商业地产房地产基础知识.pdf
房地产基础知识房地产基础知识房地产基础知识房地产基本概念房地产市场规划基础知识建筑基础知识商业地产基础知识房地产基本概念房地产基本概念房地产房地产房地产类型房地产类型房地产分类房地产分类房地产特征房地产特征房地产权利房地产权利房地产业房地产业土地概况土地概况与建筑业的关系与建筑业的关系房地产开发流程房地产开发流程房地产开发的经营房地产开发的经营风险风险房地产房地产 房产+地产；其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的 房产：房屋及其产权的总称 地产：土地及其权利的总称房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权房地产类型房地产类型生生 地地：是指不具有城市基础设施不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地毛毛 地地：是指具有一定城市基础设施具有一定城市基础设施，但未进行拆迁未进行拆迁的可用于建筑的土地熟熟 地地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接进行房屋建设的土地在建工程在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年现房（含土地）：现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的房产的分类房产的分类 住宅建筑物：住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。生产用房生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 办公用房：办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。商业用房：商业用房：指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。其它楼宇：其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。房地产特征房地产特征房地产位臵的固定性房地产地域的差别性房地产的高值耐久性房地产的保值增值性房产所有权房产所有权也叫房屋的产权：是指对房屋全面支配的权利内容包括：使用权：对房屋的实际利用权力 占有权：通常由所有权人行使，但有时也由别人来行使，这就是所有权与使用权分离的情况 收益权：是指房主收取房屋财产所产生各种收益 处分权：是所有权中一项最基本的权利大产权大产权VSVS小产权小产权大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”大小产权的几种说法大小产权的几种说法第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权的，由乡镇政府发证书的叫小产权第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”乡产权房屋优势与风险并存乡产权房屋优势与风险并存 从房屋价格看，乡产权房价格只有同样位臵商品房价格的40%40%至至60%60%。从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。小产权（乡产权）房屋，这样的房子没有国家的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不予以备案，换言之，这样的小产权房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将是不受国家法律所保护不受国家法律所保护的。限价房、两限房、双限房限价房、两限房、双限房限房价、限套型普通商品住房(简称“两限房”或“两限”商品住房)指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套中低价位、中小套型型普通商品住房。廉租房经济适用房政策性租赁房保障性住房限价房一般商品房商品房限价房不是保障性住房是一种政策性商品房 住宅属性住宅属性土地类型：土地类型：居住用地工业用地仓库用地交通用地市政用地商业服务用地教科文卫设施用地公共绿化用地港口码头用地军事用地其它用地居住用地R公共设施用地C工业用地M仓储用地W对外交通用地T道路广场用地S市政公用设施用地U绿地G特殊用地D水域和其他用地E正确版正确版土地所有权：土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占占有、使用、收益和处分有、使用、收益和处分的权利。土地所有权的划分土地所有权的划分国有土地国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。