房地产投资项目风险研究.pdf

中文摘要本论文研究的主要目的是为了揭示房地产项目投资的风险，并寻求防范这些风险的方法与措施。主要采取了案例研究的方法，列举了“成都道”这个具体的案例，对“成都道”项目的投资成本、投资资会、投资的回收以及项目的敏感性进行了分析，针对每一项具体项目所蕴藏的不确定性进行了揭示，逐步发现了项目运作过程中的风险所在。本项目中存在有拆迁风险、土地政策风险、前期资金到位风险、配套费及税费风险、房屋开发费用风险、投资资金风险、信贷政策风险、销售回款风险、房地产市场风险、政策风险、区域竞争风险、项目本身风险、开发成本变动风险、销售价格变动风险等诸多风险。本文对以上风险按其特性进行了有机的分类，基本确定了四类风险，分别为政策风险、项目自身风险、市场环境风险以及不可预见风险，并进一步对这四类风险按其可控与否进行了再分类，又可分为两大类，一类为可控风险，这一类风险主要指项吕自身风险，另一类为不可控风险，包括政策风险、市场环境风险以及不可预见风险。并提出针对不同类型的风险，应采取不同的防范措施，将风险控制在可控制的范围内，以实现预期的投资收益。针对政策风险与项目自身风险，应采用充分学习与研究国家相关政策，密切关注政策的变化与趋势，在项目决策时深入考虑政策对项目的影响，将可有效的减低政策风险对项目的影响。并提出房地产行业应该在市场上寻找战略伙伴，采取战略联盟的形式以壮大企业的实力，形成更强的竞争优势，以抵御政策风险的影响。针对市场环境风险与不可预测风险，本文提出开发商应对房地产行业进行研究，从项目的初期、开发阶段、销售阶段、售后的客户管理等几方面进行研究，充分衡量房地产的市场风险，以便科学决策，防范风险。关键词：项目风险房地产投资风险政策风险风险防范A B S T R A C TT h i sp a p e rm a i n l ya i m sa td i s c l o s i n gt h er i s k si n v o l v e di nr e a le s t a t ep r o j e c ti n v e s t m e n ta n df i n d i n go u tw a y sa n dc o u n t e r m e a s u r e sa g a i n s tt h e m T h i sp a p e rp r e s e n t sac a s es t u d yo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tp r o j e c ta tC h e n g d uR o a d I ta n a l y z e st h ec a p i t a l i z e dC O S t，i n v e s t m e n tf u n d sa n dr e t u r n sa sw e l la st h es e n s i t i v i t yo ft h i sp r o j e c t，a n d，b yr e v e a l i n gt h eu n c e r t a i n t i e si ne v e r yd e t a i l e dp r o j e c t，g r a d u a l l yp i n sd o w nt h er i s k si n v o l v e di nt h eo p e r a t i o no ft h i sp r o j e c t，s u c ha sr e m o v a lr i s k，l a n dp o l i c yr i s k，c a p i t a l sb r o u g h tf o r w a r dr i s k，g e a r i n gf e e sa n dt a xr i s k，h o u s i n gd e v e l o p m e n tr i s k，i n v e s t m e n tf u n d sr i s k，c r e d i tp o l i c yr i s k，s a l e sr i s k，r e a le s t a t em a r k e tr i s k，p o l i C yr i s k，r e g i o n a lc o m p e t i t i o nr i s k，t h ei n t r i n s i cr i s ko ft h ep r o j e c t，v a r