自考房地产开发与经营管理.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作 第一章 经营与房地产经营1，房地产经营学的研究对象 是房地产经济活动全过程的经营问题。2，研究目的：a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业管理效率和管理水平。d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。3,研究内容 一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。四是关于房地产营销理论与方法的研究。五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。4.经营管理的职能 ：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。5.财务职能的核心是资金的运用和管理。6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。8思想：一、面向市场的经营思想 二、竞争致胜的经营思想 三、注重信息的经营思想 四、致力人才开发的经营思想 五、注重计划管理的经营思想 六、以经营效益为核心的经营思想 9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序p911.按目标功能分类：1.市场性目标 2.发展性目标3.生产性目标4.服务性目标5.成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8.效益性目标12.按目标层次分类：1.战略决策层目标2.中间部门职能层目标3.车间班组执行层目标13.按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。14.经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。15.经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。16.经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。17.企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针18.房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。20.房地产开发与房地产经营的关系： 1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。2.房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。3.房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。21.房地产经营特点:1.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购买房屋。2.房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是分离的。4.一般商品的交换对象范围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。7.由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。8.由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。22.经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。23.房地产经营的环境因素：1.政治环境2.社会环境3.经济环境4.法律环境5.自然环境24.经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济损失的变化。25.经营风险的特点：1.客观性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.26.房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。27.房地产经营风险来源：1.国家风险2.市场风险3.企业风险房地产经营项目的风险分析方法主要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。 第二章 房地产经营的基本运用28.