房地产开发项目成本管理研究.pdf

扬州大学硕士学位论文房地产开发项目成本管理研究姓名：莫小勇申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：张敏莉20090501中文摘要房地产业已经成为我国经济增长点和国民经济的支柱产业，但是由于受金融危机等因素的影响，我国房地产市场经过投资过热之后，逐渐呈现低迷态势，房价持续下跌、银行信贷风险增加、项目本身管理水平不够等问题相继出现，直接危及开发企业的经济效益，使得企业利润空间也一再被压缩。本文试图对房地产开发项目的成本管理进行研究，通过有效的协调、组织、控制来实现项目成本控制目标，能够增强成本管理水平，从而提高企业市场竞争力。论文首先对我国房地产开发所面临的挑战以及存在的问题进行分析，说明研究的重要意义，再通过对国内外的相关研究成果评述，找出研究的切入点。然后简要介绍了成本管理理论和房地产开发的具体特点，根据波特的价值链分析方法，对房地产开发项目的业务流程进行剖析以找出那些真正创造价值的活动环节，为下面控制模型的设计和控制方法的运用奠定基础。接着，论文将作业成本法与目标成本法结合起来，构建了项目成本控制模型，将制定的目标层层分解、落实至各作业单元。在具体实施过程中，建议采取精益管理方法，即如何对开发的关键环节进行优化，从而提高开发的经济效益和效率。然后，论文运用了层次分析法就成本管理的实效提出了评价体系的构建思路，通过总结、不断改进优化、提高项目成本管理水平。最后，结合扬州某房地产开发项目，通过对其成本分析和评价，找出其在开发过程中存在的问题并提出了针对性地解决措施，以充实论点，使理论能够更加切合实际。房地产开发企业只有不断地将理论研究与实践相结合，在实践中提高自身成本管理水平，才能在日益激烈的市场竞争和瞬息万变的内外环境中发展下去。关键词：房地产开发项目，控制模型，成本管理A B S T R A C TA s、ek n o、V，m er e a le s t a t eh 锯b e c o m ean e we c o I l o I I l i c 舀-o 讹p o 硫趾dap i l l a ri n d u s n 了o fn a 虹o n a le c o n o 加y B e c a：u s eo ft h e 自：l a r l c i a lc r i s i s 觚do _ 吐l 盯f a m o r S，t 1 1 er e a le s t a：t em a r k e th a Ss h o w nad o、I t u：m 慨da f t e rm e0、，e】出e a 士e di I l v e 鼬m 饥t T h ep b l e n l sh a V e锄e 玛e do n em 盯甜1 0 l e r，s u c h 嬲，h o u s ep r i c e sf 甜l 访g，t 1 1 ec r e d i tr i S ko fb a I l l(si I l c r e 痂ga I l dn o te n o u 曲n m a g e m I 瓤l e v e lo f 也ed e、，e l o p m l m tp 删e c t T h e yd i 似m ye 1 1 d a n g e r 仕l ed e V e l o p I r l e n to f 缸l ee c D n o m i ce 伍c i e n c yo fe r L t e r p r i s e S 砒l dt h ep r o mm 甜g i n st l a V e a l s or e p e a 埘l yb e e nc(n l p r e S s e d T h et e)(tw m 仃yt os t u d yt h ep 删e c t s c o s tma I _ I a|睁n e mt 0a C：1 1 i e v em e lo 功硎V e s，岫p r o v en l el e V e lo fe n t e r 面S e s c o s tm a l l a g e I l l e n ta n d 舭e位m 砌c o l m p 喇眦s sb y 恤e 丘b 甜v ec o o r d i l l a t i o 玛。