房地产抵押报告.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产抵押估价报告估价项目名称：*房地产经营开发有限公司所属位于*中山东路*15#-1-112、15#-1-203、15#-1-2501至2512室商办用途房地产抵押价值估价估价委托人：*房地产经营开发有限公司房地产估价机构：*房产评估有限公司注册房地产估价师：*（注册号*） *（注册号*）估价报告出具日期：2014年6月29日估价报告编号：*致估价委托人函*房地产经营开发有限公司：*房产评估有限公司受贵方委托，根据国家有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准GB/T502912015房地产估价规范的操作程序，认真地查验了贵方提交的估价对象产权证明和相关资料，并进行了实地查勘鉴定工作，分析考虑了影响房地产估价的诸多因素，遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则、谨慎原则，运用科学、合理的房地产估价机构法，对贵方用于抵押贷款的坐落于*中山东路*15#-1-112、15#-1-203、15#-1-2501至2512室商办用途房地产（建筑总面积为*m2及相应分摊的土地面积为257.52m2）进行了估价，利用比较法、收益法进行测算，确定该估价对象在二O一五年六月二十三日的抵押价值（含国有出让土地使用权价值）为￥*万元，大写人民币*元整。表1 估价对象估价结果一览表房屋所有权人房屋坐落房产面积()房产证号土地证号结构楼层用途单价（元/）总价（万元）*房地产经营开发有限公司中山东路*15#-1-10263.74*字第11634号*（2004）第16835号钢混1商业25941165.34中山东路*15#-1-10354.63*字第11635号*（2004）第16836号钢混1商业25941141.71中山东路*15#-1-10457.84*字第11636号*（2004）第16837号钢混1商业25941150.04中山东路*15#-1-11265.34*字第107294号*（2004）第24116号钢混1商业25421166.1中山东路*15#-1-203695.98*字第107298号*（2004）第24119号钢混2商业168611173.49中山东路*15#-1-2501109.66*字第114971号*（2007）第07218号钢混25办公14145155.11中山东路*15#-1-2502101.25*字第114972号*（2007）第07217号钢混25办公14145143.22中山东路*15#-1-2503109.29*字第114973号*（2007）第07219号钢混25办公14145154.59中山东路*15#-1-2504102.28*字第114974号*（2007）第07216号钢混25办公14145144.68中山东路*15#-1-2505109.66*字第114975号*（2007）第07213号钢混25办公14145155.11中山东路*15#-1-2506113.55*字第114976号*（2007）第07215号钢混25办公14145160.62中山东路*15#-1-2507113.55*字第114977号*（2007）第03276号钢混25办公14145160.62中山东路*15#-1-2508106.34*字第114978号*（2007）第07212号钢混25办公14145150.42中山东路*15#-1-250980.47*字第114979号*（2007）第07211号钢混25办公14145113.82中山东路*15#-1-251081.49*字第114980号*（2007）第07210号钢混25办公14145115.27中山东路*15#-1-251181.4*字第114981号*（2007）第07338号钢混25办公14145115.14中山东路*15#-1-2512106.34*字第114982号*（2007）第07337号钢混25办公14145150.42合计*说明：1假定未设立法定优先受偿权下的市场价值确定：根据上述分析和测算过程，结合估价经验，确定该估价对象在价值时点2014年6月23日的市场价值为：￥*万元，大写人民币*元整。2法定优先受偿款确定：在价值时点，估价对象已设定抵押权，经咨询估价委托人，抵押权注销及再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的影响。3抵押价值确定：房地产抵押价值是抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定估价对象未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。综合以上因素，确定估价对象在价值时点2014年6月23日的抵押价值为：￥*万元，大写人民币*元整。法定代表人：*房产评估有限公司二O一五年六月二十八日目录估价师声明5估价假设和限制条件6估价结果报告10一、估价委托人10二、房地产估价机构10三、估价目的11四、估价对象11五、价值时点15六、价值类型15七、估价原则16八、估价依据17九、估价方法18十、估价结果20十一、注册房地产估价师21十二、实地查勘期21十三、估价作业期21十四、估价报告有限期限21十五、变现能力分析21十六、风险提示23估价技术报告25一、估价对象区位状况描述与分析25二、估价对象实物状况描述与分析27三、估价对象权益状况描述与分析28四、市场背景描述与分析30五、最高最佳使用分析34六、估价方法选用35七、估价测算过程37八、估价结果确定74附件75估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见进行分析，并形成意见和结论，撰写本估价报告。5.估价人员*、*已于二O一五年六月二十三日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象实地查勘的真实性承担责任，但估价人员对估价对象的查勘仅限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，估价人员不承担对估价对象的结构质量进行调查的责任，对其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。