.战略定位B.战略规划A1.企业理念和总体规划A2.业务模式和产品定位A3.区域定位和战略阶段A4.财务测算和战略目标C.战略路径D.战略保障体系目录目录尊重专业责任分享价值实现国资保值增值、彰显国企社会责任、创造永恒居住文化、提供广阔发展空间实现国资保值增值、彰显国企社会责任、创造永恒居住文化、提供广阔发展空间成为最值得信赖的房地产行业领先者成为最值得信赖的房地产行业领先者诚信、务实、合作、创新诚信、务实、合作、创新企业存在的价值企业存在的价值实现国有资产的保值增值实现国有资产的保值增值是国有企业的第一要务，也是保障股东和出资人利益的主要方式；国有企业的社会责任国有企业的社会责任是对社会应尽的义务，也是国有企业区别于其他企业的优势之一；创造居住文化创造居住文化是对消费者的承诺，是消费者利益的最终体现，也是对行业的伟大贡献；广阔的发展空间广阔的发展空间是为员工提供一个良好的发展平台，是员工利益的集中体现。期望自身达成的目标期望自身达成的目标值得信赖值得信赖是水电人的固有品格，水电地产将发扬这种品格，并在房地产行业深化、升华；行业领先者行业领先者是水电地产的发展目标，水电人将永远为实现这一目标而奋斗。追求目标时遵循的信仰和价值判断标准追求目标时遵循的信仰和价值判断标准诚信、务实、合作、创新诚信、务实、合作、创新是水电地产和水电人的基本价值观，是水电人长期形成的优良传统与房地产行业最先进理念的结合。水电地产企业理念水电地产企业理念使命使命愿景愿景价值观价值观尊重专业责任分享价值总体规划解读：总体规划解读：水电集团/股份：水电集团/股份：作为水电地产大股东，水电集团/股份具有光荣的历史和深厚的文化内涵，其未来的上市公司地位将拥有广阔的资本运作平台，水电地产将依托大股东丰富的资源，实现快速成长；独特开发模式：独特开发模式：水电地产将创造并实践独特的开发模式，泛产业链一体化和价值链核心竞争力体系，成为综合性的资源整合者；中高端产品：中高端产品：水电地产将以高端住宅产品和各种改善型中高档住宅产品为主，适当进行经营性物业的开发和持有；战略区域/行业领先者：战略区域/行业领先者：水电地产将以最具经济发展前景的环渤海区域、西南区域和中南区域等为主要战略区域，力争成为区域内的行业领先者。水电地产总体规划水电地产总体规划总体规划：总体规划：秉承水电集团/股份文化精髓，依托丰富资源优势，融汇行业先进开发理念，创造并实践独特开发模式，以新城开发带动中高端住宅和商业开发，诚信务实、合作创新，把水电地产打造成全国布局的综合性、复合型房地产开发企业，成为最值得信赖的行业领先者秉承水电集团/股份文化精髓，依托丰富资源优势，融汇行业先进开发理念，创造并实践独特开发模式，以新城开发带动中高端住宅和商业开发，诚信务实、合作创新，把水电地产打造成全国布局的综合性、复合型房地产开发企业，成为最值得信赖的行业领先者尊重专业责任分享价值A.战略定位B.战略规划A1.企业理念和总体规划A2.业务模式和产品定位A3.区域定位和战略阶段A4.财务测算和战略目标C.战略路径D.战略保障体系目录目录尊重专业责任分享价值26核心优势核心优势整合资源整合资源资金土地房地产企业综合性资源整合平台专业化开发平台专业化开发开发-施工一体化开发+持有专业化开发开发-施工一体化开发+持有通过综合性资源优势，取得优质低价土地通过新城开发等途径取得土地利用母公司上市公司地位，实现股权融资开发业务外部资源整合业务结构业务结构业务模式：资源整合和专业开发业务模式：资源整合和专业开发“两手抓两手抓”尊重专业责任分享价值打造资源整合和专业开发两个平台打造资源整合和专业开发两个平台水电集团/股份房地产事业部兄弟单位兄弟单位以集团/股份公司为主的资源整合平台以集团/股份公司为主的资源整合平台通过新城开发、上市平台和关系资源实现以水电地产为主的专业化开发平台以水电地产为主的专业化开发平台自身的外部资源整合自身通过各种方式取得土地并进行开发承接集团/股份公司的综合性资源进行专业化开发水电地产水电地产房地产专业化开发平台房地产专业化开发平台综合性资源整合平台综合性资源整合平台水电集团/股份与水电地产的业务联动模式，更类似于招商局模式，即：“集团资源性拿地地产公司专业化开发”的开发模式！