易居_XXXX年第一季度上海房地产主要事件调查.pdf

上海易居房地产研究院 20201010 年第 9 9 期 总第 1 14 46 6 期 20102010 年第一季度上海年第一季度上海 房地产主要事件房地产主要事件 主 编：李战军 执行主编：朱 光 主 办：房地产发展研究所 印发日期：2010 年 4 月 20 日 电 话：021-60868898 地 址：上海市广延路 383 号 文武大楼 5 楼 邮 编：200072 Email： 欢迎投稿 承接研究 作者介绍作者介绍 朱朱 光光：上海易居房地产研究院发展研究所 研究员 关键词关键词 第一季度 上海房地产 主要事件 目录目录 一、一、一一月份主要事件月份主要事件 二、二、二二月份主要事件月份主要事件 三、三、三三月份主要事件月份主要事件 20201010 年第年第一一季度上海房地产主要事件季度上海房地产主要事件 朱 光 一、一、一一月月份份主要事件主要事件 1 1、沪明确土地首付不低于沪明确土地首付不低于 50%50%，单块地出让禁超单块地出让禁超 2020 公顷公顷 继上海市政府新闻办发布本市贯彻“国四条”的多项房地产新政之后，“中国上海”网站又于近日全文刊登了由市房管局等五部门联合制定的关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见。根据这一实施意见，本市将进一步严控土地供应政策，商品住宅项目宗地出让面积不得超过 20 公顷。与此同时，加强土地出让收支管理，规范土地出让收入分期缴纳行为，国土资源管理部门和土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年（经审批同意，特殊项目可以约定在两年内全部缴清），首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%。本市还将加大闲置土地清理力度，依法处理违规囤地。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率，完善住房用地供应方式，优先保障性住房土地供应，增加普通商品住房土地供应。此外，本市将加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和施工许可规定，在保证质量的前提下，加快开工和建设进度。实施意见明确，将积极推进旧区改造工作。进一步明确改造目标和任务，加大政策支持力度，重点实施成片二级旧里和棚户简屋的改造；继续创新旧区改造机制，积极推进旧区改造事前征询、多渠道安置的改造方式。大力推进其他各类旧住房综合改造和整治，提高房屋质量，完善使用功能，改善居民居住条件。2 2、上海上海二套改善型住房标准确定二套改善型住房标准确定，人均低于人均低于 33.433.4 平平方米方米 1 月 5 日，上海市公积金管理中心进一步发布 2010 年住房公积金个人购房贷款政策具体实施细则，其中明确：借款人家庭人均住房建筑面积超过 33.4 平方米，第二次贷款购房，即认定为购买非改善型住房。针对非改善型住房的“投资投机性购房”如何界定额度没有明确。只是称：对投资投机性购房最高可贷额度将会比购买改善型自住房的要低，其首期付款比例也要比购买改善型自住房来得高。“2010 年执行住房公积金个人购房贷款政策”自今年 1 月 1 日起实行。“贷款政策”明确，对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为 40 万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为 60 万元；只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额为 20 万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额为 30 万元。对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。而对购买第一套普通自住房的最高限额仍然保持 80 万元；对购买第二套改善型普通自住房的最高限额为 60万元。首期付款为不低于所购房屋总价的 20%。此项贷款政策体现了中央对房地产市场调控的要求，进一步发挥了住房公积金制度在本市住房保障中的作用，使广大普通收入家庭能尽快提高和改善“住有所居”的水平和条件。