曜珥删o na n dC c I n l 呐1 F i r s t，廿l e l e s i s l a l y S e st l l ec t l a 豇培e s 觚dp r o b l 锄【l sm er e 甜e s t a l ef k m gn(m 佬I d a y st os h o wt 1 1 ei 1 1 1 p D r t a n c eo fr e s e a r C l la n db ys t a：d I 毽n l er e l e v a mr e S e a r c hr e s u l t Sa th 珊e 锄d龇a dt 0f i n do u tt l l es t a 而n gp o 缸T h e l l，l ep a p e r 血n p l y 砷m d u C e st l l em e o 巧o fc o s tma I _ I a g e r n e m 锄dt h es p e c i f i cf e a：t u r e so fr e a le s t a 士ed e V e l o p m e n t，a l s o，a n a l y s e Sm eb u S i l l e s sp r o c e s st 0 血1 do u t l ea s p e c t so f p l o y sa C c o r d m gt 0P o n d s 砌u ed I a i l la m d y s i sm 删w m c hc 觚c 删e sv a l u er ea：ys o 舔t 0m a l(e sm eb 嬲i sf 研m ef 0 1 1 0 晰n gC o s td e s i 弘雒dm e 山o d S N e)【t，w eC o n s 饥烈aC 0 s tc o 曲r o lm o d e lb yc o m b i l l ea 砸v 毋b 硇e dc o s t i r 增a n d 吨e tc o s 血gm 础o d 谢t l lw 1 1 i c hw ec a I lm a k e l ed e s i 印e d 伽耐d。c o m p o s e 如dc a n yo u t1 a y e r st 0l a y e r s D 曲gt 1 1 e 呻l e m e n t a 五o np r o c e s si I ls p e c i 矗c，位m e 廿1 0 do fl e a I l 1 i n k j n gw mb es u g g e s t 甜t oi I I l p 州e l ee c o n o n l i c 妇l e 丘ta r l de m c i e n c yo fd e V e l 叩m e 鸲m a ti st os a y，h o ws h o u l dw ed ot om m 汜雠k e y 婶c t so f 1 ed e v e l o p m e mo 讲i r l l i z e d A n d l e 玛b yu s i I l gA I l a l 舛c a lH i e 均r c h yP r o c e s s，w e 眦f o r w a r dm ei d e ao f e 州u 撕o nS y s t e m 斯恤e 丘e 嘶e n e s so f c o s tm a n a g e m e n _ t，b ys u I 岫gu p，w ec a nc 0 I n l j I l u o u S l y 哪心血e d，i I I l p I-o V em ec o s tm a n a g e m 肌t1 e V e lf o r 廿l ep 喇e c t S h 1 廿1 e 即吐t 1 1 e 枷c l et a k e sap 蚵e c tm m g 之h o uf o r 舒：如1 p l et 0 朗r i c hm ea r 殴m l e n t，m a l(i n gt h e 吐1 e o 巧m o r e 佗a l i s t i c 1 1 m 如g ht h ec o s t 觚a l y s i so fp 删e c t w ec a ni d e I l t i 匆吐l ep I o b l 锄【1 si I l 也ed e V e l o p I n e n tp I 0 c e s sa n dp mf o r v 砌s p e c i 丘cm e 撇st 0r e S o l V e I I law o r d，t 1 1 er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a