房地产开发项目投资估算研究.pdf

北京交通大学硕士学位论文房地产开发项目投资估算研究姓名：王丽君申请学位级别：硕士专业：工程与项目管理指导教师：郭婧娟20090601摘要摘要房地产开发项目投资估算作为投资项目早期决策的重要依据之一，估算的准确与否，直接影响投资决策、资金筹措、工程建设能否顺利进行和投资经济效果等。在工作实务中，现行的建设项目投资估算编制依据涵盖范围较广，不同类型建设项目之间存在着较大的差异，缺乏针对性和具体适用性；而在投资估算的研究领域，则侧重于投资估算理论和投资估算方法精度的改进研究。但房地产开发项目不同于一般的工业项目及其它建设项目，其投资估算的编制也有其自身的特点。但现在还没有专门的针对房地产开发项目的投资估算方法。本文针对房地产开发项目可行性研究阶段投资估算的编制，在现行建设项目投资估算编制理论和方法的基础上，结合房地产开发项目自身的特点，研究总结出一套专门针对房地产开发项目的投资估算编制方法。首先，运用房地产开发项目成本管理的相关理论，分析房地产开发项目和一般工业及其他建设项目的区别和联系，在现行建设项目投资估算编制依据的基础上，对房地产投资估算的构成内容进行了重新定义和分类。其次，一方面，利用房地产投资估算领域的模糊贴近度原理，改进了传统的房地产投资估算的分项估算法，建立以建筑工程费用为核心的房地产开发项目投资估算模型；并在此基础上，针对房地产开发项目不同构成部分的估算方法，分别提出了改进建议和方法。另一方面，分析了会计资料和项目投资之间的关系之后，建立了会计资料成本调整法。首次提出，利用会计资料来估算项目投资。最后，利用大连某小区房地产估价资料，运用分项投资估算方法，对项目的投资重新进行了估算，对方法的准确性进行了验证。结尾，针对投资估算编制实务工作中存在的问题，给出了改进的注意事项。本文提出的针对房地产开发项目投资估算编制的方法体系，解决了房地产开发项目投资估算乏有针对性估算编制依据的问题。在结合房地产开发项目自身的特点和房地产开发项目成本构成特点的基础上，有效解决房地产开发项目投资估算中存在的问题，对房地产行业的规范化管理和健康发展做出积极地推动。关键词：房地产开发项目；投资估算；成本管理；模糊贴近度A b s t r a c tI nr e c e n ty e a r s，C h i n a sr e a le s t a t em a r k e ti sg r a d u a l l yb e c o m i n gm a t u r ea n ds t a b l e A so n eo ft h eI m p o r t a n tb a s i sf o ri n v e s t m e n tp r o j e c t si nt h ee a r l ys t a g e，t h ea c c u r a c vo f1 n V e s t m e n te s t i m a t i o ni m p a c tt h es m o o t hc o n d u c to ft h ep r o j e c ta n di n f l u e n c ei n v e s t m e n td e c i s i o n，p r o j e c tf i n a n c i n ga n dt h eo u t c o m eo ft h ew h o l ei n v e s t m e n t B u t，t h ef o c u s eo ft h ei n v e s t m e n te s t i m a t i o nt h e o r yr e s e a r c hf i e l di sh o wt oi m p r o v et h ea c c u r a c Yo ft h ee s t i m a t i o nm e t h o d s A n do nt h eo t h e rh a n d，i nt h ef i e l do ft h ep r a c t i c e t h ep r i n c i p l eo fm a k i n gi n v e s t m e n te s t i m a t i o nc o v e r sa l lt y p e so fc o n s t r u c t i o np r o j e c t s。