房地产：XXXX年上半年全国房地产运行情况点评.pdf

行业研究点评报告行业研究点评报告 请阅读最后一页免责条款 1 中 国固定收益证券 2010 年上半年全国房地产运行情况点评 2010 年上半年全国房地产运行情况点评 研究员：黄鹏 电话：020-37865150 研究员：黄鹏 电话：020-37865150 EMAIL： 报告日期：2010-07-12 报告日期：2010-07-12 房地产行业 房地产行业 评级：谨慎看好评级：谨慎看好事件：事件：国家统计局公布了今年上半年全国房地产市场运行情况。点评：点评：1、国房景气指数继续回落 1、国房景气指数继续回落 6 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 105.06，比 5 月份回落 0.01 点。导致国房景气指数回落的原因有：房地产开发投资分类指数为 105.54，比 5 月份回落 0.02 点；本年资金来源分类指数为113.63，比 5 月份回落 3.06 点；商品房空置面积分类指数为104.65，比 5 月份提高 1.17 点；房屋施工面积分类指数为 109.39，比 5 月份回落 1.97 点。2、房价涨幅出现负增长，政策调控效果显现 2、房价涨幅出现负增长，政策调控效果显现 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点；环比下降 0.1%环比下降 0.1%，5 月份为上涨 0.2%。根据国家统计局数据测算的商品房销售均价 6 月份为 5000 元/平方米，较年初的 5800 元/平方米，下降了 13%。分地区看，由于去年上半年房价处于较低水平，因此重点城市成交均价均比上年同期大幅上涨，其中深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州、上海，上涨幅度均在 60%以上。但在政策调控影响下，上述地区成交均价在 5 月份以来出现明显回落。行业研究点评报告行业研究点评报告 3、商品房竣工增速超过销售增速 3、商品房竣工增速超过销售增速 上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，但增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，但增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。根据中国指数研究院的统计，今年上半年，五个一线城市成交面积同比 09 年下跌近 50%，其中深圳以成交量下降 67%名列跌幅榜榜首。其余主要城市成交面积相比 09 年同期水平亦普遍下降。由上可见，一、二线城市受政策调控影响非常明显，而三、四线城市相对较小，导致全国整体成交量仍保持增长。上半年，房屋竣工面积 2.44 亿平方米，同比增长 18.2%，房屋竣工面积增速超过销售面积增速。但竣销比仍在下行，显示目前供求关系仍比较紧张。4、先行指标保持强劲上升势头 4、先行指标保持强劲上升势头 上半年，全国房地产开发投资 19747 亿元，同比增长 38.1%。6 月当月，房地产开发完成投资 5830 亿元，比上月增加 1845 亿元，增长 46.3%，创下了月房地产开发完成投资近三年来的新高。房屋新开工面积保持较快增长势头，上半年，完成 8.05 亿平方米，同比增长 67.9%。6 月当月，房屋新开工面积为 1.9 亿平方米，为近年月开工面积最高值。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 18501 万平方米，同比增长 35.6%，土地购置费 4221 亿元，同比增长 84.0%。先行指标快速增长的原因，除了去年同期基数较低以外，还反映了开发商对房地产市场长期走势持乐观的态度。在政策紧缩周期初期，不少开发商并未缩减新开工计划，并未放缓拿地节奏。由于先行指标滞后于销售量的变动，随着销售量增速持续下降，下半年先行指标亦将放缓上行步伐。5、房地产开发企业资金来源增速继续回落 5、房地产开发企业资金来源增速继续回落 上半年，房地产开发企业本年资金来源 33719 亿元，同比增长 45.6%，较 1-5 月减少了 11.6%。其中，除了利用外资近一年来，首次出现正增长外，其它来源增速均出现下滑：国内贷款 6573 亿元，增长 34.5%，增速下降 9.1%；企业自筹资金 12410 亿元，增长 50.9%，增速下降 3.4%；其他资金 14487 亿元，增长 47.9%，增速下降 21.9%。在其他资金中，定金及预收款 8064 亿元，增长 40.1%；个人按揭贷款 4538 亿元，增长 60.4%。受销售量下降影响，其他资金来源增速下降幅度最大。请阅读最后一页免责条款 2行业研究点评报告行业研究点评报告 总体来看，我们维持房地产景气周期已出现拐点的判断。房价涨幅已见顶回落，随着竣工增速不断加快，供求关系紧张的状况有望改善，未来房价涨幅将继续回落。我们认为先行指标快速增长的势头并不能持续太长时间，随着销售量连续下降，预计进入四季度以后，先行指标增速将明显放缓。总体来看，我们维持房地产景气周期已出现拐点的判断。房价涨幅已见顶回落，随着竣工增速不断加快，供求关系紧张的状况有望改善，未来房价涨幅将继续回落。我们认为先行指标快速增长的势头并不能持续太长时间，随着销售量连续下降，预计进入四季度以后，先行指标增速将明显放缓。投资建议：在政策风险充分释放、房地产股票股价严重超跌后，可适当配置。随着房价涨幅见顶回落，房价涨幅过快的现象初步得到遏制，未来调控政策将进入观察期，估计暂时不会出台新的更加严厉的调控措施。