3 3、宝华拿下嘉定第二块住宅地宝华拿下嘉定第二块住宅地，溢价率溢价率 336%336%1 月 6 日，2009 年上海第 91 号土地出让公告中的嘉定区真南路以南、走马塘以西地块被宝华企业集团以 24.186 亿元的高价拿下，成为 2010 年成交的第一幅纯住宅用地，折合楼面地价约 12503 元/平方米。该地块起拍价格为 5.5456 亿元，溢价率达到 336%。该地块位于嘉定云翔大型居住社区，东至真南路、规划道路，南至走马塘，西至规划道路、基地边界，北至棉伯浜。地块总面积 103688.1 平方米，其中出让面积 79165.9 平方米，建筑面积 193449 平方米。此次竞买吸引了包括金地集团、苏新城、宝华企业、绿地集团、保利地产、杭州宋都、佳兆业地产等 13 家开发商的参与。从最终的成交价来看，从去年年底开始一系列的房地产调控政策几乎没有对开发商拿地的定价产生任何影响。如果以这一价格计算，在拿地开发商的预估中，未来当地住宅价格至少应该在 2 万元/平方米以上。房地产开发商显然对于政策调控并不以为然。资金充足的情况下，地产商们 现在只是在为无米下锅而发愁。经历了 2008 年和 2009 年两年的大落大起，开发商对于调控一词的理解开始发生变化，对于政策的恐惧心理开始被后期无房可卖的尴尬教训取代。大部分住宅开发商们依然只是将在上海拥有一块土地作为目标，而在一定程度上无暇顾及地价的昂贵程度。4 4、国办出台房市调控国办出台房市调控 1111 条条，二套房首付不得低于二套房首付不得低于 4 4 成成 国务院办公厅 10 日发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了 11 条措施。这 11 条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到 2012年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。引人关注的是，国办这次明确了二套房贷的首付比例不得低于 40%，终结了此前市场传闻二套房贷首付比例有可能上调至 50%的传闻。通知提及的有关房地产信贷管理政策与 2007 年央行和银监会联合下发的政策相比，基本保持了一致。通知对二套房贷的规定，并无进一步收紧的表述。两者均是以家庭为单位，且首付比例延续了不低于 40%的规定。5 5、央行上调存款准备金率央行上调存款准备金率 0.50.5 个百分点个百分点 央行 1 月 12 日晚间宣布，从 1 月 18 日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是在新年首周信贷劲增的境况下，中国自金融危机以来首次启动紧缩的货币政策工具。央行同时要求，届时为增强支农资金实力，支持 春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。央行上一次调整存款准备金率是在 2008 年 12 月末，那时为应对金融危机，连番下调存款准备金率 5.5 个百分点。分析人士指出，上年第四季度内地银行信贷暂告平稳后，新年第一周却告大幅攀升，业内预计当周新增信贷或逾五千亿元。尽管上述数值只是业界推测，但从央行近期动态亦可看出当局对此十分警觉。1 月 7 日，央行提高三个月期央票发行利率四个基点，资金回笼的公开市场操作亦一直未有停歇。不过，央行此次上调准备金率，仍比市场预计到二月份春节后提前了不少。但业界普遍预期是，存款准备金率提上日程，但倘步入加息轨道，仍有待时日。此前，央行高层已在多个场合暗示今年将启动准备金率杠杆，以应对通胀预期。去年末央行行长周小川又公开表示，尽管国际上希望简化货币政策工具，但中国仍很强调存款准备金率的作用，因中国存在外汇占款、对冲、国际收支平衡等问题。6 6、崇明建设纲要公布崇明建设纲要公布，建设用地不超过建设用地不超过 13.1%13.1%1 月 20 日，上海市发改委网站上公布了崇明生态岛建设纲要（以下简称纲要），纲要按照远近结合原则，提出了 2012 年的阶段性目标，同时展望2020 年长远发展目标，聚集了自然资源保护利用、循环经济和废弃物综合利用、能源利用和节能减排、环境污染治理和生态环境建设、生态型产业发展、基础设施和公共服务等“六大行动领域”，力争到 2020 年形成崇明现代化生态岛建设的初步框架。纲要提出，重点建设崇明新城和陈家镇等新市镇，加快自然村的适当归并，形成“新城新市镇中心村”三级城镇体系。