i a b i l i t yi nd e v e l o p m e n tc o s ta n ds a l e sp r i c er i s k，e t c A l lt h e s er i s k si n v o l v e di nt h ep r o j e c th e r e，c l a s s i f i e db yt h e i ra t t r i b u t e s，f a l li n t of o u rb a s i cg r o u p s，i e p o l i c yr i s k，t h ei n t r i n s i cr i s ko ft h ep r o j e c t，m a r k e te n v i r o n m e n tr i s ka n du n p r e d i c t a b l er i s k，w h i c h，a c c o r d i n gt ot h e i rc o n t r o l l a b i l i t y，c a l lb ef u r t h e rd i v i d e di n t ot W Ot y p e s：c o n t r o l l a b l er i s k s，m a i n l yr e f e r st ot h ei n t r i n s i cr i s ko ft h ep r o j e c t，a n du n c o n t r o l l a b l er i s k s，i n c l u d i n gp o l i c yr i s k，m a r k e te n v i r o n m e n tr i s ka n du n p r e d i c t a b l er i s k T h ep a p e ra l s op o i n t so u tt h a t，i no r d e rt ob r i n gr i s k su n d e rc o n t r o l，d i f f e r e n tc o u n t e r m e a s u r e ss h a l lb et a k e na g a i n s td i f f e r e n tk i n d so fr i s k s，S Oa st or e a l i z et h ee x p e c t e di n v e s t m e n tr e t u r n s I no r d e rt or e d u c et h ei n f l u e n c eo fp o l i c ya n dp r o g r a mr i s k，t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sm u s tr e s e a r c ht h en a t i o n a lp o l i c e s，p a ya t t e n t i o nt oc h a n g ea n dt e n d e n c yo fp o l i c e s，a n dc o n s i d e rt h ee f f e c to fp o l i c yw h e nw em a k ead e t e r m i n a t i o no fp r o g r a m M o r e o v e r,s t r a t e g i ca l l i a n c ei sa 1 1e f f e c t i v ew a yf o rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e si nC h i n at os u r v i v ea n dg a i nl o n g-t e r mc o m p e t i t i v ee d g e si nf i e r c ec o m p e t i t i o n s A st ot h em a r k e te n v i r o n m e n tr i s k sa n du n p r e d i c t a b l er i s k s t h ep a p e rp r o p o s e st h a td e v e l o p e r ss h o u l dc a r r yo u ts t u d i e so