综合版物业管理软件系统解决方案(小区大厦).pdf

企业信息化软件系列 PMS 物业管理系统方案(综合版)第 2 页/共 91 页 目目 录录 1 1 概述概述.7 2 2 系统设计思想及特点系统设计思想及特点.7 2.12.1 设计思想设计思想.7 2.22.2 网络结构网络结构.8 2.32.3 系统特点系统特点.9 3 3 核心功能模块（必选）核心功能模块（必选）.10 3.13.1 我的工作我的工作.10 3.1.13.1.1 日常管理日常管理.10 3.1.23.1.2 我的消息我的消息.11 3.1.33.1.3 我的邮件我的邮件.11 3.1.43.1.4 我的短信我的短信.12 3.1.53.1.5 我的日程我的日程.12 3.1.63.1.6 我的记事本我的记事本.13 3.1.73.1.7 我的意见箱我的意见箱.14 3.1.83.1.8 我的驾驶舱我的驾驶舱.14 3.1.93.1.9 我的用户群组我的用户群组.15 3.1.103.1.10 我的网盘我的网盘.15 3.23.2 房产管理房产管理.17 3.2.13.2.1 新增住宅向导新增住宅向导.17 3.2.23.2.2 住宅维护住宅维护.18 3.2.33.2.3 住宅批量增加住宅批量增加.18 3.2.43.2.4 住宅查询住宅查询.19 3.2.53.2.5 新增房产向导新增房产向导.19 3.2.63.2.6 房产维护房产维护.20 3.2.73.2.7 房产批量增加房产批量增加.20 3.2.83.2.8 房产查询房产查询.20 3.33.3 销售管理销售管理.21 3.3.13.3.1 房产销售房产销售.21 3.3.23.3.2 销售合同查询销售合同查询.21 3.3.33.3.3 业主信息业主信息.21 3.3.43.3.4 物业接管物业接管.23 3.4.53.4.5 图纸上传图纸上传.24 3.4.63.4.6 图纸查询图纸查询.24 3.4.73.4.7 业主数据导入业主数据导入.25 3.43.4 业主管理业主管理.25 3.4.13.4.1 业主验房业主验房.25 3.4.23.4.2 业主装修业主装修.26 第 3 页/共 91 页 3.4.33.4.3 业主入住业主入住.26 3.4.43.4.4 业主投诉业主投诉.27 3.4.53.4.5 请修管理请修管理.28 3.4.63.4.6 业主加建业主加建.29 3.53.5 费项设置费项设置.29 3.5.13.5.1 常规费项设置常规费项设置.30 3.5.23.5.2 公摊费项设置公摊费项设置.31 3.5.33.5.3 临时费项设置临时费项设置.31 3.5.43.5.4 物业费分布物业费分布.31 3.5.53.5.5 公摊费分布公摊费分布.32 3.5.63.5.6 初始化仪表初始化仪表.32 3.5.73.5.7 滞纳金设置滞纳金设置.33 3.5.83.5.8 客服组设置客服组设置.33 3.5.93.5.9 打印参数设定打印参数设定.34 3.63.6 收费管理收费管理.34 3.6.13.6.1 生成物业费生成物业费.34 3.6.23.6.2 抄表数据导入抄表数据导入.36 3.6.33.6.3 常规台帐修改常规台帐修改.37 3.6.43.6.4 公摊台帐修改公摊台帐修改.38 3.6.53.6.5 常规台帐复制常规台帐复制.39 3.6.63.6.6 收取物业费收取物业费.39 3.6.73.6.7 临时收费临时收费.41 3.6.83.6.8 临客收费临客收费.42 3.6.93.6.9 物业费退款物业费退款.42 3.6.103.6.10 预收款管理预收款管理.43 3.6.113.6.11 自动缴费提醒自动缴费提醒.43 3.73.7 保安车位保安车位.43 3.7.13.7.1 车位维护车位维护.44 3.7.23.7.2 车位销售车位销售.44 3.7.33.7.3 车位出租合同车位出租合同.44 3.7.43.7.4 车位缴费车位缴费.45 3.7.53.7.5 车位查询车位查询.45 3.7.63.7.6 车辆进出车辆进出.46 3.7.73.7.7 保安安排保安安排.46 3.7.83.7.8 执勤管理执勤管理.47 3.7.93.7.9 来访管理来访管理.47 3.7.103.7.10 物品出入物品出入.48 3.83.8 社区消防社区消防.48 3.8.13.8.1 社区活动社区活动.48 