房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质.pdf

2 0 0 9 年第3 期改革与战略N O 3 2 0 0 9第2 5 卷(总第1 8 7 期)R E F O R M A T I O N&S T R A T E G Y(C u m u l a t i v e l y，N O 1 8 7)房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质刘海燕，何玉付(淮北职业技术学院，安徽淮北2 3 5 0 0 0)【摘要】房地产的宏观调控关系到中国未来的经济发展。房价飞涨的根源是投机，房地产投机的根源在于其本身的投资属性。房地产泡沫的挤压，只有真正从打压投机入手，才能取得长远的效果。因此，抑制房地产投资品性质，突出其消费品性质，是建立和完善符合中国国情的住房政策体系的根本。【关键词】房地产；泡沫；投资；投机；宏观调控【中图分类号】F 2 9 3 3 1【文献标识码】A【文章编号】1 0 0 2 7 3 6 X(2 0 0 9)0 3-0 1 3 8 0 3T h eN a t u r eo fI n v e s t m e n tS h o u l db eT a k e nF u l lA c c o u n ti nM a k i n gM a c r o C o n t r o IP o l i c i e sf o rR e a IE s t a t eL i uH a i y a n，H eY u f u(H u a i b e iV o c a t i o n a l&T e c h n i c a lC o l l e g e，H u a i b e i，A n h u i2 3 5 0 0 0)A b s t r a c t：T h em a c r o-c o n t r o lo nr e a le s t a t ei sv e r yi m p o r t a n tt oC h i n a sf u t u r ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t T h es o a r i n go fh o u s i n gp r i c e si st h es o u r c eo fs p e c u l a t i o n，a n dt h er e a s o nf o rr e a le s t a t es p e c u l a t i o ni si t so w ni n v e s t m e n tp r o p e r t i e s W en e e dt os q u e e z et h eb u b b l ei nr e a le s t a t ea n dc o n t r o lt h es p e c u l a t i o ni no r d e rt oa c h i e v el o n g-t e r ma c h i e v e m e n t s T h e r e f o r e，i n h i b i t i n gt h en a t u r eo fi n v e s t m e n to fr e a le s t a t ea n dh i g h l i g h r i n gi t sn a t u r eo fc o n s u m e rg o o d si st h eb a s i so fe s t a b l i s h i n ga n di m p r o v i n gh o u s i n gc o n d i t i o n si n l i n ew i t hC h i n a sf u n d a m e n t a lp o l i c ys y s t e m K e yw o r d s：r e a le s t a t e；b u b b l e；i n v e s t m e n t；s p e c u l a t i o n；m a c r o c o n t r o l2 0 0 8 年，中国楼市的巨变已不可逆转，从2 0 0 7 年前的疯涨到今天面对国家的宏观调控措施，开发商们纷纷降价以谋求自救，中国楼市的一次大洗牌白此托开帷幕。中国楼市长期过热，甚至国家宏观调控政策屡次被架空。究其原因，最主要的是自国家在1 9 9 8 年实行住宅改革以来，上至政府，下至民众，都未能在本质上理清房地产投资品性质和消费品性质之间的主从关系，从而在政策调整和舆论引导方面走了弯路，造成今天楼市在疯涨中累积的泡沫越来越大。