房地产开发项目前期阶段成本控制.pdf

第3 5 卷第3 4 期2 7 2 2 009 年12 月山西建筑S H A N X IA R C H I T E C T U R EV d 3 5N o 3 4D e c 2 0 0 9文章编号：1 0 0 9 6 8 2 5(2 0 0 9)3 4 0 2 7 2 0 2房地产开发项目前期阶段成本控制白雪山路方芳摘要：结合房地产开发项目成本控制现状，分析了房地产开发项目前期决策阶段和规划设计阶段对项目成本控制的必要性，同时提出了一些在决策和规划设计阶段控制项目成本的措施，以提高房地产开发的经济效益。关键词：房地产，前期阶段，决策阶段，规划设计阶段，成本控制中图分类号：耶J 7 2 3 3文献标识码：A1 房地产开发阶段的划分1 1 项目开发前期的决策阶段决策阶段是选择和决定开发项目投资行动方案的阶段，是对拟开发项目的必要性和町行性进行技术经济论证阶段，对不同建设方案进行技术经济比较选择及做出判断和决定的阶段，是房地产开发项目成本控制的关键阶段。1 2 项目开发前期的规划设计阶段规划设计阶段是全面规划和具体描述开发项目实施意图的阶段，是j 二程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术和经济关系的关键性环常，是计划与控制建设工程成本的重点阶段。2 房地产开发项目成本控制现状2 1不重视决策阶段的成本控制决策阶段是房地产企业成本控制的关键阶段。虽然决策阶段发生的成本费带较少，但整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。但由于近年来我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策的成本控制，只重视修房子、卖房子而忽略了策划的重要性。很多房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达成筹资的目的。这样导致了策划报告的可操作性大大降低。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。在这样的情况下，房地产开发企业的“失误”仍在有增尤减地出现，大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。比如一些房地产商在偏远的郊I)(建起了孤伶伶的住宅区，从而无人问津。一些房地产商面向工薪阶层修起了1 5 0m 2 左右的商晶房，从而导致了大量空房积压，使得房地产商不得不改变决策，如：更改户型，变换功能，调整结构，改造环境，从而造成成千上万的资金白白浪费，增加了大量的成本。2 2 只重视施工阶段的成本控制，不重视规划设计阶段的成本控制房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。开发企业普遍存在的一个错觉是：工程成本主要含在施上阶段的“一砖一瓦”中，加强隘控就可大量节约成本。为了做剑这一点，开发商经常费尽心血，采取多项措施。例如加强预算审查，安排施工全过程材料和质量的监理；为了订购“便宜”的材料，发展商亲自出马去“货比三家”等等。然而等项目结束大厦建成之际，发展商清点饿果”，却往往发现一番心血并没有使成本下降多少。此外，开最大的优势就是数据处理，可以分层、分构件统计，对于以后参与该工程的跟踪审核就方便多了，在进行每月工程形象进度对量时，可以分层、分类核对，最后锁定“问题构件”，避免r 争吵，轻松地解决了问题，提高r 工作效率。特别是对钢筋量时，可以适时打开软件查看依据，这样在应用软件的同时还帮助我们学习规范性的平法图集。6)三维立体显示，建筑效果让乏味的工作变得开心。当绘图输入完成后，软件提供了三维显示，让你眼前旱现一座漂亮的高层建筑，满足你的视觉感官，非常神气，乏味的工作变得开心，还町以商观地发现输入的错误。如构件的属性是否正确，构僻位置、标高及形状是否正确，以便及时进行修正，提高工作效率。以上算量软件的使用实践，使我深深体验到r 工作快捷与轻松，所以只有在实践中不断提高软件的操作水平，让它成为我们，-o，删，州，一，日I工作的好帮手，才能更好的体现自我价值，为社会创造更多的财富。随着工程造价改革的不断深入，信息化技术在建筑业内应用的不断发展，用软件进行工程量计算是整个行业发展的必然趋势。所以我们应小断学习。锐意进取，这样才能走在时代的前列，才能为国家和社会多作贡献。参考文献：1 朱伶算量软件在工程造价中的应用 J 建筑与预算，2 0 0 8(6)：2 8-2 9 2】刘东军工程量计算方法浅析 J】甘肃水利水电技术，2 0 0 7(2)：5 8 5 9 3 金传远公路工程概预算工程量的计算要点 J 山西建筑，2 0 0 8。