姓名注册号签名签名日期*年月日*年月日估价假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：（一）本次估价的假设前提1.一般假设（1）估价委托人提供了房屋所有权证及国有土地使用证，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。（2）我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行估价。设定估价对象不存在建筑物隐蔽性质量问题和地基质量问题。（3）我们未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与房屋所有权证记载建筑面积大体相当。（4）本报告对估价对象于价值时点二O一五年六月二十三日的市场价值，基于以下假设:1）具有一个公开的、比较活跃、发达的房地产市场；2）估价对象能够自由地在市场上租售；3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期；在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变。（5）不考虑特殊性质买家的附加叫价；（6）估价师实地查勘未能取得估价对象地上建筑物的工程质量报告，亦未对建筑物的质量进行检测，本次估价是假定其建筑物质量达到合格。（7）本报告估价对象的公共配套设施、水、电及交通与整体物业为不可分割的整体，因此本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电及内部交通的使用权益为前提。估价结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气等相关配套辅助设施和装修等。（8）本次估价对象市场价值是指估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下，现状利用条件和正常房地产市场条件下合法交易的供需价格。2.未定事项假设估价对象房屋所有权证未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为2005年左右，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。3.背离事实假设（1）本次估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的现行公开市场价值，没有考虑将来可能的特殊交易方法（如强制拍卖）对该估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其它不可抗力对估价值的影响。不考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有不可抗力对房地产价值的影响。（2）依据估价委托人提供的共十七册房屋所有权证，至价值时点2014年6月23日，估价对象已设定抵押权，权利人为*股份有限公司，权利种类为抵押，20000000.00元，设定日期为2012年6月25日，约定期限为2012年6月23日至2014年7月22日。经咨询估价委托人，抵押权注销及再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的影响。上述条件发生变化时，估价结果应作相应调整。（二）估价报告使用的限制条件1.本房地产估价报告仅限于为估价委托人以估价对象为担保确定在*银行抵押贷款额度提供参考，不对其它用途负责。2.本估价结果的有效性受到本报告规定的价值时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围以及估价假设条件等估价要素的约束和限制；本估价结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制 ；3.本估价报告结论是为估价委托人提供的专业性估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，故估价师仅对结论本身符合规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。4.本估价报告的规范文本为中文文本，用除中文以外的其它文字制作本报告的以中文文本为准。5.本估价报告估价结果自2014年6月29日至2016年6月28日止，一年内有效，超出上述期限，除另行声明或另有政策规定外，估价结果失效。6.本估价报告的报告解释权为*房产评估有限公司所有。本估价报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；未经本估价机构书面同意，其全部或其部分内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。7.本估价报告包括“估价结果报告”和“估价技术报告”，估价委托人必须根据房地产估价规范使用本报告，对仅使用报告中的部分内容或片面使用导致的有关损失，估价机构不承担责任。8.本报告须由估价机构及估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。估价结果报告*一、估价委托人名 称：*房地产经营开发有限公司类 型：有限责任公司住 所：0000000大楼1118室法定代表人：*注册资本：2000万元整成立日期：*年11月25日经营范围：房屋开发、销售；房屋、场地租赁；联 系 人：*联系电话：*二、房地产估价机构名 称：*房产评估有限公司类 型：有限责任公司住 所：*室法定代表人：*注册资本：*元整成立日期：2006年06月16日经营范围：土地、房地产评估、咨询及房地产经纪服务联系人：*联系电话：*三、估价目的本次估价为估价委托人确定估价对象在*银行抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。