一旦政策调整再次失效，楼市泡沫破灭。由此引发的将是对经济的巨大破坏力。一、房地产作为消费品与其它消费品具有不同的性质房地产作为消费品，与其它消费品有着显著不同的性质。一般耐用消费品(以汽车为例)，是生产企业生产出来的商品。从购买目的看，汽车的购买直接用于消费，是为了在使用过程中给消费者带来精神上或者物质上的享受，没有哪个消费者购完车后会将汽车锁在库房而不去使用。在这个过程中消费者注重的是让自己的花费给自己带来最大的满足，从而实现效用最大化。从购买价格来看，汽车作为消费品，其价格定位最重要的力量是商品的需求，即购买力的大小。最终消费者所付出的价格是汽车供给和需求博弈的结果，供小于求，价格上涨；供大于求，则价格下跌。从使用寿命来看，汽车属耐用消费品。普通消费者购车一般会使用十年左右。当然，汽车一旦买下，很快就会因产品的更新换代、市场供给和消费偏好等而发生贬值。住宅是房地产开发商生产出来的商品，但消费者在购买住宅时表现出来的特点与汽车等一般耐用消费品却大不相同。首先，住宅的购买表现小两个目的：一是自住二是投资。所谓自住，表现为中国楼市的“刚性需求”，这是所有买房户最直接、最迫切的需求，构【基金项目】本文为淮北职业技术学院科研项目房产投资品性质与宏观调控策略研究的成果(项目编号：2 0 0 8-A 一1 3)。【作者简介】刘海燕(1 9 7 4 一)，女，安徽淮北人。淮北职业技术学院讲师，研究方向：经济学；何玉付(1 9 6 4 一)，男。安徽明光人，淮北职业技术学院副教授。研究方向：经济学。产业对策研究一一zoc卫一广卫叫mo广_卫mo卫。工一产业对策研究万方数据关者，在利益的驱动下，他们的宣传难免误导消费者的市场预期。政府的消费观念引导，要注意以科学、朴素、适度为原则。即消费者在购房时，要注意量力而为、需要为本，不追求昂贵和大面积，做到适度消费。尤其是年轻人买房，由于年轻未来有着无限的发展空间，没有必要在经济比较紧张的情况下，因为攀比心理的影响一味追求大和新，结果由于银行贷款额过大而成为名副其实的“房奴”。年轻人过早背上大额银行贷款，不仅会致使经济紧张而且由于还贷问题以及住宅过早固定，往往会失去一些发展机会。四、房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质理解了房产的投资品性质，就找到了中国楼市畸形发展的根源，这也是中国政府一再实施宏观调控政策却难以奏效的原因。国务院在2 0 0 6 年5 月推出六大措施(国六条)稳定房价社会各界曾对其调控效果抱以很大的希望，但是结果却不尽如人意。究其原因，国六条中的确看到了抑制市场需求的重要性。但是旺盛的市场需求的根源来自哪里、这么贵的房子实际购买者是谁，在国六条中并没有得到体现。所以，对房产市场的宏观调控一定要考虑其投资性，要看到目前的投机者是楼市供小于求的重要力量。这个利益群体手中拥有大量资金，具有较强的风险承受能力。他们往往选择购买大量商品房用于同积居奇，在喧哗市场的同时炒作房价以谋求低买高卖，获取资本利得。这种投机性的市场需求已经造成了大量泡沫的产生，致使市场价格信号失灵、舆论大众，更进一步带动市场炒作，加剧供需不平衡。对投机的打压离不开政府的政策调控。2 0 0 7 年9 月2 7 日，中国人民银行、中国银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于4 0。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1 1 倍；对项目资本金(所有者权益)比例达不到3 5 或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有同积土地、闹积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。这一次的房贷新政之所以让随后的楼市迅速萧条，住房成交量急剧萎缩，主要原阗是控制了流人房产市场的资金量。紧接着2 0 0 8 年1 月7 日，国务院办公厅又下发了国务院关于促进节约集约用地的通知，这次则是清理闲置土地加大对开发商阿地的打击力度。可以说，在这一次的宏观调控政策中，政府已经看到了投机在房产市场中重要表现。其措施也在一定程度上打击了热钱投机和土地周积居奇现象，所以在一段时间内是可以达到抑制房价的目的的。但是，上述政策中仍存在着缺陷和不足。比如对进入房产市场的热钱的限制，是建立在信贷紧缩政策基础之上的，如果今后国际或者国内经济形式发生了变化，致使本国为了维持经济的稳定与发展而不得不放宽信贷政策怎么办?那时将如何控制流人房产市场的资金量呢?而国务院关于促进节约集约用地的通知，则主要体现了对于土地的清理，其重点是对开发商囤积土地行为的打击，并未规定地方政府的职责与权限。