重庆老年公寓房地产开发研究.pdf

重庆大学硕士学位论文重庆老年公寓房地产开发研究姓名：唐波申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：任宏20090526重庆大学硕士学位论文中文摘要摘要公寓式养老是一种发展方向。老年公寓的开发是房地产开发的重要组成部分，重视老年公寓的开发研究，不仅是个经济问题，也是一个必须面对的社会问题。因此，现代城市人口老龄化进程加快，必将推动老年住宅市场的发展。重庆市于1 9 9 4 年底就进入了老龄化社会，比全国提早了5 年，人口老龄化程度在全国排名第六。目前，重庆市共有6 0 岁以上老年人近4 5 5 万人，占总人口的1 3 8 4，并以年均3 8 6 的速度增长，全市有空巢老人1 4 0 万，占老年总人口比重的4 0，每年净增老人年1 0 万左右。解决老年人“老有所养、老有所居、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为 已经成为建设和谐社会的重大民生问题。重庆是一个年轻的直辖市，老年公寓的发展水平落后东部发达地区，老年住宅的发展滞后，特别是适合不同收入水平的老年人居住的公寓房严重不足，但是发展潜力大。由于老年公寓建设是带有社会性、福利性和市场性的事业，存在建设质量要求高、投入大和回收期长的特点。破解这一社会难题，已经引起了国家和社会的高度关注。本课题调查分析了重庆市老年公寓开发的现状，提出存在数量少，档次低，投资渠道单一和服务水平低四个问题，对国内外有关老年公寓开发的现状和未来发展趋势进行归纳分析。对重庆市老年公寓开发建设对策进行阐述，首先提出重庆老年公寓开发应坚持的指导思想和基本原则，然后围绕从战略上认识老年公寓开发与社会经济发展的关系，老年公寓开发需要政府产业政策的扶持，依据老龄人口的收入层次结构开发多样性的老年公寓，不断提高老年公寓的设计水平，加强培训，不断提高服务水平等五个问题进行政策性对策研究。例如，在政府要用产业政策推动老年公寓开发中，提出：老年住房(含老年公寓)要纳入和城市的总体规划。把主要大型项目安排在以市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市的人口密集度大、老年人口比例高的区域。在规划市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中心镇和一般镇的建设中，要把老年公寓的规划摆在同学校、医院和商业等同的位置；在政府指导价格内供应土地，满足老年住宅产业发展的土地需求：发放专业贷款，扶持老年住宅产业发展；减免税费等。在拓展渠道，竞争互促中，建议：第一，建立多渠道资金筹措机制建立政府投入与社会投人相结合的资金筹措机制。采取民办公助的办法，将一部分财政资金用于鼓励、支持和资助各种社会力量建设老年公寓。政府财政投入主要建好基础设施。第二，促进老年住宅运作向社会化发展。鼓励个人、外资、企业、社会团体投资。明确社会办福利机构与政府办福利机构享有同等国家和地方制定的社会福利优惠扶持政策。第三，引导社会资金改造现有福利设施。引导社会资重庆大学硕士学位论文中文摘要金以合资、入股、租赁、购买等方式参与现有福利设施的改造。第四，鼓励捐赠。在建立和完善地方相关法律法规支持老年公寓可持续开发中，建议重庆市尽快出台老年公寓(住宅)规划条例、老年公寓(住宅)用地管理条例、重庆市城乡养老机构服务管理办法等有关法律法规，为老年公寓的发展提供法律依据，使老年公寓的开发步入法制化的轨道。关键词：重庆，老年公寓，开发I I重庆大学硕士学位论文英文摘要A B S T R A C TA p a r t m e n t-s 够l ep e n s i o ni sak i n do fd i r e c t i o n T h ed e V e l o p m e mo fo l da p a r t m e n ti s 锄i m p o n a n tc o m p o n e n to fr e a le s t a t ed e V e l o p m e m T h ed e v e l o p m e n to fo l d e r印a m n e n t s，i sn o t0 n l y 狃e c o n o m i ci s s u e，b u ta l s