T ti sn o ts o a 培e e da n ds p e c i f i c A sf a ra sw ek n o w，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t，a so n et y p eo ft|1 ec o n s t r u c t i o np r o j e c t s，h a si t so w nc h a r a c t e r i s t i c s H o w e v e r,t h e r ei sn os p e c i f i cm e t h o df o rr e a le s t a t ei n v e s t m e n te s t i m a t i o n T h i sp a p e rr e s e a r c h e so nt h ei n v e s t m e n te s t i m a t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tl b a s i b i l i t ys t u d ys t a g e，a n ds u mu pas e to fi n v e s t m e n te s t i m a t i o np r e p a r a t i o nm e t h o d s F i r s t l y，a p p l y i n gt h et h e o r yo fr e a le s t a t ec o s tm a n a g e m e n t，a n a l y s i z et h ec o n s t i t u t eo fr e a le 8 t a f ed e v e l o p m e n tp r o j e c ti n v e s t m e n t o nt h eb a s i so fp r e s e n tp r i n c i p l eo fp r e p a r i n gc o n s t r u c t i o np r o j e c tI n v e s t m e n te s t i m a t i o n T h e n，u s i n gt h em e t h o do ff u z z yc o l o s e n e s sd e g r e e，b u i l dt h em o d e lt oe s t i m a t et h ei n v e s t m e n to fc o n s t r u c t i o nc o s to ft h er e a le s t a t ep r o j e c t；a f t e re x p l a i n i n gt h ef e a s i b i l i t yo ft r a n s f o r m a t i o nf r o ma c c o u n t i n gi n f b n n a t i o nt 0p r o j e c tI n v e s t m e n ti n f o r m a t i o n，t h i sp a p e ri n t r o d u c e st h em e t h o do fa c c o u n t i n gi n 南n n a t i o nt oe s t i m a t et h et o t a li n v e s t m e n t A tt h es a m et i m e，g i v ei m p r o v i n gs u g g e s t i o n sf o rt h eo t h e rp a r t so fr e a le s t a t em v e s t m e n ts e p a r a t e l y F i n a l l y，g i v ea ne x a m p l et e s t i n gt h ee f f e c t i v e n e s so ft h eb r e a kd o w nm e t h o dm o d e l A n dg i v es u g g e s t i o n st ot h ep r a c t i c eo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n te s t i m a t i o n T h i sp a p e rf i r