这是非常危险的。要知道，在楼市的发展中，地方政府也是其中重要的既得利益者，房价网落也会影响他们的利益。所以，地方政府在此次楼市的宏观调控中究竟应该扮演什么样的角色是至关重要的。国家利益是社会一般利益最集中的体现，只有中央政府才能代表一般利益，楼市调控是决定中国宏观经济稳定发展的重要圜素，所以，各级政府必须按照中央政府的统一部署，实施上下协调一致的楼市调控。如果调控措施中缺失了这一块，最终一定会导致地方政府各自为政，出现上面打压、下面“救市”的局面。所以，对投机的打击必须增加地方政府的参与力度，否则，房价的下跌必定又一次成为短期现象，房价的反弹也指日可待。要抑制房产投机，最好的办法是让投资者在这个市场上得不到预期的投资回报，也就是最大限度地增加投资成本。现在看来，实行物业税是切实可行的办法，提高多房产的持有成本，当成本高到足以抵消其在未来的市场收益时，投机自然就消失了。如果以家庭为单位、以私人拥有的住宅面积为考量，对超出标准的面积征收额外的税金。拥有的面积越多，缴纳的税金越多，甚至可以考虑采取累进税形式，让那些拥有多住宅面积的人，或者购买高档住宅的富人承担更多税收，这样不仅可以遏制过度的投机行为，还可以减缓富裕阶层敛财的速度，不仅具有很好的经济效果，而且能够发挥政策的社会效应，成为缩短贫富差距的一项利器。总之，楼市的宏观调控因为制约着中国未来的经济发展，其改革不仅是必须的，而且是迫切的，房价飞涨的根源是投机。房地产“泡沫”的挤压，只有真正从打压投机人手，才能取得长远的效果。抑制房产投资品性质，突出其消费品性质，是建立和完善符合中国国情的住房政策体系的根本。简单地说，就是让未来的楼市供求趋于平衡、结构渐趋合理、价格走向平稳、预期转向理性。【参考文献1f 1 1 洪星范，陈博政代价人类发展史上最值得铭记的2 0 大教训【M 1 上海：上海文化出版社出版，2 0 0 6 f 2 l 李传寿，刘志平关于当前房地产热的冷思考U】经济师，2 0 0 6，(1)：2 8 8【3 1 马红漫房价仍明显畸高棱市调控政策远未到”转向”时【州新京报2 0 0 8-0 9-2 5 1 4】4 时寒冰次债与金融泡沫的终结卟南风窗2 0 0 8，(8)：6 9 7 1【5 1 杨谦正确认识”消费资本化”理论【间光明日报，2 0 0 8 一0 1 2 9 责任编辑：唐玉萍】产业对策研究一一z口c协一卫一广仂1-乃1-巾o、，乃m仂m卫。工万方数据房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质作者：刘海燕，何玉付，Liu Haiyan，He Yufu作者单位：淮北职业技术学院,安徽,淮北,235000刊名：改革与战略英文刊名：REFORMATION&STRATEGY年，卷(期)：2009，25(3)被引用次数：0次 参考文献(5条)参考文献(5条)1.洪星范.陈博政 代价-人类发展史上最值得铭记的20大教训 20062.李传寿.刘志平 关于当前房地产热的冷思考期刊论文-经济师 2006(01)3.马红漫 房价仍明显畸高楼市调控政策远未到转向时 20084.时寒冰 次债与金融泡沫的终结 2008(08)5.杨谦 正确认识消费资本化理论 2008 相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 周静华.赵阳 泡沫下的中国房地产-商场现代化2009,(2)房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨.作为国民经济先导性和基础性产业,中国房地产已经存在了泡沫现象.房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机,而且破坏稳定的宏观经济环境,大起大落不利于长期投资项目,使得各项经济发展政策无法得以落实,不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系,而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等.因此,我们应采取措施打压房地产业的泡沫.2.学位论文 孙鸾 房地产泡沫问题研究兼论我国房地产市场价格泡沫 2004 迅速发展的房地产市场是近年来中国经济一道亮丽的风景线,其中飞速上扬的房地产价格也引起了多方的关注,以及对于房地产价格是否存在泡沫的争论.该研究主要对房地产市场泡沫经济的形成进行了理论探讨,并结合上海、杭州等实际情况,对中国房地产市场现状是否存在泡沫以及泡沫是否会崩溃进行初步研究.