浅谈房地产开发项目的设计管理.pdf

市场透视学术论丛2 0 帕年第鸫期(忌第5 转期)浅谈房地产开发项目的设计管理黄凯夷己J L(辽宁省阜新市经济技术开发区规划设计室，辽宁阜新1 2 3 0 0 0)摘要】设计管理工作贯穿于房地产项目开发的各个阶段，从项目的前期定位开始一直到最后移交到物业公司管理，其间设计管理工作都是至关重要的，是项目成功与否的关键因素。关键词 项目管理；质量管理；沟通管理 中图分类号 F 2 9 3 3【文献标识码 A【文章编号】1 0 0 5 6 4 3 2(2 0 0 9)4 8 0 0 0 6 0 2随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理有了明显的进步。然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人草草绘出图纸就建楼卖楼的日子已经一去不复返了。建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。以下几方面是设计管理的重点：1项目管理是2 0 世纪5 0 年代后期发展起来的一种计划管理方法项目管理的知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被描述成管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动、计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理起到积极的作用。它使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。2 一般房地产开发建设项目设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工(有些项目需做扩初设计，并报批。珊妇2 0 0 9 1 2这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段)。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的，其主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案(或委托设计院)、出方案报建文本、进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织结构是必需的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用委托某一设计院直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。同时，房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据。有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。从基本方案确立到最终方案的形成是一万方数据黄饥：浅谈房地产开发项目的设计管理市场透视个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面，准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部的沟通(纵向和横向的沟通)，与设计公司的沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中要注意建立沟通信息的存储体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。3 项目资源的管理对产品的质量影响很大在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度地配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控、与设计单位共同合作、保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交代。建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理(建筑专业)以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计、拟定技术措施、中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了廨。