浅析房地产公司施工阶段的造价控制.pdf
皿翟墨粼。川乩浅析房地产公司施工阶段的造价控制江迅t 宁波宁盛I 业有限公司浙江宁渡3 15 0 10)工程管理摘要：长期以来，如何合理有效地控翻工程造价，使有限的青全创造出支多更大的效苴，一直是房地产公司关注的同是。合理有效地控剞工程遣价f 穿于扭f 决置阶晨，设计阶段建设嘎目发包阶段和建设嘎目的实施阶&。本文将对房地产公司花工阶段如何控棚工程遣价进行探讨。关键词：房地产公司花工阶茂造价控制中图分类号：T U 7文献标识码。A文章编号：1 6 7 2 3 7 9 l(2 0 0 9)0 5(e)一0 1 6 6-0 1工程程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动，最终达到预期目标的系统活动，它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决镱阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，动态的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。本文笔者将结合实际工作经验，对房地产公司施工阶段如何控制工程造价进行探讨。1 加强合同管理控制工程造价1 1 贯彻合同法严谨地签订建设工程施工合同建筑工程施工合同，是建设工程合同中非常重要、非常典型的一种常见合同方式，它是为完成建筑安装工程项目，明确甲，乙双方权利和义务的协议。它一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，我们必须增强对合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。在承包合同中，要明确合同的内容和范围以及合同文本界限，做到资料齐全、文字严密、避免含糊其词，这样才能保证合同的顺利履行。完善的、有效的合同也可以预防纠纷的发生，有效地减少、避免施工索赔，减少工程费用的发生。1 2 严格合同管理控制合同变更工程造价是建设上程合同的重要内容之一，加强合同管理是提高工程造价管理水平的重要方珐和手段。要加强合同的备案审查，审查其内容是否符合有关的法律、法规和规章与招标投标过程中的要约和承诺是否一致。部分建设单位和施工单位企业对招标投标中的要约和承诺任意变更，私下签订价款结算办法、施工工期供应材料范围等条款。这些行为所引发的后果就是产生违约责任。所以在合同夹施过程中建立健全的合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，巩固招标投标的成果，从而更有效地控制工程造价。2 加强图纸会审在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中，开发商与设计公司已经进行r 多次的图纸审查，待建项目的功能定位、建设标准和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了，而这里所说的图纸会审。是在招标完成并确定总包方后，由开发商牵头，承包商，设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议，虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少签证，减少返工费用及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介人，可以从施工及监理的角度审核核图纸，发现错误和不合理因素。引申开来，作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在开发商手中，为造价控制的稳定性提供保证。3 加强施工现场管理工作3 1 优化施工组织设计选择技术先进经济合理的施工方案施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也常常会影响工程造价。在工程实施过程中，除r 应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专题施工方案进行审查，运用价值工程法等方法通过不断地对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资，创造更高效益的目的。3 2 尽可能减少设计变更在建设上程施工过程中，设计变更会引起工程造价的上升。引起设计变更的原因很多，如：工程设计粗糙，工程实际与发包时提供的图纸不符，当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。要减少设计变更，首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥。其次，认真对待必须发生的设计变更，及时核算有关设计变更的造价，对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑，进行多方案比较，不能一味求快，而应求精。3 3 加强现场工程量签证的监督和管理工作现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作，许多工程由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的七升幅度可达1 5 2 5，个别的甚至更高，如果不慎重对待工程量签证工程造价控制极易出现漏洞，造成资金的大量浪费。4 做好设备、材料的认质认价工作房地产公司为r 追求利益的最大化，肯定会把一些材料设备确定为甲方供应，其实，甲供材料设备的价格控制包含r 以下两层意思。第是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标16 6 科技资讯S C I E N C E T E C H N O L O G YI N F O R M A T I O N文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。只有这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜教不到心中有数，就会发生供应不周全、不及时，从而影响施工进度。比如，一般情况下，水泵等设备的隔震垫作为附件，供应商往往会免费赠送的，但招标采购时如果未予提及供应商不供，施工单位就会提出索赔，此时，要么增加费用，要么就拖延设备的安装。第二是对干供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔按比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开顺通，让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费1 开支。但是。甲供材料设备有飘奇弊，开发商应再三权衡。首先，材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。其次，从浙江省新的计价依据中可以看出，主管部门也并不债成材料设备的甲供。因为，它规定若材料设备甲供，则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备，势必会压缩承包商合理的利润空间影响承包商的施工积极性和重视程度。另外，甲供的材料设备往往价值较大，而甲方并无专门的仓储地方，此时，即使采保费全部给了施工承包方，也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。5 结语总之，施工阶段的造价管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上四点。房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。参考文献【l】常庆浅谈房地产公司的项目管理和成本控制 J】山西建筑，2 0 0 9(8)：2 5 2 2 5 3 2】贾森林。张仕立浅谈房地产项目工程造价的全过程控制【J】科技创新导报，2 0 0 9(5)：2 1 7 万方数据浅析房地产公司施工阶段的造价控制浅析房地产公司施工阶段的造价控制作者：江迅作者单位：宁波宁盛置业有限公司,浙江宁波,315010刊名：科技资讯英文刊名：SCIENCE&TECHNOLOGY INFORMATION年，卷(期)：2009，(15)被引用次数：0次 参考文献(2条)参考文献(2条)1.常庆 浅谈房地产公司的项目管理和成本控制期刊论文-山西建筑 2009(08)2.贾森林.张仕立 浅谈房地产项目工程造价的全过程控制 2009(05)相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 赵兰杰 大连X房地产公司A项目施工控制案例研究 2009 随着我国经济的持续、健康发展，房地产业已成为国民经济的一个重要组成部分，中国现已正式加入世界贸易组织(WTO)，国际房地产企业集团肯定会进入中国房地产市场，然而我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模小、抗风险能力低、缺乏竞争力等劣势，项目管理的理论方法在房地产行业的实施、应用为房地产开发商的稳定健康发展奠定了基础，起到了关键性的作用。通过对X房地产公司A项目的分析，发现X房地产公司在项目管理中存在的部分问题，针对这些问题，结合公司的实际情况，在项目管理中引入了项目管理成熟度评价模型(OPM3)，来对X房地产公司项目进行管理。通过实例分析X房地产公司项目管理中存在的问题，提出房地产项目管理的方法和模式，借以提高房地产开发商的项目管理水平是本文研究的目的。