nt h ei n i t i a ls t a g e，d e v e l o p m e n ts t a g e，l a u n c hs t a g ea n dc o n s u m e rm a n a g e m e n ti na f t e r-s a l es t a g eo ft h ep r o j e c t，a n dt a k et h er e a le s t a t em a r k e tr i s k si n t of u l lc o n s i d e r a t i o nS Oa st om a k es c i e n t i f i cd e c i s i o n sa g a i n s tt h e m K e y w o r d s：P r o j e c tR i s k；I n v e s t m e n tr i s k；P o f i c yr i s k；R i s kc o n t r o l引言本论文研究的主要目的是为了揭示房地产项目投资的J x l 险，并寻求防范这鹏风险的方法与措施。随着我国住房制度改革的深入和国民经济的不断增长，房地产业迅速成长壮大，成为国民经济的支柱产业。但目前整个行业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低、抗风险能力差，资金不足，这些已成为阻碍我国房地产业蓬勃发展的瓶颈；世贸组织的加入为我国的房地产企业带来更多机遇的同时也带来了挑战。本文主要采取了案例研究的方法，列举了“成都道”这个具体的案例，对“成都道”项目的投资成本、投资资金、投资的回收以及项目的敏感性进行了分析针对每一项具体项目所蕴藏的不确定性进行了揭示，逐步发现丁项目运作过程中的风险所在并探求风险防范的方法与措施。为我国房地产企业提供投资决策的参考，希望我国房地产企业通过学习和经验积累来增强企业的综合实力，提高自身的抗风险能力，获得长期的竞争优势。一、广义的风险定义第一章风险概述第一节风险的基本概念风险存在于自然科学、政治、军事以及经济生活诸多方面，人们至今还未能给风险一个统一的定义。有把风险定义为“可能发生的危险”，也有将风险定义为“遭到伤害或损失的可能性”1，对风险较权威的定义为：“风险是由于从事某项特定活动过程中存在的不确定性而产生的经济或财务的损失，自然破坏或损伤的可能性。”1任何风险都包括三个方面：“发生的有害事件是什么?发生的可能性有多大?如果发生引致的后果如何?”这三者构成了风险的基本要素。因此可以将风险(r i s k)定义为：能够对研究对象产生影响的事件发生的机会，它通过后果和可能性这两个方面来具体体现。或然性是与风险紧密联系的概念。肯定蒙受或肯定不蒙受的损失不是风险。当我们说某个事件、活动或项目有风险时，那么必须与以下情况相关联：有损失或收益与之相联系：涉及到某种或然性或不确定性；涉及到某种选择。二、狭义的风险定义风险肯定带有不确定性，但具有不确定性的事件不一定就是风险。这样，我们也可接受如此对风险的定义：风险就是活动或事件消极的、人们不希望的后果发生的潜在可能性。至今，有关风险的认识还未形成统一的看法，具体可归结为以下三种：(一)风险是一种不确定性，认为风险既是机会又是威胁。其含义就是从事某项活动既有可能获得预期的利益，也有可能蒙受意料不到的损失或损害。这种观点符合客观实际，符合辩证唯物主义认识论，也是本文所赞同的一种看法。机会和威胁是项目活动的一对孪生子，承认有风险就是承认既蕴含机会又蕴含威胁；(-)风险是损失或损害。说风险是损失或损害，一方面是因为人们从事各种活动的确”引自现代汉语字典第5 1 2 页，外语教学与研究出版社，第2 版“引自韦伯字典第6 8 9 页，北京世界图书出版社，第2 版引自美国C o o p e rD F 和C h a p m a nC B 大项目风险分析，第i 页有可能蒙受损失或损害，告诫人们提高警惕。另一方面，这种观点强调人类活动的不利后果，关心的重点是如何处理不利后果；(三)风险是预期和后果之问的差异。此观点认为，行动和事件的后果与人们的期待预想之间总是存在着不一致和偏差。后果偏离预期越大，风险也越大。目,pJ x l,险是实际后果偏离预期有利结果的可能性。第二节风险特征风险表示种观点，即用考虑到各种可能性的统计的观点来观察、研究和管理事物，从而可以使我们考虑更全面、决策更科学、合理。研究风险问题，我们首先有必要对风险的属性、特征进行了解和把握。