I l i e sw i l l0 1 1 1 yC o n t i l l u et 0s t u d y l et 1 1 e o 巧w 砒lp 忸以C e，i l l l p r 0 廿l e i ro、l1 e V e lo fc o s tm a r l a g e m e n ti I lt h e 协c r e 弱m g l y 矗e r c em a r k e tc o m p e t i 6 0 na 1 1 dr a p i d l y 幽g h l gi 1 1：t e m a l 锄de)咴：n _ l a l 既I 奶r o l l r I l e n tt 0d e v e l o p K e yw o r d s：r e a le s t a t ed e V e l o p m e n tp r o je c t，c o n t r o lm o d e l，c o s tm a n a g e m e n tI I7 6扬州大学硕士学位论文扬州大学学位论文原创性声明和版权使用授权书学位论文原创性声明本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下独立进行研究工作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：蔡j、勇签字日期：砂7 年易月艿日学位论文版权使用授权书本人完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。本人授权扬州大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。学位论文作者签名：巢。j 勇签字日期：砷年月移日导师签名：硫盼劳签字日期。c 7 匀年易月孑日莫小勇：房地产开发项目成本管理研究1绪论1 1研究背景1 1 1我国房地产业面临的挑战1 国家政策约束房地产业已经成为我国经济消费热点和新的增长点，其经济支柱地位已经确立，但随着近几年房地产市场的飞速发展，局部出现了非理性增长等问题，因此，国家从2 0 0 4 年起出台了一系列的宏观调控政策措施来改变房地产市场的发展环境、运行模式、产品开发、管理技术和方法等，以达到使房地产市场健康、可持续发展的目的。比如，针对部分地区房价偏高，2 0 0 7 年1 月，国税总局发出关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，通知提出，从2 0 0 7 年2 月1 日起，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作；从2 0 0 7 年1 月1 日起，城镇土地使用税税额标准在1 9 9 8 年颁布的城镇土地使用税暂行条例规定的基础上平均提高2倍，同时，新批准的新增建设用地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高l 倍的政策也正式实施。其目的就是力图通过调整税收加强对房地产市场的宏观调控，利用税收的调节手段加大房地产开发成本，压缩房地产开发企业的利润空间。2 金融危机冲击2 0 0 7 年美国爆发次贷危机，进而引发全球金融危机，其影响持续至今尚未结束。2 0 0 8 年国家统计局公布的国房景气指数连续6 个月下跌，(这项由国家统计局发布的指标，向来被中央决策层看作是房地产行业安全与否的重要指标之一)。与此同时，房地产开发商的信心指数下降到近年来的最低点，内地楼市正在进入一个下降通道已经成为市场共识。中国人民大学经济研究所发布的一份研究报告指出，2 0 0 8 年的前4 个月，全国商品住房竣工面积8 4 4 8 万平方米，同比增长2 0 2，增幅同比提高1 0 3；销售面积1 3 6 6 4 万平方米，同比却下降了4，增幅同比下降2 0 6。报告认为，房地产在需求2扬州入学硕十学位论文下滑情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能，房地产企业的投资收益将进一步下滑，资金链将进一步收紧。3 消费心理影响随着房地产市场从卖方转向买方，消费者在市场经济的磨练中变得日趋成熟和理性。一方面，他们对市场的需求从产品的基本功能向多样化、多种产品附加值转变，越来越注重住宅周边环境、配套设施等能提升生活品质提供。另一方面，在房价下跌的总体形势下，受买涨不买落的消费心理影响，他们买房显得更加理性和谨慎。