3.8.23.8.2 信件收取信件收取.49 3.8.33.8.3 消防设施消防设施.49 3.8.43.8.4 消防巡查消防巡查.50 3.8.53.8.5 消防演练消防演练.50 3.8.63.8.6 消防事故消防事故.51 第 4 页/共 91 页 3.93.9 保洁绿化保洁绿化.51 3.9.13.9.1 楼盘属性维护楼盘属性维护.51 3.9.23.9.2 植被信息植被信息.52 3.9.33.9.3 绿化设置绿化设置.53 3.9.43.9.4 绿化检查绿化检查.53 3.9.53.9.5 清洁安排清洁安排.53 3.9.63.9.6 清洁记录清洁记录.54 3.9.73.9.7 清洁检查清洁检查.54 3.103.10 服务管理服务管理.55 3.10.13.10.1 新建服务单新建服务单.55 3.10.23.10.2 服务单分配服务单分配.55 3.10.33.10.3 服务单办理服务单办理.56 3.10.43.10.4 服务单回访服务单回访.57 3.10.53.10.5 服务单查询服务单查询.58 3.10.63.10.6 生日祝福生日祝福.58 3.113.11 业委会管理业委会管理.59 3.11.13.11.1 业委会公告业委会公告.59 3.11.23.11.2 业委会成员业委会成员.59 3.11.33.11.3 业委会会议业委会会议.59 3.123.12 报表查询报表查询.60 3.12.13.12.1 房产查询房产查询.60 3.12.23.12.2 业主查询业主查询.61 3.12.33.12.3 物业费用明细物业费用明细.61 3.12.43.12.4 常规已收款常规已收款.62 3.12.53.12.5 临时已收款临时已收款.63 3.12.63.12.6 欠费查询欠费查询.63 3.12.73.12.7 退款查询退款查询.64 3.12.83.12.8 预收款查询预收款查询.65 3.12.93.12.9 常规费用统计常规费用统计.65 3.12.103.12.10 临时费用统计临时费用统计.65 3.12.113.12.11 临客费用统计临客费用统计.66 3.12.123.12.12 综合费用汇总综合费用汇总.66 3.12.133.12.13 业主缴费监控业主缴费监控.66 3.133.13 手机短信手机短信.67 3.13.13.13.1 常用短信常用短信.67 3.13.23.13.2 短信统计短信统计.67 3.13.33.13.3 短信授权短信授权.68 3.13.43.13.4 充值记录充值记录.68 3.143.14 行政管理行政管理.68 3.14.13.14.1 公告管理公告管理.68 3.14.23.14.2 规章制度规章制度.68 3.14.33.14.3 意见箱设置意见箱设置.68 3.14.43.14.4 投票调查项目投票调查项目.69 3.14.53.14.5 投票调查题目投票调查题目.69 第 5 页/共 91 页 3.14.63.14.6 查询投票明细查询投票明细.69 3.14.73.14.7 统计投票结果统计投票结果.70 3.14.83.14.8 单位名录单位名录.70 3.14.93.14.9 视频点播视频点播.70 3.153.15 系统管理系统管理.70 3.15.13.15.1 企业档案企业档案.70 3.15.23.15.2 部门管理部门管理.71 3.15.33.15.3 职位管理职位管理.72 3.15.43.15.4 岗位职责设定岗位职责设定.72 3.15.53.15.5 角色管理角色管理.72 3.15.63.15.6 用户管理用户管理.73 3.15.73.15.7 待办事项分组待办事项分组.74 3.15.83.15.8 待办事项授权待办事项授权.74 3.15.93.15.9 登录日志查询登录日志查询.75 3.15.103.15.10 操作日志查询操作日志查询.76 3.15.113.15.11 初始化密码初始化密码.76 3.163.16 参数配置参数配置.76 3.16.13.16.1 模块管理模块管理.76 3.16.23.16.2 参数选项参数选项.77 3.16.33.16.3 自定义类型自定义类型.78 3.16.43.16.4 工作日设置工作日设置.78 3.16.53.16.5 打印纸张设置打印纸张设置.78 3.16.63.16.6 