s t l yb u i l d st h em o d e lf o rp r e p a r a t i o no fr e a le s t a t ep r o j e e ti n v e s t m e n te s t i m a t i o n E f f e c t i v e l ys o l v et h ee x i s t i n gp r o b l e m so fr e a le s t a t ei n v e s t n l e n te s t i m a t i o n a I l dd og o o d st ot h eh e a l t h yd e v e l o p m e n ta n ds t a n d a r d i z e dm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y K e Yw o r d s：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t；i n v e s t m e n te s t i m a t i o n；r e a le s t a t ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t；f u z z yc l o s e n e s sd e g r e e独创性声咀独创性声明本人声明所早交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究j r=作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通人学或其他教育机构的学位或证-I5 而使刚过的材料。与我一同I：作的同：占对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日7 1学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。(保密的学位论文在解密后适用本授权说明)学位论文作者签名：蛳签字只期：D 7 年月易日o，2口，月猡f莎年多。名期签日师字导签致谢首先，真诚的感谢导师郭婧娟老师，正是在她的精心指导下，本论文才得以顺利完成。在我攻读硕士学位的两年时间罩，导师以其严谨的治学态度、为人师表孜孜不倦的人格魅力使我在知识和治学上都获得深刻的启迪。经管学院其他诸多老师们，正是在他们的教诲之下，我顺利的完成了研究生学业。在论文定稿之际，特别向精心培育我的老师们表示最诚挚的谢意!此外，刘海萍、赵莹莹、边学迪、杨雁娇等，还有其他一些要求隐讳姓名和单位的诸同仁，在本次研究的过程中，给出了建设性的建议，对于论文最终顺利完成，提供了宝贵的支持和帮助。在此特致以衷心的谢意!最后，对阅读评审本论文的专家学者们表示真诚的感谢!绪论1 1 研究背景及意义1 1 1 研究背景1 绪论近些年来，随着我国经济高速强劲的增长，我国实行的积极财政政策，固定资产的投资蓬勃发展，建设项目在全国各地迅速开展起来。随着国民经济的发展及我国住房分配制度的改革，房地产丌发项目己成为我国居民消费的热点和国民经济新的增长点。自党的十一届三中全会以来，我国就建立适合我国国情的房地产经济体制进行了大胆而有益的探索和实践。尤其是九十年代初以来，房地产业更是进入了全面、快速的发展时期，从事房地产投资丌发的企业数量也迅猛增加，房地产丌发投资规模不断扩大。房地产业在促进我国经济、社会发展的重要地位同益显现出来，住房消费已经发展成为我国国民经济中的重要支柱产业之一。但是，在我国房地产业这十多年发展取得的丰硕成果的同时，目前我国房地产市场也出现不少问题。首先，房地产项目具有较高的投资风险。由于房地产开发项目投资大，周期长，受市场因素影响大的特点，房地产投资本身具有较高的市场风险。其次，我国房地产企业内部管理水平较低。我国房地产业的起步实践比较晚，房地产丌发企业规模相对较小，我国发展水平和管理水平还不高。最后，国外房地产企业竞争日益激烈。随着我国加入世贸组织。外国大型房地产企业大举进军国内市场，将给国内房地产开发企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理方面具备显著优势，势必使开发的商品房质量更好，建造成本更低，房地产的市场价格将会显著降低。这使国内房地产开发企业将面临重大挑战，形势相当严峻。