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查。提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和鳃决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要做好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。再先进的管理方法和技术手段都是僵化的，而其背后的思想和理念才是精华。在项目的实际操作过程中，要结合实际情况，运用有效的手段和方法，才能达到事半功倍的效果。2 0 0 9 1 2 国旷乏万方数据浅谈房地产开发项目的设计管理浅谈房地产开发项目的设计管理作者：黄凯作者单位：辽宁省阜新市经济技术开发区规划设计室,辽宁,阜新,123000刊名：中国市场英文刊名：CHINA MARKET年，卷(期)：2009，(48)被引用次数：0次 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 陈玲 BOSS系统网络割接项目的质量管理 2009 项目质量管理是现代项目管理的重要内容之一，它涉及项目过程的质量管理和项目产出物的质量管理，如何运用项目质量管理的方法和理论提高项目的质量水平是本文需要研究的问题。天津移动BOSS系统肩负着天津移动计费、营业、帐务、客服等多项业务运营支撑工作，用户对它的实时性要求很高，要求每天24小时能提供服务。目前各营业厅DDN接入电路不稳定，形成了业务发展的瓶颈；营业厅数量偏少，满足不了用户的需求；自有光纤传输网络已开始建设，若不投入使用，会造成投资上的浪费，进行BOSS网络割接项目势在必行。综上所述，运用项目管理知识体系中的项目质量管理的知识解决工作中的实际问题是本文的中心。本文通过理论与实践相结合的研究方式，以项目质量管理理论为依据，结合BOSS网络割接项目实践，通过对该项目实施过程的分析，最大限度地解决项目实施过程中存在的问题，从而达到缩短项目工期、提高项目质量、提高员工素质的目的，同时也希望本研究对提高企业竞争力，实现公司的可持续发展有所裨益。本文首先对BOSS网络割接项目研究背景、研究目的做了介绍，然后对与之相关的理论进行了回顾。核心章节有四部分内容：首先对网络割接项目做了整体描述，然后对网络割接项目的质量计划编制进行了分析与讨论，并对网络割接项目从物质保障、人力资源保障等方面做了描述，最后对网络割接项目的质量控制进行了分析。本文的主要创新性体现在：在项目管理过程中，项目前期高质量的设计是必要的，错误的设计意味着返工和时间、成本的浪费，第一次把事情做对所花费的成本，总是最经济的。在项目实施中，除了加强质量管理，使项目过程和项目产出物的质量达到要求之外，还必须加强项目人力资源管理和时间管理。质量管理的最终目标是在时间、成本、质量这三个方面找到最佳的平衡点，并保持这种平衡。2.期刊论文 许德录.XU De-lu 质量管理认证体系在项目管理单位的应用-交通标准化2008,(7)质量管理认证体系有一整套很适用的企业管理程序,对企业管理的方方面面都有规范的要求.进行质量体系认证,有助于提高企业整体管理水平及适应日益激烈的市场竞争.3.学位论文 杜海 IT企业项目管理办公室研究与实践 2008 随着竞争的加剧以及企业业务的复杂化，项目管理的思想已经被越来越多的IT企业所接受。为了应对企业项目管理需求，一些企业开始通过项目管理办公室来进行项目管理。有效的利用项目管理办公室，可以提高企业的项目管理整体能力、控制成本、提高效率、更好的应对快速变化的商业环境、提高市场竞争力、促进企业战略目标的实现。本文以IT企业项目管理办公室的研究和实践为探讨主题，藉由文献探讨和某IT公司项目管理办公室的实践过程，探讨了项目管理办公室发展的重要性和必要性。研究IT企业部署项目管理办公室的方法和项目管理办公室在企业项目管理中的作用。在对IT企业项目管理办公室进行研究的时候，主要集中在三个方面：在构建企业项目管理办公室的时候需要考虑那些问题?构建企业项目管理办公室的过程和IT企业项目管理办公室的级别、功能和发展方向。本文认为，在构建一个项目管理办公室的时候重点要考虑三个因素：首先是要综合考虑企业的规模，选择适合企业规模的项目管理办公室解决方案；其次，要结合本公司的项目管理方法论的情况，设置项目管理办公室的职能；最后要在部署项目管理办公室之前对企业的项目管理现状进行全面的评估。经由本研究可以得到以下结论：一、企业项目管理办公室是IT企业完善企业级项目管理体系的一个途径，而不是最终目的。