房地产经营可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。29.房地产经营的基本运作，包括城市土地开发、城市房产开发，房地产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托，以及房产的修缮与管理经营等。城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。新区开发包括土地征用和城市基础设施建设。30.城市建设用地，无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进行：1. 申请选址。2.制订方案。3.申请批准。4.发布用地通告。5.签订补偿、安置合同。6.发证。31.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。32.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。33.主要交易方式：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。34.房地产的其他交易方式：房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。2135.物业管理可分为住宅区管理、公寓管理、写字楼宇管理及商业物业管理类型。1 住宅区管理原则：1.服务第一、方便群众的原则。2.统一经营、综合管理的原则。3.企业化管理、独立核算的原则。4.专业管理与群众管理相结合的原则。5.产权与经营权分离的原则。2 住宅区管理模式：1.开发公司管理型。2.“三结合”管理型。3.街道办事处管理型。4.物业管理型。36.房地产开发经营运作是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件与外部条件环境，把握房地产市场的发展趋势，进行策划、决策的事总过程。37.城市土地开发经营运作是指地产商或地产综合开发企业发土地开发为经营目标，依据城市建设总体规划要求和对地产市场发展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始，经项目立项。征地拆迁，到对土地进行加工平整和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。1 土地使用权的出让：1.取得城市土地使用权的法律依据。2.城市土地的有偿使用制度。3.城市土地出让的有限期使用制度。4.土地所有权与使用权的两权分离。252 城市土地使用权出让的国家垄断制度：1.城市土地出让的国家垄断经营制度。2.城市土地使用权出让的批准权限。3 土地使用权出让的主要方式：1.协议出让方式。2.招标出让。3.公开拍卖。274 土地使用权的转让：1.土地使用权转让与出让的区别。282.土地使用权转让的条件：a.只有国家出让的土地使用权才能转让。b.只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让。C.土地使用权转让应当签订合同。D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。3.土地使用权转让的原则：a.”认地不认人”的原则。B.房地产不可分的原则。 C.房地产效益不可损的原则。4.土地使用权转让的年限2938.城市房地产开发经营，是指房地产展商对城市房屋及各类建筑物、构造物的兴趣与经营。（一） 工程项目组织1.招标类型：a.工程总承包招标 b.建设项目阶段招标 c.专项招标2.招标方式：a.公开招标 b.邀请招标 c.协议招标3.招标程序：a.选择招标方式 b.编制招标文件夹c.编制标底 d.招标资格审查 e.组织现场勘察 f.报送标书 g.开标、评标和决标 h. 签订承包合同（二）工程项目管理 39. 工程项目管理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合管理。 开发公司对工程项目组织管理的主要职能有三个方面： 一是、项目地盘管理。 二是、工程质量监督。 三是、工程验收与交用。40.房地产交易经营运作：是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产、地产作为商品进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。房屋销售的方式：1.房地产销售委托。2.现货买卖与期货交易。房屋买卖程序：1.确认资格。2.签订房屋买卖合同。3.付款成交。4.房地产过户。房屋租赁与房屋买卖的区别：1.房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。2.