oi sas o c i a lp r o b l e m A sar e s u 圯m o d e mu r b 龃p o p u l a t i o na g i n gp r o c e s sw i l lp r o m o t et h ed e V e l o p m e n to fe l d e r l yh o u s i n gm a r k e t C h o n g q i n gM u n i c i p a l 崎p r o c e e d e di m o 锄a g i n gs o c i e t)ra tt h e 锄do f19 9 4，a h e a do ft h e5-y e a rb e f o r em ec o l m n Mt l l ed e g r e eo fa g i n go ft h ep o p u l a t i o ni nt l l ec o l m 仃yr a l l k e ds i x 廿1 A tp r e s e n t，C h o n g q i n gC i t y at o t a lo f6 0e l d e r l yp e 叩l eo V e rt l l ea g eo fn e 砌y4，5 5 0，0 0 0p e o p l e，a c c o u n t i n g 矗w13 8 4p e r c e n to ft h et o t a lp o p u l a t i o n，肌d 觚a v e r a g e 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e n t E n c o u r a g ei I l d i v i d u a l s，f o r e 啦i n V e s t I I l e n t，e n 唧r i s e s，s o c i a li n v e s t I I l e n tg r o u p s Ac l e a rs o c i a lw e l f 犯i n s t i t u t i o n sa n dg o V e m m e n ta g e n c i e sh a v e 廿l es a m en a t i o n a l 锄dl o c a l、张l f I a r ep o l i c yo fp r e f e r e n t i a ls u p p o r t n i r d，m e 缸a n s f o n n a t i o no ft h ee x i s t i n gf h d s 觚dg u i d es o c i a lw e l f 打ef a c i l i t i e s G u i d et 0s o c i a lV e n t u r ec a p i t a l，i n V e s t m e 吐l e a s i n g，p 啊c h a s e，观do 也e rw a y st 0p a r t i c i p a：t ei nt h e 仃a n s f o 吼a t i o no f 也ee X i s t i n gw e l f h ef a c i l i t i e s F o u n h，t 0e n c o u r a g ed o n a t i o n s I I l廿l ee s t a b l i s h m e m觚di m p r 0 V e m e n to f1 0 c a ll a w sa 1 1 dr e g u l a t i o n st 0s u p p o r t 1 eS u s t a i n a b l ed e V e l o p m e n to fm e0 1 d e r 印a r t m e I l t s 谊t t l ep r o p o s e dc i 够o fC h o n g q i n g 嬲s o o n 淞p o s s i b l e，O l 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规定享受相关权益和承担相应义务。本人授权重庆大学可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以公开论文的全部或部分内导师签名：备注t 审核通过的涉密论文不得签署。