该文首先在对泡沫经济进行文献综述的基础上,对国内外泡沫经济的演变(90年代日本泡沫经济的崩溃、97年东南亚金融危机)进行回顾,并从中分析出经验教训.对房地产市场价格泡沫的分析,一般是在股票市场股利折现模型的基础上,来分析房地产市场的价格泡沫;而该文借鉴了(袁志刚和樊潇彦,2003)房地产市场理性泡沫模型,分析了房地产价格泡沫的微观形成机制.认为由于银行的信贷扩张,包括面向开发商的贷款,以及面向消费者的消费贷款,突破了房地产市场原有的平衡,从而推高了房地产市场价格,形成泡沫.主要结论:银行体系的信贷扩张以及货币政策的扩张对房地产泡沫的形成有重大的推动作用.其后,又分析了影响房地产价格泡沫的若干宏观经济因素,如通货膨胀,股票市场发展,宏观经济增长率等.第三章回顾了对中国房地产市场自80年来开始的发展,并重点分析了近年来实行的土地成本上升,建筑成本上升,房地产信贷政策等与房地产泡沫形成的关系.在此基础上,结合中国房地产市场发展的实际情况,逐个国内外对于房地产泡沫的判断与分析指标,如空置率、投资性购房占整体购房比重、房地产贷款占整个金融体系贷款的比重等.最终选择可控、可测并且与房地产市场密切相关的七个指标构成中国的房地产价格泡沫防范体系:房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例,房地产贷款占整个银行体系贷款比重,投资性住房占整体购房比重,房价收入比,房地产投资开发增幅与GDP增长率之比,土地价格增长指数与GDP增长率之比和商品住宅预售指数与GDP增长率之比.并对每个指标设置了预警线和警戒线两个层次.在此基础上,依据该指标体系,对中国以及上海的房地产市场进行分析,得出结论:中国房地产市场虽然近年来发展比较迅速,但是整体房地产的价格水平仍然没有超过警戒线水平,但是已经超过了预警水平,出现过热,必须加以适当的政策调控,防止金融危机的爆发.最后,该文对中国房地产市场泡沫崩溃的预防提出相关的风险防范的政策建议.3.期刊论文 朱华 中国房地产泡沫分析-贵州商业高等专科学校学报2004,17(2)本文对现阶段房地产市场现状进行分析,剖析泡沫的产生、发展,分析其对经济的影响,提出泡沫的整治和防止方法.4.期刊论文 王延华 对房地产泡沫的思考-辽宁师专学报（社会科学版）2005,(6)房地产业作为国民经济的支柱产业,能否健康发展对整个国民经济都有着十分重大的影响.当前,对国内市场是否存在泡沫还有很大争议.本文对此剖析了泡沫可能产生的原因,指出了泡沫可能导致的后果,提出预防泡沫形成的对策方法.5.学位论文 王谡 宁波房地产住宅市场泡沫分析 2005 房地产业作为我国未来若干年的支柱产业，在整个国民经济体系中起到先导性、基础性作用，保持该产业的持续、健康发展，对促进我国国民经济结构调整和拉动经济增长将产生重要而深远的影响。自1999年开始，宁波房地产业经历着新一轮的繁荣，宁波市房地产业取得了长足发展。房地产投资占全社会固定资产投资比重从1999年的14.6上升到2003年的22，为拉动经济增长作出了贡献。房地产价格不断上扬，房价连续三年全国涨幅第一，投资性购房大量增加，房地产业是否过热，是否出现泡沫引起了广泛的关注。本文以这一问题为出发点，并围绕怎样度量泡沫，泡沫是否有破裂危险，以及房地产泡沫成因及其治理等问题展开了实证研究。论文首先对泡沫与泡沫经济的定义与内涵进行了界定，认为泡沫是由于某种垄断性的存在，以及虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，同时，根据泡沫的度量可把泡沫分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常对经济发展有积极作用，泡沫经济则是泡沫一般到了危险区或严重危险区的阶段，泡沫破裂将引发金融危机或经济危机。其次论文对宁波房地产住宅市场是否存在泡沫的正反观点的主要依据进行分析。并通过构建衡量宁波房地产住宅市场泡沫度的指标体系与计算方法，计算出宁波房地产住宅市场泡沫度指数为1.3，位于警戒区，应值得引起重视。第三，论文讨论了宁波房地产泡沫的产生的原因。认为宁波房地产泡沫产生的原因在于宏观经济环境、制度性因素以及微观因素三个方面的综合。最后，论文指出：由于宁波房地产泡沫还处于警戒区，因此泡沫治理应遵循“控制但不打压”的指导思想，力求泡沫自动收缩到安全区域而不是泡沫破裂。具体措施包括完善住房保障制度、积极发展住房租赁市场、积极稳妥地推进房地产税费改革、规范市场秩序、加强市场信息的公开透明、提高房地产投机炒作成本等。6.期刊论文 陈浩.葛扬.CHEN Hao.GE Yang 汇率变动条件下房地产虚拟性与泡沫化分析-山东社会科学2008,(12)人民币升值趋势对我国房地产市场产生直接的和潜在的影响,成为刺激中国房地产虚拟性和泡沫化的一个重要因素.