我国房地产投资风险分析.pdf
金融磊投资盘彻|俄溯觥提要本文通过对房地产投资风险的特征分析以及1 1 前房地产投资中存在的风险，提出在房地产投资中应该如何规避风险的相关对策关键词：房地产；投资；风险中图分类号：F 8 3 文献标识码：A一、房地产投资风险主要类型(-)s,b 部风险1、宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说，当经济衰退处于低速消沉时，社会对消费的需求也会大幅度减缩，这其中当然包括房地产。更有甚者，每当经济陷于低谷，消费减缩时，受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品，这时人们会修正在经济景气时制定的消费计划，推迟或干脆取消对耐用消费品的购买，造成房地产市场一时供大于求。2、财政利率风险财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是全额付款，一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。如果是全额付款，自然也就不存在利率问题：如果贷款利率调低，则投资人的付息成本减少，当然大为有利。假如贷款利率上升，投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值，此种情形对于一些财力有限的投资人来说，无疑是雪上加霜，加息有可能迫使他们放弃房地产。当然，如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话，则投资人无须再负担任何责任。然而，假如房地产市场正处于低潮，银行在拍卖房地产时仍得不到足够的款项偿还抵押贷款时，j 4 0 投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划置业计划和议价房地产时，必须把利率波动因素考虑进去。3、市场风险由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。譬如，当房价因供应短缺而上升时，开发公司便会纷纷兴建楼宇，但由于建筑需要一定时间。故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要，但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来，建筑业技术日渐先进，所以造成房地产能迅速供应市场，直接缩短了房地产循环的时问，也使得楼价波动变得更为频繁。4、自然风险。由于自然因素的不确定性、我国房地产投资风险分析口文汪鹏不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险(二)内部风险1、经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性)，造成实际经营结果偏离于期望值的可能性；经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况，如管理水平、管理效率低，使用经营费用超过预计值，空置率高，租金回笼等问题，都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低，会产生比预期高的空置率。2、财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。二、房地产投资风险产生的原因种种房地产投资风险的表现，究其产生的原因主要有以下几个方面：(一)所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市，当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房，其次为经济适用型住房，最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现?金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想，受到消费者的冷遇。(二)宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险：三是房地产供求形势的变化。目前，房地产供给严重不足的状况已成历史，如1 9 9 3 1 9 9 4 年由于写字楼的严重匮乏，许多刚注册成立的公司不得不长期租住酒店，形成北京等地酒店的商务性客源持续高达3 5 的历史已一去不复返。房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎不可能；四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。(三)发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差具体表现为：发展商过分相信自己孵感觉”，而实际上“感觉锚了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找计下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过。关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。三、房地产投资风险的识别如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险昵?通常的办法是计算投资风险率，计算投资风险率方法很多(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别l、投资房地产的营业率一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用，以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率一年营业总费用年计划总收入据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在3 8 4 0 之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太-_ _ _ l _-_ _ _ _ _ _ _ _ _-_-_-_ _ _ _-_-_-_ _ _ _ _-_ _ _ _ l _ _-_ _ l-_ _-一II l _ _ _ _ _-_-_ _ _ _-_ _-_-_-_-_-一合作经济与科技)2 0 0 9 年1 2 月号上(总第3 8 2 期)万方数据低或太高都说明风险大大。