面对国内房地产业内的激烈竞争，房地产开发企业的出路在于科学决策。只有通过对市场的深入分析和判断，采用科学的投资决策体系，选择合适的开发项目，满足市场需求，才能使企业能够在良性的翻环中不断发展壮大。影响房地产开发项目决策的非常重要的一个环节是可行性研究，而在可行性中，成本及投资估算是一项十分重要而又复杂的工作。投资估算是建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。投资估算的准确与否，不仅影响到投资决策的正确进行，而且影响到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，并对建设项目的资金筹措有直接的影响。北京交通大学硕十论文但长期以来，我国房地产项目投资估算领域，一直以计划经济模式下的定额方法为依据，房地产项目投资估算工作以估算指标作为依据，造成了估算的不合理性和片面性，造成了我国房地产项目的初步设计概算超投资估算，施工图预算超初步设计概算，竣工结(决)算超施工图预算的“三算三超”问题。投资估算工作没有起到应有的作用，成为行政报批程序的形式。提高房地产企业内部决策、管理能力，需要尽可能详尽地获取相关的原始数据资料、进行认真的计算，需要可行性分析作出的具有说服力的结论，离不开准确的项目投资估算数据和结论。另一方面，在市场逐渐成熟的大趋势背景下，房地产咨询机构、银行等金融机构、风险投资机构和投资人、政府相关管理部门、行业协会以及房地产信息提供机构等诸多市场主体，也需要在房地产项目前期阶段，特别是可行性研究阶段对项目的总投资估算有一个较为客观、真实地了解，作为下一步的投资决策、风险控制和管理的重要依据。现实迫切需要科学规范房地产投资估算的管理体制和运行机制。总之，随着近些年来，我国房地产市场机制的不断完善，我国的房地产市场J 下逐步走向成熟和稳定。当前国内房地产开发企业，无论是国有企业，还是民营、外资企业，都处在相对较公平的外部环境下从事房地产丌发经营活动。房地产开发行业已进入了微利时代，整个房地产开发市场呈现出以产品和价格为主导的市场竞争的局面。因此，投资估算的准确与否将影响到投资决策、资金筹措和投资经济效果等，并直接影响工程建设能否顺利进行。1 1 2 研究目的及意义1 研究的目的房地产开发项目投资估算，作为房地产开发项目决策、管理的重要依据，对于提高房地产企业建设项目决策和管理，具有重要的意义。但实际工作中，不同行业的建设项目，同行业不同类型的建设项目，由于本身的特点和差异，其投资估算的构成和计算方法也存在着巨大差异。例如房地产开发项目与工业项目相比，设备及工器具购置费在工业项目总投资的主要构成部分，而房地产开发项目中，土建工程则是项目总投资的主要构成部分。但我国现行的房地产开发项目投资估算编制依据，主要是建设项目投资估算编审规程。而现行的建设项目编审规程，涵盖了各行各业的建设项目投资估算编制的要求和方法，其适用范围包括新建、扩建、改建等建设工程的投资估算的编制与审查。所以，有必要根据具体的行业，针对具体的某一类型的建设项目，对其投资估算中存在的问题，进行改进和研究。2绪论本文针对房地产开发项目可行性研究阶段投资估算编制程序、投资估算编制方法中存在的问题，结合房地产项目本身的特点，在对现行建设项目投资估算编制方法改进的基础上，通过研究，总结出针对房地产开发项目的可行性研究阶段投资估算编制方法，希望建立一套具有针对性的房地产开发项目投资估算编制方法的模板体系。2 研究的意义由于房地产开发项目具有投资巨大、投资变现性差、投资回收慢等特点，导致房地产丌发项目不同于一般投资项目，影响房地产丌发项目成功的决定因素己由以往的融资能力、开发能力、营销能力等提升为决策能力。投资估算是项目决策的重要依据之一，是建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分。投资估算在房地产开发项目中具有举足轻重的作用。在实际操作中，具体进行投资估算的主体主要是房地产开发企业和咨询公司。但是，作为投资估算编制主体的国内建设单位的房地产开发企业，普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资估算，而主要精力放在审核施工图预算、结算建安工程价款，这种审核只能消极地反映己完工程量，是对建设工程项目的总体价格的一种被动反映，忽略了作为投资控制基础的投资估算，致使投资估算仅成为一种性质和必经的程序。