投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析.pdf

投郑儒彬企业会计准则第3 号投资性房地产规定投资性房地产后续计量可以选择成本计量和公允价值计量模式。而采用公k：q r 值进行后续计量条件严格，要同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。在新准则出台时，预测很多公司会倾向于用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但实际上使用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的公司甚少。影响企业选择的因素主要有以下几个方面。一、税赋税法规定，对于投资性房地产，应按实际发生的成本计量，通常情况下，不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合企业所得税税前扣除办法(国税发 2 0 0 0 1 8 4 号)规定的：国家统一规定的清产核资；将固定资产的一部分拆除；固定资产发生永久性损害。经主管税务机关审核。可调整至该价值或发现原计价有错误。由此看出，在成本模式下，投资性房地产准则和税法的处理方法基本一致。但在公允价值模式下，两者存在明显的差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计人损益。不计提折旧或摊销；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，对投资性房地产计提折旧或摊销。财政部、国家税务总局于2 0 0 7 年7 月7 日颁发了关于执行 企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知(财税 2 0 0 7 1 8 0 号)，就有关会计准则与税法差异政策明确如下：“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计人处置或结算期间的应纳税所得额”。从以上分析可以看出，采用公允价值模式计量投资性房地产后，企业每年投资性房地产公允价值增加导致的利润增长最终并不会增加或减少企业所得税，无论是在房地产大幅增或下跌的情形下，固定资产可收回金额，并确认损失；根据实际价值调整原暂估对企业来讲采用公允价值计量并不能给企业带来税收方面的+-+-+-+-+一+一+-+-+-+-+一+-+-+一+-+-4-+-+-+-4-+-+-+-+-+-+-+-+-+-+一+-+-F-4-+-+一-一一一。+一+。-P 其特征有所了解。通常，一个企业的舞弊可能由雇员和管理层风险。来进行。雇员所设计的舞弊计谋与各种支出有关(如应付款、工资和补助和费用索赔)；而由管理层设计出的最普遍的舞弊计谋与“使利润平稳”有关(如推迟支出，提前将销售收入入账，多报库存等)。另外，在电算化会计环境中的舞弊可以出现在信息处理的任何阶段，即输入、穿过或输出阶段。而输入舞弊(输入虚假的舞弊数据)是最普遍的。最后，法务会计师应重点分析舞弊产生的环境因素。美国C o o p e r s&L y b r a n d 会计师事务所总结出2 9 面红旗，当出现这些红旗时，就需要格外关注管理当局是否存在财务欺诈的可能，其中涉及财务指标的有：现金短缺、负的现金流量、营运资金及信用短缺，影响营运周转；融资能力(包括借款及增资)减低，营业扩充的资金来源只能依赖盈余；成本增长超过收入或遭受低价进口品的竞争；现有借款合约对流动比率、额外借款及偿还时间的规定缺乏弹性；存货大量增加超过销售所需。尤其是高科技产业的产品过时的严重风险；盈余品质逐渐恶化。当出现上述环境因素时，就意味着出现舞弊的可能性很大，法务会计师必须给予足够的关注，采取有效的调查程序以控制四、法务会计甄别企业舞弊后续事项的处理(一)支持对舞弊者提起诉讼在舞弊行为被揭露后。许多企业不起诉舞弊者，一方面是因为舞弊事件会损害企业形象，另一方面是因为起诉的法律程序太繁杂。但是这种姑息的态度将会使舞弊者到新的工作岗位上继续舞弊，同时也会让企业内部有舞弊动机的人认为舞弊被抓住的机会很低，鼓励了下一次的舞弊行为。因而。法务会计师应鼓励管理当局起诉舞弊者，并采取措施查清所有舞弊事实和证据。(-)改善内控薄弱环节将舞弊者揭发出来并不是甄别舞弊的最终目的，法务会计师还应深入探讨舞弊的根源，从而发现内控中的薄弱环节以及组织管理方面的弱点。向企业提出建议，杜绝同类舞弊的再次发生。【基金项目：辽宁省社科联项目(2 0 0 7 1 a l k f f x-4 5)法务会计在甄别企业舞弊中的应用研究1(作者单位：渤海大学会计学院)1 8 7万方数据一、；l 固-跬 疆酸鞠勘黧i 一黧一蔓。钔利益，故企业选用公允价值计量的积极性不高。二、改善财务状况、经营成果的需要存丘!：本橙吉下加集存存减值协象的廊当格昭仑、I p 螬：7 计准则第8 号一资产减值进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，企业会计准则第8 号资产减值中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润。而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润町随公允价值的波动方向而上下变动。