房屋买卖是一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易，分期实现价值。3.房屋买卖是一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。4.由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点.第一、房屋出租，发生了使用权对房屋所有人处分权的制度。第二、由于房屋出租，也产生了所有权对使用权的某种制约。（二） 租赁双方的权利与义务1. 房屋出租方的权利：1.有按期收取资金的权利。2.有监督承租方爱护使用房屋的权利。3.有依法收回出租房屋的权利。4.因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同，对用户按有关规定另行安置。2. 房屋出租方的义务353. 房屋承租方的权利354. 房屋承租方的义务35房屋租赁程序：1.租赁双方平等协商。互利互惠、议定租金。2.签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务。3.将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续。4.交接房屋。41.其他房地产经营形式的运作：（一）房地产抵押1.抵押权的设定372.房地产抵押贷款合同383.抵押登记384.抵押房产的占有、收管。385.抵押房地产的处分38（二）房屋互换 1.房屋产权互换，是指房屋产权人之间，为了生活或经营的需要，相互交换房屋的所有权。房屋互换程序：1.换房申请。2换房证明。3.互换房的价格评估。4.签订换房协议。5.房地产过户。2. 房屋使用权的互换。3. 换房范围。第三章 房地产经营企业42.地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动组织。43.房地产企业的类型：（一）按所有权性质划分：1.全民所有制企业。2.集体所有制企业。3.私营企业。4.中外合营企业。5.外商独资企业。(二) 经营内容和经营方式划分：1.房地产开发企业。2.房地产中介服务企业。3.物业管理企业。（三）按经营性质划分：1.房地产专营企业。2.房地产兼营企业。3.房地产项目企业。44.房地产企业的设立、变更和终止的条件及程序；45.设立房地产企业，应当具有的条件：1.有自己的名称和组织机构。2.有固定的经营场所。3.有必要的财产和经费。4.有足够的专业技术人员。5.法律、行政法规规定的其他条件。46.企业法人办理开业登记，应当提交下列文件和证件：1.组织负责人签署的登记申请书。2.组织章程。3.资金信用证明、验资证明或者资金担保。4.企业主要负责人的身份证明。5.住所和经营场所使用证明。6.其他有关文件、证明。47.有限责任公司的设立条件：1.股东符合法定人数。2.股东出资达到法定资本最低限额。3.股东共同制定公司章程。4.有公司名称，建立符合有限责任要求的组织机构。5.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。48.有限责任公司的设立程序：1.发起人符合法定人数。2.发起人认缴和社会公开募集的股本达到资本最低限额。3.股份发行、筹办事项符合法律规定。4.发起人制订公司章程，并经创立大会通过。5.有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。6.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。44企业的变更、终止。4449.房地产开发企业资质等级标准分五个等级。详见45申请资质等级的证明文件：1.企业资质等级申报表。2.企业资信证明。3.企业法人代表和经济、技术、财务负责人的职称证明。4.企业统计年报资料，5.其他有关文件、证明。50.组织是由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。51.组织是指围绕着企业各级目标和总目标的实现，建立管理机构系统，以明确目标、指定职位、规定职责、选择人员、授与权力、明确关系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同时使全体人员能协调地进行工作，以长期高效的组织行为保证既定目标的实现。52.组织的重要作用表现：1.它不仅是管理职能的重要职能，而且是企业进行生产经营活动的基础条件。2.它不仅能够保证管理活动的顺利进行，而且能够协调人与人，人与事之间的关系，不断地推进生产经营活动高效地进行。3.它不仅是实现当前目标的重要手段，而且是先进管理费用思想、方法、手段具体发挥作用不断提高企业管理水平的体现。4.它不仅能够反映当前社会化大生产和生产力发展水平的要求和生产关系的要求，而且能够适应环境变化、发展的需要以反映其新的要求。