当本币升值时,至少有三种效应会作用到房地产市场,即流动性效应、财富效应和信贷效应,从而引发房地产市场的虚拟性.汲取日本和泰国的经验教训,进行可行、有效的政策选择:引导房地产项目下跨境资本的合理流动;规范商品房交易环节外资直接投资秩序;加速发展住房抵押贷款证券化;加强对进入我国房地产业外资的监管力度;有效选择我国汇率调整方式等.7.期刊论文 王一新.王伟超.WANG Yi-xin.WAMG Wei-chao 利用泡沫理论对中国房地产现状的分析-山西建筑2007,33(29)详细分析了我国房地产的现状,利用泡沫理论对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析,并从几方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策,以促进房地产市场持续健康的发展.8.学位论文 赵新华 上海房地产理性与非理性泡沫及其实证研究 2007 在居民消费平淡、投资渠道有限的情况下，我国房地产业的飞速发展对拉动内需，带动国民经济增长起到了重要作用，成为很多城市的支柱性产业。然而与此同时，房地产投资增幅过高、房价上涨过快等现象也在全国范围内不同程度地出现。以上海为中心的长三角经济带一直是房地产投资发展的热点区域，上海的房地产价格也表现出持续上升的态势。本文借鉴国内外运用于资本市场和资产价格分析的理论模型和方法，并通过必要的修正，以此展开对上海房地产理性和非理性泡沫的理论和实证研究。尽管泡沫与具体不同资产类型的结合，表现出不同的方式和形态，但其本质是一种价格运动，即虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于基础价格的非平稳性上涨。综合国内外的相关文献，研究房地产泡沫的产生和发生机制分别可以从理性预期、有限理性和金融支持过度的角度来进行。房地产理性泡沫的研究从基本的资产理性预期价格模型开始。它把房地产的价格从理论上区分为两个组成部分：特解是房地产的内在价值，而补充解则是房地产的泡沫。非理性泡沫之所以存在，是因为市场并不总是有效的。市场主体对信息的获取和利用可能存在差异，投资者对未来的预期也因心理情感的差异而有所不同。尽管非理性泡沫具有随机性、冲动性和盲目性的特征，具有一定程度的不可描述性，本文借助于资本市场中的噪声交易和羊群行为理论，来解释房地产市场价格持续单边上涨的原因，并以此来剖析房地产市场中非理性泡沫的发生机制。理性泡沫和非理性泡沫共同构成了房地产市场的总体泡沫。对于房地产理性泡沫，本文利用持续性依赖检验(Duration dependent test)的方法，对“中房上海指数”的三大类型进行了检验和对比。结果显示：尽管上海的房地产市场具备一些与理性泡沫存在相符的特征，但在统计上不显著，并不能得出上海房地产市场存在理性泡沫的结论。对于非理性泡沫的直接分离和测度，存有一定的技术障碍。由此我们着手于房地产市场总体泡沫的测度。运用虚拟资产的基础价值取决于实体资本在最优均衡稳定状态下资本的回报率这一思想，本文对1996年至2005年上海房地产市场价格运行的正常价格区间和实际运行价格作了总体测度。结果显示：10年期间上海房地产大致经历了从负泡沫到无泡沫，再到有泡沫这三个阶段。而到了2005年中期以后，房地产重新回到一个相对稳定的价格区间。而借鉴Hendershott and Abraham的理论观点建立的市场供需模型对市场的检验，也得出了类似的结论。由此，本文认为上海的房地产市场除了在2003年底至2004年，存在一定程度的非理性泡沫以外，其余各年度的价格运行基本上是健康的。对于集中在2005年3-6月的房地产宏观调控，并没有对泡沫的性质进行区分。调控结果表现为：部分政策难以取得预期效果，而部分政策则具有“矫枉过正”的效应。对于上海房地产市场泡沫的防范或者治理，尤其是针对市场出现的非理性泡沫，本文分别从税收制度、市场体系和城市规划的角度作出分析。物业税的征收直接影响到购房者的目标消费函数或者投资需求函数，可以尽量降低其决策过程中的非理性因素；制定有助于市场透明的规则，有利于人们建立合理的预期，引导房地产理性投资和消费；科学的城市发展规划和公共产品配置计划，可以引导开发商、消费者等利益相关者形成对于未来发展趋势及其价值的合理判断，尽量避免房地产投资和消费领域的非理性行为。本文研究的理论和实证意义在逻辑上包含这样三个层次：其一，不轻言泡沫。必须根据特定阶段、特定城市以及相关的经济基础因素进行科学、系统的研究；其二，泡沫有性质之别。针对不同性质的泡沫必须采取相应不同的宏观调控政策；其三，制度优于政策。