面对楼市成交低迷态势，一些企业通过降价促销以求资金快速回笼以解决资金紧张窘境等因素的影响，房地产开发企业要想获得高利润并不容易。由此可见，面对现在低迷的市场环境，如何提高项目开发的经济效益，拓展利润空间将是摆在房地产开发企业面前的重大问题。1 1 2 房地产开发项目成本管理存在的主要问题房地产开发利润空间取决于销售收入与开发成本之差，而房价一跌再跌，销售收入增加的空间已经非常有限，甚至会出现不增反降的情况，现在只能考虑降低开发成本这条途径来拓宽利润空间。但是，房地产项目开发周期长，投资额度大，影响项目成本的因素多，涉及面非常广，而且目前房地产开发企业的成本管理总的来说还比较落后，管理起来难度比较大。这些问题主要表现在乜1：缺乏全过程控制观念，注重事中控制(甚至只在施工过程当中)忽略了事前和事后控制。成本管理理论和内容僵化、手段老化，许多企业的成本管理缺乏现代管理手段。成本管理缺乏市场观念，往往只重视建筑产品成本控制，而不考虑市场需求以及各种建筑产品的投入产出比。信息扭曲，成本管理工作偏离方向，成本信息不能反映企业成本的真实情况。莫小勇：房地产开发项目成本管理研究3目前国内房地产开发实践相对落后于理论研究，这就要求我们结合成本管理研究现状，从战略角度实施全过程开发管理，实现降低成本，提高利润的管理目标。在这样的背景下，对房地产开发成本管理进行研究更加具有实践指导意义。有效的成本管理，成为众多房地产开发企业必须加强修炼的“内功”，以确保投资目标的实现1。房地产开发企业必须加大项目成本管理力度，革新成本管理的理念，从战略的角度建立一个全过程、全方位的成本管理系统，从而有效降低开发成本、提高企业的经营利润、增强企业对市场的应变能力。1 2 研究的目的和意义1 2 1研究目的由于受到政治和经济等因素的影响，我国房地产市场经过投资过热之后，逐渐呈现低迷态势，房价上涨受限、银行信贷风险不断增加、消费者日趋理性以及企业自身存在的管理缺陷等问题阻碍了房地产开发企业的经济效益，进而影响了房地产市场的可持续发展和国民经济的良好运行。目前国内学者对房地产开发企业项目成本管理的方法、手段等也做过研究，但不够系统和深入。本研究的目的就在于：在现阶段理论研究的基础上，结合房地产市场的特点，对房地产开发项目的成本管理进行研究，从而对房地产开发的经营提供指导性建议。1 2 2 研究意义房地产开发项目的成本管理是企业管理的核心内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，通过现代成本管理可以减少和杜绝浪费现象，节约有限的社会和经济资源，扩大企业利润空间。本文将通过对现代成本管理的理论结合我国房地产企业的现实状况进行研究，一方面为房地产开发企业的项目成本管理理论注入一些新的元素；另一方面可以为房地产开发企业的成本管理提供一个理论上的平台，指导房地产开发的成本管理工作，对房地产开发企业成本管理研究的意义具体体现在：4扬州大学硕士学位论文(1)保障企业的生存和发展企业首先要解决的问题就是要在充满竞争的市场中生存下去，然后再谋求发展。如果用企业的收入弥补支出之后还有剩余，那么企业就有了积累，就有了发展的基础。房地产项目实行现代成本管理就是要节约支出，增加积累，促进长远发展。(2)提高企业的经营管理水平成本管理工作的开展，可以促进生产管理、技术管理、质量管理、劳动管理、物资管理等方面的经济管理工作，提高经营管理水平。可见项目成本管理是企业管理中至关重要的一项工作，成本管理不仅能够保障企业的成本得到有效的控制，还能够促进企业其他方面管理工作的改进和提高H 1。(3)提高项目成本管理的理论研究水平随着我国房地产改革的不断深化，房地产业得到长足发展，房地产概念逐步深入人心。虽然国内对项目管理理论的研究取得了一定的成果，但我国房地产业起步较晚，对开发项目成本管理偏重于主观评论，缺乏定量化的分析和研究，本研究将结合相关的现代企业管理理论，对我国房地产开发项目成本管理进行研究，提高房地产开发企业成本管理研究的理论水平。(4)有利于房地产市场的健康发展房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，作为其中重要组成部分的开发企业的经营状况直接关系到房地产市场能否可持续发展下去。而有效的成本控制又是企业管理的重中之重。房地产开发企业与市场的关系是局部与整体的关系，局部和谐的组织运营才能够促进整体的良性循环发展。