53.建立健全企业组织的原则：1.效率原则。2.分工协作，以工作为中心的原则。3.管理幅度、分层管理的原则。4.统一指挥、命令一致的原则。5.权责对等、才职相称的原则。6.协调原则。7.弹性原则。54.企业组织的基本形式：1对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾。55.房地产企业组织机构的设置（一） 各主要行政领导人员的职责551.经理、2副经理、3总工程师、4总经济师、5总会计师、6科长（二） 各主要职能部门的职责 561. 经营部。2.开发部。3.计划部。4.工程技术部。5.财务部。房地产企业的管理制度：1.开发经营管理制度。2.工程技术管理制度。3.经济核算管理制度。4行政人员管理制度。5.物业管理制度。6.思想政治工作管理制度。第四章 房地产市场与房地产经营预测 第一节 房地产市场 1.市场涵义：（1）市场是商品聚集和交换的场所（2）市场是商品交换关系的总和（3）市场是现实潜在的购买力和欲望购买2.市场三要素：商品要素。购买力要素。愿意买卖商品的当事人。课本60页3.市场的功能：（1）市场是连接身产和消费的纽带。（2）市场把单个企业的经济活动聚为一个有机的整体（3）市场是实现再生产的基础。P60 市场经营观念。60现代市场经营观念有4点：（1）顾客向导（2）不断创新（3）扬长避短（4）整体营销4.房地产市场的含义：（1)狭义：是指房地产商品交易的场所(2)广义：其一，是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和。其二，是指房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。 5.房地产市场的特征：（1）标的物流通转移的固着性（2）房地产市场与土地市场的统一性（3）市场供给缺乏弹性（4）市场供给的地区性（5）市场机制调节的不彻底性（6）市场功能的不彻底性（7）地产市场垄断性。6.培育和发展房地产市场的重要意义：（1）有利于加速经济体制的深化改革（2）有利于其他各类市场的发展（3）有利于促进土地资源优化配置（4）有利于促进城市建设投入产出良性循环（5）有利于促进对外开放的进一步扩大。637.房地产市场类型：（1）按商品用途：分为生产资料市场和消费市场（2）按市场的发育完善程度：初级 中级 高级市场 我国处于初级（3）按经营对象：土地市场和房产市场（4）按市场活动范围：地方 国内 国际 （5）按交易内容：土地使用市场 房屋商品市场 房地产金融市场 房地产劳务市场 技术市场 信息市场 （6）按市场层次：一级二级三级。8.房地产的三级市场架构：一级市场特点（1）建立在城市土地国有制的基础上，坚持城市土地国有制，交易地址是土地使用权（2）土地的受让方允许为多种性质，多种成份法人（3）明确规定各类用地的使用年限（4）国家直接调控垄断经营权（5）批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格，租赁费用一次性收取（6）主要形式：协议出让 招标出让 拍卖出让。 二级市场特点：（1）流通由经营向使用消费平行转移（2）涉及较多的经济法律关系 三级市场的特点：是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场。土地使用者，房屋所有人，将所取得的一定年限的土地使用权，房屋所有权或房屋所占有的土地使用权一并在市场上转让，出租，抵押，买卖，赠与，继承，交换。属于调剂余缺，从新配置的市场。三级市场只要作用体现在：第一，调节住宅余缺 满足居民的居住需要。第二，改变房地产用途 完善土地利；用结构。第三，满足企业和居民的特殊需要。 9.房地产的要素市场：地产市场 房产市场 房地产资金市场 房地产劳务市场 信息市65房地产的运行机制 市场机制主要内容：1价格机制2供求机制3竞争机制 4税收机制5信贷利率机制66 市场机制的优势 弱点 在67 “计划机制”的含义 优缺点在67 “法律机制”的含义 优缺点在67下 10. 房地产市场的宏观调控 1.决策控制系统：（1）土地供应计划（2）城市规划指导（3）环境保护 2.市场调节系统：(1)控制地价(2)调节税收(3)租金的控制(4)信贷规模及利率 3.信息反馈系统4.监督系统69第二节 房地产市场调查 11.概念：是指运用科学的方法 ，有目的，有计划，系统地收集房地产市场营销状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状态及动态影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其发展未来，制定正确的决策提供可靠的依据。 （1）市场调查的基础是收集资料（2）市场调查的内涵是广义的（3）市场调查的方向必须是科学的。