快捷方式图标快捷方式图标.79 3.16.73.16.7 公共快捷方式公共快捷方式.79 3.16.83.16.8 备份设置备份设置.79 3.16.93.16.9 数据库备份数据库备份.79 3.16.103.16.10 数据库还原数据库还原.80 3.16.113.16.11 清除日志清除日志.80 3.16.123.16.12 清除历史消息清除历史消息.80 3.16.133.16.13 系统数据删除系统数据删除.80 3.16.143.16.14 IPIP 地址查询地址查询.81 4 4 租赁模块（可选）租赁模块（可选）.81 4.14.1 租赁管理租赁管理.81 4.1.14.1.1 租户管理租户管理.81 4.1.24.1.2 租赁合同签署租赁合同签署.81 4.1.34.1.3 租赁合同删除租赁合同删除.82 4.1.44.1.4 租赁合同变更租赁合同变更.83 4.1.54.1.5 租户转兑租户转兑.83 4.1.64.1.6 租金收取租金收取.83 4.1.74.1.7 租金退款租金退款.84 4.24.2 报表查询报表查询.84 4.2.14.2.1 租户查询租户查询.84 第 6 页/共 91 页 4.2.24.2.2 租赁合同查询租赁合同查询.85 4.2.34.2.3 租金统计租金统计.85 4.2.44.2.4 租户转兑查询租户转兑查询.86 4.2.54.2.5 租赁变更查询租赁变更查询.86 7 7 业主入口业主入口.86 7.17.1 修改密码修改密码.87 7.27.2 修改资料修改资料.87 7.37.3 申请物业服务申请物业服务.87 7.47.4 房屋请修申请房屋请修申请.87 7.57.5 业主投诉建议业主投诉建议.88 7.67.6 房屋装修申请房屋装修申请.88 7.77.7 物业费查询物业费查询.89 7.87.8 公告规章查询公告规章查询.89 7.97.9 参与投票调查参与投票调查.89 7.107.10 业委会成员业委会成员.89 8 8 租户入口租户入口.90 8.18.1 修改密码修改密码.90 8.28.2 我的资料我的资料.90 8.38.3 租赁合同查询租赁合同查询.90 8.48.4 物业费查询物业费查询.91 8.58.5 参与投票调查参与投票调查.91 第 7 页/共 91 页 1 1 概述概述 随着房地产业的蓬勃发展，房屋使用制度的改革，大规模的智能大厦、商业写字楼、商铺市场以及住宅小区应运而生，物业管理成为人们关注的一个焦点。物业管理对人们工作、生活的影响面越来越大，对商用建筑价值的影响力也越来越大。人们对物业管理和服务的要求越来越高，物业公司提供的管理和服务直接影响着商品化楼宇和住宅的价值体现。那么如何进行有效的物业管理，提供优质快捷的服务、提高建筑物智能化水平、提高经营管理水平，摆在广大物业管理企业面前。运用信息技术和网络技术解决物业管理的信息化成为人们的必然选择。本物业管理系统主要针对各大厦、小区、批发市场的物业管理部门，采用广域网或局域网技术和数据库技术为其提供全方位的物业管理。目的是为物业管理部门提供高效、便捷的管理手段，创造安全、舒适、和谐的人居环境。2 2 系统系统设计思想及特点设计思想及特点 本系统的设计目标是：实现物业管理的数据管理和业务过程管理，通过物业管理系统的实施提高企业管理效率，利用先进的信息技术为业主提供完美的物业管理和服务。2.2.1 1 设计思想设计思想 由于我国的物业管理还处于培育和发展阶段，各项规章制度还在不断地完善，因此，物业管理的需求会经常变更。针对这种情况，本物业管理系统的架构首先考虑了良好的可扩展性；插件式的组件设计思想、多层次架构、系统运行平台的无关性、良好的可移植性。由于应用与数据分开，整个系统具有良好的可扩展性和可伸缩性。物业管理系统的层次模型如下图：第 8 页/共 91 页 2.2.2 2 网络结构网络结构 应用模式：B/S(Browse/Server)开发平台：.Net FrameWork3.5（ASP.NET）操作系统：WindowsXP/2003/Vista/7/2008，推荐 Windows2003 或 2008 数 据 库：SqlServer2000/2005/2008，推荐 SqlServer2005 或 2008 应用服务器：IIS5.0/6.0/7.0/7.5 及以上版本 MS-Office 版本：Office2000/XP/2003/2007/2010 均可 第 9 页/共 91 页 2.3 2.3 系统特点系统特点 本系统具有如下特点：主流的互联网主流的互联网应用应用模式模式 用户可以将该物业系统可以发布在互联网上，便于异地多用户随时随地访问物业管理系统，实现跨区域的协同办公作业。