2、偿债收益比营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2 才被认为是安全的。3、保本占用率保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为8 5 9 0。(二)概率与数理统计的方法由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以做市场调查，有己开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果能在多大意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其他条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常常用的方法。但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种，每一种可能的结果为】c i其出现的概率为P i，则其数学期望为：E=上x iP；i=l而标准差：广i 一叮：V(E 一】i)2 P ill：l如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合乎情理的，因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大，那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度，因此可作为种风险的度量。标准差越大，风险越大：标准差越小，风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中，这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分布P i 不易找出。考虑到相同的标准差，对于期望值不同的投资项目，它所表达的影响程度或对投资者的损害程度，也即风险大小，应该是不同的。期望值大时，风险应小些：期望值小时，风险应大些所以人们更喜欢用变异系数来度量风险：R：(r E怎样的R 值是小(大)风险，与投资者的风险偏好性格有关。但R 接近1 的风险，通常是投资者不愿接受的风险。P o l 的风险，是很多投资者不能忍受的风险。也可以用A=E-o 这一绝对数来度量风险。A 2 0 0 9 年1 2,E l 号上(总第3 8 2 期)万方数据我国房地产投资风险分析我国房地产投资风险分析作者：汪鹏作者单位：重庆市土地勘测规划院刊名：合作经济与科技英文刊名：CO-OERATIVECONOMY&SCIENCE年，卷(期)：2009，(23)被引用次数：0次 参考文献(5条)参考文献(5条)1.陈佑启 房地产投资风险管理及经营决策方法 19972.人民银行教材组 贷款风险分类原理与实务 19963.P邦尔尼.D卡德曼 房地产开发中的风险不确定性的决策 19914.石海均 房地产投资分析 19945.申金山 房地产开发经营的风险分析 1995(03)相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 舒东.郝寿义 房地产功能价值论与中国房地产市场投资-南开学报(哲学社会科学版)2003,(3)现阶段中国房地产市场呈现的一个突出特点是:一方面房产总量急剧增加;另一方面大量的房产被空置.这个现象一直困扰着人们.中国房地产市场令人瞠目结舌的发展速度,使得中国在短短二十余年时间里走完了西方同类市场上百年甚至数百年所走过的历程.也正因如此,在中国,建筑技术进步已经不再是一个缓慢的过程,房地产功能更新换代需要的时间被大大压缩了.多年来,西方发达国家在房地产经济领域一直沿用被称为区位圣典的区位至上论.然而,在中国现实的房地产经济中,仅仅从区位的角度来分析房地产市场价值的变化,还远远不能解释这一中国独特的经济现象.从时间维度上看,在量和实现可能性两个方面,房地产功能价值的剧烈变化正十分明显地影响着房地产的市场价值.我们所提出的房地产功能价值论创新性地将房地产功能价值置于和区位价值同等重要的地位.这个新的理论模型能够为揭示和纠正房地产市场投资过程中的诸多误区提供有力的理论依据.2.学位论文 李云峰 我国房地产投资基金的投资运作研究 2004 随着中国投融资体制改革的深入和加入WTO,房地产领域的投融资工具的创新不断.作为一种横跨房地产业与资本市场的新兴的产业投资基金,房地产投资基金对于房地产投资者是一种可靠的投资工具,对于房地产企业则是一种有效的融资工具.尤其是对于目前中国房地产投融资渠道缺乏的局面,引进这一工具对房地产产业市场和金融市场有着重要意义.虽然目前国内有不少企业对成立中国房地产投资基金进行不断的探索,但由于对这一类基金普遍缺乏足够的认识,国内通晓资本与房地产市场的专业人才又极其缺乏,再加上没有现成法律法规的保障和指引,因此在这种情况下出现的房地产投资基金就具有先天的不足,特别是在投资运作上不能很好地跟中国的房地产业相结合,造成基金在实践中走了很多弯路.该文在对房地产投资基金进行界定,并介绍目前它在国内外的发展状况的基础上,分别在投资制度经济学和投资组合理论上对这一投融资制度进行理论分析,并对基金的投资组合功能进行了实证分析;为了使房地产投资基金更好地与融入中国参与房地产事业的发展,该文着重探讨了房地产投资基金在中国的发起与募集,探索了中国开展房地产投资基金投资和运作的现实模式,并提出了今后房地产投资基金运作模式的方向.最后针对基金在中国投资运作中存在的风险,提出了相应的对策,并对其运作环境进行构造,提出了相应的措施.3.期刊论文 沈耀.Shen yao 房地产总投资影响因子分析-湖南农机2008,(3)工程总造价对房地产总投资起决定性的影响.