（70页）12.市场调查的作用：（1）市场调查有助于企业确定正确的方向（2）有助于企业适时进行产品的更新换代（3）有助于企业制定科学的销售和生产计划（4）有助于企业实施正确的价格策略（5）有助于企业改善经营管理，提高经济效益（6）对政府而言有助于制定正确的宏观经济政策13.原则：实事求是原则 2 有的放矢原则 3 虚心求知原则 4 系统性原则 5效益性原则14.房地产市场调查的类型：1.探索性调查 2 描述性调查 3 因果性调查 7115.内容：1：不可控因素的调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）消费者状况调查（4）市场结构不可控因素调查 （a竞争对手调查b 同行业竞争产品调查 2 可控因素调查（1）产品调查（2）价格调查（3）销售渠道调查（4）促销调查16.程序：论采取哪一种形式，调查哪一方面内容，都是一次有组织有计划的行动，都应该经过一定的程序和步铸，才能达到预期的目标，程序大体上有（调查准备 正式调查 结果分析 撰写调查报告）4个阶段。 1.调查阶段 ：（1）确定调查目标（2）初步情况分析（3）制定调查计划（4）非正式调查 2.正式调查阶段 （1）确定市场资料来源（2）确定收集资料方法（3）调查表及问卷设计（4）抽样设计（5）现场实地调查 3.结果分析阶段 :（1）资料编辑整理（汇总 初审 筛选 统计（2）调查资料的综合分析（定量分析发 定性分析法 74页 4.编写调查报告。7517.调查方法和技术 ：调查方法：1.询问调查法（a访谈调查b电话调查c邮函调查d留置问卷调查。2. 观察调查法 3实验调查法 调查技术：76-77第三节 房地产经营预测概述 18. 概念：是直借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势作出的预计，测算和判断。 是否准确取决于两个方面：其一，房地产活动的进程，趋向和可能的显露程度，或被偶然因素干扰的程度； 其二，人们对房地产经营活动的内在联系和发展变化规律的认识和掌握的能力。19.经营预测的作用：1 是房地产企业经营决策的依据2 有助于制定正确的经营决策略3 有助于提高及企业的竞争能力4 可以减少经营的盲目性和风险性 20.经营预测的内容：1国名经济发展的趋势预测 2产业政策所带来的影响预测 3市场需求预测 4技术发展预测 5销售前景预测 6产品生命周期预测 7供给能力预测 8市场价格走向预测 9市场竞争情况预测21.步骤：1确立预测目标2拟定预测工作计划3收集与整理资料4选择预测法5预测分析6预测结果评价7编写预测报告第四节 房地产经营预测方法22.直观预测四法：调查预测法 个人判断法 专家会议法 德尔菲法23.调查预测：1调查方式（a全面调查b重点调查c典型调查d抽样调查 24.调查程序需预测程序（a明确调查目的b确定方式对象c拟定调查提纲d确定调查时间地点期限e编制计划和预算f进行调查整理分析资料g进行预测分析h编写预测报告。25.个人判断法：根据判断者的经验，能力进行逻辑推理和判断分析的方法。26.专家会议法：83页27.德尔菲法三大特点：匿名性 反馈性 统计性28.时间序列预测法： 1平均数预测法（a算数平均数预测法b加权平均预测法85 2 移动平均预测法（a一次b二次c三次平均法87 3指数平滑预测法（a一次b二次c三次指数平滑法90页29.回归预测法：步骤：因素分析 数据收集 相关检验 模型建立 模型平价 预测分析一元线性回归预测 94102 第五章 房地产经营决策 第一节 房地产经营决策概述1.经营决策的含义：是指在房地产经营活动中，经营者依据对经营容体的规律性及各种主观条件的认识，借助于一定的手段和方法，对房地产经营目标及行动方案进行优化设计，选择并付诸实施的行为过程。2.经营决策的构成要素：1决策主体2决策目标3决策变量4环境条件5决策成果6对决策变量的平价选择3.经营决策的基本属性：1主体性2客观性3目的性4实践性5预见性6选择性4.经营决策的内容：1经营战略决策2经营目标与计划决策3项目决策4投资决策5金融决策6财务决策7产品的生产与开发决策8价格决策9市场营销决策10经营组织与人事决策11工程指挥决策12物业管理决策5.作用：1.经营决策的质量关系到企业的生死存亡，兴衰成败 2.决策是经营管理的核心。（首先 其次 最后106。6.类型：1。战略决策与战术决策 2.程序化决策与非程序化决策 3.数量与非数量性决策 4.确确定型决策 不确定型决策 风险型决策。1071087.特征与原则：现代决策特征主要表现在（112）108页8.基本原则：1 唯物辩证原则2信息可靠3以预测为基础4系统性5优化6可行性7反馈性8时效性原则9.决策者的素质：1政治素质2智能素质3心理素质4身体素质110页 决策者提高素养：1努力掌握专业知识 和善于总结决策经验2熟悉全局形势3学习科学决策知识4提高创造性思维能力 5.