土地使用权出让年限土地使用权出让年限根据中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：40年70年50年工业用地工业用地教科文卫体用地教科文卫体用地综合或其他用地综合或其他用地商旅娱用地商旅娱用地居住用地居住用地土地使用权出让方式土地使用权出让方式协议出让招标出让拍卖出让挂牌出让用地单位必须按照合同约定使用土地，超过开工满一年未动工的，按照地用地单位必须按照合同约定使用土地，超过开工满一年未动工的，按照地价款的价款的20以下征收土地闲臵费，满以下征收土地闲臵费，满2年未动工的，可无偿收回土地使用权年未动工的，可无偿收回土地使用权 房地产业房地产业 概念：从事房地产开发、经营、管理、服务开发、经营、管理、服务等行业的总称 内涵：土地开发和再开发房屋开发和建设房地产经营房地产中介服务房地产物业管理服务房地产金融房地产与建筑业的关系房地产与建筑业的关系建筑业属于第二产业 物质生产部门承包商房地产业为第三产业 兼开发、经营、管理、服务于一体开发商房地产开发经营的主要阶段房地产开发经营的主要阶段建设工程项目设立和企业组建房地产建设工程项目规划与审批土地使用权的取得征地与拆迁工程建设与管理房地产的租售管理房地产的物业管理房地产开发经营的风险房地产开发经营的风险成因成因房地产的不动性或固定性房地产的不动性或固定性市场供求的不可调剂性市场供求的不可调剂性房地产投资时间的长期性房地产投资时间的长期性市场供求变动的不灵活性市场供求变动的不灵活性房地产投资经营的固定性房地产投资经营的固定性投资经营的不易变现性投资经营的不易变现性市场信息的分散性市场信息的分散性市场的不充分性和变现的困难性市场的不充分性和变现的困难性房地产开发经营的风险房地产开发经营的风险类型类型 房地产经营管理自然风险 房地产经营管理社会风险 房地产经营管理经济和市场风险 房地产经营管理技术风险 房地产经营管理企业内部风险五证五证五证 国土使用权证（北京市委，国土资源和房屋管理局）建设用地规划许可证（规委发放）建设工程规划许可证（规委发放）建设工程施工许可证（建委发放）商品房销售许可证（北京市国土资源和房屋管理局）三通一平三通一平即将开发区域以外的道路、给水、排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整。七通一平七通一平包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地。房地产价格的基本构成房地产价格的基本构成土地取得费用；前期工程费用；房屋建筑安装费用；基础设施费用；公共配套设施建设费用；经营管理费；销售费用；利息；利润；税费；房产交易涉及到的税房产交易涉及到的税：营业税城市建设维护税及教育附加税固定资产投资方向调节税印花税契税企业所得税所得税我国房地产发展前景我国房地产发展前景城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求流动人口增长对住宅形成巨大需求居民消费结构变化对住宅形成巨大需求旧城改造的速度加快，安臵居民需要大量住宅改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求：取消福利分房 开放二级市场 下调利率房地产市场房地产市场房地产市场的概念房地产市场的概念房地产市场的特点房地产市场的特点房地产市场的分类房地产市场的分类房地产市场的概念房地产市场的概念狭义：狭义：房地产商品进行交易活动的地方或场所广义：广义：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动 房地产市场的特点房地产市场的特点经营对象的非流动性流通形式的多样性市场的统一性市场的区域性供给的稀缺性不完全开发性市场的不充分性房地产市场投机的巨大可能性 房地产市场的分类房地产市场的分类房地产一级市场房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配臵。规划基础知识规划基础知识占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积规划形态规划形态建筑类型建筑类型建筑面积建筑面积使用面积使用面积公摊公摊居住面积居住面积得房率得房率容积率容积率建筑密度建筑密度绿化率绿化率日照间距日照间距占地面积占地面积：也称基地面积或总占地面积，是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。规划形态规划形态：是指项目的具体建筑构成，如一个项目一共有几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层情况建筑类别建筑类别：按使用功能不同，可分为公寓、纯办公楼（写字楼）、商场、综合楼和别墅等总建筑面积总建筑面积：是指由规划部门正式确定的，按建筑面积计规则计算后，项目建设的总的建筑面积。建筑面积建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和建筑面积相关公式建筑面积相关公式建筑面积套内建筑面积公摊面积公摊面积建筑面积公摊系数公摊系数建筑总公摊面积建筑总建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台面积使用面积：使用面积：使用面积是指分户门内全部可供使用的净面积的总和包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、壁橱、室内走道、室内楼梯等等。居住面积：居住面积：居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。