水电集团/股份与水电地产的业务联动模式，更类似于招商局模式，即：“集团资源性拿地地产公司专业化开发”的开发模式！集团与专业化地产公司联动的三种模式：集团与专业化地产公司联动的三种模式：一、珠江地产拿地-合生创展开发/共同开发模式（合生+珠江模式）一、珠江地产拿地-合生创展开发/共同开发模式（合生+珠江模式）：集团通过多种渠道取得土地，将土地熟化后注入上市公司；二、集团拿地+地产公司开发（招商局模式）二、集团拿地+地产公司开发（招商局模式）：集团通过新城开发（蛇口开发区、漳州开发区）低成本拿地，注入地产公司进行开发；三、集团培育业务-整体注入模式（华润模式）三、集团培育业务-整体注入模式（华润模式）：集团培育业务板块，发展模式成熟后，注入地产公司。尊重专业责任分享价值战略研究：战略研究：外部市场研究、战略管理、发展模式研究、新城市地产开发模式研究、盈利模式研究、商业地产和旅游地产研究发展模式的资源性前端发展模式的资源性前端泛产业链资源整合平台泛产业链资源整合平台战略和资本运作平台战略和资本运作平台资本运作：资本运作：房地产与金融的互相融合渗透，资本运作部门是开发企业的必备部门；积极寻求水电地产单独上市，这是进行资本运作的重要平台一级开发：一级开发：通过新城开发，以及水电集团/股份、二级单位关系资源创造的一二级开发联动机会，为二级开发提供多元化土地资源二级开发：二级开发：以住宅地产和商业地产开发为主，提升二级开发板块的盈利能力、资金周转速度和品牌效应，支撑其他业务板块设计施工：设计施工：利用系统内部施工力量，构建开发-施工联动模式，确保工程质量、加快施工速度、降低工程成本，尝试与内部设计单位合作持有经营：持有经营：根据企业资源情况，开发并持有优质商业地产项目、开发能够提升区域土地价值的商业项目、提升住宅配套商业开发能力多元化开发平台多元化开发平台业务整合平台业务整合平台尊重专业责任分享价值资源整合平台运作模式资源整合平台运作模式战略和资本运作平台战略和资本运作平台多元化开发平台多元化开发平台业务整合平台业务整合平台战略/市场：战略/市场：?关注内外部环境变化，确定战略发展方向，进行战略调整?战略规划确定发展方向和关注的机遇?市场研究发现和跟踪战略机遇资本运作：资本运作：?近期和中期利用水电股份上市公司平台，完成融资、并购重组?中期实现水电地产单独上市，建立统一的融资平台基础设施：中期实现水电地产单独上市，建立统一的融资平台基础设施：?与系统内兄弟单位合作，通过合作协议和股权合作等方式进行一二级开发：一二级开发：?一二级开发联动获取土地资源?住宅开发和商业地产开发，积极探索工业地产开发模式持有经营：持有经营：?商业地产除部分销售外，优质项目持有，并通过金融创新方式融资设计施工：通过金融创新方式融资设计施工：?与系统内兄弟单位合作，建立系统的内部合作模式，在质量管理、成本管理、招标采购合同管理等方面逐步完善?在合作过程中提升兄弟单位的民用建筑开发水平，协助集团承包工民建项目，助推实现业务转型尊重专业责任分享价值?利用开发-施工一体化，巩固工程和成本等传统优势环节；利用开发-施工一体化，巩固工程和成本等传统优势环节；?挖掘项目拓展优势，形成前期资本运作、战略规划和项目拓展的核心竞争力；挖掘项目拓展优势，形成前期资本运作、战略规划和项目拓展的核心竞争力；?弥补前端定位策划、方案设计和后端销售客服环节的劣势，成立自己的物业管理公司。弥补前端定位策划、方案设计和后端销售客服环节的劣势，成立自己的物业管理公司。?利用开发-施工一体化，巩固利用开发-施工一体化，巩固工程和成本等传统优势环节；工程和成本等传统优势环节；?挖掘项目拓展优势，形成前期资本运作挖掘项目拓展优势，形成前期资本运作、战略规划和项目拓展的核心竞争力；、战略规划和项目拓展的核心竞争力；?弥补前端定位策划、方案设计和后端销售客服环弥补前端定位策划、方案设计和后端销售客服环节的劣势，成立自己的物业管理公司。节的劣势，成立自己的物业管理公司。