由于去年销售情况良好，预计房地产行业中期业绩比较靓丽，目前房地产行业估值水平已处于历史低位。由于政策调控力度放缓，再加上房地产行业估值具有较高的安全边际，我们认为，房地产板块正酝酿着一轮估值修复行情。请阅读最后一页免责条款 3 行业研究点评报告行业研究点评报告 国房景气指数出现继续下降 国房景气指数出现继续下降 数据来源:Wind资讯 数据来源:Wind资讯9 5-1 29 6-1 29 7-1 29 8-1 29 9-1 20 0-1 20 1-1 20 2-1 20 3-1 20 4-1 20 5-1 20 6-1 20 7-1 20 8-1 20 9-1 29 5-1 2国房景气指数9 49 69 81 0 01 0 21 0 41 0 61 0 8资料来源：国家统计局 万联证券 70 个大中城市房屋销售价格指数继续回落 70 个大中城市房屋销售价格指数继续回落 商品房销售均价持续走低 商品房销售均价持续走低 数据来源:Wind资讯 数据来源:Wind资讯99-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1299-12商品房销售均价0.200.250.300.350.400.450.500.55 数据来源:Wind资讯 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12 全国:房屋销售价格指数:当月同比 全国:房屋销售价格指数:当月环比-2024681012 资料来源：Wind 资讯 万联证券 资料来源：Wind 资讯 万联证券 房价涨幅出现继续回落但仍位于红灯区 房价涨幅出现继续回落但仍位于红灯区 资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 4行业研究点评报告行业研究点评报告 先行指标保持强劲上升势头 先行指标保持强劲上升势头 数据来源:W i n d 资讯 数据来源:W i n d 资讯0 5-1 20 6-1 20 7-1 20 8-1 20 9-1 20 5-1 2 房地产开发投资完成额:累计同比 本年购置土地面积:累计同比 房屋新开工面积:累计同比-4 0-2 002 04 06 0 资料来源：国家统计局 万联证券 当月房地产开发投资额创近年新高 当月房地产开发投资额创近年新高 当月新开工面积创近年新高 当月新开工面积创近年新高 资料来源：Wind 资讯 万联证券 资料来源：Wind 资讯 万联证券 请阅读最后一页免责条款 5 行业研究点评报告行业研究点评报告 供应仍然满足不了需求 供应仍然满足不了需求 竣工增速超过销售增速 竣工增速超过销售增速 数据来源:Wind资讯 数据来源:Wind资讯92-1294-1296-1298-1200-1202-1204-1206-1208-1292-12 房屋竣工面积:累计同比 商品房销售面积:累计同比-300306090120150 资料来源：Wind 资讯 万联证券 资料来源：国家统计局 万联证券 竣销比再度回落竣销比再度回落 数据来源:Wi nd 资讯 数据来源:Wi nd 资讯9 9-1 20 0-1 20 1-1 20 2-1 20 3-1 20 4-1 20 5-1 20 6-1 20 7-1 20 8-1 20 9-1 29 9-1 2 竣销比(右轴)房屋竣工面积:累计值 商品房销售面积:累计值01 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 05 0 0 0 06 0 0 0 07 0 0 0 08 0 0 0 09 0 0 0 00.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41.5资料来源：国家统计局 万联证券 房地产开发发资金来源增速继续回落 房地产开发发资金来源增速继续回落 数据来源:W i n d资讯 数据来源:W i n d资讯9 8-1 29 9-1 20 0-1 20 1-1 20 2-1 20 3-1 20 4-1 20 5-1 20 6-1 20 7-1 20 8-1 20 9-1 29 8-1 2 房地产开发资金来源:合计:累计同比 房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比 房地产开发资金来源:利用外资:累计同比 房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比 房地产开发资金来源:其他资金:累计同比-4 004 08 01 2 01 6 02 0 02 4 0资料来源：国家统计局 万联证券 请阅读最后一页免责条款 6行业研究点评报告行业研究点评报告 投资评级说明投资评级说明：公司投资评级：买入 预计6 个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6 个月内，股价表现优于市场指数5%-20%之间 观望 预计6 个月内，股价表现介于市场指数5%之间 卖出 预计6 个月内，股价表现弱于市场指数5%以上 行业投资评级：看好 报告日后六个月内，行业超越整体市场表现 中性 报告日后六个月内，行业与整体市场表现基本持平 看淡 报告日后六个月内，行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。基准指数：沪深 300 指数 免责条款：免责条款：本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归万联证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。请阅读最后一页免责条款 7