先进的先进的开发开发技术技术 本物业管理系统采用 A3.5 研发、纯 B/S（浏览器/服务器）结构技术的应用软件系统。系统较传统 C/S（客户机/服务器）物业管理软件降低了用户的管理成本，对客户端配置要求低，用户使用方便。全面的全面的业务业务功能功能模块模块 本物业管理系统功能全面，涵盖了房产物业管理公司的大部分业务管理流程，涉及物业管理的基本业务和专项业务。特别是在收费管理方面，可以灵活方便的按住户、按面积、按使用量及自定义标准来自动计算每期应收费用，支持阶梯收费和欠费自动提醒等。完善细致的权限管理完善细致的权限管理 本物业管理系统提供全面细致的权限管理。系统管理员可以根据分工不同分配不同角色，达到使用不同功能模块及获取不同的提示信息等，确保数据处理的灵活性和安全性。高效灵活的报表展现高效灵活的报表展现 本物业管理系统采用微软自有的报表展现技术，在图形展现、行列锁定、不规则合计、智能分页、多种形式导出和打印方面均有不错的市场口碑，能够让用户更加方便的获取到日常管理的所需数据。无缝嵌入无缝嵌入的的短信短信平台平台 本物业管理系统已经无缝集成短信平台接口，用户无需添置任何硬件设备即可实现短信群发，及时将关键信息传递给业务用户，提升自身品牌形象。房房产产管管理理 收收费费管管理理 保保安安车车位位 保保洁洁绿绿化化 行行政政管管理理 销销售售管管理理 业业主主管管理理 社社区区消消防防 统统计计分分析析 服服务务管管理理 好好客客 PMS 物业管理系统物业管理系统 第 10 页/共 91 页 3 3 核心核心功能功能模块模块（必选）（必选）本物业管理系统的功能较多，主要围绕物业公司各管理部门的日常工作，功能模块包括房产管理、销售管理、业主管理、费项设置、收费管理、租赁管理、保安车位、社区消防、保洁绿化、报表查询、手机短信、行政管理、系统管理、参数配置。同时还分别提供业主登录入口、租户登录入口。系统配置如下图所示：3 3.1.1 我的工作我的工作 3 3.1.1.1.1 日常管理日常管理 此功能便于物业公司集中管理和业主之间的日常业务，包括物业费收取、业主投诉建议、车位管理、房屋销售合同和请修信息等。可以根据业主的姓名、证件号码或联系电话来实现快速检索。第 11 页/共 91 页 3 3.1.2.1.2 我的消息我的消息 收消息：收消息：显示当前登录用户已收或未收的短消息。已发送消息：已发送消息：显示当前登录用户发送出去的全部消息，同时可监督对方是否已读取。写消息：写消息：可以群发消息，单击放大镜可以选项多个接收人员。3 3.1.1.3 3 我的邮件我的邮件 收件箱：收件箱：显示当前用户全部已读、未读的站内邮件，可以点击标题浏览邮件内容或删除到废件箱。发件箱：发件箱：显示当前用户全部已发送邮件，可以删除到废件箱。废件箱：废件箱：显示全部被删除的邮件，可以在此彻底删除或还原到原位置。草稿箱：草稿箱：显示全部预存的草稿邮件，可以将其删除到废件箱。撰写新邮件：撰写新邮件：可以在此发送站内邮件或站外邮件，或者先暂时保存到草稿箱。站内消息提醒收件人：即当邮件发送成功能将自动用站内消息提醒全部收件人去收信，第 12 页/共 91 页 内容由系统自动生成。手机短信提醒收件人：即当邮件发送成功能将自动用手机短信提醒全部收件人去收信，内容由系统自动生成，同时只有在本系统中维护的手机号的用户才会收到短信。注：该选框受权限控制：手机短信短信授权 注意：本系统支持发送站内邮件、站外邮件两种形式。3 3.1.1.4 4 我的短信我的短信 这里的短信指的是手机短信，详细使用说明请参考手机短信第三方组件功能使用说明(网关版)文档。已发送短信：已发送短信：显示当前登录用户已成功发送完成的全部手机短信。待发送短信：待发送短信：显示当前登录用户更入短信发送队列，等待发送的短信。出现待发送短信的原因通常有短信自动发送程序运行忙、运行异常或短信充值余额不足等。写短信：写短信：可以向单人或多人同时发送短信，并可以设定“定时发送时间”以实现定时发送。由于此短信平台在发送时会追加注册帐号名称，所以短信内容相比正常短信要少几个字符。注：可以选择向物业公司人员、业主或租户发送手机短信。