从以上分析可以看出，投资性房地产后续计量模式不同最终会影响到企业资产状况和经营成果。在房地产大幅增值的情况下，如果企业面临要改善财务状况、保持盈利，增强融资能力、缓解资金紧张，企业有可能将公允价值模式计量作为达到目的的手段来解决当前的困境。但采用公允价值计量后企业风险比较大，企业一经采用后，不能再转变为成本计量模式，一旦房地产市场发生变化，房地产下跌，企业账面的资产减少，利润会减少，企业就会面临更大的困境。由于在房地产下跌的情况下企业得不到减少所得税的利益，徒减少资产的账面价值，减少利润数额，故企业会选择成本计量模式，不会由成本计量模式转化为公允价值计量模式。三、信息成本公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国公开市场报价还难以取得，因此采用公允价值进行会计计量的上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这个过程将会增大企业的信息成本。公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，必须加强会计人员的教育和培训，增加了财会人员的培训成本。另一方面，公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，从公允价值应用的发展趋势来看，国家会强制披露公允价值计量的相关内容，包括公允价值的确定方法、公允价值的估计假设、已经可以采用公允价值计量而未用的原因披露等，故增加了公允价值相关信息的披露成本。四、准则相关内容的完善程度公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散地研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处。理论研究的缺失，极大地阻碍公允价值的应用与发展。为推进公允价值计量模式的应用必须进一步加强准则中有关公允价值计量的细化研究，制定对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大1 8 8对公允价值估价技术的研究，加强公允价值会计相关准则的探索、改进和完善。五、信息使用者的认可程度对信息使用者人而青，要考虑的问题是投资性房地产采懈峨用公允价值计量后企业提供的财务状况、经营成果的会计信息是否可靠?为更清楚地了解公司利润的构成，将对投资性房地产公允价值变动损益的相关信息等的披露提出较高的要求。而在投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款，主要强调披露公允价值的确定方法和依据，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。净利润在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相瓦背离。而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观。从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。在资产负债E l，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益会发生增、减。公司利益相关人很难再沿用传统业绩评价方法对上市公司业绩进行评价，需适应环境的变化，创新公司业绩评价模式和方法，才能获得为决策提供依据的信息，从而提高资源配置效率。从以上分析可以看出，在投资性房地产公允价值信息真实可靠的条件下，由于公允价值计量提供更加全面、有用的相关信息，故使用者接受并欢迎采用公允价值计量。但目前，由于我国准则中关于投资性房地产公允价值计量及披露的规定并不完善，实际中的应用也并不规范，致使信息使用者对公允价值计量所提供的相关信息并不信任，反而增加了信息使用时分析的难度，故目前对信息使用者而言，并不认可房地产公允价值计量所提供的信息。六、结束语假设企业具备投资性房地产公允价值后续计量的条件，企业投资性房地产后续计量模式选择主要基于能否获得税赋方面的利益，目前公允价值变动损益不影响企业所得税，又由于公允价值取得及披露的信息成本较高，如果企业没有面临必须粉饰其财务状况及经营成果以解决困境的需要，企业应用公允价值计量的积极性不大。此外，会计准则相关投资性房地产内容的完善程度、信息使用者是否认可也会有一定的影响。随着我国房地产市场的成熟，投资性房地产公允价值模式后续计量将成为趋势，推行投资性房地产公允价值模式后续计量必须加强会计准则与税收变革统筹发展，完善会计准则投资性房地产相关内容，强制披露投资性房地产公允价值相关信息，建立会计监管制度，有效增强会计信息的相关性和信息质量，从而增加信息使用者的认可程度。(作者单位：内蒙古东部区高等级公路管理处)万方数据投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析作者：郑儒彬作者单位：内蒙古东部区高等级公路管理处刊名：中国乡镇企业会计英文刊名：CHINESE ENTERPRISE ACCOUNTING OF VILLAGES AND TOWNS年，卷(期)：2009，(3)被引用次数：0次 本文链接：http:/