项目管理办公室应该适应企业发展，在不同阶段提供可持续的项目管理支持。二、目前没有一套行之有效的通用的项目管理办公室解决方案，IT企业在构建自己的项目管理办公室的时候一定要仔细权衡自己的企业规模、项目管理现状、资源情况等选择构建适合自己企业特点的项目管理办公室。三、项目管理办公室的建设不是一个短期任务，而应该作为企业项目管理体系完善发展的一个长期战略。在构建过程中也要充分考虑短期目标和长期目标，采用分步骤、分阶段的构建策略。四、IT企业应该根据企业实际情况和战略发展目标来确定项目管理办公室的职能。并且动态的根据企业项目管理成熟度的改变，而及时调整项目管理办公室的职能。五、一般在短期内，为体现项目管理办公室的作用，项目管理办公室的作用主要体现在对企业项目的监控、审核、评价和支持上；伴随着企业项目管理体系的完善和项目管理成熟度的提高，项目管理办公室的作用更趋向与企业项目战略的管理和体系的完善与项目管理咨询方面。六、因为在大多数的IT企业里，质量管理的基础要强于项目管理的其他领域，所以有效利用质量保证部门来推进项目管理办公室的构建和部署是一个不错的方法。4.期刊论文 赵福平 煤炭资源勘查项目管理中应注意的几个问题-中国煤田地质2004,16(2)依法勘查是项目管理的前提,质量管理是项目管理的主线,安全生产是勘查管理的主题.勘查工程投资管理、质量管理、安全管理、进度管理是煤炭勘查项目管理的四个主要工作方面,也是确保勘查质量的重要环节.5.学位论文 徐显腾 核电站施工阶段金属质量管理的分析与思考 2009 质量管理是项目管理的重要内容，核电站施工阶段金属质量管理是质量管理基本理论在核电工程中的具体运用。核电建造方针是“安全第一、质量第一”，在核电建造的各项环节中，金属质量管理占到了相当重要的地位，施工阶段是直接形成工程实体的阶段，起着决定性的作用。本文在综合研究质量管理基本理论的基础上，通过分析核电工程施工阶段金属质量管理的特点，从理论上对核电站施工阶段金属质量管理体系的运作、质量控制流程和常用的质量管理工具等方面进行了研究。本文主要运用案例研究的方法，通过研究核电站施工阶段金属质量管理，提出了该阶段质量管理方法选择，通过剖析金属质量的不符合项，研究核电站施工阶段金属质量管理中存在的不足，并提出了具体的改进措施。本课题研究的内容共分为六部分，研究思路主要按照以下逻辑展开：第一章，绪论。说明核电站施工阶段金属质量管理研究的意义、思路和方法，同时阐述当前全球金融危机下，对核电站建造的影响及质量管理的重要性。第二章，质量管理基本理论综述。叙述质量管理理论与实践的发展、质量管理的基本理论以及几种常见的质量管理工具。第三章，核电站施工阶段金属质量管理运作。分析该阶段质量管理体系的运作，描述金属质量管理的组织模式，提出了核电站施工阶段金属质量管理的范围、流程、方法。第四章，核电站施工阶段金属质量不符合项管理流程研究及典型案例剖析。通过典型案例分析，探讨进一步提高核电站施工阶段金属质量管理的方法。第五章，核电站施工阶段金属质量管理存在的问题与改进建议。针对该阶段金属质量管理的现状和存在的问题进行了深入的思考，并提出了改进的具体建议。第六章，结论与展望。论文的最后部分是对全文的总结，重点叙述了本研究的结论、创新点和需要进一步研究的问题。6.期刊论文 周琪 预研项目全过程质量管理实施探讨-科技经济市场2009,(3)项目质量管理是项目管理的重要内容之一,是一项需要全员共同参与、持续改进的过程管理工作.本文对科研院所预研项目质量管理存在的主要问题进行了分析,并结合工作实践就预研项目管理三大基本过程的主要阶段提出了质量管理在预研项目全过程管理中的实施做法.7.学位论文 钱瑞 项目管理在软件项目中的实践论重庆市现代企业股权托管系统中的软件子项目管理 2004 随着信息技术的飞速发展,IT系统集成项目越来越复杂,规模越来越庞大,个人单打独斗的作坊式管理方式已经越来越不适应发展的需要,因此各IT企业都在积极将项目管理引入到项目活动中.软件项目管理是整个系统集成项目管理中的一个重要组成部分,由于其能够方便地实施大部分的项目管理过程,而且效果明显,因此成为了各企业实施项目管理的重点.该文首先介绍了项目管理的发展历程以及项目管理知识体系结构中的九个知识领域内容.然后结合作者负责的重庆股权托管系统项目,从项目管理知识领域中的范围管理、进度与成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理方面具体描述在项目实施过程中如何进行管理,并给出方法、过程及结果.最后对项目管理中的经验和教训进行了概括,并对作者所做的工作进行了总结.8.