不断完善心理素质第二节 房地产经营决策体制与决策程序10.房地产经营决策体制：1决策系统2信息系统（收集 加工 传递 3咨询系统（智囊系统4执行系统5监督系统 程序：1发现问题2确定目标（a针对性 b系统性 c具体性 d可能性3拟定方案（a完整性 b详实性 c相斥性4分析评估（a限制因素分析 b潜在问题分析c综合评估 5方案优选（abcd114页6方案实施7反馈调整第三节 房地产经营决策方法 概念：是指为了实现一定的经营决策目的而进行决策活动的途径和手段 定量决策与定性决策方法：11516 确定型决策方法：1线性规划法116页 2 效益费用法117页 风险型决策方法：最大概率法118 期望值法119步骤：（1）收集与经营决策有关的数据资料 （2）找出可能出现的自然状态（3）列出可行的行动方案（4）确定各种状态的概率（5）计算每个行动方案在不同状态下的损益值（6）列出决策表（7）计算出各个行动方案的损益期望值（8）选择期望值最大或者最小的方案为最优方案决策树：1决策点（方框 2状态点（圆圈 3结果点（三角 4分枝（横线 120不去定型决策方法：1乐观准则2悲观准则3等可能准则4 后悔准则 第四节 多目标决策 概念：那些需要同时考虑多项目标的决策问题 多目标决策问题：1特点：目标之间不可公度性 2权衡 效用与偏好 3最优解，非劣解 和满意解 （1）商定一种原则与方法（2）分析者只提供非劣解 有决策者选择满意解（3）决策者参与分析过程，交换意见，逐步改善非裂解，直至找到满意解（4）多目标决策过程 多决策五个阶段：1初始阶段2问题形成阶段3系统和模式化阶段4分析评估阶段 5决策阶段 125页 加权平均法：1关于分数评定 126页 2关于权重关系的确定127页层次分析法：1层次结构模型 （a总体目标层b准则层c指标层d方案层 2判断矩阵 3判断矩阵的解（a最小误差平方和法 b方根法 c和积法 4一致性检验 5 组合权重系数128140页 第六章 房地产经营计划计划是指对工作或行为的事先安排，是人们基于对现实的认识和对未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标，以及实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资源等所作的安排。计划管理是指通过计划的编制、执行与控制来实现控制企业全部生产经营活动的周期性综合管理工作。计划管理的基本步骤；1.环境分析。2.目标的确定。3.方案研究。4.措施与程序的制定。5.进度安排。6.平衡与调整。7.控制与协调。8.总结与分析。经营计划是指以企业的经营活动为对象的计划安排，又称为生产经营计划。基本任务，1.制订目标。2.资源配置。3.协调生产经营。4.提高管理效率。5.提高经济效益。房地产开发经营计划指标；一 房地产开发数量指标是反映企业开发能力现状及其发展状态的指标。1. 土地开发面积及其增长率=（本期土地计划开发面积-上期土地计划开发面积）/上期土地实际开发面积*1002. 房屋交付使用率=计划交付使用房屋建筑面积/当期计划竣工房屋建筑面积*1003. 房屋开发竣工率=计划竣工房屋建筑面积/当期计划开发房屋建筑面积*100二 房地产开发收入指标是反映房地产开发企业经营收入的主要指标有收入总额及收入增长率。收入增长率=（本期计划收入总额-实际上期收入总额）/上期实际收入总额*100三 房地产开发质量指标1. 工程质量合格率=质量合格的开发工程数量/竣工验收的开发工程数量*1002. 保修期内优良服务率=即时修理次数/报修次数*100四 房地产开发成本指标1. 开发成本降低额=预算成本额-计划成本额2. 开发成本降低率=计划成本降低额/预算开发成本额*100五 房地产开发资金占用指标反映房地产开发资金占用情况的指标1. 流动资金周转率（周转次数）=房地产计划销售收入/定额流动资金计划平均占用额2. 流动资金占用率=定额流动资金计划平均占用额/房地产开发产品计划销售额3. 自有资金增长率=自有资金计划增长额/上期自资金实际总额*100六 房地产开发利润指标是综合反映房地产开发经济效益的利润指标。1. 利润总额增长率=（本期计划利润总额-上期实际利润总额）/上期实际利润总额*1002. 房产销售利润率=商品房计划销售利润/商品房计划销售收入*1003. 资金利润率=本期计划利润总额/本期定额流动资金计划平均占用额*1004. 成本利润率=本期计划利润总额/开发计划成本总额*100七 房地产开发劳动效率指标1. 人均开发土地面积=计划开发土地面积/企业在职职工平均数2. 人均开发房屋面积=计划开发房屋面积/企业在职职工平均数3. 人均产值=计划经营总收入/企业在职职工平均数4. 人均利税额=本期计划实现利税额/企业在职职工平均数八 房地产开发社会效益指标综合开发率=综合开发房屋计划竣工面积/总的房屋计划竣工面积*100房地产租赁与销售经营计划指标，一 房产经营流转总额指标房产流转是指房屋作为商品从生产领域进入流通领域的过程。