黄石市城市规划管理技术规定.doc

第三章 建筑容量3.1在城市规划区内新建、改建、扩建的建筑工程的建筑容量（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按照本章有关规定执行。3.2新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量不得超过附表2的规定。3.3建筑基地面积不大于2公顷的成片开发区，应先确定建筑容量控制指标。在不超过建筑容量控制的前提下，区内各地块的建筑容量可参照本规定附表2的规定调整。3.4建筑基地面积小于或等于2公顷的用地，其建筑容量控制指标在经批准的有关规划设计中已确定的，应按已批准的规划执行（规划包括控规、详规、城市设计及总平面设计等）。尚无经批准的有关规划设计的，其建筑容量控制安附表2执行。3.5附表2规定的指标中容积率、建筑密度为上限，适用于单一类型的建筑基地，对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类的划分后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。3.6对未列入附表2的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表2中相应居住建筑的控制指标。3.7原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有的建筑基地范围内进行扩建、加层。第四章 建筑间距4.1建筑间距除必须符合消防、防震、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。4.2根据日照、通风的要求和本市建筑用地的实际情况，多层及低层条式居住建筑（长度）24米）的间距符合下列规定：一、多层及低层居住建筑平行布置（两建筑物之间的夹角<30度）时的间距：其间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.9倍，新区不小于1.15倍。不平行的建筑以最窄处为准（下同）。二、多层及低层居住建筑垂直布置时（60度<两建筑物夹角<90度）的间距：不小于东南侧建筑高度的0.4-0.5倍，且最小值为9米。多层居住建筑的山墙宽度必须小于等于15米，山墙宽度大于15米的其间距按平行布置的居住建筑控制。三、多层及低层居住建筑非平行也非垂直（指30度<两建筑夹角<60度）时，其最窄处间距不小于南侧（或较高）建筑高度：旧区0.7倍，最小值8米，新区0.8倍，最小值10米。4.3多层或低层点式建筑（长度<24米）遮挡居住建筑时，其间距应符合下列规定：一、当长高比小于等于1的其间距不小于0.9H。二、当长高比在1.0-2.0之间的其间距不小于1.0H。三、当长高比大于2.0的按条式建筑间距规定执行。4.4多层及低层居住建筑的山墙间距应不小于较高建筑高度的0.4倍，且多层之间不得小于6米，低层之间最小不得小于4米。4.5高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距应符合以下规定：一、平行布置的间距1、平行布置南侧为高层时，当其长度小于等于40米，其间距应不小于该建筑高度的0.8倍，且最小间距为24米；当建筑长度大于40米时，其间距应不小于建筑高度的1倍，且最小间距为28米。当建筑间距超过高层建筑长度的0.8倍时，则高度每增加3米，间距增加1米。2、若南侧为多、低层居住建筑，其间距按南侧多、低层居住建筑的遮荫间距控制，且最小值为13米。二、垂直布置的间距，不小于较高建筑高度的0.5倍，且最小值为13米。较高建筑的高度超过45米时，则高度每增加3米，间距增加1米。三、非平行也非垂直布置时，其间距不小于较高建筑高度的0.6倍或南侧建筑高度的1.0倍，且最小值为13米。四、高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距应不小于13米。4.6建筑间距能满足被遮挡居住建筑一楼居室大寒日的有效日照时间不小于连续2小时，可不受上述规定的限制。4.7非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：一、非居住建筑位于居住建筑的南侧或东南侧的，其间距按4.2至4.5的规定控制。二、非居住建筑位于居住建筑北侧的，其间距应满足消防、抗震的要求及第五章建筑退让的要求。三、非居住建筑与居住建筑的山墙距按消防间距的规定的控制。4.8医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑大寒日的有效日照时间不小于2小时。4.9下列建筑被遮挡阳光时，其建筑间距由城市行政主管部门按照规划原则，结合实际情况确定：一、二层或二层以下的办公、招待所、旅馆建筑。二、商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑。三、经城市规划确定近期搬迁的建筑物。四、沿城市主次干道、城市容貌或其他要求不宜留有较大间距的地段内的建筑。第五章 建筑退让5.1沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本章的规定。建筑退让指标为后退用地红线和后退城市道路红线两种5.2沿建筑用地红线的建筑物，其离界最小距离按以下规定控制，但离界最小距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。