其次，一些房地产开发项目为了某些企图，而在主观上故意改变项目的总投资估算，比如故意压低总投资估算额的“钓鱼项目”和为获取更多贷款、赢得更多奖项而夸大总投资估算额的做法。最后，编制准确的投资估算和正确地审批都需要估算人员和审批人员具有全面的专业知识和多年的专业经验，经调查，行业内多数估算人员都不具备。投资估算环节的薄弱已经成为造成房地产项目风险的重要影响因素。另一方面，在市场逐渐成熟的大趋势背景下，作为投资估算的审核人，房地产咨询机构、银行等金融机构、风险投资机构和投资人、政府相关管理部门、行业协会以及房地产信息提供机构等诸多市场主体，也都需要在商业地产项目的前期阶段，特别是可行性研究阶段对项目的总投资估算有一个较为客观、真实地了解，作为下一步的投资决策、风险控制和管理的重要依据。总之，房地产开发项目投资估算在内与外均起着承上启下的重要作用，作为房地产项目可行性研究报告的重要组成部分，它是可行性研究报告内部布局规划与经济评价的连接纽带。投资估算的准确与否，不仅影响到投资决策的正确进行，影响到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，还影响到建设项目的资金筹措和投资经济效果等，并直接影响工程建设能否顺利进行。投资估算过少，不足以维持项目的运转，势必造成工期延误甚至导致工程半路停工；投资估算过多，则会造成筹资过度，产生不必要的浪费。因此，作为建设项目投资控制中的首要环节，可行性研究阶段的全面、准确的投资估算，为建设项目投资控制奠定良好的基础，使所建的项目以最少的投入获得最佳的经北京交通人学硕+论文济效益和社会效益。1 2 国内外研究现状1 2 1 国外研究现状国外近5 0 多年来，对投资估算领域研究的重点主要集中于对于项目早期估算精度的研究。概括起来，国外在建设项目投资估算的研究经历了三个阶段：第一阶段：2 0 世纪6 0 年代初，英国的工程造价信息服务部的造价估算数学模型成为第一代工程造价估算模型的典型。其特征是按单位面积估算造价，这种方法选择一个最类似的已完工程的数据，按6 个部分分别估算基础部分、主体部分、内装修部分、外部工作部分、设备安装部分和公共服务设施部分，其模型为：、C=(t g g。尺)，(1 1)t=I式中，C 为单位平米造价估计；R 是每部分的单位造价；t 是用户对这部分所添加的时间调整系数；g 是数量调整系数；函是质量调整系数。这种模型的优点是计算简单，一个项目不管多大，仅几个部分就计算完成。缺点是灵活性差，其准确性取决于与已建工程项目的相似程度，相似程度越高，准确性越好。但是，上述模型仅对影响建设项目造价的最基本的六个因素进行了估算，而忽视了其他影响项目投资估算的重要因素。因此，1 9 6 5 年，H a c k n e y 对建设项目中不可预见费的投资估算，在大量的统计研究的基础上，总结出了详细的概率事件的清单，建议按照该系列概率事件清单对投资项目不可预见费进行估算确定。1 9 8 5 年，H a c k n e y 又将其研究成果进一步扩展到针对于不同类型项目的特定研究。第二阶段：2 0 世纪7 0 年代中期，很多研究学者开始把回归分析引入到投资估算领域。回归分析模型认为任何两个工程都不可能完全相同，因此，单纯以某一个已建工程的数据作为参照物是不恰当的，而用户又很难恰当地给出各种调整系数。基于这种观点，英国的K o u s k o u l a s 和K o e h n 在1 9 7 4 年给出了如下的回归方程：C=口o+口1 1，l+口2 1，2+口3 y 3+口4 h+口5 1，5+口6 y 6(1 2)式中，V。为地区指数，它反映了当地居民的生活水平，可从官方公布的统计数字中得到；v：为全国价格指数，国家每年都会公布这一数字；V。为建筑类型，它是反映不同类型建筑物成本比例的一个指数；V。为高度指数，一般用层高来衡量；V。为质量指数，4绪论反映在所雇工人和所用材料的质量、楼房的用途、设计水平、构件类型质徽等4 个方面，这些因素多为定性的，为了使其定量化，K o u s k o u l a s 使用了等级系数的办法，由建设单位通过打分来描述；V 6 为技术指数，主要反映由于使用了新技术、新工艺或新材料所带来的成本变化。为了估计公式中的参数a 0，a l，a 2，a 3，a 4，a 5，a 6，K o u s k o u l a s 用随机抽样的方法选取了3 8 个已建工程的历史数据，用最小二乘法估计出了上述参数，得出以下的回归方程：C=一8 1 4 9+2 3 9 3 V+1 0 9 V 2+6 2 3 V。