3 4(5)：2 6 6 2 6 7 T h er e v o l u t i o na n da p p l i e dp r a c t i c eo fe n g i n e e r i n gq u a n t i t i e sc a l c u l a t i o nm e t h o dZ H A N Gr i n gA b s t r a c t：T h er e v o l u t i o np r r】g r e s so fe n g i n e e r i n gq u a n t i t i e sc a l c u l a t i o nm e t l x x iw 登i n t r o d u c e d t h eg e n e r a lp r o c e s so fa p p l i e dc a l c u l a t e dv o l u m es o f t w a r ec a l c u l a t i o nw a Si l l u s t r a t e d I tp o i n t e do u tt h a tc a l c u l a t i o ne n g i n e e r i n gq u a n t i t i e sw i t hs o f t w a r eW a Sn e(：e 豁a r yt r e n d so ft h et o t a li n d u s-t r yd e v e l o p m e n t，w h i c hr e d u c e do o s tp e r s o n n dw o r k i n gc a p a c i t yl a r g e l y，a n do b t a i n e dt h eg o a lo fi n c r e a s i n gw o r ke f f i c i e n c y K e yw o r d s：c a l c u l a t e dv o l u m es o f t w a r e，e n g i n e e r i n gq u a n t i t i e sc a l c u l a t i o n，w o r ke f f i d m c y收稿日期：2 0 0 9 0 6 一1 2作者筒介：自雪山(1 9 7 5)，男，工程颊，中房集团银川房地产开发有限公司，宁夏银川7 5 0 0 0 1路方芳(1 9)，女，讲师，宁夏大学土木与水利工程学院建筑与城市规划系，宁夏银川7 5 0 0 2 1万方数据第3 5 卷第3 4 期2 009 年12 月白雪山等：房地产开发项目前期阶段成本控制2 7 3 发商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。房地产开发企业通常的做法是：将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。而当前的某些设计单位普遍“经济观念淡薄”，往往仅从“技术上可行，质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强。道理很简单，因为设计不“安全”，设计人员要负责任；造价的多少，对设计单位的设计费收入并无影响。设计人员缺少了一种约束和限制的动力。3 房地产开发项目前期阶段成本控制的必要性3 1决策阶段是房地产开发成本控制的关键房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本控制的关键。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。3 2 规划设计阶段是房地产成本控制的重要环节设计阶段是用图纸表示具体的设计方案，设计方案确定以后，其实施方案和主要投入要素就基本确定了。因此这个阶段对成本的影响因素很大。一个成功的设计方案不仅能节约造价成本，保证建设项目按进度进行，而且能够促进商品房的销售，增加商品房的卖点。设计费用虽然在整个成本控制中费用比例占用很小，但它在房地产开发的成本控制中却有举足轻重的作用。合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本，因为当初步设计方案确定以后，其结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，它对整个总投资的影响占7 5 9 5，在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的3 5 7 5。只有设计上把技术和经济结合起来，优化设计方案，项目的成本才能得到有效的控制。4 房地产开发项目前期阶段的成本控制措施4 1决策阶段成本控制措施4 1 1做好房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究的目的主要是解决四个问题：1)研究开发项目产品的可行性；2)研究开发项目的市场定位和技术方案的可行性；3)研究开发项目的建设条件；4)进行财务、经济技术分析和评价，解决项目建设的经济合理性。