本文的研究分为四个部分。第一部分为论文的引言，主要阐述了研究的意义、目的、思路和方法。第二部分是案例的正文部分，在这一部分，对案例-大连X房地产公司A项目进行了详细的描述，并对其所处的背景及国内外的现状进行了阐述，在此基础上提出了X房地产公司A项目施工控制中存在的问题。第三部分是案例分析部分，从理论综述、案例分析两个角度分析，理论综述主要总结了项目管理理论、项目管理成熟度模型、房地产策划模式；案例分析部分，主要从组织学习能力、施工阶段质量控制管理、施工成本的预算等角度进行了分析。第四部分是相应的对策建议部分，主要是针对第二、三部分提出和分析过的问题提出针对性建议。2.学位论文 李红 阳光700房地产公司项目成本控制研究 2009 随着房地产市场越来越规范，竞争逐步加剧，在2008年中国房地产遭遇房价暴跌、销售下降、企业资金链吃紧与行业危机的情况，房地产业开始告别暴利时代，转而进入精细化管理时代，房地产开发企业要想实现开发项目的最大经济效益，就必须十分重视成本控制工作，要对项目开发成本进行有效的管理和控制。本文以项目成本理论和房地产开发成本管理理论为基础，从成本控制的角度出发，通过案例分析、系统分析和比较研究的方法，并结合阳光700房地产公司项目成本控制现状，分析成本控制中存在的问题，研究项目开发各阶段成本控制措施，着重分析在设计阶段、招投标阶段、施工阶段的成本控制实施措施。通过对阳光700房地产公司成本控制支撑体系的研究，提出建立和实施预算管理控制系统和目标成本管理系统，制定责任成本考核制度，通过对成本指标的目标设定、执行情况监督和考核，保证成本控制工作的有效落实。本文的分析和研究力图找到比较完善的成本控制措施，为阳光700房地产公司及其他房地产开发企业谋求建立一套完善的成本控制体系。本文有针对性地解决公司实际发生的问题，具有很好的现实意义，也增强房地产开发企业的核心竞争力，使其更好的融入国际房地产行业提供参考。3.期刊论文 戎保梁.RONG Bao-liang 对房地产公司施工阶段造价管理若干问题的认识-安徽冶金科技职业学院学报2009,19(3)对房地产公司施工阶段造价管理若干问题的认识,概要介绍了开发商工程造价控制的一些理念.4.学位论文 孙学刚 SW房地产公司项目成本控制研究 2006 近几年，国家从行业稳定的角度出发，出台了关于土地、金融方面的宏观调控政策，房地产市场不断规范，竞争不断加剧，专业化水平越来越高，分工越来越细，房地产业已进入精耕细作时代。要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制。企业通过内部加强成本控制，在研究、开发、生产、销售、服务等领域把成本降到最低限度，通过降低成本取得竞争优势，使企业成本低于竞争对手，在行业中获到高于平均水平的收益，成本控制对于提高企业的竞争地位具有重要的作用。本文在分析了房地产开发成本各影响要素的基础上，借鉴国外成本控制经验及国内优秀房地产开发企业项目成本控制成功经验，并结合SW公司自身特点和资源优势，从项目前期立项、规划设计方案确定、工程施工与采购、竣工验收等多方面入手，运用系统论、控制论、信息论和全面控制理论，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中，完成了对项目成本的有效控制。本文着重分析和研究了项目前期选、立项阶段和设计阶段以及施工阶段的成本控制。本文把运用规范研究的方法，通过对目前我国房地产开发企业成本的定量分析，定性的找出房地产成本控制的基本策略和解决方法。通过本文的研究，有利于我国房地产开发企业加强成本控制体系的建立和完善，增加企业效益，提升国际竞争力。5.期刊论文 吴丽丹 房地产公司在施工阶段的造价管理-河南建材2008,(4)阐述了工程造价管理的基本要素,分析了间接的费用管理和直接的费用管理.6.学位论文 卢洪兵 A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究 2008 房地产是我国的新兴产业。本文在对我国房地产市场发展情况进行分析的基础上，指出房地产开发企业建立并应用科学、完善、高效的项目成本管理体系，降低项目的成本是在激烈的市场竞争中更生存、发展、壮大的关键。本文结合实际房地产企业的成本管理详细分析了房地产开发项目的成本费用构成。文章主要包括：成本管理组织体系及职责的建立、成本管理制度体系、成本预警机制、各实施环节成本控制的原则、方法以及相应的流程与考核办法等内容。房地产开发项目的成本管理是动态的、全过程控制，本文的研究顺序基本按房地产开发流程来进行，脉络清楚，有定性分析，也有定量研究，从实际企业A房地产公司的项目成本管理实践中借鉴了很多知识和经验，措施落实到相应责任部门和责任人，各个环节可操作性强，可以解决企业的实际问题。土地获取后项目的策划、设计和工程施工对房地产开发项目的成本费用影响较大。