发展模式的专业化后端发展模式的专业化后端房地产开发价值链定位（住宅）房地产开发价值链定位（住宅）当前当前目标目标形成项目拓展形成项目拓展的核心竞争力的核心竞争力快速弥补在项目前期各环节快速弥补在项目前期各环节的短板，逐渐形成自身优势的短板，逐渐形成自身优势继续强化工程管理、成继续强化工程管理、成本控制等方面的优势本控制等方面的优势完善客户服务环完善客户服务环节，塑造物业服务节，塑造物业服务品牌品牌项目拓展潜项目拓展潜力亟待挖掘力亟待挖掘在项目前期有较在项目前期有较为明显的劣势为明显的劣势工程环节有较强优工程环节有较强优势，成本管理有待加势，成本管理有待加强强客服和物业管客服和物业管理基本空白理基本空白规划方案施工图设计工程/成本销售客服物业管理定位策划项目拓展尊重专业责任分享价值价值链运作模式价值链运作模式规划方案施工图设计工程/成本销售客服物业管理定位策划项目拓展项目拓展：项目拓展：?项目拓展工作服从于战略管理、市场研究和资本运作等前端环节?项目拓展工作为前端环节提供在基础工作方面的支持?主要工作将融入资源整合平台之中定位策划规划设计：定位策划规划设计：?除住宅项目的策划设计之外，还包括商业地产和工业地产的策划、设计、招商等工作?不断提高其专业化水平，提高运作效率和管理水平，引进培养人才工程/成本：工程/成本：?在与兄弟单位合作的基础上，提高质量、计划、成本、招标、采购等专业化管控水平?与兄弟单位共同提高价值链运作的核心是持续提升专业化水平和管理水平、提升运作效率、引进培养高素质人才。价值链运作的核心是持续提升专业化水平和管理水平、提升运作效率、引进培养高素质人才。物业管理：物业管理：?成立物业管理公司，建立完善的物业管理体系，提高服务品质，提升产品附加值和品牌附加值尊重专业责任分享价值房地产开发价值链定位（商业地产房地产开发价值链定位（商业地产/旅游地产旅游地产/城市综合体）城市综合体）物业招商规划设计工程建设项目开业持有经营定位策划项目拓展加强综合性项目拓展能力形成商家联盟和招商网络加强综合性项目拓展能力形成商家联盟和招商网络商业地产商业地产/持有型物业持有型物业在旅游地产、商业地产和城市综合体等持有型物业方面，整合资源、强化综合性项目拓展能力；此外，利用现有项目的运作经验，加强在物业招商等方面的优势。在旅游地产、商业地产和城市综合体等持有型物业方面，整合资源、强化综合性项目拓展能力；此外，利用现有项目的运作经验，加强在物业招商等方面的优势。尊重专业责任分享价值内部成熟度内部成熟度市场成熟度市场成熟度产品定位：与业务发展模式匹配，我们的产品分为住宅和商业地产产品定位：与业务发展模式匹配，我们的产品分为住宅和商业地产住宅产品住宅产品住宅产品住宅产品商业地商业地产产品产产品商业地商业地产产品产产品商业地产产品的市场运作模式逐步成熟，市场规模较大，水电地产尚未形成开发能力住宅产品市场成熟、市场规模大、水电地产具有一定的开发经验尊重专业责任分享价值产品系列可分为研究、创新、复制三个阶段产品系列可分为研究、创新、复制三个阶段基础研究基础研究战略机遇资源配置创新产品创新产品资源拓展开发过程经验积累复制产品复制产品资源拓展开发环节模式完善开发模式住宅开发住宅开发新城开发（唐山/海西）、旅游地产（都江堰）新城开发（唐山/海西）、旅游地产（都江堰）商业地产（配套及集中商业）商业地产（配套及集中商业）尊重专业责任分享价值市场为导向，为客户着想市场为导向，为客户着想：始终把市场和客户需求做为产品研发和产品实现的中心和出发点，体现水电地产对客户的关怀市场为导向，为客户着想产品品质好，服务品质优诚信做产品，诚心塑品牌规模化开发，配套更完善市场为导向，为客户着想产品品质好，服务品质优诚信做产品，诚心塑品牌规模化开发，配套更完善产品品质好，服务品质优产品品质好，服务品质优：在水电地产产品质量好的基础上，突出项目策划和规划设计、客户服务和物业管理品质并重的理念住宅产品：水电地产以市场为导向、为客户着想的产品观住宅产品：水电地产以市场为导向、为客户着想的产品观诚信做产品，诚心塑品牌诚信做产品，诚心塑品牌