为了解决上述问题，可行性研究报告应从以下方面研究：1)市场研究与需求分析；2)产品定位和客户群体分析；3)产品方案与建设规模；4)项目选址和市场环境条件分析；5)产品的建筑方案设计与分析；6)项目实施进度安排；7)投资估算与资金筹措；8)财务效益和社会效益评估。4 1。2 做好房地产开发项目投资估算根据项目的不同特点，投资估算采用的方法也不尽相同。应根据所需精度和获取的技术经济资料选取适宜的估算方法。投资估算的主要方法包括：资金周转率法、生产能力指数估算法、朗格系数法、指标估算法。对于房地产开发项目来说，经常采用指标估算法来编制投资估算，以房地产开发项目为例，目前编制的各种指标大部分是以建筑面积为单位，指标内容包括工程特征、主要工程量指标、主要材料及人工实物消耗量指标及造价指标。指标估算法又大都以单项工程编制为主，同时也采用类似工程概预算编制、近似工程量估算法、市场询价加系数法以及快速投资估算法。4 2 规划设计阶段的成本控制措施4 2 1规划设计采用招投标制进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”即概算超估算，预算超概算，结算超预算，具有重要的实际意义。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，并以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制T 程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。4 2 2 规划设计要树立“以人为本”的思想，适应市场需求随着计划经济向市场经济的转化，房地产企业已由过去被动地接受设计转变为能动地根据市场引导设计，主要表现在设计前对房地产市场的调研，一切从消费者需求出发，实现“以人为本”的营销理念，根据前期市场调查结果，细分市场，确定目标客户群，进而确定适销对路的户型和满足不同功能的产品，然后进行反馈。这样，不仅避免了设计的盲目性，减少丫设计变更，又控制了工程成本，同时对房地产开发企业来讲，又增加了卖点，从而有效地发挥了投资效益。4 2 3优化设计是控制丁程造价的关键总体规划一经确定，如何搞好优化设计便是房地产开发企业控制造价的关键。例如层高的控制，在满足规范的情况下，层高如果每降低0 1m，就可节约成本1 1；适当的采用大进深户型，可以达到提高容积率，增加建筑面积的效果。同时，针对地形、地貌起伏较大的情况，要做到因地制宜、合理利用。总之，房地产项目开发以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。只有控制了开发成本，房地产企业的开发效益才会有保障。房地产开发项目前期决策和规划设计是影响成本的主要阶段，在决策阶段以市场定位为导向确定项目总投资；规划设计阶段以市场需求为依据确定成本构成；在保证总成本日标实现的基础上，应着重加强决策和设计两个阶段的成本控制管理工作。参考文献：1 李惠玲房地产公司造价人员如何进行造价控制 J 山西建筑，2 0 0 7，3 3(1 3)：2 6 4 2 6 5 T h ec o s tc o n t r o li np r i o rs t a g eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o je c tB A IX n e-s h a nL UF a n g-f a n gA b s t r a c t：C o m b i n e dw i t hr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tC O S t n t r o ls t a t u s，t h ei m p o r t a n c eo fp r i o rd e c i s i o np h a s ea n dp l a n n i n gd e s i g np h a s eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tt or m o j e e t。