一、各类建筑后退用地红线距离按下表规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离，城区后退距离可酌情减小，但是不得小于表相应指标的0.9倍及最小距离。建筑类别退红线距离朝向居住建筑科教文卫建筑其他非居住建筑建筑高度倍数最小距离（米）建筑高度倍数最小距离（米）建筑高度倍数最小距离（米）主要朝向低层多层高层0.40.40.2558120.50.50.35913357次要朝向低层多层高层0.40.250.202470.450.450.25258消防间距消防间距5二、界外是居住建筑的，除须符合表后退距离的规定外，同时须符合第四章的规定。三、界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按上表非居住建筑的离界距离控制。四、地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物的深度（自室外地面至地下建筑底板的底部的距离）的0.7倍，且最小值为3米。5.3沿城市道路两侧的建筑物，其后退红线距离除应符合下表的控制指标外，还应符合第六章有关规定。建筑高度大于80米的建筑，应相应的加大后退的距离，具体标准根据批准的详细规划确定或由城市规划行政主管部门核定。建筑后退道路红线控制指标城市主干道l>40城市次干道30>l>22城区支路22>l>16小区道路16>L>7新城区多低层建筑H<24M>5>3>2>1.5高层建筑50M>H>24M>8>8>5>5高层建筑H>50M>20>15>12>9新城区多、低层建筑H<24M>2>2>1>1.0高层建筑50M>H>24M>8>8>5>3高层建筑H>50M>13>9>8>5注意：高层建筑退线指主体部分、裙房按多、低层建筑控制（裙房低于18米）5.4有下列情况之一的，在满足消防、交通要求的前提下，经规划行政主管部门核定，其后退距离可适当缩小。一、在旧城区，城市中心区，按此标准控制确有困难的。二、传统建筑街道两侧的扩建或改建工程。三、为了维持原有街道空间的延续性，在经过批准规划中未按上述指标控制的道路两侧的建筑工程。5.5新建影剧院，游乐场、体育馆、展览馆，。大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其主要出入口方向面临城市主、次、干路时，退后道路规划红线的距离，不得小于8米，并应留出临时停车或回车的场地。5.6道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，除应符合上表的规定外，还必须满足交叉口视距三角形的要求。5.7建筑物的围墙、基础、台阶、管线、外挑部分垂直正投影和附属设施等构件不得逾越道路规划红线。5.8沿河道规划蓝线（按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，后退后退河道蓝线的距离除另有规定外，一般不得小于7米。5.9沿铁路两侧兴建建筑工程应符合以下规定：一、铁路干线两侧的建筑工程与相邻轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线两侧建筑工程与相邻轨道中心线距离不得小于15米；铁路两侧围墙与相邻轨道中心线距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。铁路两侧建筑工程与围墙应同时满足距铁路路基坡角线不小于5米的距离。二、铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等），危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须征询铁路主管部门的意见。三、在铁路道口附近进行建设的，需要符合铁路道口管理的有关规定。5.10建筑物退后架空电电力线路的距离及电力线与建筑物最近凸部分的最小水平距离应符合供电部门有关技术规范要求。市区城镇人口密集地区架空电力线路保护区的宽度可略小于上述规定，具体标准由城市管理部门会同电力管理部门确定。5.11沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置，或设置于建筑物底层。第六章 建筑物的高度控制6.1建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。6.2在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。6.3在文物保护单位和建筑保护单位周围的建筑控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护单位的有关规定，并按经批准的详细规划执行，尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度的保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后，由市城市规划管理部门会同有关部门具体核定。6.4对下列建筑的地上层数进行限定：1、无电梯的条式住宅原则上不应超过七层，点式住宅不超过九层。2、中学教学楼不得超过五层。3、小学教学楼不得超过四层。4、幼儿园、托儿所不得超过三层。