+0 1 6 7 V 4+5 2 6 V。+3 0 9 V 6(1 3)据K o u s k o u l a s 证明，它的准确度高达0 9 9 8，表明该模型的可靠性很高。第三阶段：2 0 世纪8 0 年代，美国的南方服务公司也丌始对住宅建筑进行估算精度分析研究，并致力开发出一套相容的、可靠的系统用于项目的造价估算。根据该公司的研究成果，在该系统中将不可预见的事件分为三类，即定价、工作范围的遗漏以及物价上涨，其中扣除了工期变化、规模增大和不可抗力等因素。针对上述三种不同的因素，南方服务公司提出了相对应的解决办法。与此同时，意识到早期估算精度研究的重要性，美国能源部与兰德公司对投资项目估算问题进行了联合研究。在研究过程中，发现七千多个建设项目的工程投资超估算的情况都是由于低估或忽视了许多影响造价估算的因素造成的。同时，扩大了建设项目研究的范围，在北美化工、能源等领域对影响造价因素的一系列假设进行了研究。1 9 8 6 年，英国石油公司(B r i t i s hP e t r o l e u m)开始对早期估算阶段存在的大量不确定性因素进行研究。对于这些不确定性问题的解决，英国石油公司采取了两步措施。首先，寻找对未来造价产生影响的成本动因以及经济活动影响因素。其次，根据这些因素对估算的可靠性(精度)进行评价，并由此开发研制了一套名为“B R I S K”的估算概率偏差分析系统。1 9 9 1 年，美国建筑业协会组织了一支队伍专门研究资金早期计划对项目整个资金计划成功的影响，并将这些影响量化，以期对投资项目资金计划的成功率进行分析评价。后来，该研究队伍对影响早期估算的因素进行了一系列分析研究，试图在此基础上开发研制出一套可对早期估算精度评价、分析以及预控的计算模拟体系。到现在，计算机模拟技术大致可以分为两类：第一类采用计算机模拟技术建立模拟模型。模拟模型的基础认为，影响工程造价的许多因素都是不确定的，因此不应追求某个确定的值，而应估计实际造价落在某个范围内的概率是多少，根据这种思想，利用计算机来模拟实际工程的施过几过程。针对每个分项工程，给出可能造价的先验概率，计算机产生随机数，这个随机数进入下一个分项工程，再结合这项工程的先验概率，又产生一个随机数，这些随机数就代表了每个单项工程的“实际造价”，依次下去，直至全部工程模拟完毕，所有造价之和便可看作总的造价估计。这种模型的优点是在统计大量资料的基础上做出的估计更符合客观实际缺5北京交通大学硕士论文点是计算复杂，确定先验概率要求大量已建上程资料，否则模拟结果是不可靠的。第二类采用人工智能和知识库技术，建立工程造价估算专家系统，这种模型主要靠专家的知识对工程造价进行估算。此方法的准确性取决于估算专家的经验，并要求知识库经常更新，神经网络作为一种模拟生物神经系统结构的人工智能技术能够从数据样本中自动地学习以前的经验而无需复杂的查询和表述过程。并能自动地逼近那些最佳刻画了样本数据规律的函数，揭示出数据样本中所蕴含的非线性关系，而不论这些函数具有怎样的形式。由于神经网络的这种非线性映射能力以及对任意函数的一致逼近性能，在经济建模研究中同益受到重视。1 2 2 国内研究现状我国长期以来造价工作是在以“计划经济”为特征的定额模式下丌展的，缺乏对造价市场属性和不确定性成分的认识，其中估算工作也是以僵化的估算指标等依据进行，对于这一领域的研究基本属于空白。这就造成了估算的不合理性和片面性，估算工作没有起到应有的作用。随着我国造价管理制度和计价方式的改革，业界人士对估算问题的研究也越来越重视。特别是在近几年，无论在理论上还是方法上都有了较大的进展。理论上，邓雪松、王劲、姬晓辉、荀志远等人把人工智能、模糊数学、灰色调系统等理论用于工程建设的投资决策。李同宁提出了一种用D E A(d a t ae n v e l o p m e n ta n a l y s i s)模型(C 2 R)评价和控制建设项目投资估算精度的方法。该方法根据拟投资项目在评价模型中的最优目标函数值来判断其投资估算的合理性。荀志远在综合论述了各种投资估算方法基础上，提出了投资估算加权灰色关联度法，并给出算例。姬晓辉把模糊集理论运用于送电工程，建立了投资模糊估算模型。用于若干送电工程的实例计算，得到了满意的成果。此外，还有关于造价预测系统问题和造价预测风险理论的若干论述文章的发表。在估算方法方面，结合现代数学理论，国内很多研究人员开发了以模糊数学和人工神经网络为理论基础的估算方法，并形成相应的计算程序，大大提高了估算的准确度和灵活性。