至 2012 年，按总体规划要求有序调控城乡居民点体系，全岛城市化率达到 40%以上；至 2020 年，全岛村级居民点数量控制在 188 个以内，城市化率达到 70%以上。适当保留部分乡村和农村民居，营造具有海岛特色的乡村景观，为生态岛发展预留空间。至 2012 年，岛内建设用地总量控制在 203.7 平方公里以内，建设用地比重为 12.7%；至 2020 年建设用地总量控制在 209 平方公里以内，比重不超过 13.1%。至 2012 年，森林 覆盖率达到 20%，人均公共绿地面积 11 平方米；至 2020 年，森林覆盖率上升为28%，人均公共绿地面积增加到 15 平方米。纲要的推出，有利于崇明三岛今后的长期发展，为崇明未来的建设发展提供了参考和指导性意见，为崇明早日实现现代化生态岛打下了坚实的基础。7 7、上海近上海近 400400 宗闲置地触宗闲置地触“红线红线”，“”，“合法囤地合法囤地”或不再或不再 1 月 20 日，上海市规划和国土资源管理局颁布的关于本市开展闲置土地登记的公告或许比原想象中的范围更广：不仅那些从未开工过的闲置土地，被要求在 3 月 22 日前在市区各级规划和国土资源管理部门登记；那些一期项目虽然已经开工，但二三期地块时隔一年仍未动工的项目，也被要求备案登记。根据提供的上海市闲置土地清单，有 100 幅左右有明确土地出让时间的闲置土地，已经满足了“土地闲置满两年”无偿收回土地使用权的条件限制。另有近300 幅没有明确出让时间，但出让合同签订已经超过 2 年的闲置土地。按照新规，只要上述土地不进行登记，就可以被上海市规划和国土资源局无偿收回。统计数据显示，截至 2009 年 11 月，上海已批准但未建设的开发用地土地面积为 9423.6万平方米，可建面积为 12414.4 万平方米，总面积几乎和上海市政府手中未出让的土地面积相当。此次上海市规划和国土资源管理局的征信，不仅仅是要了解闲置土地的开工时间，还要了解项目的竣工时间。如果开发商未按自己提供的竣工时间准时竣工，很有可能会被政府部门查处。这一做法或使一些开发商通过拖延开工周期达到“合法囤地”变得不再“合法”。8 8、绿城卖上海两项目绿城卖上海两项目 49%49%股权股权，最高募资最高募资 1515 亿元亿元 绿城 1 月 27 日宣布，与中泰信托订立合作框架协议，向中泰信托出让上海绿城项目公司 49%股权。通过协议，绿城将获得约 15 亿元的资金注入。项目公司名下项目包括绿城在上海著名的别墅项目玫瑰园，以及位于南京西路的东海广场。绿城中国公告显示，公司与中泰信托订立合作框架协议。协议商定，中泰信托须成立信托，信托资金额在 8.8 亿16.5 亿元人民币之间，这部分资金用于进 行注资及收购目标股东贷款。成立信托后，中泰信托将使用其中 9608 万元人民币信托资本用于注资。从而获取项目公司 49%股权。信托成立前，绿城中国将透过中国一金融机构向上海绿城项目公司提供股东贷款。成立信托后，这笔目标股东贷款将转让给中泰信托，目标股东贷款之代价应为扣除注资金额后之信托资本结余，即 7.84 亿15.54 亿元人民币。实际上，整个交易可以理解为，除去绿城本身的认购资金，公司将以项目公司 49%的股权作为抵押，以获得最高 15 亿元左右的融资。资料显示，上海绿城项目公司即上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司拥有上海玫瑰园项目，总用地面积 80.34 万平方米，总建筑面积 23.92 万平方米。公司亦拥有上海东海广场项目 49%权益，上海东海广场项目未来将发展为一商业项目。绿城今年来频频使用引入信托股东方式融资，不久前的 1 月 4 日，公司也宣布将一浙江项目五成股权出售给平安信托，以换取银行 13 亿元的委托贷款。经历了 2008 年的债券赎回危机后，绿城今年又将面临一笔票据到期。2007 年 5 月，绿城中国发行 23.1 亿元人民币零息可换股债券，资金主要用于扩大土地储备。这笔可换股债券尽管要到 2012 年才到期，但至 2010 年 5 月，债券持有人也可以选择提前赎回。9 9、中国启中国启动最大规模土地清理动最大规模土地清理，7 7 月底前摸清家底月底前摸清家底 今年 1 月起，中国各个地区清理工作已经全面铺开，全部总结工作将在今年7 月底之前完成。去年年底，国土资源部办公厅下发国土资源部办公厅关于印发和的通知（国土资厅发【2009】86 号），要求各地对土地进行清理。通知显示，本次专项清理的范围是 2009 年 9 月 30 日前签订国有出让合同和核发划拨决定书的所有建设项目。