四、估价对象（一）估价对象区位状况估价对象位于*中山东路*。估价对象所在区域以商业、办公、住宅为主，估价对象所在区域内有佳家旺超市、餐馆、沿街门面等商业房地产，商业繁华度较优。估价对象区域内有中山东路、上海南路等主次干道，道路通达度优。距离最近公交车站点交通距离约150米，区域内有36路、79路、82路、91路等公交线路，公交便捷度优；估价对象距商服中心约800m，地理位置优。（二）估价对象实物状况1.估价对象土地实物状况估价对象土地面积为257.52m2，形状较规则，地势较平坦，起伏较小，土壤地基承载力较强。估价对象东临新光路、南临王陵路、西临上海南路、北临中山东路。估价对象宗地实际开发条件为宗地红线外“六通”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气），估价对象宗地内“六通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气及场地平整），估价对象土地容积率为9.6，土地利用强度高。估价对象宗地剩余使用期限为35.72年（终止日期2051年03月14日）。2.估价对象建筑物实物状况估价对象位于*中山东路*15#-1-112、15#-1-203、15#-1-2501至2512室，为钢混结构商业及办公用房。估价对象建筑总面积为*，据注册房地产估价师实地查勘，结合估价委托人提供的资料，估价对象为中山东路*的部分房地产，建筑物为钢混结构楼房，建成于2005年左右，估价对象分别位于25层、1层、2层。建筑物外墙面为墙砖饰面，维修保养状况较优。室内乳胶漆（部分壁纸）饰面，地面砖（部分复合地板）地面，铝合金窗，石膏吊顶，属中档装修。房屋成新度为九成新，水、电、通讯等设备齐全。（三）估价对象权益状况根据估价委托人提供的共十七册房屋所有权证，房屋所有权人均为*房地产经营开发有限公司，详细载明情况如下表2：表2估价对象房屋所有权证证载信息房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落产别幢号房号结构房屋总层数所在层数建筑面积*字第11634号徐州市财苑房地产经营开发有限公司中山东路*15#-1-102股份房产81-102钢混27163.74*字第11635号中山东路*15#-1-1031-10354.63*字第11636号中山东路*15#-1-1041-10457.84*字第107294号中山东路*15#-1-1121-11265.34*字第107298号中山东路*15#-1-2031-2032695.98*字第114971号中山东路*15#-1-2501250125109.66*字第114972号中山东路*15#-1-25022502101.25*字第114973号中山东路*15#-1-25032503109.29*字第114974号中山东路*15#-1-25042504102.28*字第114975号中山东路*15#-1-25052505109.66*字第114976号中山东路*15#-1-25062506113.55*字第114977号中山东路*15#-1-25072507113.55*字第114978号中山东路*15#-1-25082508106.34*字第114979号中山东路*15#-1-2509250980.47*字第114980号中山东路*15#-1-2510251081.49*字第114981号中山东路*15#-1-2511251181.4*字第114982号中山东路*15#-1-25122512106.34合计*根据估价委托人提供的共十七册国有土地使用证，土地使用权人均为*房地产经营开发有限公司，详细载明情况如下表3：表3估价对象土地使用权证证载信息土地使用证号土地使用权人座落地号图号地类（用途）使用权类型终止日期使用权面积（）*（2004）第16835号*房地产经营开发有限公司中山东路*15#-1-10205-01-22-01264795.00-29325.00商业用地、办公出让2051年03月14日6.60*（2004）第16836号中山东路*15#-1-1035.7*（2004）第16837号中山东路*15#-1-1046*（2004）第24116号中山东路*15#-1-1126.8*（2004）第24119号中山东路*15#-1-20372.5*（2007）第07218号中山东路*15#-1-250111.4*（2007）第07217号中山东路*15#-1-250210.6*（2007）第07219号中山东路*15#-1-250311.4*（2007）第07216号中山东路*15#-1-250410.7*（2007）第07213号中山东路*15#-1-250511.4*（2007）第07215号中山东路*15#-1-250611.80*（2007）第03276号中山东路*15#-1-250711.80*（2007）第07212号中山东路*15#-1-250811.10*（2007）第07211号中山东路*15#-1-25098.40*（2007）第07210号中山东路*15#-1-25108.50*（2007）第07338号中山东路*15#-1-25118.5*（2007）第07337号中山东路*15#-1-251211.10合计257.52依据估价委托人提供的共十七册房屋所有权证，至价值时点2014年6月23日，估价对象已设定抵押权，权利人为*股份有限公司，权利种类为抵押，20000000.00元，设定日期为2012年6月25日，约定期限为2012年6月23日至2014年7月22日。经咨询估价委托人，抵押权注销及再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的影响。上述条件发生变化时，估价结果应作相应调整。五、价值时点二O一五年六月二十三日（实地查勘之日）。六、价值类型本报告书提供的房地产价值是满足上述假设限制条件下于价值时点的抵押价值，是根据市场价值标准而确定，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。