6.5沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除满足第四章规定外应符合下列规定：一、沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：H<1.5(W+S)。二、沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：A<=L(W+S)式中：A-沿路高层组合建筑以1：1.5（即56.3度）的高度角在地面上的投影的总面积，L-建筑基地沿道路规划红线的长度，W-道路规划红线宽，S-沿路建筑的后退距离。计算方法见附录6.6建筑物临接两条以上道路的，可以按较宽的道路规划红线计算其控制高度。建筑物直接或面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。第七章 绿地7.1各类建筑物基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）须满足下表对绿地率的要求。用地性质绿地率%用地性质绿地率%新区旧城改造新区旧城改造住宅=35=20仓库=30=15公建=25=20其他=30工业=30=157.2城市道路均应根据实际情况搞好绿化。其中主干道绿地面积占道路总用地面积不低于20%，次干道绿地面积所占比率不低于15%。7.3计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后，街坊道路两侧以及规定建筑间距内的零星绿地。绿地面积的计算规则按国家标准GB50180-93规定执行。7.4绿带中心城区内各组团之间应设400800米宽的绿带，绿带用地是法定永久性非建筑用地，除绿化生产管理性建筑物、构筑物外，不得建其他性质的建筑物、构筑物。绿带可以用作绿化生产用地（苗圃、花圃）。有条件的可以建设公园，建成公园的，其面积计入游憩绿地。工业用地的防护绿带，可设在规定的卫生防护距离之内。每条绿带的宽度最低不小于10m。主干道的街道绿带，按分区规划规定，其用地面积不计入道路用地。中心城区以外的城镇之间至少留出5001000m的田园绿地避免夹道沿线开发建设。7.5建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不小于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于5%。7.6在居住用地内除满足绿地率的控制指标外，还应有集中公共绿地包括居住区中心绿地，小区中心绿地、组团中心绿地和其他块状、带状公共绿地，其最小规模应符合下表规定。公共绿地的规模指标集中公共绿地最小规模要求居住区中心绿地1.0ha可以有绿篱或通道分离小区中心绿地0.2ha开放式组团中心绿地0.04ha不小于1/3绿地面积在规定建筑间距之外7.7一个街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡，在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。7.8城区内确实难以达到规定绿地指标的地区，经城市规划行政主管部门核准后，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）和垂直绿化面积（每块长度不得小于20米）折算成绿地面积，但实有绿地面积至少应达到规定指标的50%以上，折算部分不参加用地平衡。指标应单独说明。垂直绿化按地栽面积的3倍折算成绿地面积。式中F地面绿地面积；K-有效系数；M屋面地栽绿化面积屋面地栽绿化有效系数一览表屋面标高与基地地面的高差(M)有效系数<1.51.0>1.5,<5.00.8>5.0,<12.00.5>12.0 ,<18.00.3>18.00.1第八章 居住区规划9.1居住区按居住户数和人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级标准控制规模，应符合下表的规定，其规划组织结构可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式等多种类型。居住区分级控制规模居住区小区组团户数（户）人口（人）100001500030000-500002000-40007000-15000300-7001000-30009.2居住区规划总用地，应包括居住用地和其他用地两类。参与用地平衡的用地应为构成居住区用地的住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地，其他用地参与平衡。9.3居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合下表的规定。居住区用地平衡控制指标%用地构成居住区小区组团住宅用地公建用地道路用地公共绿地居住区用地456020328157.515100556518277-1351210060756-185-123-8100第十章 城市道路、广场、停车场10.1城市道路按在道路网中的地位、交通功能分为快速路、主干路、次干路、支路四类：道路用地由机动车道、非机动车道、人行道、分隔带和绿化带五部组成。