授权书一，须填写以下内容：该论文属于涉密论文，其密级是，涉密期限至年一月一日。说明t 本声明及授权书堂盈装订在提交的学位论文最后一页。收亏唐矗r重庆大学硕士学位论文l 绪论l绪论1 1 研究的背景、目的和意义老年人是社会和家庭关怀的对象，老年问题更是党和政府关注的重要民生问题之一。进入二十一世纪以来，随着人类寿命的延长和新生儿的减少，老人是未来人口结构的主力，城市老龄化人口的快速增长，使世界众多国家纷纷步入老龄社会。根据2 0 0 4 国际统计年鉴提供的资料，如表1 1，当时意大利和日本6 5 岁及以上人口比重已经达到1 8 以上。2 0 0 2 年4 月8 日，原联合国秘书长安南在第二次世界老龄大会上说，全世界正经历前所未有的人口转变，从现在到2 0 5 0 年全球老年人口将从6 亿上升到近2 0 亿，届时，人类历史上将第一次出现6 0 岁以上老年人口超过1 5 岁以下少儿人口的景象，一场老龄化的革命必将给世界以巨大的挑战【1 1。表1 2 从一个侧面展示了人口老龄化的步伐，即：6 5 岁及以上人口比重从7 到1 4 所需要的年数及预测年数。表1 1世界上一些国家和地区6 5 岁及以上人口比重1 a b l e1 1n 圮哪r t i 饥o f p o p u l 撕o na g e d6 5 锄da b 0 V ei l ls o m eo f t t l ew o r l d sc o u n t 矗e s 锄dr e g i o n s数据来源：根据2 0 0 4 国际统计年鉴，中国统计出版社，第1 1 7 1 2 1 页数据计算可见，老年是未来生命世界的主轴。因此，不管是个人或社会整体，老年都是你不得不面对的生命是你不得不面对的生命历程。重庆大学硕士学位论文l 绪论表1 2卫a b l e1 2人口老龄化的步伐：6 5 岁及以上人口比重从7 到1 4 所需要的年数及预测年数T h ep e0 f t l l ea g i n go f 廿l ep o p u l a t i o n：t I l er c q u i r e dn 瑚n b e ro f y e a r s 鲫df 0 他c a s t i n gt h en 啪b e ro f y e a r s 也a ti l l c r e 嬲e 幻m7 t 01 4 数据来源：W b s 伽d 鼯n s e l l a(1 9 9 8)：T h eE c o 锄。碰c so f 孤A g i n gS o c i e 够”，2 0 0 4 p 1 7 我国自2 0 世纪7 0 年代末推行了严格的计划生育政策以来，人口的结构比例不断发生变化，2 0 世纪8 0 年代以来，6 0 岁以上的老年人口平均每年以3 的速度持续增长。老年人口的比例逐年上升，特别是城市老年人口相对中青年人口数量呈快速增长状态。进入2 0 0 0 年后，城市人口老龄化的发展使我国快速进入老龄化社会。中国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，2 0 0 2 年增长率一度达到7 2，如图1 1。本世纪中叶，6 0 岁以上的老年人口将达到4 4 亿左右，占亚洲老年人口总数的3 6，占世界老年人口总数的2 2 3【2】。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展中前所未有的。改革开放三十年来，随着经济的快速发展，综合国力的不断增强，人民的生活水平的快速提高，对生活质量的追求愿望也在不断提升。住房是生活的基本需求，也是生活质量的反映。房地产投资的快速增加，也足以证明需求的旺盛。同时，由于社会的进步也在不断的改变老龄人群的养老观念。满足老年人的需要，已经成为老龄化对策和老龄事业的重要内容。从现在到本世纪的中叶，随着人口老龄化的加速，社会总需求中的老人需求的比例将大幅度扩大，而在市场细分中己经开始出现专门生产满足老年人需要的商品和特殊服2重庆大学硕士学位论文1 绪论务【3】【4 5 1。老年人的居住环境是老人们生活中十分重要的一个环节，也是我国发展老龄产业的最为重要也是最为艰巨的部分，老年人晚年生活质量的好坏也与其住房的质量和舒适度密切相关。老年公寓是老年人今后居住的一个趋势，在中国尤其有开发潜力。