七、估价原则本次估价遵照公正、客观、科学、诚实的原则进行估价，具体表现在运用了独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、谨慎原则。1. 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地估价出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2.合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3.价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4.替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5.最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。6.谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。八、估价依据1. 法律、法规和政策文件（1）中华人民共和国物权法（2）中华人民共和国城市房地产管理法（3）中华人民共和国土地管理法（4）中华人民共和国城市规划法（5）中华人民共和国担保法（6）城市房地产开发经营管理条例（7）*建筑与装饰工程计价表和*建设工程工程量清单计价项目指引（2004年4月1日起实行）（8）建设部颁发房屋完损等级评定标准（9）*建筑工程预算定额文件汇编（10）城市房地产抵押管理办法（11）商业房地产贷款风险管理指引2. 技术规程（1）房地产估价规范（GB/T502912015）（2）建设部、中国银行、中国银行银监会联合发布的房地产抵押估价指导意见（3）房地产估价基本术语规范（GB/T50899-2013）3. 估价委托人提供的房屋所有权证。4. 估价委托人提供的国有土地使用证。5. 估价委托人与本公司签订的委托估价协议，本公司估价师实地查勘及市场调查所获得的有关资料。九、估价方法1.估价思路一般而言，求取房地产市场价值时，房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。不同的估价方法是从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价格水平，各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况选择适宜的估价方法。2.方法选择依据本公司估价人员根据估价对象的具体情况，在对其进行实地查勘（包括对估价对象地理位置、周围环境及估价对象的建筑、结构及配套设施等）和类似物业调查后，拍摄有关照片，按照估价程序，认真分析了影响估价对象价值的相关因素。估价对象为商业、办公房地产，已完成开发建设，因此不宜采用假设开发法；成本法仅为房地产成本的积算，无法体现估价对象有收益的物业的客观价值，因此不宜采用成本法；与估价对象在同一供求圈内类似用途房地产租金案例较多，适合采用收益法；同一供求圈内，与估价对象同等规模类似房地产的合法、有效的交易实例较多，因而适宜采用比较法进行估价。因此本次估价采用比较法、收益法对估价对象进行估价。3.所选方法的含义（1）比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。公式：V = VB×A×B×C×D ×E 其中： V-估价对象价格; VB-可比实例价格; A-估价对象交易日期指数/可比实例交易日期指数; B-估价对象交易情况指数/可比实例交易情况指数; C-估价对象区位状况指数/可比实例区位状况指数; D-估价对象实物状况指数/可比实例实物状况指数;E-估价对象权益状况指数/可比实例权益状况指数； 具体测算思路是：简明扼要的说明测算的思路 1）选取可比实例； 2）选择比较因素，并具体说明估价对象和可比实例的各因素条件； 3）在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表； 4）根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。 5）采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。 6）对比准价格进行分析，确定比较法测算结果。（2）收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。计算公式为： 其中：V房地产价格 A第一年年净益 R报酬率 S年净收益递增的比率n收益年限十、估价结果根据房地产估价规范，遵循公认估价原则，按照为估价委托人提供该房地产抵押价值参考的委托目的，我公司估价人员依据估价委托人提供的相关资料，经过综合分析及认真测算，最终确定估价结果如下表4：表4 估价结果汇总表币种：人民币估价对象相关结果估价对象1.未设定法定优先受偿权下的价值总价（万元）*单价（元/m2）1-102至104：259411-112：254211-203：168612501至2512：141452.注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款总额（万元）0（1）已抵押担保的债权数额总额（万元）0（2）拖欠的建设工程价款总额（万元）0（3）其他法定优先受偿款总额（万元）03.抵押价值总价（万元）*单价（元/m2）1-102至104：259411-112：254211-203：168612501至2512：14145十一、注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期*年月日*年月日十二、实地查勘期2014年6月23日十三、估价作业期2014年6月23日至2014年6月29日十四、估价报告有限期限2014年6月29日至2016年6月28日十五、变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与估价的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。