物业接管验收手册(1).doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作   物业接管验收手册   物业验收程序 一、目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序1.验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2.验收的实施(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。   接管验收应检索提交资料 一、产权资料1.项目批准文件。2.用地批准文件。3.建筑执照。4.拆迁安置资料。 二、技术资料1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。2.地质勘察报告。3.工程合同及开、竣工报告。4.工程预、决算。5.图纸会审记录。6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。7.隐蔽工程验收签证。8.沉降观察记录。9.竣工验收证明书。10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11.新材料、构配件的鉴定合格证书。12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13.砂浆、混凝土试块、试压报告。14.供水、供暖的试压报告。   物业档案资料移交 在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料： 一、综合资料1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。3.工程招、投、定标书（永久）。4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。11.工程决算书、三算表（永久）。l2.消防设施验收合格证（永久）。 二、土建资料1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。3.事故处理记录（永久）。4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。 三、给排水、消防资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。7.试水、闭水试压试验记录（永久）。8.设备调试记录（永久）。9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。 四、电气资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.防雷电阴接地实测记录（永久）。6.引下线焊接记录（永久）。7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。 五、施工图1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。2.建筑施（竣）工图（永久）。3.结构施（竣）工图（永久）。4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。5.电气施（竣）工图（永久）。6.空调施（竣）工图（永久）。7.智能化系统施（竣）工图（永久）。8.通讯施（竣）工图（永久）。9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。 六、声像资料1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。2.内外景观照片（永久）。3.建筑小品。4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6.其它。   物业接收工程项目验收依据 一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。 二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。 三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。 四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。 五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 六、工程质量事故处理记录。 七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。 八、设备试压、试运行合格报告等。   物业工程验收流程   物业工程验收移交项目物业工程移交项目表(一)项 目评价存在问题整改建议电气系统高、低压配电室   主要机电配电箱   楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱   防地接地系统   其 它   空 调 系 统中央空调机组   冷冻机组   水泵、换热器等设备   地热系统   暖通管路系统   公共区域暖通用管井   燃气设施管井   公共区域燃气设施管井   楼宇排气设施   其 它   给 排 水 系 统公共区域生活用水管井   蓄水箱（池）、管路   草坪等浇灌设施   卫生洁具等设施   排水管路等设施   公共区域排水管井   化粪池及排污设施   公共区域排污管井及管路   其 它    物业工程移交项目表(二)专 案评 价存在问题整改建议电 梯 系 统电梯轿厢及设备   井道与底坑附属设备   曳引及其它设备   井道照明等   井道门等   电气控制设备系统   其 它   消 防 系 统车库各种指示标志灯   喷淋头/烟、温感探头   消火栓管路及设备   灭火器等设备   消防水池（箱）   消防电气控制设备   监控中心设备   其 它   物业工程移交项目表(三)项 目评 价存在问题整改建议通信网络系 统电话系统设备   楼宇电话插座等   有线电视设备   楼宇有线电视插座等   公共广播/应急广播设备   音响设备   楼 宇监 控系 统楼宇监控设备系统   楼宇监控用的各种传感器等   办 公 自 动 化 系 统办工自动化系统设备   物业管理营运信息系统   办公和服务系统   信息服务系统   智能卡管理体制系统工程   计算机网络管理系统   安 全防 范系 统入侵报警系统   电视监控系统   出入口控制系统   电子巡更系统   车库管理系统   综 合布 线系 统建筑群主干线   建筑物主干线   水平布线   屋宇工作区布线   其 它    物业工程移交项目表(四)项 目评 价存在问题整改建议楼 宇 土 建 工 程1.主体结构：   地基   钢筋混凝土结构   砖石结构   抗震性能   2.外墙：   防水   墙及墙面   3.屋面：   保温隔热性能   防水性能   排水设施   面层   4.楼宇地面   5.公共楼梯   6.门窗玻璃   7.卫生间防水   8.