10.2机动车道城市各级道路上机动车道的设置应符合如下规定机动车道设置规定项目控制车速车道数车道宽快速路608063.75主干路4060463.75次干路30402-43.5支路20-30=23.510.3非机动车道各城区应逐步建立独立的非机动车道路系统，以完善城市的交通体系；非机动车道的设置应满足下列要求：一、 一般规定：当非机动车道设置于机动车道两侧时，单侧宽度不少于4米；当非机动车道单独设置时，宽度不少于5米。二、 区域规定：（单向最小宽度值）市中心区、商业区 5.5米一般地区 4.5米工业区 3.5米10.4人行道人行道设置规定（单向最小宽度值） 市中心区、商业区 5米交通枢纽地段 5米一般地区 3米工业区 3米10.5分隔带分隔带分为中间分隔带、机非分隔带、人车分隔带三种，需要设置时应满足下列要求：中间分隔带最小宽度不低于2.5米，机非、人车分隔带最低不小于1.5米，城市出入口通道及公交线路集中的主干道上机非分隔带不宜低于4米。10.6绿化带城市道路用地中，一般应在人行道外侧设置一定宽度的绿化带，设置时，其最小宽度为2米。10.7为满足各种管线的敷设要求，主次干路自路缘石至道路红线的距离不宜小于6.5米。10.8为了保证城市交通的畅通和安全，城市主干路交叉口应尽可能设置立体交叉，平交道口缘石最小转弯半径，对单幅、双幅道路或主干路不小于30米；次干路不小于12米；其它道路一般不小于6米，对于三幅、四幅路应满足非机动车行车要求。10.9居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，机动车道对外出入口间应不小于150米。10.10.10居住区内主要道路与城市道路相接时，其交角不宜小于75度；当居住区内道路坡度较大时，应设缓冲地段与城市道路相接。10.11居住区内尽端式道路长度不宜大于120米，并应设不小于12米*12米的回车场地。10.12城市大型文化、体育、商业、服务、公园、广场等公共场所应设置为残疾人通行的无障碍通道，通行轮椅的坡道宽度应不小于2.5米，纵坡应大于3%，坡道总长度不得超过100米。10.13建筑基地机动车出入口规定如下：一、建筑基地的机动车出入口，应在基地周边等级最低的道路上安排。如需在不同等级的道路上分别开设多个机动车出入口的，应根据从低到高的顺序安排。二、建筑基地机动车出入口距道路交叉口近侧道路红线交点的距离，一般不少于70米，具体应满足有关规范要求。10.14全市或全区性集会、纪念、生活游览广场和交通广场面积计入道路面积，其用地面积标准由城市总体规划或城市行政主管部门确定。10.15公共停车场（库）应主要设置于市中心、商业区、体育中心及主要交通枢纽处。公共停车场的位置和规模，根据城市总体规划或由规划行政主管部门确定。10.16公共停车场应有良好的视野。公共停车场的出入口不宜设在主干路上，可设置在次干路或支路上，出入口距离人行过街天桥和桥梁，隧道引道须大于50米；距交叉口距离按10.13条规定执行。10.17建设工程实施配建停车位指标控制规定，配建指标应符合附表3的规定。10.18配建停车场（库），应就近设置，服务半径一般不得超过150米，并宜采用地下或多层车库的方式。10.19停车位面积按下列数值取用：小汽车露天停车场 25-30平方米/车位小汽车室内停车场 30-35平方米/车位小汽车路边停车场 16-20平方米/车位自行车露天停车场 1.51.8平方米/车位自行车室内停车场 1.8-2.0平方米/车位自行车路边停车场 1.0-1.2平方米/车位10.20各类机动车辆与小汽车停车位的换算系数为，微型汽车0.7，中型汽车2.0，普通汽车2.5，铰接车3.5。10.21建设单位内部应设道路与城市道路相连接，道路间距不宜大于160米。10.22道路竖向：车行道纵坡不应小于0.3%，不大于8%，横坡宜控制在1.5%-2.5%，道路纵坡大于8%时，设立梯道，每十级应设置一休息平台，级高、深比一般为1：2，其坡率为35%-40%。10.23建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报市城市规划管理部门和市公安交通部门批准，并应符合下列规定：1、廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米。2、廊道内不得设置商业设施。凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。第十一章 管线工程11.1城市管线工程是城市基础设施的主要组成部分，是指给水、雨水、污水、电力、热力、煤气、电信等各种地上、地下管线的建设项目。城市管线工程的规划应符合本章的规定，并与城市道路统一规划，同步实施。11.2在市区设置的各种管线，宜采用地下敷设的方式。地下管线的走向，宜沿道路或与主体建筑平行布置，并力求线型顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯，并应使管线之间以及管线与道路之间尽量减少交叉。11.3城市新区开发时应按管线综合规划断面安排敷设各种管线。各种地下管线相互间的水平距离应符合相关技术规范。11.4地下管线的埋设深度，应根据道路的结构、标高、管线的技术要求以及与其他管线交叉的相对位置等因素确定。11.5各种地下管线与建筑物之间的最小水平间距，应考虑不影响建筑物安全和防止管线受腐蚀、震动、沉陷及重压。11.6在旧城区敷设各种地下管线，当道路狭窄、管线繁多时，经城市规划行政主管部门批准并采取充分措施后可适当减小水平净距。11.7沿道路设置管线，应依次由道路红线向道路中心线方向排列。宽度在四十米以上的道路，可采用双管线布置。