一、风险的属性(一)自然属性，即自然界的不规则运动给人类和其他物质运动所带来的危害和障碍；(二)社会属性，即社会的运动、发展必然导致人类的生命财产受到危害，而其影响结果通常将由整个社会承担；(三)经济属性，即风险的存在往往体现在人员的伤亡、生产力的破坏、社会财富的损毁或者经济价值的减少等，它与人类经济利益的损失相关联。二、风险的特征风险的特征是由风险的属性决定的，是风险的本质及其发生规律的外在表现。风险的全面特征可归为如下八点：(一)客观性和普遍性“1作为损失发生的不确定性，风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识的客观存在，而且在项目的全寿命周期内，风险是无处不在、无时不有的。这些都说明为什么虽然人类一直希望认识和控制风险，但直到现在也只能在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率，减少损失程度，而不能也不可能完全消除风险。“1 弓 自项吕管理联盟网，何云，项目风险管理研究一文(二)不确定性不确定性是风险最本质的特征，由于客观条件的不断变化以及人们对未来环境认识的不充分性，导致人们对事件未来的结果不能完全确定。风险是各种不确定因素综合的产物。(三)潜在性尽管风险是一种客观存在，但它的不确定性决定了它的一种特定出现只是一种可能，这种可能要变为现实还有一段距离，还有赖于其它相关条件，这特性就是风险的潜在性。正是风险的潜在性使人类可以利用科学的方法，正确鉴别风险，改变风险发生的环境条件，从而达到减小风险、控制风险的目的。(四)可测性不确定性是风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物变化的全然不知，人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，经过分析、研究，对风险发生的频率及其造成的损失程度做出统计分析和主观判断或估计，从而对可能发生的风险进行预测与衡量。(五)双重性风险的双重性是指由风险所引发的结果可能是损失也可能是收益。传统上都把风险作为损失来看待，因此风险的双重性也指风险与收益机会共存，损失和收益是一对孪生子。风险结果的双重性应使我们认识到，对待风险不应只是消极对待其损失一面，还应将风险当作是一种机会，通过风险管理尽量获得风险收益。(六)行为相关性行为相关性是指决策者面临的风险与其决策行为是紧密关联的。不同的决策者对同一风险事件会有不同的决策行为，具体反映在其采取的不同策略和不同的管理方法上。因此也会面临不同的风险结果。风险的行为相关性表明，任何一种风险实质上都是由决策行为与风险状态结合而成的，是风险状态与决策行为的统一，风险状态是客观的，但其结果会因不同的风险态度和决策行为而不同。(七)可变性这是指在项目实施的整个过程中各种风险在质和量上会发生变化，随着项目的进行有些风险得到控制，有些风险会发生并得到处理，同时在项目的每一阶段都可能产生新的风险。(八)多样性和多层次性这一特征主要体现在大型项目中，因重大项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂致使其在全寿命周期内面临的风险多种多样，而且大量风险因素之间的内在关系错综复杂、各风险因素之间并与外界交叉影响又使风险显示出多层次性。第三节风险效应研究风险同时也要对其效应进行了解。风险效应是风险事件本身的特征和内在机制所产生的效果，正是由于效应机制的存在和作用，才引发了某种形式的行为模式和行为趋向。风险效应是由风险自身的性质和特征决定的，但又必须与外部环境及人的观念、动机相联系才得以体现。风险效应通常表现为：一、诱惑效应“1诱惑效应的形成是风险利益作为一种外部刺激使人们萌发了某种动机，进而作出某种风险选择并导致风险行为，诱惑效应的大小取决于风险利益和风险代价及其组合方式。风险效应程度的大小主要决定于下列诱惑因素：1 风险事件带来的潜在发展机会或赢利机会；2 风险成本小于风险利益的机会与大小：3 风险被发现和识别的难度与程度；4 风险事件激发决策者的潜能、创造力和成功欲望的强度。因此，风险诱惑效应程度的大小，不仅仅取决于风险利益这一因素，而是上述四因素的复合作用。例如对某一项目的投资，投资者会对项目的可行性进行研究，推测项目最少的回报与项目自身蕴含的最大风险，以及这一项目对投资者是否具有战略的投资价值，或只是为了获取项目可确认的利润。