o B tc o n t r o lW 8 8a m l y 城1 s o l e l em e s s i l-e so fp r o j e c tc o s tc o n t r o li nd e c i s i o na n dp l a n n i n gd e s i g np h a s e sw l 盥 ep r o v a 副a tt h es a l l et i m e，8 0 t oe n h 出l e et h ee c o n o m i ce f f i d e n c yo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t K e yw o r d s：r e a le s t a t e，p r i o rp h a s e，d e c i s i o np h a s e，p l a n n i n gd e s i g np h a s e，c o s tc o n t r o l万方数据房地产开发项目前期阶段成本控制房地产开发项目前期阶段成本控制作者：白雪山，路方芳，BAI Xue-shan，LU Fang-fang作者单位：中房集团银川房地产开发有限公司,宁夏,银川,750001刊名：山西建筑英文刊名：SHANXI ARCHITECTURE年，卷(期)：2009，35(34)被引用次数：0次 参考文献(1条)参考文献(1条)1.李惠玲 房地产公司造价人员如何进行造价控制期刊论文-山西建筑 2007(13)相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 刘艳花 房地产项目前期阶段的风险管理研究-科教导刊2009,(29)本文以房地产项目为研究方向,在对项目管理、风险管理基本理论进行分析综述的基础上,重点研究了房地产开发项目前期阶段的风险管理的有关问题.运用常用的风险识别方法对项目的前期阶段进行全面分析和评价,提出了风险决策和风险应对措施.2.学位论文 宋伟光 房地产开发中建筑设计与成本控制的互动应用研究 2007 在竞争激烈的市场经济大潮中,房地产开发企业面临着严峻的生存和发展的挑战。随着市场竞争的加剧,房地产产品的市场定位、建筑设计、成本控制,最大限度地提高企业的投资回报,是房地产开发企业热切关注的焦点,控制好房地产的开发成本就非常有意义。长期以来,开发企业习惯于把成本控制放在建设实施阶段,只重视施工阶段的成本控制,对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视,在决策阶段不重视可行性研究和决策、不重视投资的决策的管理、没有设计中成本控制的概念,这些重要的成本控制方法和措施经常被流于形式。其实,成本控制和决策管理、设计管理等都是互为关联的,存在着对立统一的辨证关系。要抓好成本控制,必须抓好项目的投资决策和设计管理等前期关键因素。项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性管理领域,只有做到各方面的系统关联和综合平衡,对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制和客观评价,才能真正的实现成本控制。项目开发的前期阶段是成本控制的最为有效阶段,在以往的前期阶段的成本控制管理中,一般只依据方案设计图纸进行简单的成本估算,较少系统地从设计管理与成本控制两方面互动地进行研究。因此,本文从房地产项目开发前期阶段的建筑设计与成本控制的互动关系为研究目标,运用价值工程,从建筑设计的设计流程、控制评价点与成本控制互动的角度来研究设计的优化和成本的控制问题,建立两者互动控制的机制。同时根据房地产公司项目开发的现状,指导建立相应的建筑设计和成本控制的组织体制,以有效地完成开发目标,获得最大限度的投资回报,实现企业的经济效益和社会效益,获得持久竞争力。3.期刊论文 林钰冰 建设项目前期阶段的造价控制研究-科技经济市场2006,(12)工程造价控制是一项涉及到建设全过程各个环节的系统工程,做好基建项目前期阶段工程造价控制,将取得事半功倍的效果.本文根据项目前期决策阶段和设计阶段对工程控制工作的意义,分析项目前期阶段工程造价合理确定与有效控制问题;提出了健全建设项目前期阶段工程造价控制的建议.4.学位论文 邓华 房地产项目风险管理研究 2008 房地产项目投资是高投入、高回报和高风险的事业，房地产项目的特性决定了它投资数额大、投资周期长、变现能力差。在项目全过程中，既有经营风险、金融风险等有形风险，也有政策变化等无形风险。房地产项目投资风险分析的内容涉及面较广且过程复杂，方法虽然各异，目标却是一致的，就是如何合理缩小风险因素的不确定性。论文把房地产项目投资风险管理当成一个系统过程来研究，对存在于投资决策阶段、投资前期阶段、项目建设阶段潜在的风险进行识别，以便于投资者在相应的阶段对风险因素采取相应的管理措施。对具体案例采用层次分析法(AHP)进行风险决策，使风险决策更理性、更科学、更准确。5.学位论文 田野 房地产项目全面风险管理 2007 随着城市化的进展和人民生活水平的日益提高，房地产业得到了迅猛的发展，由于需求的增加导致了房地产过热，今年国家先后出台了相关的政策来抑制房地产。房地产业既有挑战又有机遇。如何合理利用机遇，规避风险，科研人员和实际管理人员应从理论上和实践上重视对房地产项目的风险管理。