横过道路的线段应尽量与道路中线垂直。11.8各种管线的敷设，除交叉处外部的重叠。如交叉敷设时，应按下列原则处理：临时管线让永久管线；小口径管线让大口径管线；压力管线让重力自流管线；可弯曲管线让不可弯曲管线；拟建管线让已建管线，非主要管线让主要管线；技术要求低的管线让技术要求高的管线；柔性结构管线让刚性结构管线。11.9各城区排水应采用与污分流的排水体制，提倡采用分质供水及污水处理后回用。11.10各城区排水应采用雨污分流的排水体制，提倡采用分质供水及污水处理后回用。11.11新建桥梁设计，必须预留各种管线的位置。11.12管线工程穿越市区道路、郊区公路、铁路、隧道、绿化地带、人防设施、河道、建筑物，以及涉及消防、净空控制和其他管线的，应符合有关技术规定。第十二章 其他12.1城市各项建设必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。新区开发10公顷以上，旧区建设6公顷以上的地段，应先编制控制性详细规划后再编制修建性详细规划。12.2建筑设计应体现时代性、地方性和特殊性，力求创新。建筑色彩在保证与环境相协调的前提下，力求丰富多彩。群体建筑与空间层次应在协调中求变化。12.3在黄石市行政辖区承接建设项目规划设计任务的单位必须遵守下列规定。一、必须具有与所承担任务相适应的规划设计资格，不得无证或超资质设计；外来规划单位，需按规定办理登记手续。二、必须持有城市规划行政主管部门核发的规划设计条件，并严格遵照执行。三、编制规划设计成果必须使用城市规划行政主管部门认可的地形图。四、设计深度应符合建设部印发的城市规划编制办法实施细则的要求，技术经济指标不得弄虚作假。12.4城市道路两侧及繁华地区的建筑物前，不得设置实体围墙，一般应采用绿篱、花坛（花池）、栅栏，透景围墙，半透景围墙。围栏的高度不得超过1.8米。12.5对现有的建筑物进行装修，不得扩大建筑面积。建筑装修后的造型，色彩应美观大方，与周围环境相协调。12.6应加强环境保护工作，按照建设山水园林城市奋斗目标，力争达到自然生态良性循环,城乡生活环境清洁、优美、安静。新建、扩建和改建项目，必须严格执行环境影响评价报告制度，实行准入制。12.7在黄石城市规划区范围内，抗震按基本烈度为六度进行设防。12.8要黄石城市规划区范围内一切建设项目，必须进行规划设计，并按规定程序报送审查、批准。第十三章13.1本规定是实施黄石城市规划管理办法的具体技术规定。违反本规定的，按黄石市城市规划管理办法的有关规定处理。13.2本规定由黄石市城市规划管理局负责解释。13.3本规定自2000年3月29日起实行。名词解释1.低层建筑：指高度小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。2.多层建筑：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多层居住建筑为四层至六层。3.高层建筑：指高度大于24米，高层居住建筑为七层以上。4.公寓式办公建筑：指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积大于、等于180，有独立卫生设备的办公建筑。每个单元平均建筑面积小于180的，按居住建筑处理。45.一般办公建筑：指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。6.商业建筑：指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等的建筑。7.商办综合楼：指商业和办公混合的建筑。8.商住综合楼：指商业和居住混合的建筑。9.裙房：指与高层建筑紧密相连，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的按高层建筑处理。10.道路红线：指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。计算规则1. 建筑面积计算对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由城市规划管理部门核定。2. 建筑容积率计算（1） 在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准曾建筑面积1/8的计；用作开放空间的建筑面积不计，半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。（2） 半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式计算建筑面积：式中：A1-折算的建筑面积，K-半地下室地面以上的高度与其层高之比，A-半地下室建筑面积。（3） 商办综合楼的容积率制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。（4） 商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按表二的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%,其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。3. 建筑基地面积计算建筑基地的面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。