其实只要是有利可图，投资者都愿意尝试，项目的可盈利性在极大程度上诱惑着投资者的欲望，而且项目盈利能力的高低，决定了项目对投资者诱惑力的强弱。二、约束效应风险约束是指当人们受到风险事件可能的损失或某种危险信号的刺激后所作出的回避或抵抗损失和危险的选择及采取的回避行为。风险因素所产生的威慑、抑制和阻碍作用就是风险的约束效应。它取决于致险因素出现的概率、致险因素的损害能力、风险成本投引自引自项目管理联盟网，何云，项目风险管理研究(续)一文4入与变动情况及人们对风险的认识等。接着上面的例子，项目的可盈利性极大程度的诱惑着投资者，但当投资者对项目的可行性进行全面、客观的评判后，投资者不仅对项目的盈利性进行评价，而且对项目的投资风险也充分的考虑。这时，投资者如果还保持着清醒地头脑，其自己就在约束自己，保持清醒地头脑，考虑自己能否具有运作此项目的能力，是否能够化解项目运作过程的风险与困难，一不小心，项目带来的就可能变成灾难。三、平衡效应每一种风险必然同时存在着诱惑效应和约束效应的相互冲突、相互抵消，其相互作用的结果就是平衡效应。在平衡过程中，当风险诱惑力大于约束力时，会促使人们作出风险选择，开始冒险行为；相反，人们则会趋于保守状态。如果两种作用力相等，人们会处于犹豫不决、无所适从的状态，需要有新的动力或影响力才会作出选择。风险效应平衡是动态的、相对的，不同的风险事件会有不同的平衡点，不同的决策者对于同一风险事件其平衡点也是不相同的。继续引用上面的例子，当投资者对项目的前景与风险对充分认识后，项目的诱惑与自身的约束力展开了较量，到底该不该投资这个项目，投资者对项目的进行了决策前的最后思考，平衡收益与风险，高风险，高收益。当投资者觉得收益大于风险，投资者就可能做出投资的风险决策，当投资者觉得风险大于收益，投资就可能否定投资的风险决策。为什么决定不投资还是一项风险决策呢?因为，这就是充分体现了风险的平衡效益，平衡效益是一个动态的效益，对项目、对决策者都是变化的。一个投资者否定了一个投资项目，也许另个投资者对同一个投资项目就可能做出投资可行的决策，这时因为投资决策者的背景与环境不样，甚至可能相差很大，就像举重项目一样，6 0 公斤级的选手举起1 5 0 公斤就可以获得世界冠军，而8 0 公斤级的选手如果只举起1 5 0 公斤的重量，它可能连名次也获取不了。因此，风险效应充满了风险决策者抗拒诱惑，约束自己，保持清醒头脑，做出可行性决策的全过程。5第二章房地产投资项目风险概述一、房地产行业的特征第一节房地产投资项目的风险房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。需要明确的是，房地产行业是一个受国家政策、社会环境、经济环境、人口地理环境、行业管理环境、技术环境影响极大的行业。众所周知，随着我国住房制度改革的深入和国民经济的不断增长，房地产业迅速成长壮大，成为国民经济的支柱产业。但目前整个行业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低、抗风险能力差，资金不足，这些已成为阻碍我国房地产业蓬勃发展的瓶颈。房地产企业具有资金密集型，管理技术密集型，人才密集型企业等特点”1。大型房地产项目往往涉及土地储备、资金运作、建筑设计、金融、法律、建筑旆工、市场营销、物业管理等多个方面。任何一个方面的疏忽和缺陷都可能导致开发项目的失败。由于单独开发企业受自身资金、人才实力的限制，各方面投入较少，特别是项目调研和策划工作投入的资金减少，时间短，大大增加了其开发风险，只要市场出现较大波动，就可能导致公司陷入危机。房地产业的另一个突出的特点就是产品价值高，投资需求大，建设周期长，资金周转慢。”1 任何一个房地产开发企业都不能完全依靠自有资金解决开发经营的资金问题，而资金是影响我国房地产企业当前发展的决定性条件。我国房地产金融尚在起步阶段，没有对该行业的发展形成有力的支持和促进。因此，银行为保证资金的安全，般只借贷给开发实力雄厚的公司以降低风险。二、房地产业风险的分类由于以上的特点，房地产项目的风险性和不确定性要远远大于一般的产业。大致可以分为以下几类风险：()政策风险政策风险主要包括土地政策风险、配套费及税费风险、信贷政策风险以及拆迁政策风引自天津市房管局政务网，蒋涛构建我国房地产企业战略联盟一文。引自天津市房管局政务网，蒋涛构建我国房地产企业战略联盟一文险等；(二)项目自身风险项目自身风险主要包括项目自筹资会风险、开发商项目丌发运作模式风险等：(三)环境风险市场环境风险主要包括物价变动风险、区域竞争风险等；(四)不可预计风险以上四类风险，针对其是否可控，又可分为两大类，一类为可控风险，这一类风险主要指项目自身风险；另类为不可控风险，包括政策风险、市场环境风险以及不可预见风险。