本次专项清理重点包括商品住宅用地出让合同履行情况；廉租住房、经济适用住房等保障性住房用地的划拨决定书履行情况以及闲置土地情况。主要盘查 3 年前土地出让情况。今年 1 月，全国所有地区分别下发相关文件。浙江省成为清查力度最大的省市之一，当地清查文件指出，2009 年 12 月 31 日前出让的土地全部纳入清查范围。1 月 20 日，上海市发布关于本市开展闲置土地登记的公告，要求在 3 月 22 日之前各家企业完成闲置用地清查情况。而各个区县也开始自己的闲置地清查工作，仅仅徐汇区，就已经清理出 18 幅闲置土地。国土资源部、监察部、财政部、审计署将组成联合检查组，对部分地区自清自纠情况进行重点抽查。另外，各地形成清理工作情况报告并汇总填报后，于 2010年 7 月 31 日前上报国土资源部。这场覆盖全国范围，涉及近年来出让的所有建设项目的土地大调查开始铺开，此次中国有史以来最彻底的建设用地清理将成为中国土地问题的一次大起底。1010、国务院法制办就房屋征收与补偿条例征求民意国务院法制办就房屋征收与补偿条例征求民意 1 月 29 日，备受社会各界关注的国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)正式向公众公开征求意见。国务院法制办在其网站上公布了征求意见稿全文，征求意见稿共五章四十一条，分别对适用范围、征收程序、征收补偿、关于非因公共利益的需要实施的拆迁等问题予以了明确规定。2007 年 10 月 1 日起施行的中华人民共和国物权法规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”2007 年 8 月 30 日，十届全国人大常委会第二十九次会议审议并通过了全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规。据此，国务院法制办会同住房城乡建设部在多次征求各方面意见的基础上，经反复研究、修改，形成了征求意见稿。征求意见稿的公布，对于规范拆迁有着积极意义，为拆迁补偿过程中产生的问题提供了指导和建设性的意见，但是按市场价格补偿的思路能否完全保证拆迁补偿的合理公平性，还有待商榷，这是值得进一步思考和研究的。1111、1 1 月份上海推出月份上海推出 1 14 4 号土地出让公告号土地出让公告 进入 2010 年，上海推地步伐减缓，1 月一共发布了 4 个土地出让公告，共计出让 29 幅地块，地块总出让面积达到了 197 万平方米，较去年 12 月大幅下降。其中居住用地面积约为 23 万平方米，比去年 12 月也大幅减少。1 月工业用地出让面积约为 155 万平方米，占总出让面积的比例高达 78.7%。在本月公布的土地出让公告中，出让面积最大的住宅地块为 2 号公告中的徐泾镇徐盈路东侧 B4-01 地块，面积为 13.69 万平方米，出让底价为 7.1975 亿元，按容积率 1.8 计算，该地块出让楼板价为 2920 元/平方米。由于去年年末，上海土地市场的供应进入了高峰期，去年的一些土地仍然需要市场消化。在今年房地产市场又一轮调控序幕拉开的同时，房地产市场供求开始下降，在前期形势不明的前提下，上海土地的供应也有所放缓。但对于诸多有实力的房地产开发企业而言，保持一定的土地储备仍然是其得以长期发展的必要保证，这也是近期上海土地市场的热拍现象依然存在的原因。二、二二、二月月份份主要事件主要事件 1 1、中央一号文件鼓励将农民工纳入住房保障体系中央一号文件鼓励将农民工纳入住房保障体系 2 月 1 日，题为中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见 的 2010 年中央一号文件经新华社授权播发。文件中提到，推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善农民工居住条件，鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系。采取有针对性的措施，着力解决新生代农民工问题。文件还提出，统筹研究农业转移人口进城落户后城乡出现的新情况新问题。大力发展县域经济，抓住产业转移有利时机，促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，提高城镇综合承载能力，吸纳农村人口加快向小城镇集中。完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。