随着社会财富的积累、社会保障体系的健康发展、人口老龄化的趋势，对老龄人群的养老方式提出了新的要求。公寓式养老是一种发展方向1 4】，今年各大城市对老年公寓有大量的需求，如表1 3。老年公寓的开发是房地产开发的重要组成部分，重视老年公寓的开发研究，不仅是一个经济问题，也是一个必须面对的社会问题。因此，现代城市人口老龄化进程加快，必将推动老年住宅市场的发展。1 9 S 31 9 6 41 9 8 31 9 9 02 0 0 02 0 0 2(年偷)图1 1中国老龄人口(6 5 岁及以上)占总人口的比重F i g1 1t l l ep r o p o n i o no f 也et o t a lp o p u l a 廿o na b o u tC h i I=吼-se l d e r l yp o p u l a t i o n(a g e d6 5 锄da b o v e)数据来源：2 0 0 2 年数据来自2 0 0 4 年中国统计年鉴，该年份数据是非人口普查数据，其他年份数据均是历次人口普查数据重庆市于1 9 9 4 年底就进入了老龄化社会，比全国提早了5 年，人口老龄化程度在全国排名第六，专家预测，2 0 1 0 年重庆老年人口将达到5 0 0 万人，如图1 2。截至2 0 0 5 年底，重庆市常住人口2 7 9 8 0 0 万人，城镇人口1 2 6 5 9 5 万人，城镇化水平达到4 5 2 4。重庆市共辖1 5 个行政区、4 个县级市、2 1 个县(自治县)。共计4 0 个区县，城镇体系意义的镇实际为4 8 6 个。到2 0 1 0 年，全市城镇化水平达到5 2，年均增长1 4 个百分点左右。到2 0 2 0 年，全市城镇化水平达到6 5 左右，发展潜力巨大【5】【5 1】。重庆是一个年轻的直辖市，发展目标是建成国际化大都市。重庆特殊的地理位置、地形结构和人口结构，与其他大城市存在较大的区别。重庆要建设国际化大都市，必需重视老龄事业和老龄化问题。目前重庆城市建设日新月异，但是老年公寓建设滞后。本课题通过对国内外老年公寓开发建设的现状876S432lO 摹v重庆大学硕士学位论文绪论进行分析，比较研究分析国际国内老年公寓开发的现状、特点和发展趋势r 在实践上针对重庆市老年公寓开发建设的现状及存在问题，提出若干对策，旨在推动重庆市的老年公寓开旋要与其普通商品房开发同步规划和发展。深入分析国际上老年公寓开发的成功经验和国内老年公寓的开发建设现状，提出有针对性的措施和建议，对促进重庆市老年公寓房地产开发具有很大的经济价值和学术价值。表13 中国一些主要城市老年人对老年公离的需求比重1 铀l e13T h e P r o p o m。n s D f m ed 咖d o n 也ee l d e“y 印8 岫哪咖o n g e l d e d yp e 叩l e l ns o m e o f 也o rc“l e s i n C h m a城市老年人对老年公寓的需求比重()上海北京重庆大连6 4 6 0 4 3 R蝌口_ 持粕盯2。0 4年倚一 口m i柏势线图l2 重庆市老年人口数量增长趋势图T a b l el26 r o w n l e n d s o f t h en m b c r o f d d 目l y p o p m n l o n，C h o n g q l n g12 老年公寓的概念目前国际国内公认的释义是：老年公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫妇和单身老人提供便利和服务的一种设施是一种既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。即：供健康老人集中居住的专用住宅，由专门机构按照市场化原则开发和经营，提供住户医疗保健、文化娱乐等全方位服务。其重庆大学硕士学位论文1 绪论服务对象以身心健康的老年人群为特定住户；其服务功能上无论是医疗保健还是文化娱乐方面，都介于一般公寓和老年设施之间【6】【5 3 1。1 9 8 6 年国际慈善机构(H T A)根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：如表1 4。