房地产开发周期分为：投资决策、前期、建设、租售四个阶段，在房地产投资开始时，房地产开发商拥有最大的不确定性、风险性、和机动性，随着项目的进行，开发商对可能发生的结果知之愈多，风险因素逐步减少，因此本文重点研究房地产项目前期风险管理。房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素，按照风险管理的内在要求，组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约，具有确定功能的有机综合体，即房地产开发风险管理系统。该系统由风险管理目标、组织结构、程序、方法、措施和信息组成。本文分析了我国房地产风险管理的现状，房地产风险管理的意义，实行房地产风险管理的必要性和紧迫性。阐述了房地产风险管理的一般过程及方法。重点探讨了房地产风险管理规划的依据、方法及编制。风险识别的概念、依据、方法、步骤。分析了前期阶段房地产开发中存在的风险因素及产生根源，探讨了风险评估的方法。在风险评估的基础上，针对各种风险的影响程度，制定相应的风险管理措施，拟定多种风险管理方案，统筹考虑企业现状和长远目标，决策选择最佳风险管理对策或对策组合。论述了风险应对措施：风险回避、风险转移、风险自留、风险控制、风险利用的原理在房地产开发中的应用。以及论述了风险管理的监控，风险管理决策及绩效管理。6.期刊论文 黄先锋.谢英杰.王胜.曹智强.HUANG Xian-feng.XIE Ying-jie.WANG Sheng.CAO Zhi-qiang 青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究-青岛理工大学学报2009,30(6)以项目管理学、成本管理学等学科知识为基础,采取理论与实证研究相结合、定量分析与定性分析相结合的研究方法,对青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制进行研究,建立了包含前期阶段成本控制、工程建设阶段成本控制、税务管理等全过程成本控制体系,并利用挣得值法进行工程建设阶段费用进度综合控制,形成具有实际可操作的房地产开发项目全过程成本控制体系,为同类房地产开发项目成本控制工作提供借鉴和参考.7.期刊论文 于春江 浅谈项目前期阶段的造价控制-中国房地产2005,(3)近几年来,随着我国基础设施建设规模的不断扩大,房地产业竞争的加剧,工程建设投资成本的大小已成为关乎一项重大投资成败与否的关键,精明的开发商越来越意识到工程造价控制工作的重要性.8.学位论文 刘瑞光 房地产开发项目风险研究 2001 通过对房地产开发项目特点的研究,分析房地产项目开发的风险研究的意义;从房地产开发项目的运作过程逐层对风险进行评析,项目差异的分析、投资机会的选择、前期阶段的准备、建设阶段的管理、销售阶段和物业服务的管理等分析风险因素,探讨房地产开发项目风险的辩识方法,通过对房地产开发项目风险的预测,建立风险评价指标体系,得出房地产开发项目风险的防范和控制手段.最后,对梅江居住区开发实例进行分析论证.9.期刊论文 任登军.朱祥亮 房地产开发中后期的造价管理-建设监理2010,(2)房地产企业造价管理的关键是投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段等四个阶段.但前期阶段主要反应在决策层面,施工阶段对工程造价的实用技能要求较高.文章主要探讨房地产企业建设中后期的造价管理.10.学位论文 马华飞 房地产项目前期风险管理研究以某市Z项目为例 2009 入世以来我国房地产业受到了一定的影响，既有挑战又有机遇。针对这一契机，如何合理利用“入世”给房地产所带来的有利影响，规避“入世”给房地产业的发展所带来的风险，这些都促使科研人员和实际管理人员从理论上和实践上重视对房地产项目的风险管理。房地产项目的开发一般分为投资决策、前期、建设、租售四个阶段，在房地产投资开始时，房地产开发商拥有最大的不确定性、风险性和机动性，随着项目的进行，开发商对可能发生的结果知之愈多，风险因素逐步减少，因此本文重点研究房地产项目前期风险管理。本文分析了我国房地产风险管理的现状，房地产风险管理的意义，实行房地产风险管理的必要性和紧迫性。阐述了房地产风险管理的一般过程及方法。重点探讨了房地产风险管理规划的依据、方法及编制。风险识别的概念、依据、方法、步骤.分析了前期阶段房地产开发中存在的风险因素及产生根源，探讨了风险评估的方法.在风险评估的基础上，针对各种风险的影响程度，制定相应的风险管理措施，拟定多种风险管理方案，统筹考虑企业现状和长远目标，决策选择最佳风险管理对策或对策组合。论述了风险应对措施：风险回避、风险转移、风险自留、风险控制、风险利用的原理在房地产开发中的应用。以及论述了风险管理的监控，风险管理决策。关键词：房地产项目 开发前期 风险识别 风险管理 本文链接：http:/