目前，国内研究建立的投资估算模型主要包括以下五大类：l 单参数单位成本模型估算法单参数单位成本模型估算法实际上是以某个具有共性的直接影响造价的单因素对造价的影响分析，通过多个历史资料的线形回归分析，得出一般估算模型的方法。例如，以“面积”作为分析的单参数，通过对多个类似工程的统计，得出面积和造价的一般关系，则在知道拟建项目面积的情况下加以适当的调整，就可以算出拟建项目的造价。这种方法有较高的使用价值，可以通过收集限定地点和限定时问的已成资料，提高6绪论资料的适用性和精度。由于该方法是采用多个样本进行回归，易于找出带有共性的规律，提高估算结果的精度；由于该方法原理较为简单，有较强的适应性，样本性质不同，回归模型也不同，同时可以采用适当的修正系数，因而有较高的灵活性。在实际应用中，具有共性的直接影响造价的因素不止一个。同时，对于可以获得的影响拟建项目造价的因素又是变动的。为了解决这种动态性和二者进一步的适用性，可以建立一系列线形条目组，每个条目组对应一种单因素回归模型。在实际估算中，既可以根据获得的影响拟建项目造价的因素选择适用的条目，又可以同时应用多个条目进行估算，进一步修J 下估算精度。单参数单位成本模型估算法对于工程规模较小，形式较为简单且普遍的项目，具有较好的估算结果。而且，单参数单位成本模型估算法的灵活性和适应性在这些项目中也能够得到充分的体现。如果遇到工程规模较大，形式复杂的项目，则显示出对估算因素考虑不全面的问题，造成“以偏概全 的情况，直接影响到估算的精度。2 复合参数成本模型估算法对于工程规模较大，形式复杂的项目，单参数单位成本模型估算法则显示出对估算因素考虑不全面的问题，直接影响到估算的精度。根据估算的形成原理我们知道，影响估算形成的因素是多方面的。那么，在对项目投资进行估算时，要取得与实际情况接近的结果，就必须在估算中充分考虑这些因素。针对本章对投资估算的讨论，在单参数单位成本模型估算法改进的基础上，形成复合参数成本模型估算法。复合参数成本模型估算法也是建立在回归分析基础上的一种方法。不过与单参数单位成本模型估算法不同的是，该模型中有多个对造价有较大影响的参数。该模型建立的思想在于估算形成原理，即影响造价形成的因素是多方面的。因此，在对其进行估算时也要考虑多方面的因素。该方法主要内容包括：(1)选择影响参数；(2)根据多个已成资料，分析回归出估算模型；(3)根据拟建项目对应的各个参数，将其代入回归模型，即得出估算结果。但是复合参数成本模型估算法的精度确认完全是建立在对概念投资估算数据分析验证之上的，存在用估算值来预测估算值的理论缺陷，并没有将估算数据和决算数据进行对比，形成预测值与实际值之间的对比分析模型。3 模糊数学估算法模糊数学估算法主要运用系统层次分析和模糊评价的思想，实现对工程造价的估算。模糊数学估算法是从系统的角度出发，将工程造价系统划分为若干个子系统，并且确定个子系统对于总体的贡献程度，即权重；然后将各个子系统分别进行特征量化工作，完成定性分析到定量分析的转变；最后，将拟建工程和己成资料的特征量化值进行对比，找出与拟建工程相似程度最高的己成工程，进而得出估算结果。但是，这种方法在进行特征量化工作，完成定性分析到定量分析的转变时，由于其7北京交通大学硕十论文模糊评价多采用专家评价法，主观因素干扰过大。难免会加入人为的主观因素，从而影响到估算结果的客观性，致使理论上的准确度在实际应用中打了折扣，模糊数学的复杂性也影响到此种方法的普及推广。4 基于人工神经网络的估算方法由于其模糊评价多采用专家评价法，主观因素干扰过大。因此，在模糊数学估算法的基础上，许多文献又提出了基于人工神经网络的估算方法。人工神经网络作为-1 7 新兴的学科，目前已被视为人工智能发展的一个重要方向。它是由大量简单处理单元广泛连接而成，用以模拟人脑行为的复杂网络系统。人工神经网络由于具有自动学习和记忆功能，从而十分容易进行知识获取工作；由于其具有联想功能，所以在只有部分信息的情况下也能回忆起系统全貌；由于其具有非线形映射能力，可以自动逼近那些刻画最佳的样本数据内部最佳规律的函数，揭示出样本数据的非线形关系。因此，基于人工神经网络的估算方法可以克服模糊数学估算法中主观因素干扰过大的缺点，特别适合于对不精确和模糊信息的处理。目I j 应用最广、最具代表性的是无反馈网络中的多层前向神经网络。该法的学习解析式明确，这种学习算法称为反向传播算法(B a c kP r o p a g a t i o n)简称之为B P 算法。