针对不同类型的风险，应采取不同的防范措施，将风险控制在可控制的范围内，以实现预期的投资收益。第二节房地产投资项目风险研究步骤对于房地产投资项目风险的研究方法，可采用定性研究与定量研究相结台的方法，按照房地产项目投资开发的进程，通常采用四个研究步骤，即研究拟建区域目标地块、竞争市场供应状况、目标市场需求细分以及项目的经济效益分析，逐步分析与衡量房地产投资项目的风险，充分衡量房地产投资项目的风险，以便科学决策，防范风险。一、拟建区域目标地块研究土地评估是项目开发前期的一项重要工作，目的是进行项目可行性分析和形成项目的初步规划。通常运用S W O T 分析8 1，综合对比企业内部具有的优势和劣势及其面临的外部威胁和机会，做出该区域的总体评价和企业可行的开发规划。包括：(一)根据开发商的实力和行业经验，综合分析开发商的资源供给、投资筹措能力、投资成本与费用等方面，进行项目财务评价。(二)全面考虑外部不可控因素，评估项目的风险并确定风险规避方式、进行项目规划。(三)对比开发商面临的内、外部环境，发现机会，预见风险。制定项目投资计划，确定项目发展规划和建设规模。引自郑州新世纪住宅建设网，贾伟锋房地产项目研究万法一文(四)通过分析地块周边项目交通环境、宏观或区域市场竞争状况、城市规划、购房市场情况确定项目地块价值。(五)开发周期三年以上的项目，必须分析研究宏观经济运行，关注行业发展变化周期。二、竞争市场供应状况研究区域性是房地产最重要的一个特性，这一特性使土地的利用形态受到位置的严格限制。房地产区域特性主要包含自然地理环境、经济地理环境、人文环境三个方面。虽然购买者可能不是来自于某一特定区域，但一旦购买某一楼盘后的主要消费行为将带有很强的区域特定。因此对于特定楼盘周边环境的调研，即区域特征研究，以及竞争研究都带着非常强的区域性色彩。并且，针对置业消费的研究，也是对特定区域产品的需求研究。但在房地产研究过程中，由于房地产的复杂性，以及消费者对房地产产品的认知存在比较大的盲区，因此针对消费者的研究一般只是针对其置业消费进行深入研究，而对竞争产品的研究需要针对其产品进行具有针对性的探讨。需要注意的是，房地产供应市场经营者众多，因此该行业研究对供应研究的重视程度远远高于其他行业，在开发商看来，供应研究甚至比消费需求研究更重要。(一)区域市场分析根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。(-)新盘汇总分析阶段性对新盘进行统计分析，追踪市场发展方向。三、目标市场需求细分研究楼盘项目在地理位置、项目类型基本确定下来后，即决定了该项目只是满足一部分消费者的购房需求，并非所有的购房者会采取购买行为，哪一部分客户购买该楼盘将是开发商关注的问题。一般可以结合人口统计资料及购房者需求的心理分析，根据收入水平和文化层次的不同划分主要客户群和潜在客户群。(一)根据项目自身特点、项目所处地理位置及周边交通条件判断主要目标客户群。(二)通过消费者需求调查，分析主要和潜在购房者需求特征，预测市场容量。四、项目的经济效益分析房地产开发项目投资包括固定资产的投资与流动资产的投资两部分。项目资金来源方式、筹措方式的确定，项目的项目融资的费用的预算，都将对项目的经济受益产生影响，也应在经济效益分析中体现。(一)房地产开发项目的财务分析。包括项目土地取得成本、前期费用、建安成本，销售成本及广告费用等的分析与测算。对关键性的财务指标进行计算，如投资利润率，投资回收期、内部收益率(I R R)，资金的财务净现值(F N P V)等进行计算。(二)房地产开发项目投资风险分析。包括项目出现的系统性的风险，如政策的变化与调整的分析。另外还有项目的盈亏平衡分析、敏感性分析等定量分析方法，并把定量分析和定性分析结合起来。第三章天津市成都道项目案例概况为进一步研究房地产投资项目的风险，现通过研究一个具体的案例来逐步揭示房地产项目投资的风险。这个案例是一个在中心城区进行危旧房改造房地产投资项目，由于房地产项目的风险性和不确定性要远远大于一般的产业，且中心城区危旧房改造房地产投资项目，所面临的风险和不确定性就更大于其他的房地产投资项目。这就更便于分析与防范房地产投资项目的风险。首先，介绍研究的这个具体案例的基本情况。