通过以上分析，对我国房地产开发项目的成本管理研究无论从理论还是实践上都是非常有必要的。1 3国内外研究现状及其评述1 3 1成本管理理论的发展(1)成本管理的萌芽阶段成本核算思想莫小勇：房地产开发项目成本管理研究5詹姆斯多德森(1 7 5 0)首创了分批成本计算法，为他的鞋厂设计一套汇集纪录。沃德杭汤普森(1 7 7 7)为他的亚麻织袜厂计算长袜的成本，设计了存货、纺麻、漂白、染色、织袜、整理等步骤的纪录，形成了分步成本计算法的模式。诺顿(1 8 8 9)在纺织工业薄记一书中，主张将成本分为主要成本和间接费用两大部份，形成制造成本法的模式。成本核算是成本管理的前提和基础，它以实际方法的产生为成本管理学的后期发展奠定了良好基础，而且其中许多方法在今天还有着广泛应用。但是成本核算属于事后成本控制，并不能达到及时控制生产费用的目的。(2)成本管理思想发展阶段成本节约思想泰勒(1 9 1 1)发表的科学管理的原则和方法，确定了标准化管理制度，为“标准成本制度 的确立奠定了思想及理论基础。随后产生了“标准成本控制”与“预算控制”理论喳1。哈罩森(1 9 3 0)在他早期的论文有助于生产的成本会计(1 9 1 9)、新工业时代的成本会计(1 9 1 9 年)的基础上所著标准成本中，对标准成本会计作了科学总结。克拉克(1 9 2 3)围绕产品制造费用的研究，提出了可变成本、不变成本、边际成本，以及机会成本等一系列的概念。麦金西(1 9 2 2)在他的预算控制一书中较为系统地阐述了实行科学的预算控制方面的问题。麦尔斯(1 9 4 7)提出“价值工程 的概念，指出在新产品设计或者产品改造时，要从消费者的需要出发，实现功能与成本的匹配。价值工程开展的实践，使产品成本大幅度下降，同时也扩展了成本控制的空间范围，完善了成本管理方法3。这一时期注重企业内部产品的设计和生产过程，将成本管理从事后控制转移到事中控制，增强了成本控制意识，促进企业成本降低。但是，它以短期成本控制为主，缺乏长期的全过程的战略眼光，而且未考虑到引发成本的动因。(3)成本管理思想成熟阶段成本管理战略化思想6扬州大学硕士学位论文西蒙(1 9 8 1)首先提出战略管理会计的概念，成为战略成本管理的启蒙者，但他的研究偏重于理论性的探讨。罗宾库柏(1 9 8 8)则提出了A B C 制为核心的战略成本管理体系口1。G o v i n d a r a j a l l 和S h a n k(1 9 9 2)研究了企业战略与管理会计之间的关系，提出了战略成本管理的框架。波特在竞争优势和竞争战略两本书中做了进一步探讨，并指出了运用价值链进行战略成本分析的一般方法。该思想扩大了企业成本管理范围，超出了企业边界，向前延伸至供应商，向后延伸至销售商，充分挖掘降低成本的潜力。桑克等人(1 9 9 3)接受了西蒙的观点，加入了波特的战略观点，使战略成本管理更加具体化，并且因其方法的可操作性，成为现代企业战略成本管理的主要模式。战略成本管理以系统论为指导，以实现长期成本效益最大化为出发点，以满足企业战略目标，广泛吸收综合了许多管理学的最新成果，形成了一个比较完善的理论方法体系，使得成本管理也从原来的战术成本管理走向战略成本管理。因此，对房地产开发企业成本管理研究应当充分利用战略成本管理思想，从全局、整体方面实现效益的最大化。1 3 2国内关于房地产开发成本管理研究蒋跃中(2 0 0 7)总结了现代制度下成本管理模式及其特点的基础上，从供应链管理和企划管理角度提出了房地产开发企业成本管理模式和方法呻1。林加祥(2 0 0 7)在房地产成本分析及其价格控制对策探析一文中就房地产成本价格利润进行了初步探讨分析阻1。辛爱兰(2 0 0 7)，从项目的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段对项目成本的控制与管理进行了详细阐述n 训。国内关于房地产开发项目的成本管理研究大多强调要从前期的决策开始的各个阶段成本控制的措施着手，散见于各期刊，理论联系不够，缺乏系统性。综上所述，一定的成本管理思想总是源于一定的经济社会环境，是当时的经济莫小勇：房地产开发项目成本管理研究7社会状况在成本管理方面的反映和体现n。国内大多数房地产项目开发还处于传统的节约成本管理思想观念阶段，这与我国经济的可持续发展和房地产业的支柱地位是极不相称的。本文旨在借助国内外现代成本管理研究成果，实现房地产开发项目全过程成本管理目标。