学位论文 郭炳胜 PVC型材设计项目质量管理研究以宝硕型材公司PLUS80系列型材设计项目质量管理为例 2009 PVC型材行业在产品设计项目质量管理中存在很多问题。PVC型材行业的产品设计水平与欧美发达国家存在很大差距；行业内普遍产品设计质量管理水平不高，没有形成一套成熟的以项目质量管理思想为指导的设计项目质量管理模式；企业内部的PVC型材产品开发设计过程的质量管理也存在众多问题。这些问题，制约着型材行业和企业的发展。本文研究的目的是以项目管理理论和设计质量管理理论为指导，针对PVC型材企业设计项目质量管理中存在的问题，依据宝硕型材公司型材设计项目质量管理案例，研究PVC型材设计项目质量管理的特点，建立适合PVC型材企业的产品设计开发管理模式及相应的管理方法，以达到提升企业产品设计项目质量管理水平，满足客户需求的目的。本文采用理论与实际相结合的方法，在参考国内外文献的研究成果和结论的基础上，以宝硕型材公司型材设计项目质量管理为案例，对PVC型材企业的产品设计项目质量管理流程及特点进行分析，将质量功能展开方法(QFD)应用于设计过程中，提出结合企业的ISO9001质量管理体系建立企业的以项目团队方式进行产品开发的设计项目质量管理模式，采用项目质量管理的方法对产品设计过程进行有效的管理。本文共分为四大部分:第一部分为绪论和相关理论回顾，指出型材行业型材设计项目质量管理中存在的问题，提出了本文的研究目的、研究意义、和研究方法，说明论文结构和主要内容，并对项目质量管理和设计质量管理相关理论进行了回顾。第二部分提出核心观点，对PVC型材设计项目质量管理的特点及其影响因素进行了深入的分析，针对PVC型材设计项目质量管理的内容，提出PVC型材设计项目质量管理的模型及管理方法并展开详细论述。第三部分结合宝硕型材公司PVC型材设计项目质量管理案例，对PVC型材设计项目质量管理模型与方法在型材设计过程中的应用进行了深入的论述。第四部分是本文的结论。9.期刊论文 彭武良.卢睿.王成恩.PENG Wu-liang.LU Rui.WANG Cheng-en 面向过程的产品开发项目质量管理-计算机工程2008,34(10)研究IS09000:2000质最管理体系,分析在企业大量业务过程中以项目形式组织并实施活动时,企业运营过程质量管理和项目质量管理间的关系.根据产品开发项目质量管理的特点,提出在具体项目上落实ISO质量管理的两步剪裁法.采用面向对象方法建立产品开发项目质量管理模型,包括组织模型、业务模型、过程模型和信息模型.该模型通过企业、项目管理办公室和项目3层质量管理协调项目过程和企业运营过程质量管理的关系,实现企业级的产品开发项目质量管理.基于上述模型在J2EE平台上实现了质量管理信息系统.10.学位论文 黄巍 项目管理中范围与时间、成本、质量的关系研究 2008 现代型组织的生存和发展除了依托日常运作以外，还必须依赖新项目的开展。项目管理方法正在成为项目成功的重要工具，同时项目管理方法也就成为了组织成功的重要工具。越来越多的组织开展了规范化的项目管理。与此同时，项目管理体系的研究与实践也在各种类型的组织深入开展，不同的项目管理体系在不断发展、成熟。本文运用了项目范围管理、时间管理、成本管理和质量管理这四个领域的管理思想、管理方法和管理工具，并且结合以上四方面知识领域在实际项目中的应用，着重于解决项目时间、成本、质量管理失衡问题，并且验证范围管理对时间、成本和质量管理所起的重要作用。本文通过对项目中范围管理与时间、成本和质量管理的关系研究，旨在寻找通过有效的项目范围管理来平衡项目进度、费用以及质量之间关系的方法，提高项目的资源利用率和项目成功率。本文在时间、成本、质量三个管理领域中任意两者之间的几对二领域平衡关系的基础上提出了时间、成本、质量三个管理领域之间的平衡关系。其主要内容包括：基于时间与成本关系的三领域平衡；基于成本与质量关系的三领域平衡；基于质量与时间关系的三领域平衡。本文对以下五个方面的研究结果进行了介绍：一是范围、时间、成本和质量在驹目管理领域的基础理论；二是时间、成本、质量三个管理领域中任意两者之间的平衡关系；三是时间、成本、质量三个管理领域之间璄平衡关系；四是脃围管理对时间、成本、质量三个管理领域的影响；五是范围管理坱响其他领域管理的方法。通过在“医院变配电系统远程监控”和“医院热力系统远程监控”两个实际项目中运用本文第四章所提出的三领域平衡方法，有效地解决了项目开发过程中项目时间、成本、质量管理方面资源失衡的问题，以及二领域平衡方法所不能彻底解决的问题。并且在验证了范围管理对时间、成本和质量管理所起的重要作用的基础上解决了项目管理中由于范围管理不善而引起的工期拖延、预算增加、质量降低等关键问题。本文链接：http:/