这个中心城区危旧房改造房地产投资项目位于国内直辖市之一天津市的中心城区和平区，和平区位于天律市中心，是天津市党政机关所在地，也是天津市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足1 0 平方公里，常住人口为4 2 万人。和平区经济基础雄厚，再加上天时、地利、人和等优势，主要经济指标始终名列市内六区前茅，并且是国内外公认的代表天津市特色的中心商业区所在地。第一节天津市及和平区区域的经济及市场状况、天津市及和平区区域经济状况近几年来，天津市经济一直保持着强劲的发展势头，1 9 9 9 年天滓市实现国内生产总值1 4 5 0 0 6 亿元，2 0 0 3 年达到2 3 8 6 9 4 亿元，比1 9 9 9 年增长了O 6 5 倍，五年平均增长速度高达1 2。和平区国民经济同样保持着强劲的发展势头，1 9 9 8 年和平区实现国内生产总值2 2 亿元，2 0 0 2 年达到4 4 亿元，比1 9 9 8 年增长了1 倍，五年平均增长速度高达1 7 5 6。预计未来5 年内，天津市国内生产总值的增长速度还将保持年均l O 以上的增长速度，伴随城市基础设施改造力度的不断加大，同时城市改造等世纪工程的推动，以及奥运概念对城市经济的提升，天津市的经济发展将进入快速发展的道路。二、天津市及和平区区域消费状况天津市2 0 0 3 年社会消费品零售总额达1 0 7 4 0 5 亿元，比1 9 9 9 年增长了6 3 4，年均增长了1 2 8 4，天津市的社会消费品零售总额近5 年内保持了两位数的增长势头。这说1 0明，天滓市近几年来的经济发展极大程度地提高了城市居民的收入水平，同时，城市改造、危旧房拆迁等重点工程的启动，使市场更加活跃。同时和平区2 0 0 2 年社会消费品零售总额达6 1 5 2 亿元，比1 9 9 8 年增长了1 3 1 倍，平均年增长率达1 0 2 7。近三年来和平区的社会消费品零售总额一直保持了比较平稳的增长势头，和平区作为天津市商业核心区，已成为天津市商业发展情况的晴雨表。三、天津市及和平区区域房地产市场供求状况2 0 0 3 年天津市全市房地产业增加值为1 1 9 8 7 亿元，增长1 7 A，增幅比上年提高1 3个百分点。房地产开发投资大幅增长，全年完成2 1 1 t 3 9 亿元，增长2 0 2。商品房销售创历史最高纪录。全年实现商品房销售面积9 4 5 5 万平方米(其中现房销售面积达7 8 6 5 万平方米)，销售收入2 0 2-3 亿元，分别比上年增长3 9 5 和4 3 4。统计显示，天津市2 0 0 3 年度商品房当期销售量与当期新增供给量的差额为2 0 2 万平米，需求高于供给2 7 1 个百分点。2 0 0 3 年和平区新增商品房供给量为1 2 4 2 万m 2，当年商品房销售量达到1 4 9 3 万m 2，2 0 0 3 年需求高于供给1 7 8 个百分点。和平区房地产需要高于供给的原因主要有以下两方面，方面，由于和平区为中心城区，土地资源十分有限，商品房新增供给年度增幅保持在较低的水平上，呈现了需求大于供给的现象。另方面，和平区内商业、商务、教育、医疗以及休闲娱乐等市政配套设旋十分发达，随着近年来城市道路改造力度的加大，交通环境得到了极大地改善，2 0 0 4 年房地产春季交易会需求调查显示和平区再次成为消费者重点关注的地区。由于商品房的供给不能满足消费者的需求，与去年同期相比，天津市房地产价格上涨了1 4 2，同比价格涨幅首次超过两位数。其中，私房交易价格上涨2 2 9，涨幅最大：商品房销售价格上涨1 1 5。商品房中的经济适用房、平均售价相对较低的普通多层住宅，价格涨幅较大；高档公寓、高层住宅、别墅价格分别上涨7 7、7 4、6 9；商业用房价格上涨n 4。只有公房因出售价格政策没进行调整，价格保持稳定。第二节成都道项目案例分析一、“成都道”项目周遍状况分析()自然环境“成都道”项目位于天津市的核心区域。该地块东邻著名的天津市“五大道”小洋楼风情区，贵族气质卓越。北至天津市南京路商业圈，尽享繁华。西接天滓大学、南开大学等高校学府区，南临津河，东北侧为天津市文化氛围浓厚的五大道。同时，项目所在地拥有良好自然植被，树木年龄大都在4 0 年以上，绿地覆盖率达到3 5 左右。南侧这条美丽的环城人工河，可大大提升居住者的生活品质。(二)人文环境项目坐落区域自解放前曾为英、法租界交汇处，属上流社会聚居地，拥有深厚的文化底蕴。解放后至今，此区域居住者以干部、教师为主流的文化素养较高的人群。两个时段的交汇，虽历经思想意识的变迁，却形成了独特的社区文化环境。此外，由于地处城市核心区，相关城市基础配套设施非常完善。