：突出水电地产诚信、诚心的企业精神，突出国企的社会责任，继承和发扬水电品牌规模化开发，配套更完善规模化开发，配套更完善：突出社区规模大、社区配套完善的产品特性，体现水电地产的综合优势尊重专业责任分享价值水电地产产品定位以中高档为主水电地产产品定位以中高档为主城市类型城市类型二线城市二线城市三线城市三线城市产品类型产品类型一线城市一线城市四线城市四线城市综合性大城市综合性大城市活跃的副省级城市活跃的副省级城市省会城市省会城市活跃的地级市活跃的地级市高档产品高档产品一二三线城市均有一定比例的高档产品需求人群，随着土地资源的稀缺，此类产品将具有较高的需求；土地增值收益大，利润率高；且高档产品对企业品牌塑造非常有利；可在条件成熟的城市寻找机会-郊区享受郊区享受随着人们生活水平的提高，郊区享受型住宅将会呈现旺盛的需求，市场规模较大；产品利润率较高，周转速度较快，品牌附加值大；可在关系资源较为丰富的城市规模型开发-城市改善城市改善未来的主流产品，市场规模大，利润率较高，周转速度快，但土地资源紧张，可寻机规模开发城郊改善城郊改善主流产品，土地较易取得，可在新进入城市布局，并可在深耕过程中规模化开发城市栖居城市栖居-郊区栖居郊区栖居可通过栖居型住宅新进入一线城市，由于一线城市总体档次较高，可进行规模化开发栖居型住宅属于中低档，长期看对企业品牌塑造较为不利，可在新进入城市配合政府开发，以积累政府关系-商务住宅商务住宅结合持有物业的开发，在城市核心区域进行，不建议在边缘区域开发-尊重专业责任分享价值分区域梯次复制的产品策略分区域梯次复制的产品策略尊重专业责任分享价值高档产品郊区享受郊区栖居城郊改善城市改善城市栖居商务住宅区域深耕的产品策略区域深耕的产品策略城郊改善城市改善郊区享受以新城开发、经适房、城郊改善型项目，一二级联动等多元化拿地方式进入城市外围以旧城改造或经济适用房项目介入，逐步积累政府关系，但品牌不宜过度宣传条件成熟后，通过郊区享受型、城市改善型、城郊改善型甚至高档产品继续深耕当地市场进入周边城市宜采取高举高打方式，直接介入中高档住宅开发?进入区域和城市，在项目类型、项目可研和战进入区域和城市，在项目类型、项目可研和战略上允许的情况下，可以机会导向；略上允许的情况下，可以机会导向；?进入区域以核心城市作为切入点，考虑拿地难进入区域以核心城市作为切入点，考虑拿地难度较小的城郊改善型住宅；度较小的城郊改善型住宅；?商务住宅以商业为依托，可在核心城市选择较商务住宅以商业为依托，可在核心城市选择较好机会介入，由于缺乏商业潜力，在周边城市好机会介入，由于缺乏商业潜力，在周边城市开发商务住宅要慎重。开发商务住宅要慎重。?进入区域和城市，在项目类型、项目可研和战进入区域和城市，在项目类型、项目可研和战略上允许的情况下，可以机会导向；略上允许的情况下，可以机会导向；?进入区域以核心城市作为切入点，考虑拿地难进入区域以核心城市作为切入点，考虑拿地难度较小的城郊改善型住宅；度较小的城郊改善型住宅；?商务住宅以商业为依托，可在核心城市选择较商务住宅以商业为依托，可在核心城市选择较好机会介入，由于缺乏商业潜力，在周边城市好机会介入，由于缺乏商业潜力，在周边城市开发商务住宅要慎重。开发商务住宅要慎重。尊重专业责任分享价值城市综合体：在控制风险的前提下，到城市综合体：在控制风险的前提下，到2015年实现一个综合体项目的运营，两个项目在开发状态年实现一个综合体项目的运营，两个项目在开发状态尊重专业责任分享价值在控制风险的前提下，到在控制风险的前提下，到2015年实现一个综合体项目的运营，取得两个项目的土地年实现一个综合体项目的运营，取得两个项目的土地开发目标及资金保障：开发目标及资金保障：1.2011年取得一个总建筑面积在40万平米左右的综合体项目，在2015年实现项目运营；1.2011年取得一个总建筑面积在40万平米左右的综合体项目，在2015年实现项目运营；2.2015年之前再取得两个综合体项目。2.2015年之前再取得两个综合体项目。项目数量总建筑面积40商业+酒店15住宅15写字楼/公寓/其他10楼面地价2000土