3 3.1.1.5 5 我的日程我的日程 此功能用于个人管理自己的日程安排，包括工作时间和非工作时间，界面风格和 OutLook非常类似，容易使用。第 13 页/共 91 页 具体每个日程工作的“状态”和“优先”由个人手工在具体工作中修改。3 3.1.1.6 6 我的记事本我的记事本 此功能用于管理个人日常记事、查看回顾历史事件时使用，最主要的是可以设定循环周期事件，如每周三下午 5 点都要参加公司会议时将不必重复添加事件，系统将自动根据循环条件自动显示，以提醒您不要误过这些事件。单击日历表每个方格的左上角的小按钮可以新增该日的事件。提前提前 n 天提示我：天提示我：设置此项后，在每次打开“我的记事本”时系统将自动判断如果有要提示的事件则会在右下角弹出一个小提示窗口。重复周期：重复周期：可以按日、周、月、年、隔周（即跳跃式）、隔月来设定当前事件的重复规律，并可以指定一个最终日期。预约人员：预约人员：可以通过站内消息或手机短信在保存成功后自动提醒这些人员参予此事件。第 14 页/共 91 页 3 3.1.1.7 7 我的意见箱我的意见箱 首先当前登录人员必须是意见箱管理员，此功能会显示当前登录人员所负责的意见箱中的全部意见，单击意见标题可以查看意见详细内容，意见箱管理员可以删除意见。意见箱管理员设置模块：行政管理意见箱设置 3 3.1.1.8 8 我的我的驾驶舱驾驶舱 此功能用于通过 FLASH 动态图形的形式，以更直观、生成的方式展现一些汇总类的指标数据。用户可以自主通过右上角的“个人设定自定义驾驶舱”定义可以显示的主题数据。注：此功能建议只提供给高层管理者使用。第 15 页/共 91 页 3 3.1.1.9 9 我的我的用户群组用户群组 此功能用于用户定义私人的用户组及其成员，这样便于在其它模块选择用户时达到快速选择的目地。如下图所示：3 3.1.1.10 10 我的网盘我的网盘 此网络硬盘功能文件夹目录结构均存储在数据库中，实际上传的文件均存储在 Attach/wd 文件夹下，建议系统管理员定期备份此文件夹。具体操作步骤如下：（1）管理）管理文件夹文件夹 单击“管理文件夹”按钮，可以维护（增加、修改、删除）私人的网盘文件夹目录结构。是否共享此文件夹：如果允许其它用户可以通过“我的网盘”的搜索功能搜索到此文件夹下的全部文档，则勾中此选框。如未勾中则代表此文件夹下内容只有本人才能查看。（2）上传上传/批量上传批量上传文件文件 在“当前目录”下拉框中选择任意一个文件夹后，则可以点击“上传”按钮，即代表要上载文件到该文件夹下。第 16 页/共 91 页 在弹出窗口可以选择单个文件，然后点击“开始上传”按钮进行上传。也可以多次点击“批量上传文件”按钮，实现一次性上传多个文件。注：上传的文件扩展名将会受到“参数配置参数选项”中的附件扩展名类型限制，即只有参数中指定的扩展名文件系统才允许上传。上传后的文件效果如下图所示：（3）修改文件名称修改文件名称 单击每条记录后面编辑列的按钮，出现如下界面 修改新文件名称后，单击“保存”按钮，然后单击“返回”。（4）删除文件删除文件 勾选记录前面的复选框后，点击“删除”按钮即可批量删除文件。（5）下载文件下载文件 第 17 页/共 91 页 点击每条记录后面“下载”列的按钮即可下载该文件到本地。（6）移动文件移动文件 首先勾选要移动的文件前面的复选框，然后在“移至目录”中选择目标文件夹，然后点击“确定移动”按钮，即可完成移动。（7）搜索文件搜索文件 点击“搜索”按钮，输入要搜索的文件名称关键字，然后点击“搜索”按钮，如果有相应记录则显示如下界面。如果勾选了“包含其它用户的共享文件夹”则系统除了搜索本人的全部文件夹外，还会同时搜索其它用户设置为共享的文件夹下内容。3 3.2 2 房产管理房产管理 此模块下面主要包括了对住宅小区或商业房产（办公、商业、车库、仓库）的维护功能，其中住宅小区可以按照“住宅楼宇单元房间”的顺序逐级维护；商业房产（办公、商业、车库、仓库）则可以按照“房产楼宇楼层房间”的顺序逐级维护。3 3.2 2.1.1 新增新增住宅住宅向导向导 此功能便于用户能够根据向导快速的创建住宅小区的全部信息，包括住宅资料及其下的楼宇、单元及房间信息。在创建过程中可以自定义设定成员数量，同时可以灵活选择编码规则和名称。第 18 页/共 91 页 3 3.2 2.2 2 住宅住宅维护维护 此功能用于增加、修改、删除住宅信息及其下面的楼宇、单元和房间信息。