4. 开放空间的条件和计算（1） 开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。开放空间必须同时符合下列条件：A. 沿城市道路广场留设；B. 任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；C. 以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高差在5.0米以内（含5.0米）；D. 提供室内连续开放空间的，其最大高差为-5.0米至+12.0米，且开放地面层；E. 向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；F. 建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；G. 长年开放，且不改变使用性质。（2） 开放空间有效面积的计算公式如下:F=M*N,式中：F-开放空间的有效面积，M-开放空间向公众开放的实际使用面积，N-有效系数。有效系数（N）按下列条件确定:A. 室外开放空间在地面层的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在+-1.5米以内（含+-1.5米）时，N=1.0；B. 室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在+1.5米至+5.0米（含+5.0米）或-1.5米至-5.0米（含-5.0米）时，N=0.7；C. 提供室内开放空间，其标高与室外基地地面的高差在+-5.0米以内，或提供室内连续开放空间，其标高与室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米时，N=1。5. 建筑间距计算除另有规定外，建筑间距是指两栋建筑的外墙面之间最小的垂直距离。坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。6. 建筑高度计算在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：（1） 平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度（见图1）；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶（见图2）。（2） 坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度（见图3）；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶（见图4）。（3） 水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。7. 沿路建筑高度（1） 沿路一般建筑高度的控制（见图5）：H<=1.5（W+S）。（2） 沿路高层组合建筑高度的控制A. A<=L(W+S)见图6（轴测图），图中斜线部分A为1：1.5（即56.3度）高度角的投影面积。H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。B. 在实际应用中，为了简化作图和计算方法，也可采用下列演化而来的算式和图7的作图方法控制建筑高度。A1<=1.5L(W+S)式中A1为沿路建筑以1：1（即45度）高度角在地面上投影的面积。L、W、S的意义同前。见图7（平面图），图中斜线部分A1为1：1（即45度）高度角的投影面积；H1,H2,H3为组合建筑各部分实际高度。 8. 建筑高度控制视线分析方法根据建筑文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析。视点的距离大于或等于3H。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的，视点距离可适当缩小，但不得小于2H.(见图8) 建筑密度与容积率控制指标表类别城市中心区一般地区老城区建筑密度%容积率建筑密度%容积率建筑密度%容积率底层住宅（别墅）15.250.5-0.7多层住宅26-301.2-1.820-261.0-1.628-321.3-1.8高层住宅18-232.5-3.515-202.5-3.2自建住宅（低层）30-400.9-1.535-451.5-3.0办公建筑（多层）35-422.5-3.530-382.0-3.035-451.5-3.0办公建筑（高层）28-353.6-6.033-363.0-5.5商业建筑（多层）40-453.0-4.035-422.5-3.545-602.4-4.2商业建筑（高层）38-455.5-6.532-384.5-6.0商住楼（多层）30-382.2-2.526-321.8-2.336-452.0-2.5商住楼（高层）28-353.0-5.022-302.5-4.5标准厂房（多层）25-351.7-2.4标准厂房（高层）20-302.0-4.0普通厂房（低层）30-600.6-1.540-600.6-1.8普通厂房（多层）30-451.2-3.535-501.5-3.0普通仓库（低层）45-600.6-1.5普通仓库（多层）30-451.2-2.5