表1 4 国际慈善机构老年住宅分类m I b l e1 40 l d e rr e s i d e n t i a lc l a s s i f i c a t i o no fH 1 AH T A 分类住户所提供的服务程度A 类B 类C 类D 类E 类F 类G 类富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构以上分类中，老年公寓是指适合A 类老人住宅。这里体现居家养老是指老年公寓模式必须是“居家养老 型的，是用一家一户作为组合基本单元。配置设施和设备必须是齐全的，各种建筑设计和细部的处理，必须是适合老年人生理和心理特征，满足老年人的需求。社会化服务是指由专门机构按照市场化原则提供住户医疗保健、文化娱乐等全方位服务。总之，老年公寓是介于老人住宅与养老院中间的一种居所。1 3 国内的研究状况和成果国内对于老龄化的研究最早起源于1 9 8 2 年的老龄问题世界大会，此次会议通过了联合国系统老龄工作的第一个指导性文件维也纳老龄问题国际行动计划，要求采取国际行动以解决老龄问题，呼吁各国政府采取有效措施处理人口老龄化问题，满足年长者的特殊需要。在这次会议之后我国成立了全国性的老龄工作机构中国老龄问题全国委员会。1 9 8 4 年联合国人口基金对中国的援助项目中增加了对老龄问题的研究。该基金曾先后资助中国与日本合作或独立完成了中日两国老龄问题的比较研究和中国老年人供养体系的研究。1 9 9 2 年东南大学提出的城市老年居住环境研究课题获国家自然科学基金资助【7】【5 4】。这是继社会学界之后，建筑界对于老龄问题研究的正式开始。5重庆大学硕士学位论文1 绪论1 9 9 6 年该课题被列入“九五 国家重大科技产业工程之2 0 0 0 年小康型城乡住宅科技产业工程项目的研究专题，成为我国居住“小康化的重要环境质量目标，使我国老龄安居环境问题的研究进入了引导住宅产业实践应用的新阶段。1 9 9 7、1 9 9 8 年分别在上海和北京召开了老年用房学术研讨会及9 8 全国老年公寓研讨会。从1 9 9 2 年至今的十多年来业界对于老龄问题研究的主要成果有：老年居住环境设计、国外老年建筑设计、老年人建筑设计规范等。2 0 0 6 年，国务院办公厅(国办发(2 0 0 6)6 号)转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知中指出：“大力发展社会养老服务机构。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。重庆于2 0 0 6 年和2 0 0 7 年连续举办了两届老年产业博览会，正在推动重庆的老年产业发展。1 4 研究述评纵观国内外相关文献研究，老年公寓开发是一项实践性、政策性、地域性很强的朝阳产业，国外研究虽然起步较早，但后续性的最新成果不多。因我国老年人口的文化层次、消费习惯、管理体制及各项政策等与之有较大的差异，还不能采取“拿来主义 的办法。对国外的老年公寓开发，必须结合我国的国情，在比较分析的基础上，进行本土化操作，研究推出适合我国特点的老年公寓开发模式，并较为深入的研究如何在老年公寓开发比较落后的西部城市重庆进行老年公寓的开发。国外的研究方法在本课题中可以参考，但各类数据和参数的选择要慎重，否则得出的结论有天壤之别，甚至出现谬误。国内的研究不仅成果少，质量跟国际水平还有较大差距，且与实际的结合还不紧密，对实践的指导性不强，突出表现在：(1)老年公寓开发的各项理论依据缺乏，还没能跳出普通住宅开发模式及思维的限制，没有形成老年公寓开发领域里可供实践性操作带有普遍性的案例。(2)对国际经验的研究和总结不够，仅仅停留在相关理论的介绍和定性描述，对在中国进行老年公寓开发的内在规律和开发运行机制探讨不够，对国外哪些经验可为我国借鉴的分析还有大量的后续工作要做。(3)定性分析过多，定量研究不足。1 5 研究方法本课题的研究采用实证分析法、归纳法、比较法、实地考察等多种研究方法。6重庆大学硕士学位论文l 绪论实证分析法主要是以国内外现有的资料和理论为依据，结合现场实地调研，并将采集的到各种信息和数据采用归纳法和比较法进行科学的有针对性的梳理和筛选。由于国内外老年公寓近几年的相关研究比较停滞，新出来的文献比较少，受限于资料的缺乏，笔者大量走访了重庆本地的很多老年公寓，获得了第一手的数据和资料，为整个课题的顺利研究打下了基础，这也为在中国西部城市重庆如何开展老年公寓开发后续研究提供了不可多得的翔实资料。1 6 研究框架提出论文研究背景和意