1 4 研究内容和方法1 4 1研究方法1 价值链分析法：并不是房地产开发的每个环节都能创造价值的，论文首先通过对房地产开发的价值链分析，找出那些能真正创造价值的关键环节，为提高成本管理水平奠定基础。2 在构建房地产开发成本控制模型时，将目标成本法和作业成本法结合运用(作业目标成本管理法)，取长补短，既有战略上的布置又有战术上的落实，以实现成本管理目标。3 结合精益思想，对房地产开发中的关键环节进行优化，从而提高企业经济效益和效率。1 4 2 研究内容及框架论文具体框架内容包括以下几个方面：第一章：绪论。主要分析了目前房地产业面临的挑战和开发项目存在的主要问题，阐明论文撰写的目的和意义，并总结了国内外相关研究现状以及文章将采用的研究方法和主要研究内容；第二章：成本管理概述。通过对成本管理的相关理论研究，为下文房地产开发项目成本管理做铺垫。本章包括了房地产开发的成本构成、对房地产开发项目成本管理内涵的界定、成本管理的目标、特点和一般采用的管理方法等内容。第三章：具体阐述房地产开发企业如何进行项目成本管理。在总结了房地产开发特点的基础上分析房地产开发企业的价值链，然后，运用作业目标成本管理方法8扬州大学硕士学位论文建立成本控制模型并结合精益管理思想对房地产开发的关键环节实施控制，做到成本管理既有整体性又不失重点。第四章：针对成本管理实施结果，论文提出开发项目成本管理绩效评价体系的构建思路。第五章：实证分析，通过对扬州某房地产开发项目的成本分析，找出其中的问题，提出改进成本管理的措施，包括职能体系、信息体系等方面的构建。第六章：是论文的总结和展望，主要对全文进行总结并指出论文写作的创新点与不足之处，提出需要进一步研究的方向。本文研究框架下图卜1 所示：莫小勇：房地产开发项目成本管理研究9图卜1 结构框架1 0扬州人学硕+学位论文2 成本管理概述2 1房地产开发成本构成房地产开发成本费用主要包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费以及有关税费等n 羽。1 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用费、有关地上、地下附着物拆迁补偿费，安置动迁用房支出等。2 前期工程费包括企业可行性研究、规划、设计、水文、地质勘测、“三通一平”等费用支出。3 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用及安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)和室内装饰家具费等。4 基础设施费指建筑物2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。5 公共配套设施费指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用。主要包括：居委会、托儿所、幼儿园、停车场、锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。6 开发间接费用企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。莫小勇：房地产开发项目成本管理研究1 17 销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。8 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，主要包括管理人员工资、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。9 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑损失以及企业筹资发生的其他财务费用。1 0 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费等杂项费用。1 1 开发期税费指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括固定资产投资方向调节税、建材发展基金、人防工程费、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。需要说明的是，根据现行财务制度规定，房地产企业的下列支出不得列入成本、费用：购置用于建造的固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、以及企业赞助、捐赠支出；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。