其它       物业设施交接物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1      2      3      4      5      6      7      8      9      10      11      12      13      14      15      16      17      18      管理公司经办人签名：  管理公司盖章：发展商经办人签名：  发展商盖章：  消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告 年 月 日 编号：工程名称 工程地址 使用单位 联系人 电话 调试单位 联系人 电话 设计单位 施工单位 工程主要设备设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注                  施工有无遗留问题 施工单位联系人 电话 调试情况 调试人员（签字） 使用单位人员（签字） 施工单位负责人（签字） 设计单位负责人（签字）  系统竣工表验收时间：工程名称 验收建筑名称 隐蔽工程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无 合格/基本合格/不合格主要消防设施消防栓系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓   水泵接合器   室外消防栓   气压水灌   消防水泵   稳压泵   通风空调系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机   防火阀   防烟排烟系统部位/方式1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟产品名称产品型号生产厂家数量防烟楼梯间 防烟阀 前室及合用前室 送风机 走道 排风机 房间 排烟阀 自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量m²m²/hm²/h安全疏散系统设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标志有/无 防火门   消防电源有/无 防火卷帘   事故照明有/无 消防电梯   火灾报警系统系统设计单位 施工单位 形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位 产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器   集中报警器   感温探测器   区域报警器   火焰探测器   事故广播       手动按钮    (续表)系统设计单位 系统施工单位 喷洒灭火系统系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备 喷洒类型干式/湿式/预作用/开式 系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头   水泵   水流报警器   稳压泵   报警阀   气压水罐   压力开关       卤代烷系统系统设计单位 系统施工单位 系统类型 系统形式全充满系统/局部应用系统系统设置部位 产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头   远程启动装置   瓶头阀   联动开启装置   分配阀   手动开启装置   储罐阀(储量/瓶) 压力 紧急制动   消防控制室系统设计单位  系统施工单位 控制室位置 控制室面积 耐火等级 出入口数量 应有控制功能数 实有控制功能数 缺何种功能控制数 其它灭火系统系统设置单位  系统施工单位 系统设置部位 系统名称系统类别 系统启动方式用量或储量工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用 自动/半自动/手动（kg）使用压力泡沫灭火系统低倍/高倍/氟氮白/抗溶性 固定/半固定/移动式（kg）供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素 自动/半自动/手动（kg）供给强度蒸气灭火系统全充满固定/全充满半固定/局部 固定/半固定/移动式（%）供给强度氮气灭火系统全充满/局部应用 自动/半自动/手动（kg）使用压力  排风机     排烟阀    验收表序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件设计任务书、有关批件、地质资料齐全     隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全  调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全   2水源电源等水源、水量符合设计规范要求     系统压力系统最不利点水压不小于0.05Mpa  泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求  电源有备用电源  其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求  3管  网报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头     管网管径对照管径估算表合理  管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求  管网设支架吊架、防晃支架按规范要求设置合理  管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求  与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求         暖通空调系统验收及表格设备开箱检查记录工程名称 分部（或单位）工程 设备名称 型号、规格 系统编号 装箱单号 设备检查1.包装2.设备外观3.设备零部件4.其它技术文件检查1.装箱单 份 张2.合格证 份 张3.说明书 份 张 4.设备图 份 张5.其它存在问题及处理意见 检查人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日 隐蔽工程验收记录工程名称 分部（或单位）工程 隐蔽工程内容序号工程分项及部位单位数量检查结果1    2    3    4    5    6    7    8    9    10    验收意见    验收人员：   建设单位 （公章）代表 年 月 日   施工单位 （公章）代表 年 月 日 风管漏风检测记录工程名称 分布（或单位）工程 分项工程 系统名称 风管级别 试验压力（Pa） 系统总面积（m²） 试验总面积（m²） 允许单位面积漏风量（m³/ m²*h） 实测单位面积漏风量（m³/ m²*h） 系统测定分段数 试验日期 检测区段图示分段实测数值序号分段面积（m²）试验压力（Pa）实际漏风量（m³/h）1   2   3   4   5   评定意见    建设单位 （公章）代表 年 月 日   施工单位 （公章）代表 年 月 日 现场组装除尘器、空调机漏风检测记录工程名称 分布（或单位）工程 分项工程 检测日期 设备名称 型号规格 额定风量（m³/h） 允许漏风率（%） 工作压力（Pa） 测试压力（Pa） 允许漏风量（m³/h） 实际漏风量（m³/h） 检测意见       试验人员：   建设单位 （公章）代表 年 月 日   施工单位 （公章）代表 年 月 日 冷冻水管道压力试验记录工程名称 分布（或单位）工程 试验部位 试验时间 管道编号试验介质工作压力(Mpa)试验压力(Mpa)持续时间(min)压降(Mpa)试验结果                                                        验收意见     建设单位 （公章）代表 年 月 日    施工单位 （公章）代表 年 月 日 制冷系统气密性试验记录工程名称 分布（或单位）工程 试验部位 试验时间 管道编号气密性试验试验介质试验压力(Mpa)定压时间(h)试验结果               管道编号真空试验设计真空度(kPa)试验真空度(kPa)定压时间(h)试验结果               管道编号充制冷剂试验充制冷剂压力(Mpa)检漏仪表补漏位置实验结果          验收意见      建设单位 （公章）代表 年 月 日    施工单位 （公章）代表 年 月 日设备单机试验记录工程名称 分布（或单位）工程 系统名称 序号系统编号设备名称设备转速(r/min)功率(kw)电流(A)轴承升温()额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值                                                                                                              评定意见      调试人员：     建设单位 （公章）代表 年 月 日     施工单位 （公章）代表 年 月 日 采暖管道安装的允许偏差和检验方法项 次项 目允许偏差(mm)检验方法1横管道、纵横方向弯曲（mm）每一米管径100mm1用水平尺、直尺、拉线和尺量检查管径>100mm1.5全长（25米以上）管径100mm13管径>100mm252立管垂直度（mm）每一米2吊线和尺量检查全长(5米以上)103弯管椭圆率(Dmax-Dmin)/Dmax管径100mm10%用外卡钳和尺量检查管径>100mm8%折皱不平度(mm)管径100mm4管径>100mm5注：Dmax,Dmin分别为管子最大外径及最小外径采暖系统水压实验及调试项次项 目要 求检验方法1蒸汽采暖系统应以系统顶点的工作压力加0.1Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.3Mpa使用钢管及复合管的系统应在试验压力下1mm压降不大于0.02Mpa,降至工作压力后检查,不渗不漏使用塑料管的系统应在试验压力下1h内压力降不大于0.05Mpa,然后降压至工作压力1.15倍,稳压2h压力降不大于0.03Mpa同时各连接处不渗、不漏热水采暖系统2高温热水采暖系统试验压力应为系统顶点工作压力加0.4Mpa3使用塑料管的热水采暖系统应以系统顶点工作压力加0.2Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.4Mpa使用复合管的热水采暖系统(续表)4系统试压合格后,对系统进行冲洗现场观察，直至排水不含泥沙、铁屑等杂质，且水色不浑、浊为合格过滤器试压合格后进行清扫除污器5系统冲洗完毕后应充水、加热，进行试运行和调试观察、测量室温应满足要求中间验收记录工程名称 分布（或单位）工程 分项工程名称 开工日期年 月 日工程地点 交验日期年 月 日交验简要说明 遗留问题 验收意见   建设单位 （公章）代表 年 月 日  施工单位 （公章）代表 年 月 日   金属管道工程验收及表格 一、质量检验1.保证项目检验记录保证项目检验记录表单位工程名称：分项工程名称：分部工程名称：分项工程性质：序号检 验 内 容质量情况1固定件、支撑件的材质、规格 2保温材料的材质、规格和性能 3保冷材料的材质、规格和性能 4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能 5绝热层分层厚度 6设备铭牌覆盖 7固定件穿透保冷层 8隔垫设置 9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料   (续表)10主管、伴管的加热空间 11充填绝热层的密实 12保冷可拆卸结构与固定结构之间的绝热与密封 13保冷附件、端部或盲板的绝热与密封 14浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能 15硬质制品绝热层伸缩缝的留设 16绝热层的膨胀间的留设 17保冷层伸缩缝外再保冷 18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝 19防潮层材料的材质、规格和性能 20金属保温层材料的规格、品种 21普通薄钢板的防腐 22金属护壳不加固定件的部位 23金属护壳的固定不得损坏防潮层 24金属保护层的接缝 25保冷结构金属、保护层的接缝密封 26毡、箔、布类材料的品种、规格 27毡、箔、布类保护层的接缝 28抹面灰浆材料的配比、性能 2.允许偏差项目检验允许偏差项目检验表单位工程名称：分项工程名称：分部工程名称：分项工程性质：序号检验内容允许偏差（mm）实测值（mm）123456789101捆扎、拼砌绝热层的厚度及安装容重           2充填绝热层的厚度及安装容重           3粘贴绝热层的厚度           4浇注、喷涂绝热层的厚度及安装容重           5伸缩缝的宽度           6防潮层表面平面度           7金属保护层表面平面度           8毡、箔、布类保护层表面平面度           9抹面保护层表面平面度           3.质量保证资料核查质量保证资料核查表序号资料名份数核查情况1绝热材料（制品）出厂合格证、试（检）验报告  2绝热材料耐燃性能证明  3绝热材料粘结剂、耐磨剂、密封剂出厂合格证、试（检）验报告  4捆扎用非金属材料出厂合格证  5绝热层厚度检查记录  6防水材料出厂合格证、试（检）验报告  7防水材料耐燃性能证明  8非金属外护材料出厂合格证、试（检）验报告  9非金属外护材料阻燃性能证明  10金属外护材料出厂合格证   二、建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管1.横管坡度横管坡度不得小于下列规定：公称直径d坡度公称外径d坡度500.0251600.007750.0152000.0052.伸顶通气管(1)房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立管。(2)在最冷月平均气温低于-13地区，管径110mm时，宜从室内顶棚下0.3m处将管径放大一级。(3)伸顶通气管管径不得小于立管管径。(4)伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下列规定：不上人屋顶不得小于300mm。上人屋顶不得小于2000mm。应比屋顶最大积雪或积灰厚度高出300mm。3.清扫口、检查口(1)房屋底层的立管上必须设置检查口（清扫口）。(2)检查口中心位置可设在离地1m处。(3)高层建筑宜每隔6层设检查口，在最冷月平均气温低于-13地区，立管还应在最高层离室内顶棚0.5m处设检查口。(4)横管在直管段上设置检查口（清扫口）之间的最大距离不宜大于下表规定（当设计无规定时，可采用0.020.025）:   d(mm)5075110160距离(m)101215 204.管道穿越楼板构造要求(1)立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管。(2)立管穿越屋面混凝土层时必须预埋套管，套管高出屋面不得小于50mm，再在其上做防水层。(3)做活动支承的横管在穿越承重墙时，应采用套管，套管至少比穿越管大一级管径，其缝隙可用预想性嵌缝材料填实，有防水要求时还应在穿墙处迎水面上用防水材料做止水环。穿越地下室处墙外时，穿墙处防水应结合地下室外墙防水采取相应防水措施。(4)高层建筑内明设管道，当设计要求采取防止水灾贯穿措施时，应符合下要求：立管管径