得房率（实用率）：得房率（实用率）：是指套内建筑面积套内建筑面积与建筑面积的比率目前，一般多层住宅的房率在90%左右 小高层在85%左右 高层在80%左右使用率：使用率：套内使用面积套内使用面积与建筑面积之比一般板楼在78%至80%之间，高层塔楼在72%至75%之间，一般来讲，实用率大于使用率一般来讲，实用率大于使用率公摊公摊公摊面积内容：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等及其他为小区服务的功能房不应分摊的共有建筑面积包括：不应分摊的共有建筑面积包括：从属于人防工程的地下室、半地下室 供出租或出售的固定车位或专用车库 幢外用做公共休憩的设施或架空层公摊系数公摊系数建筑形式建筑形式有无电梯有无电梯公摊系数公摊系数多层多层无电梯无电梯5%5%-10%10%板式小高层板式小高层有电梯有电梯15%15%-20%20%板式高层板式高层有电梯有电梯18%18%-25%25%塔式小高层塔式小高层有电梯有电梯18%18%-22%22%塔式高层塔式高层有电梯有电梯20%20%-30%30%容积率：容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度建筑形式建筑形式高品质，低容积率高品质，低容积率中品质，中容积率中品质，中容积率低品质，高容积率低品质，高容积率独立双拼别墅独立双拼别墅小于小于0.30.30.30.30.40.4大于大于0.40.4TownhouseTownhouse0.50.50.60.60.60.60.70.70.70.70.90.94 4、5 5层叠加层叠加0.70.70.80.80.80.80.90.90.90.91.11.16 6层多层层多层1.11.11.31.31.31.31.51.51.51.51.71.71111层小高层层小高层1.71.72.02.02.02.02.22.22.22.22.52.51818层高层层高层2.22.22.52.52.52.52.72.72.72.73.23.2某城市单纯物业类型的容积率实现度某城市单纯物业类型的容积率实现度容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异密度（建筑覆盖率）：密度（建筑覆盖率）：指项目用地范围内所有建筑基地面积之和与规划建设用地之比。绿化率绿化率/绿地率：绿地率：是指规划建设用地范围内的植被投影面积之和（绿地面积之和）与规划建设用地面积之比。绿化指标绿化指标总绿化率不少于30%；集中绿化率不小于10%；小区内不少于400平方米绿化（阴影内不算）；同样面积乔木放出的氧气比同样面积草地大20倍；游泳池与植草砖不计入绿化。日照间距日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离由图可知：日照间距应为：D=(HH1)/tanh；h太阳高度角H前幢房屋檐口至地面高度H1后幢房屋窗台至地面高度建筑基础知识建筑基础知识建筑识图建筑识图建筑物的分类建筑物的分类建筑物组成建筑物组成抗震抗震标准层标准层建筑面积的计算建筑面积的计算建筑的开间建筑的开间 进深进深层高层高 净高净高开槽开槽正负零正负零封顶封顶内装内装验收验收实测实测建筑识图建筑识图建筑立面图可以认为是建筑的正面观察而得。建筑平面图即假设经过门、窗洞口，沿水平方向把房屋切开，移去上面部分，从上往下观察而得。建筑剖面图即假设垂直方向把房屋切开，移去一边，向另一边观察而得。平面图立面图剖面图 按建筑结构承重分按建筑结构承重分 承重结构用墙体结构承受楼板及屋顶结构传来的全部荷载。框架结构用柱与梁组成框架结构承受房屋的全部荷载。半框架结构外部结构采用墙承重，内部结构采用梁、柱等构件承重，或采用底层为框架结构，商埠采用墙体承重结构。空间结构空间结构承受全部荷载。主要承重结构的材料分主要承重结构的材料分砖木结构房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房屋。这种结构形式多用于单层房屋，目前城市已很少采用。混合结构房屋的墙、柱为砖砌，楼板、楼梯为钢筋混凝土结构，屋顶为钢筋混凝土结构或钢木结构。钢筋混凝土结构房屋的梁、柱、楼板、屋面板均采用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料作成。钢结构房屋的梁、柱、屋架等承重构件采用钢材制作，楼梯为钢筋混凝土材料，墙用砖或其他材料。按建筑高度划分按建筑高度划分13层为低层4-6层为多层79层为中高层10层以上为高层公共建筑及综合性建筑总高度超过公共建筑及综合性建筑总高度超过2424米为高层建筑，低于米为高层建筑，低于2424米为多米为多层建筑层建筑建筑总高度超过建筑总高度超过100100米时，不论居住或公共建筑均为高层建筑米时，不论居住或公共建筑均为高层建筑高层建筑的国际分类高层建筑的国际分类低高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550米中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075米高层建筑：层数为2640层，建筑总高度75100米超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100米以上施工方法划分施工方法划分现浇、现砌式：主要构件在施工现场砌筑或浇筑预制装配式：主要构建均在工厂预制，施工现场进行装配部分现浇、部分预制装配 建筑物的耐久等级：建筑物的耐久等级：一级：耐久年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑 二级：耐久年限为50100年，适用于重要的公共建筑 三级：耐久年限为2550年，适用于比较重要的公共建筑和居住建筑 四级：耐久年限为15年以下，适用于临时性建筑大量性建造的建筑，如住宅，属于次要建筑，其耐久等级应为三级。大量性建造的建筑，如住宅，属于次要建筑，其耐久等级应为三级。