物业管理企业成本管理浅析.pdf
豁一一一一一一辫一黼一一。一一l 蒸：纛罴嬲物业管理企业成本管理浅析广东建工恒福物业有限公司梁远飞物业管理作为目前城市商住小区的通用管理模式和方法，在8 0 年代初传人我国，至今已有二十多年的历史。随着市场经济的不断成熟已成为我国房地产业发展的重要组成部分，也成为与人们生活悉悉相关的新型服务行业。物业管理的范围很广，包括卫生清洁、绿化、设备维修维护、小区安全等等，主要成本有人员工资薪金，社会保险费，各项福利开支，同定资产折旧费，设备设施维护费，垃圾清运费，四害消杀费，化粪池清掏费，水池清洗费，业委会经费，公用水电费，清洁，绿化，维修物耗材料费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，外墙清洗费，社区文化费及其他不可预见费用等等。而要控制这些成本的发生就要分析这些成本形成的原因。找出最佳的着手点。本文拟就以下三个方面进行分析：一、物业管理企业的成本特征；二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析；三、完善物业管理企业成本管理采取的措施。具体分析如下：一、物业管理企业的成本管理特征目前物业管理企业的物业管理主要是与小区业主委员会签订合约对小区物业进行管理其工作是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境卫生和秩序。物业管理企业管理的物业一方面涉及的类型比较多包括一般商住小区、学校、商铺以及写字楼及其附属停车场等，在管理投入上有所分别：另一方面所管物业地域跨度也大，通常分散在总机构所在市区内，甚至跨出总机构所在地，物业管理企业在各小区要分别成立管理中心造成下属管理点多且分散的特点。由于物业管理公司的以上特点，其成本呈现如下特征：(一)成本形成点多企业的成本一般分为服务成本、管理成本。服务成本主要是为业主服务过程中发生的成本如保安人员工资、各项设备的维护保养费用保障小区卫生清洁费用等。管理成本是对小区房屋及配套的管理所发生的成本，主要是管理人员的成本。(二)成本的发生面广企业占领的市场越大其管理的物业的分布面越广设置的管理机构越多，物业成本的发生在地域上也分布越广。不但造成企业资源不能有效共享。增加了企业的成本，而且给企业及时掌握全面财务信息带来一定的困难。(三)成本监管难因为不同物业往往性质、大小、业主的要求、收费模式、收费标准都不一样不同物业区段面临的市场环境也差异很大导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、管理标准和核算要求管理所有管理处。造成了物业管理企业的成本监管难。，二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析虽然物业管理在我国已有二十多年的历史，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业管理企业的成本管理还有待改善还存在一系列问题且其成因比较复杂这些问题的主要表现及成因分析如下：(一)成本管理体制不完善目前有相当一部分物业管理企业是由以前的企事业单位的后勤部门演变而来。随着物业管理市场化进程的加快，原来企业存在的问题也不断凸现。例如原来企业成本管理体制是采用月底报账的方法即在公司总机构实行会计核算，下属管理中心只设出纳下属管理中心每月预支定额的周转资金，发生的费用在月底汇总到总部去报批，这种方法在以前物业管理中心不多且规模不大的环境下是可行的但随着管理中心的增加，所管理的物业规模增大。这种管理体制对管理中心的日常管理带来一定影响，体现在效率较低，时间上比较滞后，总机构不能对管理中心做到有效监控。采取这一管理体制，增加了相应的监管成本，很难真正监管到位。(二)忽视人力资源战略管理企业忽视人力资源战略管理的表现在于：当企业管理的物业项目因某种原因而失去时。便有一些闲置的人员产生，这无形会增加企业的管理成本裁员或降薪似乎是一种不二的选择；无论是裁员或降薪，都会导致企业一些优秀的物业管理人员流失。但当企业又接管了新的物业管理项目时，人才的缺口便显露无遗了。便又要去重新招聘大量物业管理人员。问题的矛盾在于我们是否能以同样的薪酬招聘到有着同样工作经验和对公司工作熟悉程度的人员，倘若不能的话，其中的培训费及其他间接成本的支出恐怕远远超出支付给裁减人员的川圜 工资，结果得不偿失。(三)降低成本思路比较偏面物业管理企业通过增加物业管理面积来降低管理成本已成为行业内的共识，或者通过规模的扩张来使管理成本降低是众多企业的选择。但实际操作中的无奈是令人始料不及的。如：作为劳动密集型行业随着物业管理项目的增加其管理人员也几乎是成正比的增加，管理成本无法得到实质性降低。同时考虑到接管初期各类开支较多以及入住率的不足直接影响到物业管理费的收缴等等，管理成本其实不降反增。(四)成本管理主体的单一性目前很多企业一个共同的现象是财务管理人员在成本管理中扮演着主要角色，在物业管理行业也不例外。企业所有相关的成本控制都由企业财务人员进行把关。但成本管理本身是一个系统性的问题。他存在于业务产生的全过程在物业管理企业，物业管理项目的开发与拓展、前期的物业接管、日常的物业管理服务活动等等，都会有各项成本的发生。单纯依靠财务人员恐怕无法进行有效的成本管理。-三、完善物业管理企业成本管理采取的措施(一)实行财务主管委派制实行财务负责人委派制可以强化对各管理中心经营管理活动的财务控制与监督由总机构直接为各管理中心委派财务负责人，并纳入总财务部门的人员编制，实行统一管理与考核奖罚的财务控制制度与方式。