出售房屋是通过一次交换而实现价值转换的。其平衡公式为：期初商品房+本期计划购入房=本期计划销出房+期末商品房二 房产租赁与销售收入指标1. 描述房产租金收入的主要指标（1） 租金收缴率=计划租金额/应收租金额*100（2） 租金收入增长率=计划租金收入增长额/上期租金收入*100（3） 旧欠租金收缴率=计划收回拖欠租金总额/欠租总额*100（4） 欠租发生率=欠租户数/应收租金户数*1002. 描述房产销售收入的主要指标（1） 销售收入增长率=（本期商品房计划出售额-上期商品房实际销售额）/上期商品房实际销售额*100（2） 销售收入利润率=商品房销售计划利润/商品房计划销售收入*100三 经营房产状态指标1. 房屋出租率=计划出租房屋面积/经租房屋面积*1002. 房屋空置率=未出租房屋面积/经租房屋面积*100房屋空置率=1-房屋出租率3. 房屋完好率=基本完好与完好房屋面积/企业经租房产总面积*100四 房产租赁与销售流通费用指标1. 出租房屋流通费用率=出租房屋计划流通费用额/房屋租赁计划收入总额*1002. 出售房屋流通费用率=出售房屋计划流通费用额/房屋计划出售总额*100五 房产租赁与销售成本指标1. 经租成本节约额=预算租金成本-房产计划租赁成本2. 经租成本降低率=经租成本节约额/预算租金成本*100%3. 出售成本降低额=出售房产预算成本-出售房产计划成本4. 出售成本降低率=出售房产经营成本降低额/出售房产预算成本*100%六 房产租赁与销售资金占用指标1. 流动资金周转率=计划房屋销售收入/定额流动资金平均占用额*100%定额流动资金平均占用额=（期初定额流动资金占用额+期末定额流动资金占用额）2. 流动资金占用率=定额流动资金计划平均占用额/房屋销售计划收入*100%3. 自有资金增长率=自有资金计划增长额/上期自有资金总额*100%自有资金增长额=本期自有资金计划总额-上期自有资金总额七 房产租赁与销售利润指标1. 利润总额增长率=（本期计划利润额-上期利润额）/上期利润总额*100%2. 经租利润率=出租房屋计划利润额/租金收入总额*100%出售利润率=出售房屋计划利润额/出售房屋总收入*100%3. 资金利润率经租资金利润率=房屋出租计划利润总额/房屋出租定额流动资金平均占用额*100%销售资金利润率=房屋出售计划利润总额/房屋出售定额流动资金平均占用额*100%八 房产租赁与销售劳动效率指标1. 人均房产管辖面积=计划经租房产建筑面积/企业平均职工人数2. 人均销售收入=房屋计划销售收入/企业平均职工人数3. 人均利税额=计划利税总额/企业平均职工人数经营计划编制应遵循的基本原则：1. 调查研究，尊重客观规律的原则。2. 以经济效益为中心的原则。3. 综合平衡的原则。4. 动态平衡的应变原则长期经营计划的内容：包括企业发展、经济效益、市场开拓和职工福利。155长期经营计划的编制程序，1. 环境预测与现状分析。2. 目标及经营方针的提出。3. 战略措施的提出。4. 审议修订。长期经营计划的编制方法：滚动式计划 156年度经营计划的内容：1.主要技术经济指标计划。2.房地产开发经营计划。3.费用计划、成本计划和投资计划。4.资金计划。5.销售计划、租赁计划和收入计划。6.营业外收支计划及副营业务收支计划。7.大修理计划。8.质量计划。9.财务计划。年度经营计划的编制程序；1.确定年度经营目标。2.确定新开发项目的发展计划。3.编制年度开发经营进度计划。4.年度开发经营进度计划的综合平衡159.5.编制其他年度计划。6.制订落实经营计划的方案及措施。7.计划的审核与评价159。项目经营计划是指针对具体的开发经营对象编制的经营计划。项目经营计划按建设程序划分为项目前期工作计划和项目总开发经营计划。160经营计划的步骤：1.项目经营环境及条件的调查与研究。2.制订项目进度计划的初步安排。3.项目进度计划的综合平衡与调整。4.编制项目经营计划表。5.编制项目开发经营的其他计划。6.编制项目经济效益计划。7.经营措施及方案的提出。项目经营计划的编制方法：横道图、网络图。计划的实施最基本的要求：1.要全面完成经营计划规定的各种技术经济指标。2.要保证均衡地执行计划。计划控制的任务：1.发现问题、揭示矛盾。2.采取措施，纠正偏差，解决问题。计划控制的步骤；1.测定计划执行结果。2.比较执行结果与相应计划标准。3.研究问题的存在。4.制订并执行纠正措施。5.检查措施执行效果。房地产经营计划分析方法：连环代替法、盈亏分析法、利润分析法。168-180第七章 房地产经营企业财务管理 财务管理：是指企事业单位有关财务的管理或经营事务，以及现金的出纳，保管，计管等事务会计：是指价值核算，属经济核算的组成部分，是以货币为主要计量单位对企业的资金与资金运用过程进行连续，系统，全面地记录