农村宅基地和村庄整理所节约的土地首先要补充耕地，调剂为建设用地的，在县域内按照土地利用总体规划使用，纳入年度土地利用计划，主 要用于产业集聚发展，方便农民就近转移就业。继续推进扩权强县改革试点，推动经济发展快、人口吸纳能力强的镇行政管理体制改革，根据经济社会发展需要，下放管理权限，合理设置机构和配备人员编制。据报道，今年的一号文件已经是新世纪以来指导“三农”工作的第 7 个中央一号文件，体现了国家进一步完善城镇住房保障体系、保障农业转移人口权益的政策意图。2 2、上海证大上海证大 92.292.2 亿拿外滩金融地块亿拿外滩金融地块 2 月 1 日，上海首块采用“预申请制度”出让的地块黄浦区外滩金融集聚带 81 商业商务用地被证大以 92.2 亿元摘得，折合地面楼板价 34148 元/平方米，该价格也刷新了之前的单价地王记录，成为了 2010 年的上海地王，但其不足3%的溢价率,创下了近年来申城土地拍卖市场的新低。外滩 81 金融地块出让范围为东至中山东二路，南至东门路，西至人民路，北至龙潭路。出让面积共计 45471.9 平方米。出让文件显示，地块建筑限高为 180米，其中，地上核定建筑面积不大于 27 万平方米，地下约 10 万平方米。此次拍卖共有四家预申请成功的竞标者到场，他们分别是：由“中华企业”、“太平洋人寿”和“泰康人寿”组成的联合竞投人；上海新黄浦，独立竞投人；由“复地集团”、“上海复星高科技”、“台州临海”和“上海嘉投”四家企业组成的联合竞投人；以及上海证大置业有限公司，独立竞投人。从拍卖最终成交的价格来看，相比“国十一条”出台前土地拍卖溢价 300400%的局面，有了大幅度的缓和。该块土地的底价为 90 亿元，以 92.2 亿元的成交价计算，溢价不足3%。这说明近阶段频繁的房产调控已渐显成效，去年的火热程度正在逐渐退却，开发商出价也更为谨慎。3 3、上海新梅太古城一期上海新梅太古城一期 13.513.5 亿卖给中粮置业亿卖给中粮置业 2 月 2 日，上海新梅置业股份有限公司（以下称上海新梅）发布公告称，其控股子公司上海新兰房地产开发有限公司（以下称新兰房产）所开发的新梅太古城一期房产项目（规划为大型购物中心），目前已基本竣工并取得预售许可证。上 海新梅称，为了给其后续土地储备提供资金支持，保证未来持续发展能力，拟将新梅太古城一期项目予以整体销售。公告显示，新兰房产于 2010 年 1 月 29 日与中粮置业投资有限公司（以下称中粮置业）签订关于买卖新梅太古城项目一期之框架协议。中粮置业是中粮集团旗下的两家地产公司之一，与 A 股上市的中粮地产并列，专攻商业地产。框架协议约定，新梅太古城一期目前预测可售建筑面积为 6.47 万平方米，新兰房产拟以人民币 13.5 亿元（暂定）的总价将该项目以商品房销售的方式整体出售给中粮置业。从上海新梅对太古城的运作来看，选择出售并非初衷。据介绍，整个太古城项目是 2002 年拿的，实际上是闸北区的旧区改造项目，当时由上海新梅的大股东兴盛集团中标拿地，后来交给上海新梅开发。就太古城项目来看，地理位置颇为优越。太古城位于西藏北路 180 号，地处闸北区最南端，毗邻苏州河，距人民广场一公里。一期规划为大型购物中心，项目总建筑面积 6.58万平方米，其中商业面积 5.3 万平方米，预计 2010 年开业。中粮集团收购新梅太古城后，“太古城”已经改名为“大悦城”。这意味着，通过收购太古城，中粮集团的商业地产品牌“大悦城”首次入驻上海。体现出中粮集团以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。4 4、徐汇多管齐下处置徐汇多管齐下处置 1818 块闲置地块闲置地 2 月初，从徐汇区规划和土地资源管理局获悉，该局已向区域内 18 块闲置地块开发单位发出通知，要求其到区规土部门进行登记，说明开工时间已满一年尚未开工的理由，区规土局将对这些地块的出让情况、地面现状和闲置原因进行分析，然后作出相应的处理。凡不按规定登记的，则进入不诚信档案名单；对于未按时缴纳出让金或按时开发的，将限制其进入土地市场继续拿地。在此之前，该区已将原来由中介单位审计的土地储备收归政府审计，区审计局通过重点检查补偿支出、开发支出、税费支出、利息支出等，规范全区土地收储成本审计，以进一步调控土地一级市场，增强土地储备的透明度。另据透露，该区今年除正在开建的 30 万平方米经适房外，还计划启动百联森大木业等地块建造经适房，并以人才公寓为重点，实施公共租赁房试点，同时鼓励一些企业自建单位租赁房，以改善“蚁族”和“夹心层”的居住条件。