注：为确保系统数据的规范性，在执行删除操作时，需要按照“删除房间删除单元删除楼宇删除住宅”的先后顺序执行才可以。否则将不允许删除。3 3.2 2.3 3 住宅批量增加住宅批量增加 此功能便于物业公司能够在已创建的住宅小区基础上，批量增加新楼宇、单元和房间信息。第 19 页/共 91 页 注：本功能除了第 1 步和“新增住宅向导”不同外，后面的步骤均相同。如果批量增加出现操作错误，可以通过“住宅维护”进行修改或删除。3 3.2 2.4 4 住宅住宅查询查询 利用 Tree 树型结构快速对住宅的各层级信息进行查询。按小区查询，如下所示 按房间查询，如下所示 3 3.2 2.5 5 新增新增房产房产向导向导 此功能便于用户能够根据向导快速的创建包括办公、商业、仓库、车库办公、商业、仓库、车库四种类型在内的房产信息（除住宅小区以外的），分为房产信息、楼宇信息、楼层信息、房间信息四级。在创建过程中可以自定义设定成员数量，同时可以灵活选择编码规则和名称。具体的房间功能在第 4 步中指定，如下图所示：办公：办公：如写字楼、大厦等；商业：商业：如商场、批发市场等；仓库：仓库：如配送仓库等等；车库：车库：专用于存放各类车辆的库房；第 20 页/共 91 页 3 3.2 2.6 6 房产房产维护维护 此功能用于增加、修改、删除包括办公、商业、仓库、车库办公、商业、仓库、车库四种类型在内的信息及其下面的楼宇、楼层和房间信息。注：为确保系统数据的规范性，在执行删除操作时，需要按照“删除房间删除楼层删除楼宇删除房产”的先后顺序执行才可以。否则将不允许删除。3 3.2 2.7 7 房产批量增加房产批量增加 此功能便于物业公司能够在已创建的房产基础上，批量增加新楼宇、楼层和房间信息。注：本功能除了第 1 步和“新增房产向导”不同外，后面的步骤均相同。如果批量增加出现操作错误，可以通过“房产维护”进行修改或删除。3 3.2 2.8 8 房产房产查询查询 利用 Tree 树型结构快速对包括办公、商业、仓库、车库办公、商业、仓库、车库四种类型在内的不同层级房产信息进行查询。第 21 页/共 91 页 3 3.3 3 销售销售管理管理 此模块主要用于管理房产的销售合同、业主信息及物业接管信息。3 3.3.13.1 房产销售房产销售 此功能用于对住宅或房产进行销售业务，并记录房产销售合同的详细信息，包括合同金额、合同日期、付款方式、身份证号等。3 3.3.23.2 销售合同查询销售合同查询 此功能用于查询已经销售出去的合同记录，可以按照合同编号、房间编号、业主姓名和身份证号进行查询。3 3.3.33.3 业主信息业主信息 此功能用于维护详细的业主信息、家庭成员信息，以及业主名下的房产信息。包括业主的姓名、证件信息、照片信息、联系信息、房间面积和状态等。注：建档后的业主默认即可通过“业主编码”通过业主入口登录本系统（密码默认为 1）注：单个业主名下可以登记任意数量的住宅或房产！第 22 页/共 91 页 新增业主时，可以在下图所示的右上角输入已有的“销售合同号”后点击提取按钮，系统将自动将当前房间签约合同中的信息提取到业主档案中，无需重复录入。业主类型中“临时业主”代表并非正式业主而是外部人员，但在物业管理的住宅里租赁了车位等。注：由于本系统提供了向业主发送手机短信的功能，所以“联系电话”字段是必输而且格式必须规范。然后，在业主信息录入完成后，可以点击操作栏的“家庭成员”，继续维护该业主相关的家庭成员资料。第 23 页/共 91 页 最后，点击操作栏的“房产登记”，维护该业主名下的房产信息。包括各房产的房产证号、认购证号、公共维修基金缴纳情况，以及具体的装修时间等。注意：如果某业主名下有多套房产时，请维护好“主次排序号”字段，该字段将会影响到后期统计报表时业主房产的显示顺序。主次排序号越小将会越优先显示，且不允许重复。3 3.3.3.4 4 物业接管物业接管 此功能用于帮助物业公司处理针对某个住宅或房产的物业接管业务，包括接管时的资料、文档或设备等信息的登记。主要接管内容包括资料、工程两部分。第 24 页/共 91 页 3.4.5 3.4.5 图纸上传图纸上传 此功能用于上传各种类型的图纸。点击“新增”按钮，依次录入各信息后，选择要上传的图纸文件后“保存”即可。其中：默认当前登录用户只能查看和管理自己上传的记录，别人上传的记录在此模块不会显示；图纸类型：通过“参数配置自定义类型”模块进行维护；图纸上传：支持上传多个附件；3.4.6 3.4.6 图纸查询图纸查询 此功能用于查看、下载全部已上传的图纸记录。