无论基于现实还是长远，房地产市场制度的建设和完善，比“相机决策”的宏观政策更具有深远的实践和历史意义。9.期刊论文 李小琦 房地产经济支撑作用及泡沫防范措施研究-科技资讯2009,(18)本文基于笔者多年从事土地收购储备的相关工作经验及工作之余对房地产经济进行的大量研究,分析探讨了房地产经济对整个国民经济的支撑作用,提出了一系列防范房地产经济泡沫的措施,房地产经济与笔者的工作密切相关,全文是笔者站在土地管理者的角度对其的思考,相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义.10.学位论文 卜凡松 论我国房地产整体无泡沫 2004 国际经济学家公认,中国目前正处于经济起飞阶段,经济的快速增长必将带动也需要房地产业的超前发展.因为房地产在整个国民经济中体系中属于基础性、先导性产业,其适度发展和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展.目前,中国人均GDP超过800美元,在一些地区或城市人均GDP已达3000-4000美元,许多发达国家发展的历史证明这一时期是房地产快速发展时期.党的十六大也提出全面建设小康社会的奋斗目标,未来20年,中国人均GDP要达到3000美元,比现在翻两番.今后20年,人均住房面积不可能像前20年那样再达到翻两番的高速增长,但也足以给房地产市场提供了极大的发展空间.中国已经将房地产业作为新的经济增长点,加入WTO以及北京申奥、上海申博的成功,进一步加速了房地产业的发展.而另一方面,中国的房地产业从1998年复苏以来,在获得长足发展的同时,也存在着很多问题,如房价过高、土地供应过量、空置率居高不下、结构不合理及投资增长过快等问题.也正因为此,引发了中国房地产市场有没有泡沫的大争论.房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段,容易出现的一种经济现象.一旦发生,将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果.因此在当前的国际、国内的政治和经济条件下,研究和防范房地产泡沫的发生具有重要的理论和现实意义.该文在借鉴国内外理论研究的基础上,引用最新的统计数据,运用定性与定量相结合的方法,对中国1998-2002年房地产业运行中是否存在泡沫进行分析评判,并与1992年那场灾难性的房地产泡沫相对比,旨在找出目前可能引发中国房地产泡沫的因素,并对这些因素加以分析,最后在此基础上提出预防房地产泡沫的对策建议.该论文共分四个部分:第一章:该章在简要分析中国目前房地产业发展状况基础上,认真研究和总结房地产泡沫问题争论的始末和主要观点后,提出了该文的观点:中国房地产整体无泡沫.之后,提出研究房地产泡沫问题具有重要的理论和现实意义,房地产业的周期性高涨和泡沫有很多相似的假象,不宜分清,房地产周期性高涨的再现,使这一研究具有重要的长远意义.第二章:该章重点在于论述房地产泡沫的理论,为以后的分析提供理论基础.该章在回顾泡沫理论的历史沿革的基础上先一般泡沫的理论;然后顺理成章地界定房地产泡沫的概念(房地产泡沫是指房地产价格脱离市场基础价值的持续不断的上扬),剖析其成因和运行机理、分析其运行特征与态势,并最终明确房地产泡沫的检验方法和判别指标.第三章:该章在第二章理论分析的基础上进行实证分析,论述得出中国房地产整体无泡沫的结论.首先分析中国房地产业1998-2002年的运行特征;然后再把1998年以来的这波行情放在房地产行业周期中进行分析,从整体上把握房地产运行的脉搏:周期的高涨期并不等于泡沫,行业进入调整也不意味泡沫的破灭;针对这波行情很容易让人们联想到1992年海南房地产泡沫,并乐于与之相对比,该章从十六个方面分析了这波行情与1992年泡沫的根本不同,再次论证了中国房地产整体无泡沫的观点;并指出了这波行情的原因;最后得出该文结论:中国房地产整体无泡沫并且从长期发展趋势论述中国房地产业有很大的发展空间.第四章:该章首先提出对房地产泡沫问题要有一个正确的认识和一个正确的处理思路.正确的态度是:一要正视问题的存在,不能掉以轻心;二不能夸大问题的严重性,实事求是.正确的处理思路是:一要以经济手段、市场手段为主,行政手段为辅来调控;二对泡沫的处理不能靠单一的手段,而应采取综合的办法,以吸收和转化手段为主,挤压为辅;三中央和地方要协调行动.然后提出了对待房地产泡沫问题系统的具体的措施.该章最后部分是关于房地产泡沫问题的国际借鉴.放眼全球,从国际房地产运行的经验来看,目前中国的房地产热有一定合理性,对该国房地产发展中存在的问题不应以挤压手段为主,而是应以吸收和转化手段为主.本文链接：http:/