近期国家和地方政府都针对囤地捂盘等违规的土地利用制定了相应的政策，以抑制近来“发烧”的楼市，对于维护和稳定房地产市场的健康发展有着积极意义。5 5、新黄浦新世界新黄浦新世界 34.134.1 亿拿黄浦亿拿黄浦 163163 地块地块 2 月 8 日昔日全国地王黄浦区 163 街坊地块再次出让，本次竞标共有五家企业参加，其中新黄浦和上海新世界为联合投标，投标金额为 30 亿人民币；信拓有限公司和华人置业集团为第二家投标人，也是联合竞标，投标金额为 28 亿人民币；第三位陆裕投资有限公司为独立竞标，投标金额 30 亿。最后由上海市黄浦区国资委名下新黄浦（集团）有限责任公司与上海新世界股份有限公司联合以 34.1 亿元人民币成功竞得，相比两年半之前 44.04 亿元的天价，最终出让价格缩水了接近3 成。该块地东至江西中路，南至南京东路，西至河南中路，北至天津路。2007 年曾被苏宁环球以楼板价 6.7 万/平米的价格拿得，2008 年 8 月 13 日又被退回。此次起拍价格为 28 亿人民币，出让面积为 13709.3 平方米；核定容积率 4.8，故折合规划建筑面积为地上建筑面积不超过 65805 平方米，地下建筑面积约为 4 万平方米。与 2007 年十家房地产开发商争夺 163 地块的热闹情形相比，此次地块拍卖最终参与竞争者仅为 3 家，反映出在近期宏观政策调控措施紧密的背景下，众多有实力的房地产开发商出于企业自身战略发展的考虑，已经不再盲目地跟风拿地，更多地还是选择战略性的观望。6 6、仁恒夺下青浦徐盈地块仁恒夺下青浦徐盈地块，溢价率高达溢价率高达 431%431%2 月 11 日，2010 年上海国土出让第 2 号公告中的 4 幅地块进入现场拍卖阶段，其中徐泾镇徐盈路东侧 B4-01 地块将最为火爆。最终上海仁恒杨浦房地产有限公司，HoBee Investment LTD 38.2 亿拿下该地块，折合楼板价 15498 元/平方 米，溢价率达到惊人的 431%，重返 09 年巅峰水平。出让公告显示，该地块东至规划道路，南至姚河浜新开河，西至徐盈路，北至规划道路，出让面积 136937.3平方米，规划用途为普通商品房，容积率为 1.8。为在 2010 年世博会期间满足全球乃至全世界数以亿计的展品和游客运营能力，上海市在与徐泾镇毗邻的闵行区华漕镇 26 平方公里土地上规划建设世界上首屈一指的超大型综合交通枢纽虹桥交通枢纽。这项工程使上海市西部近郊逐渐成为了城市一个新的核心，也给徐泾发展带来了难得的契机。徐泾配合虹桥交通枢纽，加快与长宁区融合，建设成为以商业、企业总部办公楼等服务业聚集区和城市居住区。据悉，仁恒置地看中并以性价比较高的价格获取此地块，是基于对大虹桥地区未来发展前景的充分看好。仁恒置地在虹桥地区开发了知名国际化社区“仁恒河滨花园”，在青浦与运杰公司合作开发了“仁恒运杰河滨花园”，在该地区积累了相当多的成功经验和客户资源。预计仁恒置地将可能建造其一贯擅长的“精装修国际化社区”，以作为虹桥商务区的配套住宅，其前景应该是十分看好的。7 7、华侨城华侨城 70.270.2 亿勇夺苏河湾亿勇夺苏河湾 1 1 号地块号地块 2 月 11 日，苏州河北岸东块 1 街坊地块最终由华侨城集团以 70.2 亿元取得，楼板价 52855 元。作为“苏河湾”概念首幅地块，因为动迁成本高昂，该地块挂牌起始价高达 47 亿元，折合楼板价为 3.53 万元/平方米。资料显示，该地块土地容积率 3.74，用途为商办、文化娱乐、居住用地，还包括市政公用设施用地及公共绿地，总面积约 4.2 万平方米，出让面积约为 3.56 万平方米。“苏河湾”是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一。根据规划，“苏河湾”地区总共分为 10 个地块。2008 年 5 月，苏河湾 41、42 街坊地块曾举行推介会，吸引了众多国内外开发商到场，该地块计划在当年 7 月份对外退出。然而，进入 2008 年下半年，楼市调控加剧、土地频频流标，“41、42 街坊”地块被推迟出让。今年 1 月 13 日，上海市规土局发布第 2 号土地公告中，推出了位于闸北、青浦两区的 4 幅经营性用地。其中，苏河湾地块再现身影，不过这次计划出让的是东至河南北路、南至北苏州路、西至山西北路、北至天潼路的“1 街坊”地块。苏河湾被称为老上海最后一块尚未开发的黄金地块。