本文详细分析了各个阶段影响成本费用的主要因素，提出了具体控制措施；提出了工程施工阶段控制成本费用的主要措施、目标成本设定、成本测量、成本预警及成本纠偏措施。本文研究房地产开发项目的成本费用控制问题，正是房地产理论发展和改革实践中都需要迫切研究的热点和难点问题，选题具有重要的理论意义和实用价值。7.期刊论文 杨国辉 项目开发中施工阶段的成本控制-中国科技财富2008,(12)企业是以获取利润为目的的经济实体,如何以最小的投入获得最大的利润,是企业管理中房屋的主题.目前,许多施工企业都在深度项目开发,深度多元化发展,对项目开发单位而言,工程成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制,此文仅就施工阶段开发单位工程成本的控制作一阐述.8.学位论文 张翱 SH房地产公司开发项目全过程工程造价管理模式研究 2009 建设项目全过程工程造价管理的提法是在原国家计划委员会计标（1988）30号文件中就提出的一个工程造价领域的全新思想，此后国内外工程造价管理界开始了对于这方面的研究。经过这些年的研究，虽然建设项目全过程造价管理的基本理念已经建立起来了，但是由于相应的建设项目全过程造价管理的具体理论和方法仍然存在很多问题，因此这一管理方法还未得到广泛推广使用。房地产开发项目属于盈利性的建设项目，搞好工程造价管理尤为重要。本文通过对SH公司开发项目工程造价管理现状进行深入分析，剖析了SH公司工程造价管理中存在的问题与原因，为了解决这些存在的问题，本文对SH公司开发项目全过程工程造价管理模式进行了深入研究，构建了以基于活动的房地产开发项目成本核算与管理理论与方法、工作与活动分解结构技术方法等为基础的开发项目全过程工程造价的确定模式及控制模式。同时，本文还对价值管理方法、全要素管理方法、全风险管理方法、全团队管理方法等开发项目全过程工程造价管理辅助方法进行了深入分析与研究。本文第五章以SH公司开发的A项目为例，详细阐述了全过程造价管理方法在A项目的运用，在定义与决策阶段运用寿命周期价值管理的方法确定设计方案及投资估算，在设计阶段严格推行限额设计，保证设计概算控制在投资估算以内，在招投标与施工阶段严格履行招投标手续及工程变更的审核签字手续，同时采取全团队管理方法、全要素管理方法及全风险管理方法进行工程管理，使施工图预算控制在设计概算之内，在结算阶段严格审核结算资料的完整性、合理性、合法性，使A项目的工程造价得到了有效控制，确保竣工结算控制在施工图预算以内，实现了SH公司在决策阶段制订的成本控制目标，取得了较好的投资收益。9.学位论文 侯建峰 J公司工程管理流程优化研究 2009 近年来，一些区域性的房地产公司逐渐走上全国性扩张道路，规模化及跨区域扩张成为许多优秀房地产企业发展的显著特点。在扩张规模的同时，以工程管理作为支撑点，控制运营风险，保证运营效率，实现快速复制以降低能力稀释的影响，才能真正实现企业竞争力提升，获取竞争优势。但是，随着国内房地产市场竞争的不断升级和政府宏观调控的作用，市场对住房的需求也由急速膨胀转为稳定增长，房地产业正进入一个更加规范，利润回报率也会降低的行业发展新阶段。因此，运用成熟的工程管理理念及方法改进房地产企业的建设工程管理流程，对提高房地产企业的行业竞争力将会起到重要作用。J公司虽然已经建立起较为完备的工程管理体系，但同时也面临着规模化快速发展和市场环境竞争的压力。随着J公司工程规模的扩大，覆盖区域的增加，要实现战略规划设定的目标，必须改进现有的工程管理流程，使之符合开发建设面积快速增长的要求。本论文以J房地产公司为研究对象，重点对其工程管理流程进行分析研究。根据建设工程管理的相关理论，并结合J公司的工程管理流程现状，主要对以下几个方面进行研究：1）构建标准化的J公司工程管理运营流程；2）施工阶段的工程质量、投资、造价控制措施研究；3）未来J公司发展过程中工程管理流程优化需坚持的策略研究。本文研究主要基于以下思路：首先在调查研究的基础上分析J公司的行业背景与公司工程管理流程现状，找出工程管理流程中存在的主要问题及对工程管理的负面影响，提出实施优化流程的必要性。然后力求从实际出发，以建设工程管理理论为指导，并结合J公司的实际，从设计阶段、施工阶段、验收移交阶段详细地对工程管理流程进行优化，制定适合于J公司工程管理的流程制度方案，重点对施工过程中如何提高工程质量、造价、进度进行详细的分析和深入探讨，提出优化控制方法，希望为配合J公司的发展战略规划，建立一种满足其快速规模化发展，提高工程建设综合水平和客户满意度的工程管理体系，一个真正适宜于J公司的工程管理流程开拓新途径。10.期刊论文 王卫红.Wang Wei-hong 浅谈民用建筑安装工程的造价控制以重大花园B栋项目分析安装工程为例-重庆建筑2008,(12)以重庆大学房地产公司开发的重大花园B栋为例,从建设单住的角度分析民用建筑安装工程在设计阶段、设备材料采购招投标阶段、施工阶段、结算阶段造价控制的重要性以及各阶段造价控制的关键点.本文链接：http:/