建筑物的组成建筑物的组成基础梁柱楼地面楼梯屋顶附属部分（门、窗）地下室：地下室：普通地下室：普通地下空间，一般按地下楼层进行计人防地下室全地下室：全地下室：是指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间1/2者半地下室：半地下室：是指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间1/3，且不超过1/2开间开间：就是宽度，一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米净深净深就是指住宅的实际长度，一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度在1987年颁的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的净深采用的参数为：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米为了保证良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长层高：层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度在1987年颁的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米净高：净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离净高净高=层高楼板厚度层高楼板厚度抗震的基本概念抗震的基本概念地震烈度：某地区受到的地震影响程度的度量震级：一次地震释放出来能量大小的标准抗震设防烈度：北京按8度设防一般情况下，震级越大，震源越浅、烈度也越大。一般情况下，震级越大，震源越浅、烈度也越大。震级每相差震级每相差1.01.0级，能量相差大约级，能量相差大约3232倍；每相差倍；每相差2.02.0级，能量相差级，能量相差约约10001000倍倍建筑面积的计算建筑面积的计算商品房销售S套内S分摊的公建S套内建筑S套内使用S+套内墙体S阳台套内使用S=套内各使用空间使用面积之和套内墙体S非公共墙墙体S+50%公共墙墙体S跃层住宅：跃层住宅：一套住宅占有上下两个楼层，通过户内所有的独立楼梯连接上下两层复式住宅复式住宅：受跃层住宅的启示，在建筑上每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计层高大大小于跃层住宅新规定中，住宅4.米按两层面积计，7.6米按三层面积计错层住宅错层住宅：户内楼面高度不一致，错开部分有楼梯连接，但没有完全分为两层（客厅往往有挑高层）会所会所以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施星河湾会所富贵园度假会所智能化社区：智能化社区：利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理，物业管理与安防，住宅智能化系统集成，为小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理公寓式住宅公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用花园式住宅花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买The house商住两用房商住两用房(SOHO)(SOHO)融合写字楼的硬件设施，在居住的同时也能办公的住房，适合小型公司购买住宅小区：住宅小区：由城市道路及自然界限划分，并不为交通干道所穿越的居住地段建外soho开槽或挖槽开槽或挖槽广指在进行正负零以下施工；狭指在进行地基部分开挖施工正负零正负零即地面标尺，出正负零指地基施工已完成封顶：封顶：指房屋主体顶层结构施工完毕内装：内装：指房屋建筑主体施工已完成，进入内部的安装与装修商业地产基础知识商业地产基础知识商业商业地产地产商商圈圈百货百货购物中心购物中心综合综合商场商场大卖场大卖场社区超市社区超市仓储批发店仓储批发店专业专业店店精品广场精品广场名品折扣名品折扣商业街商业街商业地产商业地产即供商业经营而用的地产载体，泛指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身、服务、休闲、等经营业态的房地产形式；在经营模式、功能和用途上区别与住宅及其他地产形式；商圈商圈零售商业发展过程中有点到线到面的销售活动范围，通常情况下有一定的地理界限；商圈设定：商圈设定：以商店为核心，依据所属业态、门店规模而定，以大型商业卖场为例，核心商圈（1.5KM），次级商圈（5-7KM）,边缘商圈（基本抵达城市边缘）；边缘边缘商圈商圈次级次级商圈商圈核心核心商圈商圈邻里型邻里型社区型社区型区域型区域型超区域型超区域型商圈半径（公里）商圈半径（公里）123510203040时间距离（分）时间距离（分）355810152030商圈人口（万人）商圈人口（万人）1251050100200以上停车场容量（辆）停车场容量（辆）5010030050020005000500010000商商店店组组成成超级市场综合超市1家百货店2家百货店26家专业商店专业商店综合超市2家综合超市23家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它1020家2040家100200家180250家百货百货概念：概念：在一个建筑物内，几种或若干专业商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态；特点：特点：整体规划、统一管理，以联营扣率（扣点）为主要经营模式，也有少量租赁空间；理想营业面积3-4万；类型：类型：1、大众百货：大众消费品，平民化品牌定价；华联、王府井、第一百货等；2、时尚百货：前卫时尚，以白领喜好时尚品牌为主，太平洋、百盛、巴黎春天；3、精品百货：高档精品品牌，特征：一楼品牌以国际一二线品牌为亮点，如新光天地、深圳西武百货、上海久光等。