而本次出让“1 街坊”地块更被称为皇冠上的明珠，据测算，其距离上海市中心南京路及人民广场仅 800 米，真可谓黄金宝地，同时三条轨道交通均经过此地。值得注意的是，该地块 18.8 亿元的竞买保证金创下了上海土地出让历史上的一项纪录。在此之前，竞买保证金一般为挂牌起始价格的 10%左右，而此次保证金占比达到了起始价的 40%，在近期土地市场价格趋稳的情况下是不多见的。8 8、央行决定央行决定 2525 日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率 0.50.5 个百分点个百分点 2 月 12 日，中国人民银行决定，从 2010 年 2 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。此次上调存款准备金率是继上月 18 日上调后，在短短一个月时间内的第二次上调，反映出政府加大抑制信贷膨胀、收紧流动的力度措施。释放出货币政策持续收紧的信号，必然对地产企业的资金也造成一定影响，如果银行收紧对开发商的贷款，将会拉紧开发商的资金链。9 9、国土部曝光国土部曝光 132132 起违法用地起违法用地，总面积总面积 1.151.15 万亩万亩 2月21日国土部网站曝光132起来自全国省级国土资源行政主管部门披露的未报即用违法用地案件，涉及违法用地面积约 1.15 万亩。该等未报即用违法用地由包括北京、上海、广东等全国 25 个省级的国土资源行政主管部门统计反馈。类型包括违法占地、破坏耕地、非法建厂等。根据国土部要求，该等案件将由省级国土资源行政主管部门，应尽快完成案件曝光工作，或对所涉土地公开挂牌督办。国土部要求，省级国土资源行政主管部门未对辖区内未报即用违法用地进行曝光及进行相关处理的，应尽快完成案件曝光工作。今年以来，国家加强了对全国土地的督察工作，派驻地方的国家土地督察局已经迅速对各地做了通报，或者约见一些省市主管官员，宣布高调启动土地违法问责。从今年开始，国家土地督察工作每季度将以专报形式向国务院报告，各督察局所有重大活动都要以专报形式及时上报国家土地总督察，将对地方形成更大的震慑力。成立三年来，土地督察机构已在全国 55 个市县开展例行督察。2008 年发现违规违法用地面积 1.19 万公顷，2009 年发现违规违法用地面积 4.48 万公顷，督促地方依法查处纠正违规违法案件 1325 件。相比于地方国土部门在监管上的“力不从心”，由国家土地总督察出面约谈地方政府负责人，监管层级比以前提高，效果也比以前好，对于规范、整顿全国土地市场有着积极的重大意义。1010、2 2 月份上海推出月份上海推出 5 59 9 号土地出让公告号土地出让公告 2 月份上海一共发布了 5 个土地出让公告，共计出让 36 幅地块，地块总出让面积达到了 118 万平方米，较 1 月有所下降。其中居住用地面积约为 25 万平方米，与 1 月基本相当。1 月工业用地出让面积约为 92 万平方米，占总出让面积的比例达到 78%。在本月公布的土地出让公告中，住宅地块仅为一块，即 6 号公告中的泗泾基地 B 地块。该地块位置东至祥泽塘，南至泗凤公路，西至大型居住社区泗泾基地A 地块，北至轨道交通 9 号线。地块总面积 273410.7 平方米；其中出让面积248878.7 平方米，其他面积 24532 平方米。随后该地块被城投控股子公司上海城投置地以 2.42 亿元的价格购得。从 2 月份上海土地市场的供应来看，供应量依旧较低，一方面是受到春节长假的影响，另一方面也与前期国家发布的一系列房地产调控密集政策影响有关。此外，2 月份上海土地交易市场依然活跃，虽然热闹程度已较去年有所下降，但是一些具有市场潜力的地块一经推出，仍会在较短的时间内被一些房地产开发企业购得。三、三三、三月月份份主要事件主要事件 1 1、五角场五角场 311311 街坊地街坊地 12.612.6 亿成交亿成交 3 月 5 日，上海杨浦区商业综合地块五角场街道 311 街坊地块以 12.64 亿元底价被泰隆发展有限公司和上海杨浦知识创新区投资发展有限公司联合购得。该地块是上海市规划和国土资源管理局 2009 年 109 号公告推出的 8 幅地块之一。公告文件显示，杨浦区五角场街道 311 街坊地块位于政立路南、淞沪路西，属于商业、办公、住宅综合用地，出让面积约 7.82 万平方米，容积率 2.7。按照 挂牌起始价 12.6381 亿元估算，起拍楼板价仅为 5986 元/平方米左右。甚至大幅度低于近期上海远郊住宅土地成交价。