1 2扬州大学硕十学位论文2 2 房地产开发项目成本管理的内涵界定S e u r i n g 在直接成本和间接成本的传统划分及作业成本法的基础上产生了三个层次的划分：直接成本、作业成本和交易成本(图2 1)口3 1。图2 1 成本核算中的三个成本层次本文认为，项目成本管理的范围应该既包括传统的企业内部成本(直接成本和作业成本)，又容纳企业外部交易时的成本。因此，从战略角度考虑房地产开发项目成本管理可以理解为：以企业战略目标为依据，采取一定的方法对房地产开发整个生命周期成本进行的管理，将实际成本限制在目标范围之内。其中，直接成本是由开发房地产产品引起的，包括人工成本、原材料成本、施工机械使用成本等，这些成本主要由原材料价格和工资水平决定；作业成本是由那些与房地产产品开发没有直接关系，与产品开发和交付相关的管理活动引起的成本，该成本因公司组织结构而生；交易成本包括了处理房地产开发企业处理供应商和客户信息以及沟通时的所有成本。2 3 项目成本管理的目标传统的成本管理只注重本企业的发生成本，是局部、静态的成本管理，多强调事后控制，导致总成本增加，从而最终传递到用户中去，造成资源浪费。成本管理莫小勇：房地产开发项目成本管理研究1 3除了考虑开发企业自身的利益，还要顾及参与开发的其他合作企业利益，本文认为成本管理应当体现以下目标n 钔n5 1：1 以顾客为中心，将顾客作为起点和终点。房地产开发要实现从产品到资金的成功一跳，获取开发利润，其产品必须得到顾客的认可。因此，从前期的市场调查到产品的设计直至物业管理，开发企业都要以满足顾客需求为目标，实现最终到顾客手中的开发产品总成本最优，实现企业与顾客目标的统一。2 努力实现各合作企业最终成本最优。整体开发成本与各合作企业最终成本之间是整体与局部的关系。成本管理就是要通过各合作企业之间的协调，在实现自身战略目标的基础上达到1+1 2 的效果，尽量降低整个开发过程上的资源消耗。3 提高各合作企业的核心竞争力。成本管理要强调通过优势企业之间的联盟，从战略，利用自身的资源优势，发挥各自的优势，取长补短，做好本企业的擅长业务，提升核心竞争力，从而形成双赢的局面。2 4 项目成本管理的特点对于房地产开发而言，成本管理具有普遍性又有其特殊性。主要表现在n 8 儿1 7 1 8 1：1 成本管理的内容更多，更复杂。传统的成本管理往往局限于企业内部，而现在的成本管理既要充分考虑企业内部因素又要兼顾到其他合作企业的成本控制，包括合作企业选择成本、信息流通成本等。2 成本管理具有整体性和层次性。为实现成本管理目标，各参与企业不仅要考虑自身的流通资源整合，还要与上下游合作企业协调合作，要从全局出发，实现整体效益最大化。因此，作为核心的房地产开发企业要从战略层次、战术层次和作业层次去权衡成本管理。3 管理手段多样化、管理技术现代化。随着现代信息技术的快速发展，特别是因特网的广泛应用，电子商务系统、企业资源计划系统等技术的支撑，成本管理的手段也表现出多样化，更便于从系统角度强化成本管理，实现成本管理目标。1 4扬州人学硕十学位论文4 房地产开发供应链结构是星状的、双向的。一般工业产品的供应链是由供应商到最终用户的链状、单向结构，由于房地产开发过程当中一些工作内容的划分并不十分明确，需要经常协调进行，其供应链则是星状的、双向的，比较分散，本文将其结构稍加修改后用图2 2 表示，通过比较，房地产供应链交叉性、复杂性更强，物流、信息流、资金流既在房地产开发企业与合作伙伴之间流通，又在合作伙伴之间流通，从而增加了管理难度。物流、信息流、资金流图2 2以房地产开发企业为核心的供应链结构2 5 成本管理方法及其适用性分析2 5 1 作业成本法作业成本法通过对作业成本的计算和有效控制，来克服传统的以交易或数量为基础的成本系统中间接费用责任不清的缺陷，使以前的许多不可控间接费用变成可控。其本质就是要确定分配间接费用的作业，在客户满意的前提下，通过分析成本动因来消除无效不增值的作业，从而减少作业所耗费的资源，降低耗用作业的产品莫小勇：房地产开发项目成本管理研究1 5或服务的成本。作业成本法基本理念是作业消耗资源，产品或服务耗费作业，从而将成本动因引起的资源耗费更恰当地分配到产品或服务中n 射。对作业成本的计算能够使各种制造费用合理分配(特别是间接成本)，通过成本动因的分析，改进作业方式，进行资源的合理分配，从而持续降低成本。