本次估价变现能力分析：1.通用性：通用性是指是否常见、是否普遍使用。通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的用途越专业化，使用者的范围就越窄，越不容易找到买者，其变现能力越弱。估价对象为已建成商业、办公用房，作为商业、办公使用，市场需求量一般，通用性一般。2.独立使用性：独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。一般的独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。估价对象不存在公用、共用等使用情形对价值的影响，独立使用性较强。3.房地产的价值量的大小。一般的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。估价对象的价值量大，市场流通性弱。4.可分割转让性：可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而如果该房地产容易分割，就可以分割成多个价值量小的可以独立使用的部分分别转让，这样就可以提高其变现能力。根据估价对象的特点，估价对象适宜分割转让，可分割转让性较强。5.变现能力：在当前市场条件下，综合考虑估价对象的具体情况，预计估价对象变现能力较弱。6.快速变现价值：假定在价值时点强制处分估价对象，如拍卖或者变卖估价对象，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥、卖方价外手续费、竞价空间、双方没有足够的时间谈判、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价值减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为2109.42万元。7.变现时间、费用、清偿顺序等：变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（估价）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。十六、风险提示1.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响有如下几个方面：在抵押期间估价对象状况发生变化，如重新装修、所在区域城市基础设施改造、环境提升等，估价对象价值会提高；如房屋损坏、所在区域环境恶化等，估价对象价值会降低。在抵押期间房地产市场状况发生变化，如遇到国家抑制房地产市场宏观经济政策发生、房地产市场供过于求等因素会降低估价对象价值；反之，会提升估价对象价值。2.估价对象在抵押期间可能产生的房地产信贷风险：借款人未按期还款或无能力还款；遇到市政拆迁、土地收储、房地产开发拆迁等情况；遇到估价对象产生债务纠纷等情况；遇到估价对象出售、快速变现、房屋质量重大缺陷、甚至建筑物的灭失等情况。报告使用者应充分考虑以上风险，定期的对估价对象进行了解、回访，出现以上情况后，抵押权人应及时介入、按法定程序处理。3.本次估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，最终抵押价值由抵押权人在此基础上进行确定。报告使用者应合理使用估价价值，抵押权人应确定风险防范系数；关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利；按照合法的程序，确保自身利益，在最大程度上控制自身风险。4.估价对象物质实体状况和房地产市场状况因时间变化对抵押价值可能产生影响，因此报告使用人应当定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再估价。5.抵押权人为了防范或规避房地产信贷风险，应定期或者在房地产市场价格变化较快时对估价对象抵押价值进行再估价。估价技术报告*一、估价对象区位状况描述与分析1.位置估价对象位于*中山东路*。估价对象位于*范围内，估价对象距商服中心约800m，地理位置优。2.交通条件距离最近公交车站点交通距离约150米，区域内有36路、79路、82路、91路等公交线路，公交便捷度优。3.基础设施条件（1）供水估价对象所在区域由*自来水总公司供水，主要道路两侧主供水管径500mm，管径粗，压力大，供水保证率98%以上。供水条件较优。（2）排水估价对象所在区域排水采用雨污分流制，路两侧主排水管径800mm，雨污水排入城市排水管网，排水设施完善，排水通畅，大雨后地面无积水现象，排水条件较优。（3）供电估价对象所在区域由*供电公司单回路供电，骨干输电线路110kv，除线路检修外不停电，供电保证率98%以上。供电条件较优。（4）电讯估价对象所在区域属*电信有限公司*分公司服务范围，电话采用数字程控方式，区域装机容量大，通讯终端多，电讯条件较优。（5）通气估价对象所在区域由*港华燃气公司供气，供气保证率98%以上，供气状况较优。4.环境质量估价对象位于*中心城区境内，区域内基本无水污染，稍有大气、噪音污染，综合环境质量较优。5.公用设施状况估价对象所在区域有*医学院附属医院、交通银行、*第八中学等公用生活配套设施，公用设施状况优。6.城市规划限制根据*城市总体规划，估价对象所在区域主要以商业、办公、住宅用地为主，规划对估价对象利用类型及利用强度有一定限制。7.自然灾害影响估价对象所在区域无自然灾害影响。8.相邻区域土地利用情况估价对象相邻区域以商业、办公、住宅用地为主，土地利用强度高。9.商业繁华度估价对象位于*中山东路*，所在区域内有佳家旺超市、餐馆、沿街门面等商业服务设施，区域商服繁华程度较优。10.区域状况未来变化趋势估价对象所在区域为*商业、办公房地产，受国家政策调控及区域环境，在未来一段时间内，该区域商业、办公用房将保持稳定态势。二、估价对象实物状况描述与分析（一）估价对象土地实物状况估价对象土地面积为257.52m2，形状较规则，地势较平坦，起伏较小，土壤地基承载力较强。估价对象东临新光路、南临王陵路、西临上海南路、北