第 25 页/共 91 页 3.4.3.4.7 7 业主业主数据导入数据导入 此功能用于在初始化小区的业主数据时，实现从 Excel 文档中向本系统数据库直接导入业主信息，提高录入效率。操作方法：首先点击“生成 Excel 模板”生成 Excel 文件后下载到本地；然后点击“问号”图标参考导入说明在 Excel 文档中输入业主信息；注意：标记为“必须输入”的字段注意：标记为“必须输入”的字段必须必须要填写，要填写，否则将会影响其它相关模块的使用。否则将会影响其它相关模块的使用。如果某些必填字段暂时获取不到，如业主的身份证，则可以先输入如果某些必填字段暂时获取不到，如业主的身份证，则可以先输入 0000 等字符，等获取到等字符，等获取到身份证号时再次导入一遍即可。身份证号时再次导入一遍即可。最后点击“导入业主信息”按钮在弹出窗口中选择已经输入好的 Excel 文档后确定导入即可。可以重复导入同一份 Excel 文档，重复导入后系统将以最后一次导入的文档内容为准更新数据库。重点提醒：强烈建议在执行导入前备份下数据库！同时仔细检查导入重点提醒：强烈建议在执行导入前备份下数据库！同时仔细检查导入 Excel 文档中的业主文档中的业主编码，切勿出现重复的业主编码！编码，切勿出现重复的业主编码！3 3.4 4 业主业主管理管理 此模块主要用于管理各单元/楼层业主的日常事宜，包括验房管理（入住前对房屋的检验）、装修管理（入住前对房屋的装修）、入住登记、投诉管理（入住期间对物业的各种投诉）、请修管理（在入住以后对房屋的维修）。3 3.4 4.1.1 业主业主验房验房 此功能主要用于记录各房间业主在验房过程中的各类信息，包括对窗户、窗台、地板、地面、天花板等各种项目的验收。验收项目：可以在“参数配置自定义类型”中自定义添加。第 26 页/共 91 页 3 3.4 4.2.2 业主业主装修装修 此功能主要用于记录各房间业主在装修过程中的各类信息，包括装修押金、施工单位、装修内容、验收信息、收缴违约金等。定位房间功能：定位房间功能：当“房间”的下拉框中记录数过多选择比较困难时，可以使用定位房间功能快速定位到指定房间。支持关键字模糊检索。支持物业公司员工直接录入、业主在线录入两种形式。录入后需要经过审批通过后方可安排施工。具体流程为：1.业主提交申请（待审批）2.物业公司审批通过，打印装修保证金交款收据3.物业公司验收通过（已验收），打印装修保证金退款收据。在执行最终“验收完成”时除了录入收缴的违约金外，还可以选择上传用于证明业主违规装修的图片、文档等附件资料。3 3.4.34.3 业主业主入住入住 此功能用于对已经销售出去的房间登记入住信息，入住时间和使用状态。第 27 页/共 91 页 3 3.4 4.4 4 业主业主投诉投诉 此功能主要用于记录各房间业主对住宅、房产或物业等提出意见和建议，并通过状态对每项投诉进行跟踪管理。具体流程为：1.业主提交申请（待受理）2.物业公司开始受理(受理中)3.受理完成后向业主反馈（受理完毕）。支持物业公司员工直接录入、业主在线录入两种形式，员工录入时可以选择提交附件。录入后可以跟踪受理过程和结果，并能够导出 Excel。可以随时打印输出投诉单信息。定位房间功能：定位房间功能：当“房间”的下拉框中记录数过多选择比较困难时，可以使用定位房间功能快速定位到指定房间。支持关键字模糊检索。第 28 页/共 91 页 3 3.4 4.5 5 请修管理请修管理 此功能主要用于记录各房间业主在房屋申请维修过程中的各类信息，包括申请人、施工单位、修理费用、请修内容等，并能够导出 Excel。具体流程为：1.业主提交申请（待审批）2.物业公司审批通过3.物业公司验收通过（已验收）。支持物业公司员工直接录入、业主在线录入两种形式，员工录入时可以选择提交附件。录入后需要经过审批通过后方可安排施工。在执行最终“验收完成”时，用户可以选择上传用于证明验收结果的图片、文档等附件资料。可以随时打印输出维修单信息。第 29 页/共 91 页 定位房间功能：定位房间功能：当“房间”的下拉框中记录数过多选择比较困难时，可以使用定位房间功能快速定位到指定房间。支持关键字模糊检索。3 3.4.64.6 业主加建业主加建 此功能用于维护业主在现有房屋基础上加建的物业面积，以及加建时间、加建状态和说明。其中只有状态为“正常”的记录才会参与物业费生成和报表统计。