该幅地块与五角场彩蛋核心区域仅隔 23个街区，与江湾体育场隔淞沪路相望，周边汇集了创智天地的住宅和写字楼项目，地理位置较为优越。由于之前出让条件较为苛刻，尽管该地块共有多达 36 家企业领取了标书，但最后只有 1 家企业申请竞买。这幅地块起始楼板价之所以如此低，或许是考虑到项目开发建设及后期经营的“门槛”较为复杂。另据透露，泰隆发展有限公司为罗康瑞名下瑞安房地产子公司。瑞安房地产在五角场的重头项目创智坊的写字楼和住宅社区均与该地块毗邻，创智坊二期工程目前正在进行当中。瑞安此次出手也可看作是其巩固五角场区域发展地位的又一个砝码。2 2、国土部国土部 1919 条规定厘清土地市场条规定厘清土地市场 3 月 10 日，国土资源部下发关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（又称 19 条），直接将对房地产调控的焦点转向土地。通知全文近五千字，涉及五个方面，共 19 条，主要是落实“国 11 条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。通知要求各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的 70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。通知还要求，严格规范商品房用地出让行为，严格控制商品房用地单宗出让面积，条件具备的地方可以探索房地产用地出让预申请制度。严格土地竞买人资格审查和土地出让合同管理。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。除了确保房地产用地供应和及时开发外，“19 条”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。按照通知，今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。土地出让成交后，必须在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。各省市要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况，对未查处的闲置土地，实行挂牌督办，依法依规处置。市县国土管理部门还须加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查，防止产生新的闲置土地。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况，及时通报同级金融监管部门。3 3、沪最大的石库门里弄建筑群变洋房沪最大的石库门里弄建筑群变洋房，售价或达售价或达 1313 万万/平平方米方米 经过两年的修缮性开发，上海现存最大的新式石库门里弄建筑群建业里将变身豪华洋房和高档消费场所聚集地，工程将于今年年底竣工。建成后的项目总面积将达到 4 万平方米，规模比上海已有的新天地、思南公馆等都要大，将包括 51 栋五层石库门洋房、62 套酒店式公寓以及超过 4000 平方米的商铺。地处徐汇区建国西路岳阳路的建业里，建于上世纪 30 年代，具有清水红砖、马头风火墙、半圆拱券门洞等鲜明的建筑特色，分东弄、中弄、西弄三条里弄，共 260 栋建筑，均为砖木结构的 2 层楼房，采用具有江南民居风格的墙体和建筑屋顶，1994 年被列为市级建筑保护单位。为恢复原始的石库门建筑风貌，徐汇区引进境外团队，经过两年的修缮性开发，建业里保留了原先的建筑结构，并增加了部分商业设施。据悉，一套改建后的建业里石库门洋房每平方米售价预计 13万元左右，购房入住者至少需要 3000 万5000 万元的经济实力。除了售价向“新天地”看齐，建业里的设施、服务等项目也将和“新天地”较为接近。徐汇区相关方面则透露，建业里项目内将增设各项现代服务设施，融汇了不少创新设计。石库门建筑的内部功能将通过现代技术得到提升，如每一单元房均配有 SPA 按摩设施，并增加两层地下空间作为车库和家庭娱乐区，沿街将开设古董店、购物商场等，地下还将设有公共的小型停车场。“新天地”成为上海时尚新地标后，越来越多的老建筑改造工程接连登场。除建业里外，本市还有众多老建筑群正在进行紧锣密鼓的变脸工程。然而“新天地”的成功并非一蹴而就，其运营模式也无法全盘照搬。相比“新天地”毗邻淮 海路的绝佳地理位置，建业里项目周围仍属于住宅区，距离淮海路、衡山路、徐家汇均有一定距离，如