(三)就学市重点小学如实验小学、岳阳道小学、重庆道小学均距其5 0 0 米左右；市五所重点中学中的四所天津一中、耀华中学、实验中学、新华中学均距其1 公里左右：天津市仅有的两所全国重点大学南开大学、天津大学均距其在2 公里之内；(四)购物该地块除毗邻南京路商业区外，距河西区商业中心佟楼商业区也是咫尺之遥，购物休闲十分便利。二、“成都道”项目市场定位“成都道”项目属于天津市对成片危楼的重点改造工程，被列为天津市和平区2 0 0 4年十大重点工程之一，因此该项目能够得到来自政府的大力支持，并且该项目在较大程度上按照天津市危改工程的相关条件将享受相关的优惠政策。通过市场调研，和平区“成都道”项目将客户定位在天津市和平区和周边区域的中高档收入群体。另外，此项目将吸引部分要满足孩子上学需要以及部分中老年人希望居住在和平的人群。在建筑定位上，和平区项目将成为天津市核心区域一个富有活力及风格鲜明】2的建筑群落，该项目建筑形式为建筑综合体，项目将引进世界上较为先进和成熟的设计理念，将建筑的艺术性与居住的人文性有机结合，为居住在此的业主创在个舒适、便捷的居住环境，满足客户对住宅品质越来越高的要求。因此，此项目建筑具体类型确定为：精装小户型、中高档住宅以及部分配套商铺三种产品形式。各类型产品在保证自身品质的同时互相依托，使整个项目的均好性及市场抗风险能力得到极大提升。三、项目财务可行性分析(一)项目总投资分析和平区“成都道”项目总建筑规模2 3 万平米，整体预计总投资额约为1 1 5，6 3 3 万元，其中：1 土地费用4 0 1 5 3万元2 前期费用5 2 0 0万元3 配套工程费1 4 0 5 3万元4 大配套费用3 7 9 5万元5 房屋开发费用4 4 7 1 5万元6 销售费用3 3 8 0万元7。管理费用1 7 0 0万元8 财务费用3 1 0 0万元9 不可预见费用2 6 5 2万元1 0 税费1 5 3 1 l万元合计1 1 5 6 3 3万元具体情况见表3 1表3 1 项目总投资分析表甲位：万儿洋j项目建设期2 0 0 4 4 1 22 0 0 5 1 一一1 22 0 0 6l 一一1 22 0 0 7 1 一1 0合计l一、总投资来源合计q 4 4 6 2 5 24 0 9 2 2 5 11 8 2 4 56 71 2 0 0 2 3 21 1 5 6 3 3 0 22借款人自筹4,1 4 6 2 5 20 0 000 00 0 04 4 4 6 2 5 23其中：自筹资金4 4 4 6 2 5 24 4 4 6 2 5 24其他资金来源O 0 000 00，0 00(】00 0 0销售滚动0 O O2 0 9 2 2 5 l1 8 2 4 56 71 2 0 0 23 25 1 1 7 0 5 06融资0 0 02 0 0 0 00 000 02 0 0 0 0 0 07二、投资支出合计4 4 4 6 2 5 24 0 9 2 2 5 11 8 2 4,56 71 2 0 0 2 3 21 1 5 6 3 3 0 28(一)土地费用4 0 1 5 3 8 04 0 1 5 3 8 09其中：土地转让金2 6 5 3 8 02 6 5 3 8 01 4拆迁安置补偿3 7 5 0 0 0 03 7 5 0 0 0 01 5(二)前期费用1 2 4 37 23 8 3 1 2 81 2 5 O O0 0 05 2 0 0 0 01 6其中：工程设计费1 1 2 2 0 03 4 3 6 0 00 0 04 5 5 8 0 02 2建设工程规划执照费2 6 0 02 6，0 02 5旆工台同审查费2 6 O O4 0 0 06 6 0 02 6施工圉设计审查费7 0 0 03 2 00 03 9 0 0 02 9房屋测绘费3 5 0 01 2 5 0 01 6 0 0 03 5(三)配套工程费5 0 5 0 05 0 9 3 0 03 6 3 5 0 04 8 2 00 01 4 0 5 3 0 03 6其中：区内配套3 4 5 0 03 0 1 4 0 02 6 6 0 0 04 0 7 5 0 01 0 0 9 4 0 04 l其它1 6 40 01 6 4 0 04 2(四)大配套费1 5 0O O2 0 7 9 0 09 7 5 0 05 8 l0 03 7 9 5 0 05 2(五)建安费用1 4 1 0 0 02 6 6 0 5 0 01 1 3 0 9 2 26 0 7 0，0 04 4 7 1 5 0 05 3其中