3 3.5 5 费费项设置项设置 此模块主要用于设置和物业收费相关的信息，包括各种费项维护、物业费分布、公摊费分布、初始化仪表、滞纳金设置、客服组设置等。其中：常规费项：常规费项：适用于规律化（每月/每季/每年等）收取的费用项目，通过“收费管理生成物业费、收取物业费”模块来进行收取；公摊费项：公摊费项：适用于众多业主共同分摊的费用项目，也是通过“收费管理生成物业费、收取物业费”模块来进行收取。注：只有“按使用量”计算的才能设置为公摊费项，如公摊电费、公摊水费等；临时费项：临时费项：适用于收费金额经常变化、各业主之间均不相同等类似的费用项目，通过“收费管理临时收费”模块来进行收取；如果设定了临时费项将不需要再设定其它属性。第 30 页/共 91 页 3 3.5 5.1.1 常规常规费项设置费项设置 此功能用于维护物业公司经常使用的常规物业费用项目，如物业费、水电费、采暖费、卫生费、治安费等。其中：所属公司：代表当前费项属于哪家物业子公司使用，即其它物业子公司的人员将不能看到和使用此费用；收费方式：按住户（如治安费）、按房屋建筑面积（如取暖费）、按加建面积（如业主加建房屋面积产生的费用）、按使用量（如水电费）、自定义收费四项；注：自定义收费可以在设定【物业费分布】时随时修改费用单价，并在生成物业费时可以手工修改“计费单位”，可以满足一些对灵活性要求比较高的费用项目；例如按人头收取的垃圾费、缺乏公表的公摊电费（例：按各户用电量的 10%收取公摊电费）等情况下使用。每隔 N 个月收取 1 次：本系统最小的费用收取周期为“月”，收取物业费时将会按照“单位价格 x 间隔月数 x 实际使用量”来计算应缴费用；最小使用量：即如果业主的使用量没有超过设定值，则默认按照最小使用量来收取物业费（不含零值）。如果不想控制使用量则可输入为 0 注：此项仅适用于收费方式为“按使用量”的费项。单位价格：即在收取物业费时用于计算的费项单价；阶梯收费：当某些费项不是单一价格时，可以使用阶梯收费。例如用水量小于 2吨时每吨按 4 元计算；用水量超过 2 吨小于 4 吨按每吨 5 元计算；用水量超过 4吨小于 8 吨按每吨 6 元计算；用水量超过 8 吨按每吨 8 元计算等；注：此项仅适用于收费方式为“按使用量”的费项。本系统目前最多可支持 5 级阶梯收费。允许【生成物业费】时直接修改此费项单价：即设定当前费用是否可以在生成物业费时动态修改“单位价格”，例如对公摊电梯费的每月单价均不同时，可以设定为允许修改；第 31 页/共 91 页 关联费项：当收费方式为“按使用量”时，才可以设置关联费项。关联费项用于一次性输入使用量后同时生成多份台帐时使用，如输入每月的用水量后，可以根据水量同时计算水费、污水处理费、二次供水费等多个费项。注：此功能仅用于手工抄表后在系统中录入数据，不适用于 Excel 抄表数据导入。短信提醒业主：即当缴费临近到期时，是否提前通过手机短信自动通知业主续费。费用到期前 N 天提醒：即到期前 N 天即向业主发送短信（为避免骚扰仅发送 1 次）。提示：如果当前费项已经生成过收费台帐，则不允许再删除！3 3.5.25.2 公摊费项设置公摊费项设置 此功能用于维护需要全体或部分业主公摊的物业费用项目，具体字段含义请参考“常规费项设置”的相关内容。注：如果当前费项已经生成过收费台帐，则不允许再删除！3 3.5.5.3 3 临时临时费项设置费项设置 此功能用于维护一些突发性临时收取的物业费用项目，相对常规费项而言设置比较简单，只要选择选属公司，并输入编号、名称及单价（如无标准单价则可默认输入 1）即可。3 3.5 5.4 4 物业费分布物业费分布 此功能用于维护各单元或楼层房间需缴纳的物业费用信息，如下图所示。提示：只有自定义类型的费用项目，可以在此直接修改费用单位价格。注：在此仅会显示常规费用项目。当点击左侧树中“楼宇”层级时，可以为该楼宇“批量增加”费用项目，也可以进一步通过“物业类型”条件进行个性化批量增加。注：只能批量增加但不能执行批量删除，所以请在执行批量增加前确认操作是否正确！第 32 页/共 91 页 3 3.5 5.5 5 公摊费分布公摊费分布 此功能用于对物业公摊费用对各单元/楼层业主进行分摊用户设置。首先，可以新增、修改或删除公表信息（可选择按住户或按面积进行分摊）；然后对于新增完成的公表可以点击“分摊用户”对下面“分摊公表的用户”栏中的用户信息进行分摊。分摊时可以选择房产、楼宇、单元/楼层等条件进行过滤。注：在此仅会显示公