派出的财务负责人，同时赋予了财务监督与财务决策的双重职能：作为总机构对各管理中心的监督代表，对其实施财务监督职能：作为各管理中心主管财务的决策管理层负责各管理中心的各项财务管理决策事宜。由于被委派人员编制在总机构与各管理中心无从属关系，改变了以往被控制的尴尬局面。财务负责人委派制的实施，在较大程度上弥补了在权力下放情况下各管理中心监督机制乏力的缺陷，这对于规范各管理中心经营者的行为，使之在追求各管理中心局部利益的过程中，切实维护与保障总机构利益最大化目标的实现发挥了极其重要的作用。(二)推行多元化的人力资源管理，完善激励机制人员工资在整体的成本中所占的比重一般超过5 0，实行科学的人力资源筹划显得非常必要。物业管理企业的一线管理人员由于工作压力比较大。故其流动性也大对于该部分人员，企业需保障其权益，让他们对企业有属归感避免从业人员流动性起伏太大，从而增加解聘及招聘人员的成本。而企业核心的管理人员，相对来说流动性比较小，为了企业有更好的发展，需要对该部分人进行比较长远的培训规划，以便于其更好的服务企业，达到企业与个人共赢的局面。(三)降低组织成本组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。要降低组织成本，需从两方面人手：1 要完善组织结构，也就是完善组织的硬件部分。物业管理企业在接到一个物业管理项目后要对项目的特点、业主的需求进行仔细分析，然后有针对性地进行组织设计，做到力求合理。要根据市场的变化、业主需求的变化不断调整组织结构。2 要完善运作机制也就是完善组织的软件部分。一个物圜l l 业管理中心内部组织机构设置后，管理处按照什么样的程序和流程进行运作才能达到效率最高，从而降低运行成本这也是物业管理企业要认真研究的。(四)提升科技含量长期以来人们将物业管理定位于为劳动密集型产业劳动力成本占了总成本的百分之六十左右。先进的工具、先进的设施、先进的方法很少应用于物业管理，这样也增加了物业管理企业的成本。提升物业管理的科技含量可从根本上降低物业管理企业的成本。提升科技含量主要做法包括：1 提升物业管理服务手段的科技含量包括配备高科技的设施设备，以提升管理服务效率，降低服务成本；2 要运用先进的管理方法包括在物业管理和服务过程对人、才、物的调度，对管理和服务过程的组织运用系统工程、目标管理、全面质量管理等现代化管理方法，以降低管理和服务成本：3 提升物业管理企业成本管理本身的科技含量包括运用信息化技术，逐步解决成本管理中成本预测、成本分析、成本评估等工作：4 提高人员素质，建立精通管理会计、擅长成本控制的员工队伍。(五)发挥集中优势发挥集中优势就是物业管理企业在成本控制过程中下属管理中心不能各自为政，要发挥企业总部的功能和作用，实现全企业范围内的资源和信息共享。如对一些通用强、耗用量大、供货时间快的物料通过总部的招投标选定供货商，通过规模采购降低物料采购成本，通过零库存降低库存成本。对一些规模较大的物业管理企业，可建立自身的物料配送中心。为了降低人力成本，特别是技术人员成本。可根据物业管理工作偶然性强、均衡性差等特点，实现人力资源的科学调度和共享。对于一些工器具的使用，也可在一定范围内实现共享从而降低物耗成本。另一方面积极配合小区成立物业维修基金。对符合物业维修基金使用范围的，可用物业维修基金支付从而降低物业管理公司的维修成本，并将成本管理与公司实际情况相结合找出最优的成本管理路子使得物业管理公司得到良好的发展，更好为小区全体业主服务，达到双赢的局面。参考文献：1 新华网：物业管理条例，h t t p：h o u s e s i n a c o m c n，2 0 0 3 年0 6 月1 9 日【2】欧阳清、万寿义：成本会计，东北财经大学出版社，2 0 0 4 年2 月三版 3】文跃然：人力资源战略与规划，复旦大学出版社，2 0 0 7 年8 月版 4】谷祺、刘淑莲主编：财务管理，东北财经大学出版社，2 0 0 6 1 第7 次印刷【5 中国物业管理协会：物业管理办法，h t t p：旭c p m i o r g c n，2 0 0 6 年2 月2 0 日(责任编辑：刘璐)物业管理企业成本管理浅析物业管理企业成本管理浅析作者：梁远飞作者单位：广东建工恒福物业有限公司刊名：中国外资英文刊名：FOREIGN INVESTMENT IN CHINA年，卷(期)：2008，(3)引用次数：0次 参考文献(5条)参考文献(5条)1.新华网 物业管理条例 20032.欧阳清.万寿义 成本会计 20043.文跃然 人力资源战略与规划 20074.谷祺.刘淑莲 财务管理 20065.中国物业管理协会 物业管理办法 2006 相似文献(1条)相似文献(1条)1.期刊论文 何红渠.鲁璐 论物业企业作业成本法下的管理研究-技术经济2004(4)一、作业成本管理对物业管理企业的适应性分析 1、作业成本法的基本原理.作业成本法(Activity-Based Costing,简称ABC)是以作业为基础,通过对作业成本的确认、计量,计算服务成本的方法.其基本思想是在资源和服务对象之间引入一个中介-作业,按照作业消耗资源,服务消耗作业,费用根据其产生的动因汇集到作业,计算出作业成本,再按照提供服务所消耗的作业,将作业成本记入到服务成本,其目的是有助于管理者以作业为重点和核心,通过作业分析,根据准确的成本信息,有效地控制成本,从而进行科学的决策和业绩评价,增强企业的价值.它完全不同于传统成本计算的过程:发生的制造费用按各项服务所消耗的人工工时或机器工时等的比例分配到各项服务中,记入提供各项服务成本的数量动因为基础的成本分配方法,因此,按照传统成本法核算可能会出现某个作业分摊到过多并非该作业消耗的成本而导致判断和决策失误.本文链接：http:/