购物中心购物中心概念：概念：指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积10万平米以上，空间呈纵向规划；类型：类型：1、社区购物中心：在城市区域商业中心建立的,面积在5万平方米以内；2、市区购物中心：在城市的商业中心建立的,面积在10万平方米以内，包括百货、超市、影院等多种业态；3、城郊购物中心：是在城市的郊区建立的,面积在10万平方米以上的购物中心。综合商场（摩尔）综合商场（摩尔）概念：概念：在一个建筑群或一个大型建筑物中，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、美食等各种服务的一站式消费中心；特点：特点：1、规模大：由若干主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积在20万平米以上；2、功能全：集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。3、mall在发展过程中经历了不同的阶段，也呈现处不同经营风格。美国依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，欧洲以旧城改造和复古建筑、人文设计赋予mall新内容；大卖场大卖场概念：概念：以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，故连锁效应由此产生；理想营业面积：理想营业面积：15000-25000平方米（依城市级别而定）；特点：特点：1、连锁经营：充分采用现代商业科技，较易采取连锁经营方式；2、一般选址于城乡结合部mall内、住宅密集区、交通要道；3、以经营大众日常消费品为主，不经营品牌商品和贵重商品；社区超市社区超市概念：概念：以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，是传统市场的升级版，主要贩卖食品、饮品、日用品等民生必需品，均采用开架式陈列，统一出口结账。一般开在高密度住宅社区内，是许多国家特别是经济发达国家的主要商业零售组织形式。理想营业面积：理想营业面积：500-2000平米不等；经营策略：经营策略：1、低价销售：物流模式和统一政策支持进行低价销售策略；2、塑造品牌：品牌影响力愈强愈具有吸引顾客购买的空间，而且品牌超市的编辑效应存在着很强的顾客延伸优势；3、贴心服务：需要服务营销理念的渗透，建立顾客信息数据库，充分与顾客建立沟通关系；仓储批发店仓储批发店概念：概念：1968年起源于荷兰，最具代表性的是“万客隆”，大多选址于郊区交通可及的城区交界处，是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式；特点：特点：1、一般选址于城乡结合部、交通要道；2、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主；3、面积不大，一般为10000-15000平方米左右；4、主要以食品、家庭用品、体育用品、服装面料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主；5、采取仓库式陈列专业店专业店概念：概念：以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态；特点：特点：1、选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；2、营业面积根据主营商品特点而定；3、商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占所经营商品的90%；4、经营的商品、品牌富有特色；5、采取定价销售和开架面售；6、从业人员具有丰富的专业知识。精品广场精品广场概念：概念：经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、名表重视产品质量及品牌，又称“质”贩卖场；多为高单价国际知名品牌，选点多在一级城市市中心精华地段，对物业品质及购物环境需求极高，锁定金字塔顶端客群；特点：特点：1、以高收入群体为目标消费者；2、其经营形式有独立经营也有设店精品专柜；名品折扣店名品折扣店概念：概念：在零售商业中专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店，或品牌直销购物中心；特点：特点：1、一般位于市郊，在远离城市的地带；2、名牌商品超低价格；3、购物环境优良；4、经营场所一般都远离城市，地价低，运营成本低；商业设施简洁，投入少；销售方式简单，费用低；商业街商业街概念：概念：是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体；形象设计原则：形象设计原则：1、环境美：包括区域环境美、街道环境美、店堂环境美等方面；2、建筑美：包括设计美、材料美、装饰美、效果美、组合美，使消费者在购物活动得到美的享受；3、商业美：包括商业氛围、商业规模、商业时尚、商业流行、商业资源等方面；4、文化美：商业文化是综合文化现象，它包括产品文化、服饰文化、饮食文化、品牌文化、消费文化等；The 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