可以说作业成本法是一种适合于供应链成本管理的方法，通过对满足客户需求的一系列作业成本的分析计算，能够控制供应链成本，达到供应链成本管理价值增值的要求。它的不足之处在于：由于企业的作业复杂、作业中心比较多，对于成本动因数据收集、处理的工作量大，计算成本高啪1。2 5 2目标成本法目标成本法是企业以市场为导向的战略成本管理方法。该方法要求企业在产品生命周期的研发设计阶段根据顾客愿意支付的价格、企业利润计划分别确定目标售价和目标利润，从而确定所要实现的成本目标并将成本目标进行分解、控制、分析与考核。其公式可以表示为：目标成本=目标售价一目标利润乜1 J。根据目标成本法的特点，要从整体角度考虑，在各参与企业之间建立良好的战略合作关系、充分利用各种资源、取长补短，保证供应链范围内的成本目标顺利实施。运用过程中，目标成本法的不足之处在于：它是一种从对成本目标的制定到目标分解、达成的循环流程，如果目标不能达到就得从头再来，就消耗了员工中过多的生产力，而且一旦分解不清就容易导致整个系统的混乱盟2 1。2 5 3 战略成本管理战略成本管理是将战略管理和成本管理融合的成本管理方法，即在成本管理基础上如何提高企业的竞争优势。它与传统成本管理区别体现在全面性(既要分析企业内部价值链还要分析企业竞争对手的价值链、企业所处行业的价值链)、动态性1 6扬州大学硕十学位论文(成本管理要根据企业内外部环境的变化做出适当的调整)、竞争性(成本管理要体现企业的竞争地位和优势)等特点瞳3|。一方面要从成本管理的角度出发来分析、选择和优化企业战略，即如何运用成本管理让企业赢得成本和竞争的优势；另一方面，如何用战略眼光对企业成本管理进行有效控制，即基于战略管理的成本控制措施的选择和优化。该方法强调，企业要在对自身及竞争对手分析的基础上，将成本管理和企业竞争优势综合考虑，使企业能够灵活适应环境的变化，持续降低成本，保持持续竞争力瞳钔。战略成本管理是在对企业内外部环境变化分析的基础上对成本管理战略所作的及时调整，但由于企业所处的环境具有不确定性和变化性，往往会带来成本管理战略制定的滞后性，从而达不到预期目标。莫小勇：房地产开发项目成本管理研究1 73 房地产开发项目的成本管理3 1房地产开发的特点1 房地产开发投资额比较大、建设周期长由于房地产开发的对象往往是成片的建筑群或者是大型的公共建筑，需要大量的建设资金，所以说房地产开发是一项高投入的经济活动，拿开发一个住宅小区来说，少则几千万元，多则几亿元人民币。而从房地产开发的过程来看，从它的投资决策、规划设计、征地拆迁到组织施工、验收使用，就是规模小的住宅区也需要3至4 年，中等规模的大概需要5 至6 年，而大规模的则要将近1 0 年或者更长的时间来完成汹1。2 房地产开发效益与风险并存，竞争性较强房地产开发投资多、利润大、回报率高、经济效益好，许多企业在实施多元化经营时往往会被其高投资回报率吸引。据统计，国外房地产开发回报率高的时候在2 0 至3 0，低的时候也有6 至8。由于国内对房地产的需求量比较大，紧张的供求状况使得其价格居高不下，开发回报率更高。越多的参与者进入，市场竞争就越激烈。虽然房地产开发有着如此丰厚的利润，但由于房地产开发项目的建设周期较长，市场竞争激烈，受各种因素影响较大，具有很多的不确定性，企业需要担受的风险自然不小，包括市场供求风险、通货膨胀风险、政策风险、财务风险、经营风险、自然或意外风险以及社会习俗等其他风险。3 房地产开发关联度广，是一项复杂的系统工程房地产开发的涉及的业务范围非常广，除了规划、市政、供电、银行、消防、交通、环境等十几个部门、近百个协作单位之外，还与居民生活密切相关，一方面房地产开发要满足居民消费者的需求，另一方面在开发过程中的拆迁、安置等需要居民的积极配合。因此，房地产开发经营活动必须得到社会各方的广泛支持，与他们保持良好的公共关系啪1。1 8扬州人学硕+学位论文4 房地产开发受宏观政策的引导房地产业是国民经济的支柱，被誉为国民经济的晴雨表，介于其重要地位，国家自2 0 0 4 年以来出台了一系列政策法规，通过宏观调控这只手使房地产市场走上健康发展的良性循环轨道上去。就拿2 0 0 7 年来说，各项调控措施的综合效应和累积效应已有所显现，具体表现在：(1)对房地产泡沫有部分“挤出”效应，税费调整和贷款利率上升使投资者融资成本提高，投资利润下降；(2)对第二套住房贷款首付比例提高和贷款利率提升，对于利用贷款炒房行为有一定的遏制作用；(3)对房贷的调控和加息