建设工程造价是房地产开发总投资的重要组成部分,本文从探讨影响房地产工程造价,分析了建设过程中的三个重要因素,即:投资决策阶段对工程造价的影响、设计阶段对工程造价的影响、施工阶段对工程造价的影响.4.期刊论文 钱伟荣.Cai Nanshan.Qian Weirong.Cai Nanshan 物流房地产理性投资之管见-现代财经天津财经大学学报2008,28(8)本文从对物流房地产业态解析入手,围绕物流房地产投资效益问题,主要采用对比分析法,对住宅房地产与物流房地产投资项目成本收益进行对比分析,井就物流房地产如何做到理性投资提出几点见解.5.学位论文 张军 房地产的投资价值分析 1998 该文首先从投资者的角度出发,通过综述房地产作为投资品所具有的特点,引出房地产的投资价值这一基本概念;并将房地产的整个投资过程看作一条房地产价值链,描述了房地产价值链中各环节(也即各投资阶段)的特性,分别在投资周期、投资风险和投资收益三方面作了对比分析,指出了当前存在的投资者注重开发阶段投资而忽视经营投资(特别是租赁阶段投资)和房地产交易的现象;然后论述了房地产市场是低效率市场.在此前提下,评述了房地产交易理论与交易过程,并得出投资价值在投资者进行房地产交易及投资决策地具有重要的作用.然后,在综合房地产投资定性分析方面的各种文献资料和研究成果的基础上,分析了影响房地产的投资价值的主要因素,如:投资时机、投资对象的类型与质量、投资地段.并论述了投资的营销导向对实现房地产的投资价值的重要作用.还深入探讨了房地产市场中供求关系的界定问题,指出供求关系的界定不仅基于数量方面;更重要的,还取决于质量方面.该章建立了房地产的投资价值分析的基本框架.最后,该文第三章重点讨论房地产的投资价值的测算问题,指出收益还原法可用于房地产的投资价值测算,并就该方法运用过程中相关的一些重点技术问题作了详细讨论与分析.这部分内容主要围绕资本化率的确定、净现金流量的测定、财务杠杠操作的影响效果三个方面展开.并重点研究了财务杠杠操作的后果问题.其中,深入分析了财务杠杠对投资价值的影响效果、投资过程的避税效果、年资本收益率及资本内部收益率的影响效果.6.期刊论文 李川.袁中红 对广东房地产开发投资及房地产信贷形势的分析判断-南方金融2004,(2)在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,近几年广东省房地产投资持续快速增长,成为拉动经济增长的重要亮点,但也存在不少问题.准确分析房地产开发投资的现状和重要特点,加强中央银行宏观调控的力度和对商业银行房地产信贷的监管,促进银行业和房地产业持续稳健发展,是改革后中央银行和银监会的重要工作之一.7.学位论文 王莺 基于实物期权理论的个人融资投资房地产问题的研究 2007 在现代经济中，房地产不仅是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富，其虚拟资产的特性也在不断增强，从而使房地产成为除金融资产以外的另一种重要的虚拟资产由于房产价格的特殊性，个人房地产投资者或出于自住需求或出于投机需求，往往需要通过融资来实现投资又由于房市的不确定性，让投资者面临风险同时，房价的波动也与这两种投资行为相关联因此对投资者融资投资房地产时机选择问题的研究对个人投资者的投资决策和政府宏观调控都具有重要意义 然而在已有实物期权框架下房地产投资方面的研究长期以开发商为建模对象，忽视了对商品房投资者的建模研究本文的研究是鉴于我国现实基础上，在Downing以及蔡晓钰等工作的基础上进行的这一研究与以往的不同在于：本文以个人投资者为建模对象，并考虑了融资因素，关注的是以自住需求以及投机为目的的个人投资者，通过融资投资房地产的理性问题，使他们不至于被房市的高风险与不确定因素以及融资成本的不确定性所困扰。这类投资问题有许多研究的角度，但本文主要关注的是投资者融资投资房地产时，如何判断转租为融资购买的时机，以及投机者如何判断是否融资进入房市，即研究投资者如何在随机波动的房价中把握好有利的投资时机以实现投资的最优化 本文在房地产价格随机性条件下对两种不同需求的投资者通过融资投资房产的问题进行了建模，并运用停时分析、动态规划等方法求解了这两个基于实物期权的模型，明确了投资规则中的期权价值求出了投资者转租为融资买房的最佳房价以及投机者融资入市的房价临界值。同时对给出的结果做了比较静态分析，得出投资者转租为买房的最佳房价和波动率、预期收益率、利率、贷款利率、房屋维护成本呈递减函数关系，与房租呈递增函数关系；投资者入市投机的房价临界值与房租、波动率、房产总税率、预期收益率呈递增的函数关系，与房屋维护成本、贷款利率、利率呈递减的函数关系等主要结论最后本文还对上述结论给出了数值结果，并讨论了结论所蕴含的诸多经济解释与政策含义8.期刊论文 刘哲 城市居民个人房地产置业投资收益分析-甘肃科技2004,20(4)房地产置业投资正逐步成为城市居民个人投资的一个重要方式,本文通过对投资方式、收益原理、收益与支出及实例分析计算,对居民个人房地产投资的收益状况进行了探讨.9.期刊论文 马小龙.Ma Xiao-long 房地产两大投资特征分析-企业科技与发展2008,(16)2008年以来,房地产投资增幅继续加快,文章从不同角度利用相关数据对20002007年房地产投资趋势进行了分析,总结出住宅投资所占比重持续上升及区域投资向中、西部转移两大特征,并结合形势对房地产投资趋向作出了初步判断.10.学位论文 林荣 投资型房地产消费行为分析 2001 随着国民经济的持续快速发展,中国百姓的个人资产急剧增加,个人投资理财的需求日益显现;该文通过对上海投资型房地产消费市场的认识与分析,来探讨其发展的必要性、前景及操作技巧.文中对个人投资者的不同种类投资加以比较分析;针对目前市场上的各种形式的投资型房地产消费行为,结合实际案例进行财务上的理论分析和风险评估.并对有关税费、政策优惠进行归纳,提供部分操作的合同范例、介绍了房地产有关基础知识;为个人房产投资者提供一定的帮助.合理的投资型房地产消费不失为个人投资理财的一种良好选择;其相对较低的投资风险、较为稳定的投资收益率,以及众多的政策性因素支持,必将吸引更多的个人投资者.同时,发展投资型房地产消费,也为房地产产业的结构性调整、拉动国内需求、促进经济发展起到良好的推动作用.本文链接：http:/