但是这种方法的估算过程具有不可见性或者说是不具有透明性，没有办法说服估算人员以外的管理人员、审批人员以及投资者，并且为暗箱操作留下了可能，因此，这种方法并不适合于可行性阶段的投资估算。5 时间序列关系估算法因果关系估算法是基于对影响造价形成的因素角度出发的。但是造价是由“量”和“价”两部分组成的。其中“价是时间的函数。所以，在对工程造价估算的过程中，应该考虑时间的影响。对于时间引起的估算的问题，通常采用价格指数来进行调整。但是，价格指数也只是表示现在的价格情况，不能反映以后若干时段的价格情况。此时，在考虑价格指数时需要对时间的影响加以考虑。在这种思想的基础上，形成了时间序列关系估算法。(1)简单移动平均估算法该法是将价格指数按相同的时间段划分为若干组，然后依次向前平行移动一个数据，计算各组数据的算术平均数，作为下一个时间段的预测值，并可不断向前推移进行预测。例如，按月份来收集价格指数，设X。，X：，X。分别为连续的l n 月份的价格指数，则第n+1 个月的价格指数为：X o=(X l+X 2+X。)n(1 4)简单移动平均估算法中，n 值的选取对预测结果有较大的影响。一般来说，n 值较大，模型对干扰因素的反应较弱，预测结果易落后于发展趋势，但较为稳妥，可以较好绪论的反映数据的规律；反之，n 值较小，模型对干扰因素的反应较强，预测模型适应性较强，但是也可能因短时期因素干扰过大而出现误差较大的情况。因此，在实际中，对I l值的选取应根据实际情况多加考虑。简单移动平均估算法简单易行，但是存在两个问题：一方面简单移动平均估算法具有“滞后偏差 的问题；另一方面，对于各组数据的权重认为是相等的，这显然是不合理的。(2)时序加权移动平均估算法在简单移动平均估算法的基础上，为加大近期数据对预测结果的影响权重，尽可能消除“滞后偏差”，可按距离预测期从远到近的顺序，依次从小到大确定各组数据权重，形成了时序加权移动平均估算法。该方法模型如下：设X。，X。，X。分别为连续的1-n 月份的价格指数，则第n+1 个月的价格指数为：X o=(X l+2 X z+n X。)(1+2+n)(1 5)利用上述公式对价格指数进行预测，可以使模型具有更好的适应性，特别对近期的外因干扰有较强的敏感性，所以预测结果较之简单移动平均估算法更为科学。(3)指数加权移动平均估算法时序加权移动平均估算法对简单移动平均估算法具有的“滞后偏差 问题进行了修正。但是，以时序作为权数，对时序的依赖过大，模型本身机械性过强，缺乏必要的灵活性。对此，引入了指数加权移动平均估算法。其计算模型如下：设X。，X：，)(1 1分别为连续的l n 月份的价格指数，则第n+1 个月的价格指数为：X o=a X。+a(1 一a)X。一I+a(1 一a)”。X I 1 6)其中：a 称为加权指数，由经验取得，且0 a 1综上所述，我国对投资估算问题的研究，尚处于起步阶段，与国外的研究水平还有较大的差距。我国对投资估算问题的研究，尚未形成完很整的估算理论，现有的研究成果只是针对于某个方面展开。主要在于尚未形成完整的估算理论，近几年，国内的研究在理论和数学模型应用上发展很快，但是在工程的实用性上还很欠缺，显得华而不实；相对而言，国外的研究者更加注重研究结果的工程应用效果。我国开发的新的估算方法，也大多是针对于工程项目本身因素考虑的，却忽略了这样一个方面：影响估算结果的因素，除了工程项目本身的特征之外，还有其它众多不确定性因素的影响。另外，这些估算方法只是为了产生计算结果，缺乏对估算过程和估算结果的定性和定量的分析，不利于估算问题研究的持续改进和完善。因此，我国对估算问题的认识还处于起步阶段，和国际研究水平相比，尚有很大差距。9北京交通火学硕士论文I 2 3 小结上述投资估算方法中，单参数单位成本模型估算法、复合参数成本模型估算法、模糊数学估算法，时间序列方法的共同特点是根据样本工程和拟建工程的共同特征，通过这种方法找出这些共同特征和造价结果之间的映射关系，从而建立投资估算方法模型。但是，单参数单位成本模型估算法对于工程规模较大，形式复杂的项目，则显示出对估算因素考虑不全面的问题，造成“以偏概全 的情况，直接影响到估算的精度。而复合参数成本模型估算法的精度确认完全是建立在对概念投资估算数据分析验证之上的，存在用估算值来预测估算值的理论缺陷，并没有将估算数据和决算数据进行对比，形成预测值与实际值之间的对比分析模型。模糊层次估算法在进行项目特征量化工作，完成定性分析到定量分析的